Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Что получит покупатель, приобретая объект по максимальной стоимости? Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Все, для чего не нашлось место в других разделах На страницу 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8  След. Автор Сообщение Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Пн, 22 Май 2023 08:05 Предлагается обсудить вопрос об определении стоимости доходным подходом. Стандарты оценки обязывают проводить оценку, в результате которой стоимость объекта получается максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Это регламентировано пунктами 10, 13, 15, 42, 43 Стандарта 1, пунктом 12 Стандарта 2, пунктом 20 Стандарта 3 и др. На мой взгляд, определение максимальной стоимости для целей купли/продажи по доходному подходу противоречит определению рыночной стоимости в части того, что стороны действовали после проведения соответствующего маркетинга со знанием дела и благоразумно. Логика Продавца: он знает стоимость своего объекта в существующем использовании (стоимость продавца). Он также знает, что его объект может использоваться более эффективно (другой вид деятельности) и иметь большую стоимость. Но он не хочет заниматься новым бизнесом и по каким – то причинам уходит из существующего. При продаже он рассчитывает получить свою стоимость плюс премию за потенциал своего объекта. Логика Покупателя: он знает стоимость объекта в существующем использовании, но приобретает его для более эффективного использования с большей стоимостью (максимальная стоимость). Он понимает, что ему нет смысла приобретать объект по максимальной стоимости, так как он не только не получит дохода, а только вернет средства, вложенные в покупку там в бесконечности (это базовый принцип доходного подхода, в соответствии с которым стоимость объекта равна текущей стоимости его будущих доходов). Приобретение объекта по стоимости продавца – это самый лучший для него вариант. Но он готов выплатить покупателю премию за перспективность объекта. Таким образом, рыночная стоимость, рассчитанная по доходному подходу должна определяться по следующему алгоритму: - определение стоимости при существующем использовании (стоимость продавца); - определение стоимости при наиболее эффективном использовании (максимальная стоимость); - определение премии продавца за перспективность его объекта как долю от разницы полученных стоимостей. Определение этой премии, а также выявление благоразумия сторон в случае продажи объекта у которого существующее использование является самым эффективным можно обсудить после ответа на главный вопрос: ЧТО ПОЛУЧИТ ПОКУПАТЕЛЬ, ПРИОБРЕТАЯ ОБЪЕКТ ПО МАКСИМАЛЬНОЙ СТОИМОСТИ? _________________ Туча небо ... кроет privet Сообщения: 1250 Добавлено: Вт, 23 Май 2023 10:07 Ту4а писал(а): Предлагается обсудить вопрос об определении стоимости доходным подходом. Стандарты оценки обязывают проводить оценку, в результате которой стоимость объекта получается максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Это регламентировано пунктами 10, 13, 15, 42, 43 Стандарта 1, пунктом 12 Стандарта 2, пунктом 20 Стандарта 3 и др. На мой взгляд, определение максимальной стоимости для целей купли/продажи по доходному подходу противоречит определению рыночной стоимости в части того, что стороны действовали после проведения соответствующего маркетинга со знанием дела и благоразумно. Логика Продавца: он знает стоимость своего объекта в существующем использовании (стоимость продавца). Он также знает, что его объект может использоваться более эффективно (другой вид деятельности) и иметь большую стоимость. Но он не хочет заниматься новым бизнесом и по каким – то причинам уходит из существующего. При продаже он рассчитывает получить свою стоимость плюс премию за потенциал своего объекта. Логика Покупателя: он знает стоимость объекта в существующем использовании, но приобретает его для более эффективного использования с большей стоимостью (максимальная стоимость). Он понимает, что ему нет смысла приобретать объект по максимальной стоимости, так как он не только не получит