| Автор |
Сообщение |
privet
Сообщения: 1250
|
 Добавлено:
Пт, 26 Июл 2013 13:15 |
  |
пришло приглашение на конференцию в Ялте и вот что интересного в теме "- Авторская презентация книги «Математические методы оценки стоимости имущества» С.В. Грибовского, Сивца С.А., Левыкиной И.А.". Вот и метод для втоматической оценки недвижимости для НО |
|
|
  |
|
Ой Ли
Сообщения: 37
|
| Добавлено:
Пт, 26 Июл 2013 13:24 |
|
| privet писал(а): |
| пришло приглашение на конференцию в Ялте и вот что интересного в теме "- Авторская презентация книги «Математические методы оценки стоимости имущества» С.В. Грибовского, Сивца С.А., Левыкиной И.А.". Вот и метод для втоматической оценки недвижимости для НО |
Вы зря иронизируете. Эти методы отлично работают в сравнительном и частично в доходном подходе. При этом снимают массу вопросов от рецензента по не урегулированным в НС проблемам. И еще снимают проблему субъективизма со стороны оценщика. |
|
|
|
|
Александр_777
Сообщения: 540
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 26 Июл 2013 13:32 |
|
|
|
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Пт, 26 Июл 2013 13:47 |
|
Правда в том что люди сдают и то и другое и правда, что некоторые сдают и без денег. Получают документі за "знания".
А дальше что?
Ведь с самого начала говолрилось о непроходимости через систему качества. |
|
|
|
|
Петр
Возраст: 50
Сообщения: 156
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 26 Июл 2013 14:03 |
|
| privet писал(а): |
| пришло приглашение на конференцию в Ялте и вот что интересного в теме "- Авторская презентация книги «Математические методы оценки стоимости имущества» С.В. Грибовского, Сивца С.А., Левыкиной И.А.". Вот и метод для втоматической оценки недвижимости для НО |
Уже много раз обсуждалось, что матметоды - это очень хорошо, но... для построения модели необходима выборка, объем которой должен быть, ну хотя бы пару сотен объектов сравнения... а где их взять? (конечно, если не считать квартиры в крупных городах)
оценка - это почти искусство, почти каждый объект оценки уникален (опять же, кроме квартир), поэтому и подход к каждому объекту должен быть соответствующий... никакими матметодами не осуществимый (заявляю как математик по первому образованию). |
|
|
|
|
Ой Ли
Сообщения: 37
|
| Добавлено:
Пт, 26 Июл 2013 14:10 |
|
| Петр писал(а): |
| ... почти каждый объект оценки уникален (опять же, кроме квартир), поэтому и подход к каждому объекту должен быть соответствующий... . |
а для этого должен быть мозг
в остальном я с Вами |
|
|
|
|
Vlada
Сообщения: 8
|
| Добавлено:
Пт, 26 Июл 2013 14:29 |
|
Согласна с Петром, что матметоды -это скушно, их применение сводит оценку на более упрощенный уровень, а оценка это действительно искусство (позволяет об этом судить 10 лет стажа оценщика)
Добавлено спустя 9 минут 4 секунды:
Именно скушшно  |
|
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Пт, 26 Июл 2013 15:24 |
|
| Александр_777 писал(а): |
| Тем не менее, ст. 19 Закона об оценке никто не отменял, как и сам закон в целом. |
Отчего же? Статью 15, например, отменили... Хотя, сделать это "законно" пока не получилось, но ведь отменили же...
| Александр_777 писал(а): |
| В 231-й постанове о ИВД ни слова. |
А Вы еще не забыли, что Постановление КМ - это ПОДзаконный акт? Т.е., такой, который сам по себе существовать не может: он обязательно должен базироваться на каком-то Законе... В данном случае, данная конкретная Постанова (как доказывает в суде Кабмин) базируется именно на одной статье одного Закона... И в этой самой статье говорится об "ИВД"... С какой стати данное требование должно повроряться в Постановлении КМ, если оно уже прописано в Законе, на основе котороо данное Постановление принято?
| Александр_777 писал(а): |
| Цитата: |
| Нормативной базы для проведения оценки без ИВД...НЕТ |
Неужели? Опять же, ст.19 ЗУ о оценке. |
Интересно, а как Вы объясните заявление Фонда о том, что для 3.0, все-таки, должно быть ИВД? Напоминает: здесь играем, здесь не играем, а здесь мы рыбу заворачивали... Вы хотите сказать, что для 1.8, 2.3 Фонд руководствуется ЗУ "Об оценке", а для 3.0 - ЗУ "О внесении изменений в программу приватизации"? Где такое прописано??? Если нигде не прописано - значит в Фонде откровенно врут!
Добавлено спустя 16 минут 15 секунд:
| Петр писал(а): |
Уже много раз обсуждалось, что матметоды - это очень хорошо, но... для построения модели необходима выборка, объем которой должен быть, ну хотя бы пару сотен объектов сравнения... а где их взять? (конечно, если не считать квартиры в крупных городах)
оценка - это почти искусство, почти каждый объект оценки уникален (опять же, кроме квартир), поэтому и подход к каждому объекту должен быть соответствующий... никакими матметодами не осуществимый (заявляю как математик по первому образованию). |
Я с Вами не соглашусь в двух моментах:
1.Даже в крупном городе найти 100-200 аналогичных объектов - невозможно. Под "крупными" городами я понимаю Киев,Харьков, Донецк, Одессу, Днепропетровск.
2.Двух одинаковых квартир в природе не существует! Можно найти несколько аналогичных... Но при ближайшем рассмотрении окажется, что аналоги расположены на разных этажах, окна выходят на разные стороны света, за окнами у них различный пейзаж, внутри квартиры, в конце концов, обои разного цвета... Поэтому, одинаковых квартир в природе нет и быть не может!  |
|
|
|
|
privet
Сообщения: 1250
|
| Добавлено:
Пт, 26 Июл 2013 15:57 |
|
| Ой Ли писал(а): |
| privet писал(а): |
| пришло приглашение на конференцию в Ялте и вот что интересного в теме "- Авторская презентация книги «Математические методы оценки стоимости имущества» С.В. Грибовского, Сивца С.А., Левыкиной И.А.". Вот и метод для втоматической оценки недвижимости для НО |
Вы зря иронизируете. Эти методы отлично работают в сравнительном и частично в доходном подходе. При этом снимают массу вопросов от рецензента по не урегулированным в НС проблемам. И еще снимают проблему субъективизма со стороны оценщика. |
а где вы увидили иронию в моем посте ? Я просто привел пример того, как програмно можно считать недвижимость, т.е. аналог методике по автомобилям |
|
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Пт, 26 Июл 2013 16:40 |
|
(без иронии) бегло пробежал, ой ли
| privet писал(а): |
| Ой Ли писал(а): |
| privet писал(а): |
| пришло приглашение на конференцию в Ялте и вот что интересного в теме "- Авторская презентация книги «Математические методы оценки стоимости имущества» С.В. Грибовского, Сивца С.А., Левыкиной И.А.". Вот и метод для втоматической оценки недвижимости для НО |
Вы зря иронизируете. Эти методы отлично работают в сравнительном и частично в доходном подходе. При этом снимают массу вопросов от рецензента по не урегулированным в НС проблемам. И еще снимают проблему субъективизма со стороны оценщика. |
а где вы увидили иронию в моем посте ? Я просто привел пример того, как програмно можно считать недвижимость, т.е. аналог методике по автомобилям |
дай Бог, чтоб вам такие же рецензенты и попадались
| Цитата: |
| програмно можно считать недвижимость, т.е. аналог методике по автомобилям |
(а это уже ирония) можно, можно это в духе современных тенденций, но со здравым смыслом явно не в дружбе |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
VVG
Сообщения: 676
Откуда: Любашевка
|
| Добавлено:
Пт, 26 Июл 2013 20:16 |
|
| Владимир Владимирович писал(а): |
| Цитата: |
| програмно можно считать недвижимость, т.е. аналог методике по автомобилям |
(а это уже ирония) можно, можно это в духе современных тенденций, но со здравым смыслом явно не в дружбе |
Наверняка буду не понятым, с учетом современных тенденций в оценке типа тендера оценщиков на получение минимального результата, тоже склонен считать, что "программная" оценка со справочными данными за метр кв. и последующими корректировками на состояния по образца автоМетодики, зачастую даст более адекватный и в большинстве случаев более объективный результат.