дохода, а только вернет средства, вложенные в покупку там в бесконечности (это базовый принцип доходного подхода, в соответствии с которым стоимость объекта равна текущей стоимости его будущих доходов). Приобретение объекта по стоимости продавца – это самый лучший для него вариант. Но он готов выплатить покупателю премию за перспективность объекта. Таким образом, рыночная стоимость, рассчитанная по доходному подходу должна определяться по следующему алгоритму: - определение стоимости при существующем использовании (стоимость продавца); - определение стоимости при наиболее эффективном использовании (максимальная стоимость); - определение премии продавца за перспективность его объекта как долю от разницы полученных стоимостей. Определение этой премии, а также выявление благоразумия сторон в случае продажи объекта у которого существующее использование является самым эффективным можно обсудить после ответа на главный вопрос: ЧТО ПОЛУЧИТ ПОКУПАТЕЛЬ, ПРИОБРЕТАЯ ОБЪЕКТ ПО МАКСИМАЛЬНОЙ СТОИМОСТИ? у нас взагалі не має ринку. Хто скільки хоче - стільки і просить Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Вт, 23 Май 2023 14:14 Вопрос методики, противоречие обозначено... или нет? _________________ Туча небо ... кроет zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Сб, 17 Июн 2023 13:26 Ту4а писал(а): Вопрос методики, противоречие обозначено... или нет? Цена сделки не равна рыночной, рыночная - ориентир, не более того. это раз. Два - Не факт, что объект может использоваться более эффективно, чем сейчас. Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Сб, 17 Июн 2023 16:41 Вопрос не о сделке. И не о том, что рыночная стоимость - ориентир. Вопрос о методике. Я хочу увидеть (в формулах) - какую прибыль получит покупатель, приобретая объект по максимально возможной стоимости. Пока не вижу. _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Пн, 19 Июн 2023 10:16 privet писал(а): у нас взагалі не має ринку. Хто скільки хоче - стільки і просить Вы, действительно, считаете, что рынок - это когда продавец просит не столько, сколько хочет, а столько, сколько ему "разрешили" просить? Как раз, это: privet писал(а): Хто скільки хоче - стільки і просить и является показателем существования работающего рынка! Поскольку такой вид отношений и является базовой сутью рыночных отношений! Добавлено спустя 5 минут 9 секунд: Ту4а писал(а): Я хочу увидеть (в формулах) - какую прибыль получит покупатель, приобретая объект по максимально возможной стоимости. Пока не вижу. По идее, Вы не должны увидеть подобных формул... Хотя бы потому, что прибыль имеет много форм... Например, какую "прибыль" получает покупатель, приобретающий жилье для целей постоянного там проживания? Естественно, прибыль он получает, но в большинстве своем, описать эту прибыль с помощью формул невозможно... Хотя, конечно, некоторые теоретики пытаются... Добавлено спустя 12 минут 6 секунд: Ту4а писал(а): Вопрос не о сделке. И не о том, что рыночная стоимость - ориентир. Вопрос о методике. Для ответа на Ваш вопрос, нужно просто ЛОГИЧЕСКИ проанализировать понятие "рыночная стоимость"... Логика показывает, что это стоимость "продавца", т.е., такая, которая выгодна продавцу. Стоимость "покупателя" у нас носит другое название: "инвестиционная". Именно этот вид стоимости указывает на "прибыль" покупателя. Когда эти два вида стоимости по одному и тому же объекту совпадают - тогда и получается "сделка". Пока такого совпадения нет - нет сделки. Что указывает на то, что стоимость объекта не соответствует текущему состоянию рынка... Это, конечно, упрощенно... Поскольку существует огромное количество различных факторов... Но, в рамках Вашего вопроса, полагаю, подобное упрощение вполне уместно. Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Пн, 19 Июн 2023 12:56 Давайте подходить чисто формально. - я затронул доходный подход. - согласно стандартам при оценке строится денежный поток, определяется ставка капитализации (риски) и определяется стоимость (максимальная). - эта стоимость называется рыночной. - а рыночная стоимость это "стоимость, за которую возможно отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки по соглашению, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, здраво и без принуждения" - это из стандарта 1. - но ведь для покупателя потоки и риски останутся те же и большая стоимость не получится. Только в бесконечности от вернет вложенное. Получается, что действовал он без "знания дела" и не "здраво". Еще раз - чисто формальный подход... _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Пн, 19 Июн 2023 14:20 Ту4а писал(а): Давайте подходить чисто формально. - я затронул доходный подход. - согласно стандартам при оценке строится денежный поток, определяется ставка капитализации (риски) и определяется стоимость (максимальная). - эта стоимость называется рыночной. Если Вы используете "формальный подход - тогда зачем задаете вопросы, которые выходят за рамки "формальности"? Если формально, то вот Вам формальный ответ: формально, рыночная стоимость, это стоимость, выше которой продавец продать не сможет, а покупатель не сможет купить ниже этой стоимости. Вот о чем нам говорит формальный подход к данному вопросу. О том, что кто-то из этих сторон обязательно должен получить прибыль - при формальном подходе речи не идет от слова "совсем". Ту4а писал(а): - а рыночная стоимость это "стоимость, за которую возможно отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки по соглашению, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, здраво и без принуждения" - это из стандарта 1. Если не сложно, подчеркните, пожалуйста, в каком месте здесь указывается на то, что обязательно должна присутствовать "прибыль". Ту4а писал(а): - но ведь для покупателя потоки и риски останутся те же и большая стоимость не получится. Если подходить формально - то Вы не правы. Вы забыли про инфляцию. Рыночная экономика без нее существовать не может. Т.е., со временем денежные потоки будут изменяться. Т.е., количество денежных средств, которые получит покупатель при правильном управлении данным объектом, увеличится. Ту4а писал(а): Только в бесконечности от вернет вложенное. Получается, что действовал он без "знания дела" и не "здраво". Во-первых, кто Вам сказал, что желание человека "жить вечно" и так же "вечно" получать доход от объекта недвижимости не является "здравым"? Это я без шуток!!! Я, действительно, не встречал еще ни одного человека, который считает такое желание признаком "отсутствия здравомыслия"... Т.е., даже это Ваше утверждение сложно отнести к тому, что нарушается принцип, описанный в Стандарте... Во-вторых, когда Вы пишете, что "вложение вернется только в бесконечности" - Вы имеете ввиду исключительно математическую основу метода капитализации дохода. Мало того, что есть и другие методы... Даже в рамках метода капитализации Вы получаете некую цифру, которую потом вполне можете разделить на то количество месяцев или лет, в течение которых Вы ХОТИТЕ окупить вложение и по истечение которых начнете получать "прибыль". И здесь уже и возникает вопрос о "соответствующем маркетинге"... Т.е., Вы, как покупатель, должны определить, сколько именно месяцев / лет Вы будете окупать приобретение, сколько месяцев / лет после этого Вы будете получать прибыль, устраивают ли Вас такие расклады. Т.е., возвращаемся к тому, о чем я писал раньше: к инвестиционной стоимости... Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Пн, 19 Июн 2023 15:00 Формальный подход - это выполнение стандартов оценки. Понятно, что жизнь покупателя не вечна. Вечность здесь - это капитализация, то есть в реальности покупатель работает в убыток, он даже не вернет вложенное. Действовать здраво и со знанием дела - не в ущерб себе, а с прибылью, я так понимаю. Про инфляцию я не забыл - она в тех денежных потоках, по которым и проведена оценка. Любое изменение потоков, при котором увеличится стоимость для продавца - это значит, что вы не правильно сделали НЭИ. Обратите внимание, что если есть существующее использование объекта, а оценивается по другому, несуществующему, но возможному варианту (максимальному), то продавец получает не заслуженную премию, согласны? _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Пн, 