Причем назвать такой расчет программным не верно, скорее расчет по установленному алгоритму. |
_________________
Если твоя философия не приносят тебе пользы — выкинь ее. |
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Пт, 26 Июл 2013 21:27 |
|
| VVG писал(а): |
| "программная" оценка со справочными данными за метр кв. и последующими корректировками на состояния по образца автоМетодики, зачастую даст более адекватный и в большинстве случаев более объективный результат. |
Два вопроса можно?
1.Каким образом Вы определяли "объективность" полученного результата?
2.Вы пишете, что результат "более" объективный. По отношению к чему именно он БОЛЕЕ объективен? Какой способ (получается, он МЕНЕЕ объективный результат дает) Вы брали за сравнение? |
|
|
|
|
VVG
Сообщения: 676
Откуда: Любашевка
|
| Добавлено:
Пт, 26 Июл 2013 21:58 |
|
| Gorets33 писал(а): |
| VVG писал(а): |
| "программная" оценка со справочными данными за метр кв. и последующими корректировками на состояния по образца автоМетодики, зачастую даст более адекватный и в большинстве случаев более объективный результат. |
Два вопроса можно?
1.Каким образом Вы определяли "объективность" полученного результата?
2.Вы пишете, что результат "более" объективный. По отношению к чему именно он БОЛЕЕ объективен? Какой способ (получается, он МЕНЕЕ объективный результат дает) Вы брали за сравнение? |
1. Скажем так, когда в сторонних отчетах сталкиваешься с цифрами заниженными в 2-3 раза от минимальных реально существующих на рынке, это позволяет предполагать занижение результата.
2. Относительно установленного алгоритма, как например в автометодике.
По опыту оценки автотранспорта манипуляции с методикой в рамках законодательства могут принести не более 15-20 процентов моржи, которые с двух, трёхразовыми занижениями и рядом не стояли. |
_________________
Если твоя философия не приносят тебе пользы — выкинь ее. |
|
|
|
Stepanio
Сообщения: 460
|
| Добавлено:
Пт, 26 Июл 2013 22:13 |
|
| VVG писал(а): |
1. Скажем так, когда в сторонних отчетах сталкиваешься с цифрами заниженными в 2-3 раза от минимальных реально существующих на рынке, это позволяет предполагать занижение результата.
2. Относительно установленного алгоритма, как например в автометодике.
По опыту оценки автотранспорта манипуляции с методикой в рамках законодательства могут принести не более 15-20 процентов моржи, которые с двух, трёхразовыми занижениями и рядом не стояли. |
Ну и пускай бы методику сделали по недвижимости с мах и мin пределами понижения или увеличения стоимости, зачем кардинально тупить и создавать хрен знает что! Как человек который не делал оценку, получив спец. 3 начнет ценить предприятия или залежи полезных ископаемых? Или шикарный специалист по товарам в обороте начнет ценить культурные ценности, когда он видел их только в музее? Я все понимаю, выучились! Что дальше все гос. предприятия «спецы» оценят или через фонд толкнут, а ежели чего – ой сбой программного обеспечения! Какой контроль качества – маразм, идиотизм, полный бред…… |
_________________
Поднимайся снова и снова, пока львами не станут агнцы |
|
|
|
VVG
Сообщения: 676
Откуда: Любашевка
|
| Добавлено:
Пт, 26 Июл 2013 22:18 |
|
Согласен. Моя реплика ни как не в защиту нынешнего беспредела. |
_________________
Если твоя философия не приносят тебе пользы — выкинь ее. |
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Пт, 26 Июл 2013 23:02 |
|
| VVG писал(а): |
1. Скажем так, когда в сторонних отчетах сталкиваешься с цифрами заниженными в 2-3 раза от минимальных реально существующих на рынке, это позволяет предполагать занижение результата. |
А еще это позволяет предполагать, что хозяева бухали в квартире и превратили ее в "ужас". А еще это позволяет предполагать, что изменилась текущая рыночная ситуация. А еще это позволяет предполагать, что не те оценщики "занизили", а Вы завысили. А еще это позволяет предполагать, что по объявленным ценам в данном районе (доме) квартиры не покупают. поэтому реальный торг превышает среднестатистический торг по городу... А еще это позволяет предполагать, что, к примеру, тот оценщик знал, что 10-15 лет назад в данном доме произошел взрыв газа, в результате которого были повреждены несущие конструкции. А Вы этого не знаете и, соответственно, Ваша методика дает сбой, а не методика тех оценщиков... Хотя, не исключен и вариант, что тот оценщик, действительно, занизил стоимость. Но, обратите внимание, вариант, что ранее оценщик занизил стоимость - не единственный! Он, лишь, один из многих вариантов! Но что дает Вам основание считать, что Ваш метод более точен?
| VVG писал(а): |
2. Относительно установленного алгоритма, как например в автометодике.
По опыту оценки автотранспорта манипуляции с методикой в рамках законодательства могут принести не более 15-20 процентов моржи, которые с двух, трёхразовыми занижениями и рядом не стояли. |
Чтобы сравнивать автометодику и оценку недвижимости, скажите, каким образом влияет на стоимость автомобиля то обстоятельство, что недалеко от гаража, в котором стоит авто, находится ТЭЦ или проходит ЛЭП? А потом скажите, как эти же "прелести" влияют на жилье... А еще скажите, каким образом определить состояние квартиры в зависимости от срока эксплуатации многоквартирного дома? А вот если Вы расскажете, как заложить в подобную методику разницу в стоимости "избушек на курьих ножках" расположенных в деревнях с населением 300 жителей в условиях, что одна деревня находится на берегу Днепра или Печенежского водохранилища, а другая, такая же, с теми же 300 жителями, находится в середине Сумской области? Как Вы эти параметры предлагаете учесть с помощью общей методики? А потом еще добавьте сюда такую же деревеньку, но расположенную расстоянии 1,5 км от того же Днепра или Печенежского водохранилища... Думаю, что с особенностями планировки этих "избушек" мы заморачиваться не будем (хотя, планировка дома влияет на его стоимость, иногда не меньше, чем расположение). И без них хватает параметров...
Пишу я это чтоб напомнить: автомобиль - это продукт КОНВЕЙЕРА! ВСЕ автомобили, сошедшие с одного конвейера - ИДЕНТИЧНЫ! Что касается недвижимости - то это ШТУЧНЫЙ товар! Даже в одном и том же доме, новом, только-что построенном одной и той же компанией, квартиры с одним и тем же количеством комнат будут иметь РАЗНЫЕ потребительские качества! Вы, например, как планируете учитывать в "методике" случай, когда в одном и том же стояке квартиры, находящиеся одна над другой, отличаются по площади на 20-30% только за счет того, что, например, до 3-го этажа кладка несущих шла в 3 кирпича, а с 4-го этажа началась кладка в 2 кирпича... Как с помощью методики этот параметр "узаконить"?
Спасибо Модератору! А то я пока писал - тема перебазировалась... |
|
|
|
|
VVG
Сообщения: 676
Откуда: Любашевка
|
| Добавлено:
Пт, 26 Июл 2013 23:29 |
|
Gorets33
1. Но что дает Вам основание считать, что Ваш метод более точен?
Речь не о "моем методе", а о возможности фальсификации результата...
Пишу я это чтоб напомнить: автомобиль - это продукт КОНВЕЙЕРА! ВСЕ автомобили, сошедшие с одного конвейера - ИДЕНТИЧНЫ! Что касается недвижимости - то это ШТУЧНЫЙ товар! Даже в одном и том же доме, новом, только-что построенном одной и той же компанией, квартиры с одним и тем же количеством комнат будут иметь РАЗНЫЕ потребительские качества!
Так вот речь идет о том, что если ОДИН И ТОТ ЖЕ ДОМ будут оценивать два разных специалиста один в мин, другой в макс, на выходе легко получить разницу более двух-трех раз... Это не правильно, это провоцирует коррупцию и дискредитирует профессию.
Как с помощью методики этот параметр "узаконить"?
Кто хочет ищет возможности, кто не хочет ищет отговорки. (с)[/i] |
_________________
Если твоя философия не приносят тебе пользы — выкинь ее. |
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 00:42 |
|
| VVG писал(а): |
Gorets33
1. Но что дает Вам основание считать, что Ваш метод более точен?
Речь не о "моем методе", а о возможности фальсификации результата... |
Прошу прощения, я неверно выразился. Я имел ввиду не Ваш метод, а то, что правы именно Вы, а не другой оценщик, который оценил дешевле. Что касается возможностей для фальсификации - то в этом я с Вами согласен: они есть. Также, как они присутствуют в любом другом виде оценки штучного продукта.
Знаете, я когда-то слышал историю про одного бизнесмена. который торговал еще с советских времен драгоценными камнями. И, соответственно, как любой человек, занимающийся перепродажами, считал, что он хорошо разбирается в предмета своей деятельности. Так вот, история заключалась в том, что к нему попал камень (если не путаю, вроде, бриллиант) с какими-то непонятными прожилками внутри. Он решил, что прожилки - это брак. В результате, он быстренько "сдал" этот камень. Естественно, заработал свои интересы. А через какой-то небольшой промежуток времени он узнал. что такие прожилки - это совсем не брак, а какая-то особенность камней, которые добываются в очень ограниченном количестве и считаются крайне ценными. Когда он поближе изучил вопрос - он узнал, что на этом камне, вместо заработанных им, не знаю, 500-1000 рублей, он мог заработать несколько десятков или, даже, сотен тысяч долларов - его, как настоящего еврея, чуть сердечный приступ не хватил! Это я к тому, что вопрос может быть не только в фальсификации, но и в квалификации тоже.
| VVG писал(а): |
Так вот речь идет о том, что если ОДИН И ТОТ ЖЕ ДОМ будут оценивать два разных специалиста один в мин, другой в макс, на выходе легко получить разницу более двух-трех раз... |
Типа, как в анекдоте: сколько стоит эта шуба? А мы покупаем или продаем?
Но в целом, я с Вами согласен: при правильном подборе аналогов и грамотном применении поправок, результат не должен отличаться сильно. Если же стоимость отличается в два раза - то возникает вопрос: кто именно неправильно посчитал? Тот, у кого получилось больше неверно подобрал аналоги и ввел неверные поправки? Или тот, у которого результат получился ниже? Кто сможет это определить? Рецензент? А насколько хорошо Рецензент владеет вопросом по данному региону и состоянию рынка недвижимости в нем? Насколько сможет Рецензент определить, кто из этих двух оценщиков прав? Почему Вы сразу считаете, что неправ тот оценщик, который оценил дешевле?
| VVG писал(а): |
| Это не правильно, это провоцирует коррупцию и дискредитирует профессию. |
Здесь нужно просто определить: чего мы хотим? Дискредитация оценочной деятельности происходит по двум причинам:
1.Конкуренция вынуждает идти на "не совсем законные способы ведения дела"... Назовем это так.
2.Полное попустительство и нежелание что-то делать, чтобы ситуацию исправить, со стороны регулятора (ФГИУ).
В условиях монопольного положения - таких "занижений" и "завышений" будет гораздо меньше. Но монополия ведет к другим проблемам. И дискредитации данного вида деятельности при монополии не избежать все равно...
Получается, единственный способ вернуть профессии оценщика статус - должен начать активно работать регулятор. Но если смотреть на вещи объективно - понятно, что Работать Фонд не собирается и не будет: слишком уж привыкли они за 20 лет грести бабло ничего не делая... Поэтому, сейчас выбрана стратегия на монополизацию. Полагаю, помимо других причин, еще и потому, что руководство ФГИУ просто не может придумать, как иначе исправить ситуацию.
| VVG писал(а): |
Кто хочет ищет возможности, кто не хочет ищет отговорки. (с)[/i] |
Согласен. Можно искать и отговорки. Но вопрос я задал не просто так: действительно, время от времени мне приходится сталкиваться с оценкой домов, расположенных на разном удалении от курортной зоны. Причем, 90% таких населенных пунктов имеют крайне невысокое количество жителей (до 1000, но чаще даже до 300-500). Соответственно, база для сравнения - если в таком н.п. есть хоть один аналог - я уже мысленно кричу "ура"... Хоть к чему-то можно привязаться... В основном аналоги приходится собирать в соседних населенных пунктах... А вот среди соседних попадаются разные, с разной удаленностью от курортной инфраструктуры, причем, даже расположенные на берегу, но по разным историческим причинам не ставшие "курортами"... Человеческий мозг может, после нудной работы, выбрать подходящие аналоги, либо придумать коэффициенты. Машина на такое не способна по простой причине: она работает с теми данными, которые ей дали в процессе программирования и не в состоянии анализировать эти данные в таком объеме, в каком их может анализировать человеческий мозг.
Добавлено спустя 1 минуту:
Блин, много текста получилось... Толстой отдыхает. Прошу прощения. Немножко понесло на ночь глядя... |
|
|
|
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 06:52 |
|
[quote="Stepanio"]
| Цитата: |
| Я все понимаю, выучились! Что дальше все гос. предприятия «спецы» оценят или через фонд толкнут, а ежели чего – ой сбой программного обеспечения! Какой контроль качества – маразм, идиотизм, полный бред…… |
Постанова только для физических лиц.
Позиция ФДМУ озвученная неофициально: юридические лица - отдельный компот, который по 1ю8 не "кушают". |
|
|
|
|
Stepanio
Сообщения: 460
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 07:10 |
|
| galswit писал(а): |
Постанова только для физических лиц.