19 Июн 2023 16:59 Ту4а писал(а): Формальный подход - это выполнение стандартов оценки. Тогда о какой прибыли вообще идет речь? Ее в стандартах оценки (там, где речь идет о признаках рыночной стоимости) нет. Ту4а писал(а): Понятно, что жизнь покупателя не вечна. Вечность здесь - это капитализация, то есть в реальности покупатель работает в убыток, он даже не вернет вложенное. Когда Вы говорите о "вечности" при капитализации, речь идет не о "вечном" использовании ради окупаемости в конце этого "вечного" периода, а о "вечной неизменности" денежного потока. При этом, под "вечностью", все-таки, подразумевается срок использования объекта, а не вечность "вообще"... Ту4а писал(а): Действовать здраво и со знанием дела - не в ущерб себе, а с прибылью, я так понимаю. В общем-то, с Вами сложно не согласиться... Просто, хочу напомнить Вам, что прибыль - понятие крайне индивидуальное... Например, когда Вы хотите продать квартиру на Троенщине и переехать на Печерск, Вы КАКУЮ прибыль хотите получить от такой экономической операции? Эта прибыль может быть оценена в денежном выражении? Ту4а писал(а): Про инфляцию я не забыл - она в тех денежных потоках, по которым и проведена оценка. Любое изменение потоков, при котором увеличится стоимость для продавца - это значит, что вы не правильно сделали НЭИ. Вообще-то, НЭИ влияет только на выбор "основы", базовой информации, на основе которой Вы будете проводить расчеты. Т.е., изменение потоков во времени от правильности определения НЭИ не зависит. Ту4а писал(а): Обратите внимание, что если есть существующее использование объекта, а оценивается по другому, несуществующему, но возможному варианту (максимальному), то продавец получает не заслуженную премию, согласны? Согласен. Но если оценка проводится по существующему использованию - такую же "незаслуженную" выгоду получает покупатель... На самом деле, на все можно смотреть под совершенно разными углами... Например, я вообще склоняюсь к мнению, что если произошла сделка купли-продажи, то хотя бы одно требование из определения рыночной стоимости обязательно было нарушено. Т.е., если каждая из сторон будет действовать здраво, компетентно и в своих интересах, то сделок по купле-продаже недвижимости не будет вообще... Ведь у покупателя с продавцом совершенно разные интересы: интерес продавца - продать ДОРОЖЕ, чем средняя по рынку цена на такой же объект, интерес покупателя - купить ДЕШЕВЛЕ, чем средняя по рынку цена на подобный объект. Если продавец и покупатель пришли к "единому знаменателю", тогда либо кто-то кого-то "нажухал", либо у какой-то из сторон имеются нерыночные мотивы для совершения такой сделки и, соответственно, эта сторона находилась в "нерыночных" условиях... Это я к тому, что законодательство - это просто документальное оформление "правил игры"... И эти "правила" не обязательно должны соответствовать даже тому, что в этих "правилах" провозглашается... Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Вт, 20 Июн 2023 08:15 Да, НЭИ определяет выбор "основы", но потом эта "основа" определяет и денежные потоки и риски. Конечно, можно добавить, что оценка это субъективная вещь и у другого оценщика будут другие потоки (большие или меньшие), не важно. Методологически рассматриваем идеальный вариант - оценка объективна. Вы согласились, что реально некоторые требования из определения рыночной стоимости не всегда! работают. Так я об этом же. И противоречия порождены требованием оценки по НЭИ и действовать здраво и со знанием дела. На мой взгляд. Так я представил свое видение распределение пирога между продавцом и покупателем после "проведения соответствующего маркетинга". Но вопрос продажи объекта по максимальной стоимости (по НЭИ) для меня пока открыт. Тупо 5% на торг... _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Вт, 20 Июн 2023 22:42 Ту4а писал(а): Вы согласились, что реально некоторые требования из определения рыночной стоимости не всегда! работают. Так я об этом же. И противоречия порождены требованием оценки по НЭИ и действовать здраво и со знанием дела. На мой взгляд. На мой взгляд, как