Позиция ФДМУ озвученная неофициально: юридические лица - отдельный компот, который по 1ю8 не "кушают". |
Вот-вот! А еще они говорили, что приватизация и аренда 1.8 делать не будут! А вы как думаете ее не впихнут сюда!? Конечно все зайдет! Нахрена допусти мне заказывать 2 отчета – правильный и для НО, если я сразу закажу для НО, а там и цену скинут, потому что «3-чке» 100 грн. дал на сигареты, а он мне аналоги с окраины выбрал! Ничего не меняется! |
_________________
Поднимайся снова и снова, пока львами не станут агнцы |
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 07:24 |
|
| galswit писал(а): |
Постанова только для физических лиц.
Позиция ФДМУ озвученная неофициально: юридические лица - отдельный компот, который по 1ю8 не "кушают". |
пожалуйста, более развернуто этот посыл изложите.
_________
За все имущество сказать не смогу, скажу только за недвижимость. Математика, это здорово, но это тонкий инструмент, который позволяет совершать огромное количество манипуляций, при оценке.
то, о чем говорил Горец, очень важно
| Цитата: |
| автомобиль - это продукт КОНВЕЙЕРА! ВСЕ автомобили, сошедшие с одного конвейера - ИДЕНТИЧНЫ! Что касается недвижимости - то это ШТУЧНЫЙ товар! |
Рынок недвижимости это рынок Несовершенной Конкуренции (должны об этом говорит еще на базовых курсах) и сравнивать Недвижимость и Транспорт, Оборудование, ТНП и пр., как минимум не корректно, а по крупному безграмотно.
Даже морские суда, которые относятся к недвижимости (согласно ГК и определенной логике), сравнивать нужно максимально осторожно, т.к. это очень деликатный объект.
Математикой просто манипулировать.
| Цитата: |
| сталкиваешься с цифрами заниженными в 2-3 раза от минимальных реально существующих на рынке |
чисто для примера математических разборок
Калифорнийский Севастополь. Развитый, реальный, высоко прозрачный рынок недвижимости, максимально доступная информация
(программный перевод)
Средняя по листингу - $1.23M
Средняя продажная - $ 0.46M
разница - 2,7 раза, о чем может говорить ...
фраза "вот это да" из оригинала
А мы все о количестве аналогов спорим |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 07:32 |
|
| Stepanio писал(а): |
| А еще они говорили, что приватизация и аренда 1.8 делать не будут! А вы как думаете ее не впихнут сюда!? Конечно все зайдет! Нахрена допусти мне заказывать 2 отчета – правильный и для НО, если я сразу закажу для НО, а там и цену скинут, потому что «3-чке» 100 грн. дал на сигареты, а он мне аналоги с окраины выбрал! Ничего не меняется! |
В общем, в этом посыле непонятно ничего... 
| Владимир Владимирович писал(а): |
| пожалуйста, более развернуто этот посыл изложите. |
Речь, как я понимаю, идет о том, что последние (буквально) дни все чаще звучат различные разъяснения и толкования (вопреки предыдущим толкованиям) П231, что все-таки асессорская деятельность будет применяться только если в сделке принимает участие физлицо. Как, собственно, и прописано во вводной части к П231. Но пока все - на уровне слов.
И еще со стороны пришла информация, непроверенная: руководство асессоров претендует в первую (и во вторую) очередь на доход от оценки квартир, может быть, также типовой коммерческой недвижимости. Самолеты, заводы, пароходы, ОИС, корпоративные права им по барабану.
На этом этапе, господа, на этом... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
K_BM
Возраст: 53
Сообщения: 355
Откуда: Одеса
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 07:33 |
|
Що таке оцінка: мистецтво чи наука – це питання дискусійна майже філософське, на кшталт, що первинне побут чи свідомість. Як для мене, то більш схиляюсь до поняття – наука, хоча без частки «мистецтва» не обходиться, як і в інших напрямках науки є допуски, припущення, експертні опитування.
Відповідно, математичні методи – це добре, більш конкретніше, менше суб'єктивності. Все в цьому світі зводиться до цифр, до аксіом, все можна оцифрувати. Це не є сказав, а Піфагор. |
_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 07:35 |
|
| K_BM писал(а): |
| Відповідно, математичні методи – це добре, більш конкретніше, менше суб'єктивності. Все в цьому світі зводиться до цифр, до аксіом, все можна оцифрувати. Це не є сказав, а Піфагор. |
100%. И мозги развивает. И сметливость. И наблюдательность. И общий кругозор необычайно расширяет. Как-то так...
Добавлено спустя 1 минуту 54 секунды:
| Vlada писал(а): |
Согласна с Петром, что матметоды -это скушно, их применение сводит оценку на более упрощенный уровень, а оценка это действительно искусство (позволяет об этом судить 10 лет стажа оценщика)
Именно скушшно |
 . Добавить нечего. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
K_BM
Возраст: 53
Сообщения: 355
Откуда: Одеса
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 07:38 |
|
| Владимир Владимирович писал(а): |
Математика, это здорово, но это тонкий инструмент, который позволяет совершать огромное количество манипуляций, при оценке.
то, о чем говорил Горец, очень важно
Математикой просто манипулировать. |
Маніпулювати можна не тільки математикою, а і мистецтвом, словом, Історією (ну це Ви знаєте). І щоб ніким не маніпулювали, потрібно насамперед знати предмет.
Математика – сама точна наука, після філософії. |
_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення |
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 08:38 |
|
| Владимир Владимирович писал(а): |
Средняя по листингу - $1.23M
Средняя продажная - $ 0.46M
разница - 2,7 раза, о чем может говорить ...
фраза "вот это да" из оригинала
А мы все о количестве аналогов спорим |
Очень показательно:
Средняя цена по листингу - +3,2%
Средняя цена продажи - -4,1%
Прямо как у нас! Цена предложения растет, цена реальных продаж падает!
Добавлено спустя 4 минуты 55 секунд:
| Grey Horse писал(а): |
И еще со стороны пришла информация, непроверенная: руководство асессоров претендует в первую (и во вторую) очередь на доход от оценки квартир, может быть, также типовой коммерческой недвижимости. Самолеты, заводы, пароходы, ОИС, корпоративные права им по барабану. |
Это было понятно с самого начала. Вместо того. чтобы все это расписывать, можно сказать одним словом: они претендуют на тот участок оценочной деятельности, где для работы можно не включать мозги. |
|
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 09:04 |
|
Ага, а дома в потемкинских деревнях куда?
Добавлено спустя 5 минут 37 секунд:
А вообще, если говорить об избирательности, надо было вводить не 1.8 как оно есть, а 1.8- оценка квартир в столице, областных центрах и ЮБК и аналогов много, и неадекват практически отсутствует. Здесь реальные деньги только и есть, особенно, если стоиымость услуг привязать к стоимости недвиги 5% (как это было у 12 ) |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 09:29 |
|
| Gorets33 писал(а): |
| Это было понятно с самого начала. |
Завидую.
| Gorets33 писал(а): |
| Вместо того. чтобы все это расписывать, можно сказать одним словом: они претендуют на тот участок оценочной деятельности, где для работы можно не включать мозги. |
Ну да... и понимай каждый, кто как хочет. Что, впрочем, неважно.
| СИМа писал(а): |
| Ага, а дома в потемкинских деревнях куда? |
К домам, я так понимаю, они тоже не готовы.
Программа хорошо (?) обрабатывает квартиры, но к ситуации, когда появляются 2 компонента в объекте (земля, улучшения), боюсь, что не готова сооовсем. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 09:42 |
|
| СИМа писал(а): |
А вообще, если говорить об избирательности, надо было вводить не 1.8 как оно есть, а 1.8- оценка квартир в столице, областных центрах и ЮБК и аналогов много, и неадекват практически отсутствует. Здесь реальные деньги только и есть, особенно, если стоиымость услуг привязать к стоимости недвиги 5% (как это было у 12 ) |
+1
Добавлено спустя 39 секунд:
| Grey Horse писал(а): |
| Gorets33 писал(а): |
| Это было понятно с самого начала. |
Завидую. |
Не надо... |
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 10:05 |
|
| K_BM писал(а): |
| Математика – сама точна наука, після філософії. |
Ну если точнее, то Аристотель говорил о мудрости, как о самой точной науке, философия - всего лишь любовь к ней, а это все-таки не совсем одно и то же Философы такого могут нафилософствовать - мама не горюй Среди отцов-основателей НО, думаю, таковых (или мнящих себя таковыми), думаю немало 
Добавлено спустя 4 минуты 1 секунду:
"А математику уже затем учить следует, что она ум в порядок приводит"
Михайло Ломоносов. |
|
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 10:17 |
|
Оценка, это узкоспециализированное ремесло. Нельзя одинаково хорошо разбираться в квартирах, земле, автомобилях, самолетах, поездах и пр.
поверхностный взгляд может удовлетворять только ФГИУ (шутка).
Ну нельзя сделать грамотную хорошую оценку автомобиля не имея, минимум, водительских прав. Диавол - кроется в деталях.
| K_BM писал(а): |
| Відповідно, математичні методи – це добре, більш конкретніше, менше суб'єктивності. Все в цьому світі зводиться до цифр, до аксіом, все можна оцифрувати. Це не є сказав, а Піфагор. |
Это правильные общие фразы, вас с Пифагором никто оспаривать не собирается.
Добавлено спустя 6 минут 14 секунд:
совершенно в дырочку
| Gorets33 писал(а): |
| Прямо как у нас! |
только нет
- истории сделок
- периодов экспозиции объектов
- количества просмотров
и пр., и пр., и рп.
А развернув данные (около 200 объектов в достаточно ограниченном ареале) с использованием матаппарата можно построить практически любую нужную модель.
Наверное поэтому Фредимэк и Фэннимэй ограничиваются тремя аналогами?
вымываются с рынка дешевые объекты, вероятно с минимальным привлечением кредитных ресурсов.
А вот в Большом Яблоке обстановка немного иная
Добавлено спустя 5 минут 19 секунд:
начет денег согласен, тока небольшое уточнение.
| СИМа писал(а): |
| ... и ЮБК и аналогов много, и неадекват практически отсутствует. |
Неадекват около 50% предложений.
Новостройки Ялты разброс цен предложений в 4-е раза.
Убитые халупы Северного Крыма, разброс цен предложений более чем в 5-ть раз.
Математикой можно манипулировать по самые нихочу.
ухожу пока
Всех, с наступающим праздником. |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 10:32 |
|
| Владимир Владимирович писал(а): |
| Оценка, это узкоспециализированное ремесло. Нельзя одинаково хорошо разбираться в квартирах, земле, автомобилях, самолетах, поездах и пр. |
Золотые слова!
| Владимир Владимирович писал(а): |
| Наверное поэтому Фредимэк и Фэннимэй ограничиваются тремя аналогами? |
И к чему это привело? Напомните мне, я ничего не путаю: тот финансовый кризис, который скачет по миру сейчас, вступил в свою активную фазу не с того ли момента, когда именно эти две уважаемые (или не очень? ) компании объявили о своей неспособности выполнять свои кредитные обязательства? Не является ли данное "совпадение" показателем того, к чему может привести оценка с помощью "трех аналогов"?
Возвращаясь к первой части Вашего сообщения, я еще добавил бы, что оценкой должны заниматься оценщики, а не финансовые учреждения... Все-таки, это узкоспециализированная деятельность... |
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 10:59 |
|
| Gorets33 писал(а): |
| Владимир Владимирович писал(а): |
| Наверное поэтому Фредимэк и Фэннимэй ограничиваются тремя аналогами? |
И к чему это привело? Напомните мне, я ничего не путаю: тот финансовый кризис, который скачет по миру сейчас, вступил в свою активную фазу не с того ли момента, когда именно эти две уважаемые (или не очень? ) компании объявили о своей неспособности выполнять свои кредитные обязательства? Не является ли данное "совпадение" показателем того, к чему может привести оценка с помощью "трех аналогов"? |
Все это конечно, правильно, если не путать "божий дар" (в данном случае определение РС) с "яичнецей" (оценочной стоимостью, служащей базой для налогообложения). Для "яичницы" вполне сойдет и 3 аналога выбранных случайным образом с рынка предложений. |
|
|
|
|
K_BM
Возраст: 53
Сообщения: 355
Откуда: Одеса
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 11:01 |
|
| Юта писал(а): |
| Философия - всего лишь любовь к ней, а это все-таки не совсем одно и то же Философы такого могут нафилософствовать - мама не горюй Среди отцов-основателей НО, думаю, таковых (или мнящих себя таковыми), думаю немало |
Вираз, що самою точною наукою є філософія, я почув від викладача математики і те ж не міг зрозуміти чому марксисько-ленінська філософія – сама точна наука. Це згодом, коли філософія стала не тільки Гегеліанська (К.Маркс був гегеліанець), я згадав слова мудрого математика.
Якщо було б не так, не називали б філософію матерю всіх наук. Всі науки вийшли з філософії і продовжують «виходити» з неї. Все, щоб Ви не взяли можна привести до фундаментальних основ і тлумачень філософії. Наприклад (що в голову перше прийшло), принцип роботи на комп'ютері: шістнадцяткова с-ма обчислення зводиться до вісімкової, а вісімкова до двійкової (0 та 1), а філософія нам говорить: «істини нема ні в чому, світ двозначний» і т.д. А дане тлумачення було задовго до винаходу комп’ютерів. Але це зовсім інша і дуже цікава історія, головне «вчасно зупинитись».
|
_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 11:14 |
|
| Юта писал(а): |
"А математику уже затем учить следует, что она ум в порядок приводит"
Михайло Ломоносов. |
Вот, ёлки, и тут опередили... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 11:21 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Юта писал(а): |
"А математику уже затем учить следует, что она ум в порядок приводит"
Михайло Ломоносов. |
Вот, ёлки, и тут опередили... |
ага, лет эдак на двести с большим гаком |
|
|
|
|
VVG
Сообщения: 676
Откуда: Любашевка
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 11:47 |
|
| Юта писал(а): |
Все это конечно, правильно, если не путать "божий дар" (в данном случае определение РС) с "яичнецей" (оценочной стоимостью, служащей базой для налогообложения). Для "яичницы" вполне сойдет и 3 аналога выбранных случайным образом с рынка предложений. |
А еще, если "божий дар" перехлестывает, то результат с 3-мя случайными аналогами может статься более правильным... А если в основу алгоритма заложены скорегированные некие региональные нормометры, утвержденные местными объединениями оценщиков, то "яичница" и вовсе вкуснее может оказаться "изысков" какого нибудь хитросделанного "кулинара". |
_________________
Если твоя философия не приносят тебе пользы — выкинь ее.