раз, НЭИ в случае указанных мною противоречий никакого влияния не оказывает... Ну, да ладно... Ту4а писал(а): Так я представил свое видение распределение пирога между продавцом и покупателем после "проведения соответствующего маркетинга". Видите ли, в распределении "пирога" Вы забыли учесть одну составляющую: мотивацию. Кстати, здесь можно найти огромное количество "прибыли"... Не надо, ведь, объяснять, что мотивация, например, продавца продать объект недвижимости чтобы пустить вырученные деньги на операцию - это одна мотивация, продажа, чтобы взамен купить "более престижное" жилье - другая мотивация, продажа недвижимости потому, что не хватает ресурсов вытягивать кредит - другая мотивация... И таких примеров можно приводить, чуть ли не столько, сколько сделок совершается на рынке... И это огромное поле для "прибыли"... Ведь в каждом случае - это дополнительная прибыль! Либо для продавца, либо для покупателя... Правда, ни в одном из этих случаев не выполняются требования к "рыночной стоимости"... Но мы ведь говорим не о теории, а о практике? Ту4а писал(а): Но вопрос продажи объекта по максимальной стоимости (по НЭИ) для меня пока открыт. Тупо 5% на торг... Приведу простой пример: чиновник получил крупную взятку и "вкладывает" ее... Т.е., он видит для себя "прибыль" в том числе и при покупке объекта по максимальной стоимости... Снова мы возвращаемся к "мотивации"... Также, например, я сталкивался с ситуацией, когда человек пришел на объект недвижимости, человек после "соответствующего маркетинга", знал прекрасно, что данный объект выставлен на продажу существенно дороже его рыночной стоимости... Но для этого человека (по его словам) этот объект "идеально подходил", поэтому он принял, с его точки зрения, "здравое" решение приобрести данный объект даже по завышенной цене... И, наверняка, он видел, в каком месте у него будет "прибыль"... Полагаю, для ответа на Ваш вопрос, нужно просто побыть в "шкуре покупателя"... Проанализировать, какие именно мотивы Вас толкают на покупку, чем именно Вы руководствовались, принимая то или иное решение... Тогда, думаю, Вы найдете ответ на Ваш вопрос... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 21 Июн 2023 08:42 Цитата: Например, какую "прибыль" получает покупатель, приобретающий жилье для целей постоянного там проживания? Естественно, прибыль он получает, но в большинстве своем, описать эту прибыль с помощью формул невозможно... Вполне возможно. Получает он прибыль в виде сэкономленной арендной платы. Потому что прибыль - это не только то, что получено, но и то что не потрачено (экономия). Добавлено спустя 15 минут 50 секунд: Ту4а писал(а): Давайте подходить чисто формально. - я затронул доходный подход. - согласно стандартам при оценке строится денежный поток, определяется ставка капитализации (риски) и определяется стоимость (максимальная). - эта стоимость называется рыночной. - а рыночная стоимость это "стоимость, за которую возможно отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки по соглашению, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, здраво и без принуждения" - это из стандарта 1. - но ведь для покупателя потоки и риски останутся те же и большая стоимость не получится. Только в бесконечности от вернет вложенное. Получается, что действовал он без "знания дела" и не "здраво". Еще раз - чисто формальный подход... А почему Вы решили, что прибыль должна быть должна быть именно здесь и сейчас. И почему Вы решили, что эта стоимость максимальная и ничего новому инвестору не принесет. А Вы не рассматриваете вариант, что некий инвестор имеет средства, которые он инвестировал с прибыльностью, допустим, 10%. Некий бизнес, который Вы назвали по максимальной стоимости, позволяет ему те же средства реинвестировать с прибыльностью, допустим 15%. Вот Вам +5% прибыли на те же инвестированные средства для конкретного инвестора. Инвесторы же так поступают - ищут способы/места инвестирования, где на одну и ту же сумму инвестиций можно получить наибольшую прибыль, с учетом соответствующих рисков. Второе. При оценке бизнеса по факту получается стоимость в текущем состоянии, хоть и по принципу НЭИ. А новый покупатель может иметь другие возможности (изменить ассортимент, улучшить качество, увеличить объемы дозагрузив мощности, выйти на экспортные рынки и т.