Последний раз редактировалось: VVG (Сб, 27 Июл 2013 11:55), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 11:54 |
|
| VVG писал(а): |
| А еще, если "божий дар" перехлестывает, то результат с 3-мя случайными аналогами может статься более правильным... А если в основу алгоритма заложены скорегированные некие региональные нормометры, утвержденные местными объединениями оценщиков, то "яичница" и вовсе вкуснее может оказаться. |
Это Вы банкирам расскажите, когда придете к ним с этой яичницей, а они по ней кредиты выдавать попробуют. |
|
|
|
|
VVG
Сообщения: 676
Откуда: Любашевка
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 12:03 |
|
Юта
Оценки по автомобилям они принимают и не жужжат... А так да, всё это зависит не от нас, а от того на сколько это может быть востребовано. |
_________________
Если твоя философия не приносят тебе пользы — выкинь ее. |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 12:17 |
|
| VVG писал(а): |
| Оценки по автомобилям они принимают и не жужжат.. |
А Вы никогда не пробовали сравнить среднерыночные стоимости автомобилей из БА с предложениями хотя бы на том же автобазаре? Мой опыт говорит о том, что цены предложений на АБ куда выше, чем в БА. Так что чего банкам еще жужжать? |
|
|
|
|
VVG
Сообщения: 676
Откуда: Любашевка
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 12:39 |
|
| Юта писал(а): |
| VVG писал(а): |
| Оценки по автомобилям они принимают и не жужжат.. |
А Вы никогда не пробовали сравнить среднерыночные стоимости автомобилей из БА с предложениями на хотя бы на том же автобазаре? Мой опыт говорит о том, что цены предложений на АБ куда выше, чем в БА. Так что чего банкам еще жужжать? |
Почему не пробовал? Я всегда делаю контрольную "приценку" и если в БА нет откровенной ошибки (случается и такое) , "поправленный" на пробег, состояние, комплектацию и тд... результат, редко когда вываливается из 10-15% от скорегированного АБ. Но мне всегда легче такой результат отстоять и на бредовые заявления типа: мой москвич 72 г.в. стоит 5 тысяч долларов, потому что у меня там аппаратуры на 3 тыс.у.е., глушитель за тысячу и чехлы на сидения за 500 у.е.... или тыкать в лицо газету, где он сам и дал объявление о продаже своего "шарабана" за 6 тысяч. Понимаете о чем речь? |
_________________
Если твоя философия не приносят тебе пользы — выкинь ее. |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 13:38 |
|
| VVG писал(а): |
| мне всегда легче такой результат отстоять |
Отстоять - дело нехитрое, вопрос перед кем и чего с этим результатом делать. Из личного опыта - искала себе машинку с пробегом, естессно, для начала сориентировалась по БА. В итоге купила ну ооочень хорошо по цене и всему остальному, но цена БА и рядом не стояла (эх, хорошо бы конечно было бы, но увы ) Понимаете. о чем речь? |
|
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 13:59 |
|
| Юта писал(а): |
| Из личного опыта - искала себе машинку с пробегом, естессно, для начала сориентировалась по БА. В итоге купила ну ооочень хорошо по цене и всему остальному, но цена БА и рядом не стояла (эх, хорошо бы конечно было бы, но увы ) Понимаете. о чем речь? |
Собственно, речь о разнице между "рыночной" стоимостью (данные Автобазара) и "оценочной" стоимостью (данные БА)...
А если в эту разницу чуть чуть углубиться, то увидим, что Институт, активно работающий в данном сегменте исследований, за более, чем 10 лет, так и не смог создать базу для автоматизации расчета РЫНОЧНОЙ стоимости даже продукта, относящегося к категории ТНП и выпускаемого конвейерно... Что ж тут говорить об автоматизации расчета штучного, эксклюзивного, товара?  |
Последний раз редактировалось: Gorets33 (Сб, 27 Июл 2013 14:02), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
VVG
Сообщения: 676
Откуда: Любашевка
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 14:01 |
|
| Юта писал(а): |
| VVG писал(а): |
| мне всегда легче такой результат отстоять |
Отстоять - дело нехитрое, вопрос перед кем и чего с этим результатом делать. |
Поясню. Я отказываюсь от унизительных предложений выйти на нужный результат, а реальная стоимость объекта, с учетом непомерных сегодняшних налогов, не всегда радует Заказчика. Случается объясняться.
В автотранспорте своя кухня: износы, тоталы и у каждой из сторон (бывает до 4-х) собственная точка зрения...
А как Вам удается уходить от объяснений с Заказчиком? |
_________________
Если твоя философия не приносят тебе пользы — выкинь ее. |
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 14:06 |
|
| Юта писал(а): |
Все это конечно, правильно, если не путать "божий дар" (в данном случае определение РС) с "яичнецей" (оценочной стоимостью, служащей базой для налогообложения). Для "яичницы" вполне сойдет и 3 аналога выбранных случайным образом с рынка предложений. |
А зачем для такой "яичницы" вообще нужны аналоги? Напрасная трата времени на их подбор и лишнюю бумагу тратить на их печать... |
|
|
|
|
VVG
Сообщения: 676
Откуда: Любашевка
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 14:13 |
|
[quote="Gorets33"]
| Юта писал(а): |
А зачем для такой "яичницы" вообще нужны аналоги? |
Для правильного размещения эмпирических зависимостей в системе координат и дальнейшего интерполирования. |
_________________
Если твоя философия не приносят тебе пользы — выкинь ее. |
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 14:22 |
|
| VVG писал(а): |
Для правильного размещения эмпирических зависимостей в системе координат и дальнейшего интерполирования. |
Для этого аналоги не нужны... Собственно даже отчет уже печатать не нужно будет... Достаточно написать Вашу фразу на первой страничке отчета... Дальше вообще можно уже ничего не писать: все равно смельчаков, которые дойдут до прочтения второй странички такого отчета найдется очень и очень немного... |
|
|
|
|
K_BM
Возраст: 53
Сообщения: 355
Откуда: Одеса
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 14:46 |
|
| VVG писал(а): |
Для правильного размещения эмпирических зависимостей в системе координат и дальнейшего интерполирования. |
Пам'ятаєте фільм «Москва сльозам не вірить»: «..Пєрєвєді» |
_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення
Последний раз редактировалось: K_BM (Сб, 27 Июл 2013 14:47), всего редактировалось 2 раз(а) |
|
|
|
VVG
Сообщения: 676
Откуда: Любашевка
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 14:46 |
|
Gorets33
Есть такое. Иногда так и поступаю, но кроме психологической, смысловая нагрузка в этой фразе тоже присутствует.
Добавлено спустя 5 минут 52 секунды:
K_BM
получение множества теоретических данных на основании промежуточных данных (из полученной математической зависимости) ограниченного рынка, как то так. |
_________________
Если твоя философия не приносят тебе пользы — выкинь ее. |
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 14:53 |
|
| VVG писал(а): |
А как Вам удается уходить от объяснений с Заказчиком? Smile
|
Я не ухожу - я объясняюсь
| VVG писал(а): |
| кроме психологической, смысловая нагрузка в этой фразе тоже присутствует. Smile |
Нагрузка присутствует, еще какая , а вот реальный смысл при попытке выявить некие эмпирические зависимости с последующим размещением куда-то при использовании аж целых 3-х аналогов - это вряд ли
Добавлено спустя 5 минут 22 секунды:
| K_BM писал(а): |
| «..Пєрєвєді» Very Happy |
| VVG писал(а): |
| K_BMполучение множества теоретических данных на основании промежуточных данных (из полученной математической зависимости) ограниченного рынка, как то так. Smile |
Лучче б не переводил Хоть сами поняли, чего сказали, ув. VVG? Только не переводите больше, пожалуйста |
Последний раз редактировалось: Юта (Сб, 27 Июл 2013 15:00), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
K_BM
Возраст: 53
Сообщения: 355
Откуда: Одеса
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 15:00 |
|
| VVG писал(а): |
получение множества теоретических данных на основании промежуточных данных (из полученной математической зависимости) ограниченного рынка, как то так. |
У Вас вже є мат.залежність, тобто встановлені коефіцієнти кореляції, а Ви після цього ще шукаєте теоретичні дані? Я правильно зрозумів? Якщо так, то я здивований.
Відносно якої системи координат: ху, xyz чи ...(а далі Ви самі)? |
_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення |
|
|
|
VVG
Сообщения: 676
Откуда: Любашевка
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 15:45 |
|
| Юта писал(а): |
| Хоть сами поняли, чего сказали, ув. VVG? Только не переводите больше, пожалуйста |
Я понял. Но если мои слова вызвали такой смех, наверное Вы поясните что именно не так?
| K_BM писал(а): |
| У Вас вже є мат.залежність, тобто встановлені коефіцієнти кореляції, а Ви після цього ще шукаєте теоретичні дані? Я правильно зрозумів? Якщо так, то я здивований. |
Не правильно. Корреляцией мы приводим аналог к объекту оценки, здесь же речь о получении некоего теоретического (несуществующего) аналога на основании некоей математической модели...
Добавлено спустя 14 минут 30 секунд:
| K_BM писал(а): |
Відносно якої системи координат: ху, xyz чи ...(а далі Ви самі)? |
А зачем Вам, пользователю, грузить себя какие системы координат будет/может использовать программист, для создания некоей теоретической базы аналогов? |
_________________
Если твоя философия не приносят тебе пользы — выкинь ее. |
|
|
|
K_BM
Возраст: 53
Сообщения: 355
Откуда: Одеса
|
| Добавлено:
Сб, 27 Июл 2013 16:17 |
|
VVG
Ну що Ви, ніякого сміху. Все нормально. "Проїхали" |
_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення |
|
|
|
VVG
Сообщения: 676
Откуда: Любашевка
|
| Добавлено:
Вс, 28 Июл 2013 09:07 |
|
K_BM
Похоже "проехать" в этот раз не получится и в оценке для НО мы увидим нечто подобное. Посмотрим, так или иначе алгоритм лишенный субъективизма оценщика, имеет все шансы быть более приближенным к реалиям, а минусы - где их нет?
|
_________________
Если твоя философия не приносят тебе пользы — выкинь ее. |
|
|
|
ВалентинаЕ
Сообщения: 84
|
| Добавлено:
Вс, 28 Июл 2013 14:29 |
|
| privet писал(а): |
| пришло приглашение на конференцию в Ялте и вот что интересного в теме "- Авторская презентация книги «Математические методы оценки стоимости имущества» С.В. Грибовского, Сивца С.А., Левыкиной И.А.". Вот и метод для втоматической оценки недвижимости для НО |
В 2007/2008 гг, когда была массовой оценка для залога/ипотеки, пробовала применить экономико-математические методы для оценки квартир. По образованию экономист-математик, знакома с математической и экономической статистикой, вдохновленная книгой Сивца С.А. и по-моему Башаровой "Применение экономико-математических методов оценки недвижимости", применила корреляционно-регрессионный анализ, и получила результаты на диво, то что надо. Но...
1) от субъективизма оценщика при применении экономико-математических методов не уйти, поскольку формируя корреляцию факторов необходимо отдельные качественные факторы трансформировать в количественные, что осуществляется на "основе знаний и опыта оценщика;
2) статистика - это обобщение, и годится только для типовых квартир, находящихся в доме типового проекта, в типовом т.н. среднем состоянии. Если у вас проект многоквартирного дома неординарный, или ремонт выполнен с "применением современных технологий строительства и материалов" - результат удручит;
3) в результате построения корреляционной зависимости мы получаем уравнение зависимости, параметры которого никакой(!) смысловой /экономической нагрузки не несут (кстати, об этом говорят и в учебниках статистики), поэтому доказать "праведность" такой оценки пользователю достаточно сложно;
4) в ходе построения зависимости производится расчет индекса детерминации/или коэффициента корреляции. При этом, его необходимо проверить на значимость с помощью статистических критериев. Если работать с "непричесанной" выборкой, в результате при хорошем значении показателя, проверку на значимость он не проходит. Аналогично, необходимо проверять параметры уравнения на типичность. Если с выборкой не поработать - параметры могут не соответствовать заданным значениям - отсюда вывод: без личного участия оценщика в подборе информации, результат может быть и хорошим, но....
Ввиду того, что пытаются "проделать" с рынком оценочных услуг, может быть применение математических методов и будет актуальным: на основе обобщений можно будет определить "среднюю температуру по палате", но смысл такой оценки для пользователя, который читает не только 3-ю страницу отчета, но и все остальное - не вижу. Рынок недвижимости пока не настолько детерминирован, особенно по сегменту торгово-офисной недвижимости, сегменту рекреационной недвижимости -здесь очень большая спекулятивная составляющая, которая приведет к значительному искажению результатов.
Я не хочу сказать, что предлагаемое на конференции направление не имеет интереса. Имеет, но наверно это в далеком будущем |
|
|
|
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Вс, 28 Июл 2013 18:02 |
|
В оценке я постоянно пользуюсь корреляционно-регрессивным анализом т.е построением мат. моделей для оценки объектов в населенных пунктах, где информации днем с огнем не найти.
Построение математической модели которая описывает поведение цен в регионе в подобных населенных пунктах для меня едва ли не единственный выход качественно сделать работу.
Да, есть субъективность, есть ситуации когда модель не получается, но каков рынок такова и модель.
Есть рыночные цены и есть полученные по модели. Для оценщика главная задача чтобы они совпадали или разница между ними была минимальная.
Я прошел путь от полного неверия в этот метод до его обыденного пользования.
Кому интересно - процесс создания моделей в оценке описывает наука эконометрия.
Александр Сергеевич Сивец один из лучших специалистов по внедрению мат. статистики в оценку в Украине.
PS.
Притянуть за уши КРА для целей налоговой оценки можно, но это уже не наука, а шаманство или наукообразная профанация.
В природе, а особенно в Украине нет идеальных рынков и модель способна адекватно описывать только локальный рынок.
Вот недавно попался населенный пункт, где в не зависимости от этажа, площади, материала стен цена трехкомнатной квартиры -30000у.е. (53% объявлений). Остальные - евроремонт, сам центр, под магазин -32% ну и выбросы цен не вошедшие в эти два сегмента.
Тут никакая мат. статистика не поможет. Надо изучать локальный рынок и принимать решение. Вот он нелюбимый нами субъективизм.... |
|
|
|
|
K_BM
Возраст: 53
Сообщения: 355
Откуда: Одеса
|
| Добавлено:
Вс, 28 Июл 2013 19:22 |
|
Створення певної залежності чинників впливу на процес формування ринкової вартості, потребує вивчення (знання) самого процесу: знати, як вже казали, локальний ринок потрібно обов'язково і характерні для нього чинники. Так як встановивши, фактори впливу: два, три чи більше, кожному чиннику встановлюється мінімальне і максимальне значення. І якщо для іншого земельно-оціночного району значення подібного чинника буде виходити за прийняті межі, модель не буде працювати.
Те що ми називаємо суб'єктивізмом, з точки зору мат. моделювання, я назвав би – чинники збурення. Тобто, ми знаємо про ці чинники, можемо знати максимальну вагомість впливу, а як і яким чином вони будуть впливати, точно ніхто не скаже. Приклад. Якщо б не існувало чинників збурення (суб'єктивізму), то снаряд завжди падав би в одну воронку. А народна мудрість стверджує зворотне, так як врахувати не можемо: прискорення вітру; дельта маси снаряду, розширення каналу ствола після першого пострілу і т.д.
Частково, не враховані чинників збурення компенсує «бета на 0-рівні» - це якщо вся модель зроблена за правилами.
Відбір вагомості чинників я не торкаюсь, нічого складного. Одне скажу, що з твердженням одного з «метра оцінки» щодо коефіцієнта корегування, який не перевищують 5%: « не обов'язково обґрунтовувати», - можна погодитись, так як дане значення ймовірно може знаходитись в межах похибки кінцевого результату.
P.S.
Модель не замінить оцінювача – це всього інструмент. А щоб вміло користуватись інструментом , вносити корегування, потрібно в будь-якому разі знати сам процес. |
_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення |
|
|
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Пн, 29 Июл 2013 08:54 |
|
K_BM
Все вірно, погоджуюсь майже на 100%.
| Цитата: |
| Одне скажу, що з твердженням одного з «метра оцінки» щодо коефіцієнта корегування, який не перевищують 5%: « не обов'язково обґрунтовувати - можна погодитись, так як дане значення ймовірно може знаходитись в межах похибки кінцевого результату. » |
А це вже колего - проста імітація оціночної діяльності.
Хто не хоче вивчати ринок- той вводить експертні поправки на стан, вхід, поверх і т.д. Типове явище.
В мене просте питання: "Чому не 4% і не 6%? Чому?"
З приводу впливу на результат - погоджуюсь, якщо це коригування єдине, але-ж такі умільці на цьому не зупиняються.
Бачив свого часу розроблену "корифеями" методику з коригуваннями для оцінки активів одного банку. Ну все "по понятиях". Таблиці експертних значень коригувань на всі випадки життя......
Думаю, що податкові оцінювачі також матимуть програму з такою-ж схемою коригувань. |
|
|
|
|
Збышек Беккер
Сообщения: 52
Откуда: около Лысой горы
|
| Добавлено:
Пн, 29 Июл 2013 09:08 |
|
| Vlada писал(а): |
Согласна с Петром, что матметоды -это скушно, их применение сводит оценку на более упрощенный уровень, а оценка это действительно искусство (позволяет об этом судить 10 лет стажа оценщика)
Добавлено спустя 9 минут 4 секунды:
Именно скушшно |
Скучно или нет это чисто индивидуально. А возможность решать сложные оценочные задачи - факт.
Нельзя оставаться на уровне 1996 года. Мат. методы - прогресс. Остановка- это деградация.
Ведь вначале и рыночные арендные ставки брали с потолка и ставка капитализации тоже...
Не было вообще рынка а работать надо.
Но теперь есть рынок почти совершенный - рынок аренды. Да и предложения к продажи худо -бедно есть. |
_________________
Кто не поднимает паруса - тому не дует попутный ветер. |
|
|
|
Vlada
Сообщения: 8
|
| Добавлено:
Пн, 29 Июл 2013 22:00 |
|
Grey Horse, что касается математических методов в оценке, на мой взгляд, для оборудования они очень хороши, но при оценке недвижимого имущества, если говорить о статистических методах, то они трудоемки и требуют для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, открытости рынка, доступности информации о предыдущих сделках (говорим о совершившихся сделках, а не о предложениях, покрывшихся мхом, извините за выражение), ну и, конечно, желательно наличие специальных служб, накапливающих информацию (единственное, что имеем в достаточном количестве). Эти необходимые условия можно, наверное, соблюсти в областных центрах (и то под сомнением) А как же остальные города, поселки нашей Родины? Там остается только..искусство Или нет?
Добавлено спустя 16 минут 40 секунд:
Збышек Беккер, использование статистических методов подразумевает анализ достаточного количества репрезентативных выборок и предложения к продаже худо-бедно все-таки не годится |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 30 Июл 2013 07:24 |
|
| Vlada писал(а): |
| Grey Horse, что касается математических методов в оценке, на мой взгляд, для оборудования они очень хороши, но при оценке недвижимого имущества, если говорить о статистических методах, то они трудоемки и требуют для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, открытости рынка, доступности информации о предыдущих сделках |
А Господи, кто же говорит, что всю работу по оценке недвижимости всегда можно сделать, с самого начала и до самого конца опираясь только на мат. методы?
Речь о том, что очень часто мат. методы прекрасно работают при выполнении отдельных оценочных процедур в рамках какого-либо метода. И это относится не только к оборудованию и недвижимости, но и к бизнесу, и к моделированию технологий, etc. А Вы - скушно, скушно...
| Vlada писал(а): |
| А как же остальные города, поселки нашей Родины? Там остается только..искусство Или нет? |
А искусству... место всегда остается. В том числе и искусству понимания, где и когда какие мат. методы можно применить и какова степень используемости результата их применения. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Vlada
Сообщения: 8
|
| Добавлено:
Вт, 30 Июл 2013 09:59 |
|
Grey Horse, с искусством понимания при выполнении каких оц. процедур и в рамках какого подхода применяется метод КРА и метод соотнесения (ставку капитализации все считаем), так вот, с этим все в порядке. А насчет того, что скучно - субъективное мое мнение, которое никому не навязываю. Знать - нужно, понимать - тоже, ну, а применять, отношусь только как к необходимости в отдельных случаях. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 30 Июл 2013 11:20 |
|
Vlada
Ну, и хорошо. "Кому нравится арбуз, а кому - свинные хрящики". (С) |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Vlada
Сообщения: 8
|
| Добавлено:
Вт, 30 Июл 2013 16:16 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Vlada
Smile Ну, и хорошо. "Кому нравится арбуз, а кому - свинные хрящики". (С) |
"Какого бы рода ни было произведение искусства, в нем непременно слышится музыка"(В.Борисов) |
|
|
|
|
Збышек Беккер
Сообщения: 52
Откуда: около Лысой горы
|
| Добавлено:
Вт, 30 Июл 2013 17:55 |
|
| Vlada писал(а): |
Збышек Беккер, использование статистических методов подразумевает анализ достаточного количества репрезентативных выборок и предложения к продаже худо-бедно все-таки не годится |
Попробуйте у Вас получится. Мне годится. Только надо конечно поработать. Это не три аналога с экспертніми корректировками. |
_________________
Кто не поднимает паруса - тому не дует попутный ветер. |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