д.), что позволит ему до "максимума" еще дожать дополнительную выгоду и выйти на новый "максимум". _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Ср, 21 Июн 2023 10:58 Серый писал(а): Вполне возможно. Получает он прибыль в виде сэкономленной арендной платы. Потому что прибыль - это не только то, что получено, но и то что не потрачено (экономия). Позволю себе небольшое уточнение: если посмотреть, сколько денег после приобретения квартиры вкладывают туда новые владельцы в течение первых 0,5-1,0 года, то модель с "экономией на аренде" на практике рассыпается, как стеклянная ваза, упавшая на асфальт с 10-го этажа... Это не говоря уже о том, что если пересчитать арендную плату в стоимость квартиры, получается, что за эти деньги можно было арендовать лет 10-15 квартиру... Это если не учитывать кредиты с их процентами... Т.е., с точки зрения финансово-экономической теории - полнейший идиотизм! Но люди во всем мире покупают жилье... Т.е., действуют абсолютно вразрез с экономической выгодой... На самом деле, отличие от аренды далеко не только в арендной плате... Это и ощущение "своего", это возможность сделать ремонт "под себя", хотя и требует серьезных вложений в ту же мебель... Это ощущение "уверенности в завтрашнем дне"... Т.е., экономия на арендной плате - это мизер, статистическая погрешность... Хотя, конечно, согласен с Вами, это единственная "денежная" модель, доступная нам и учитываемая нами. Серый писал(а): А почему Вы решили, что прибыль должна быть должна быть именно здесь и сейчас. И почему Вы решили, что эта стоимость максимальная и ничего новому инвестору не принесет. Отвечу на вопрос не мне... В данном случае, Ту4а исходит из требований НЭИ, где указывается, что выбирается именно тот вариант использования, при котором стоимость недвижимости является "максимальной". А вопрос, как раз, в том и состоит: откуда инвестор возьмет эту самую дополнительную "прибыль", если он приобретает объект по "максимальной" стоимости? Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Ср, 21 Июн 2023 11:19 Рассматриваемый вопрос возник у меня еще на этапе обучения. Возможно моя не опытность не позволила довести до преподавателя суть проблемы, потом я себя успокоил похожими на Ваши объяснениями. Но червячок сомнения все таки грыз. И кристаллизовался в методическое противоречие. Вы пишете, что покупаемый объект имеет большую доходность (не 10 а 15%). Но проблема в том, что эти 15% он уже выплатил покупателю. Если бы они поделили пирог, тогда ДА, не 5%, а 4 или 3%. А другая возможность, новый "максимум" - это брак оценщика по НЭИ. Вариант более эффективного собственника - одно из моих успокоений. По поводу личных мотиваций - в стандартах не предусмотрено (если только не приобретается соседняя квартира). Зона: формальное выполнение нормативки, доходный подход, объективная оценка. _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Ср, 21 Июн 2023 13:51 Ту4а писал(а): Вы пишете, что покупаемый объект имеет большую доходность (не 10 а 15%). Но проблема в том, что эти 15% он уже выплатил покупателю. Если бы они поделили пирог, тогда ДА, не 5%, а 4 или 3%. А другая возможность, новый "максимум" - это брак оценщика по НЭИ. Вариант более эффективного собственника - одно из моих успокоений. Вот, уперлись Вы в прибыльность... Нет в Стандартах требования о получении прибыли... Вообще, смысл покупки по максимальной стоимости легче, наверное, разбирать на смысловой нагрузке метода дисконтирования. Какой экономический смысл заложен в метод дисконтирования? Покупатель вкладывает деньги в покупку объекта недвижимости, эксплуатирует данный объект, когда объект переносит свою стоимость - продает его "по остатку"... Т.е., на самом деле, если называть вещи простым языком, то смысл данного подхода в том, что покупатель в течение какого-то периода времени СОХРАНЯЕТ свои денежные ресурсы за счет вложения их в объект недвижимости и возвращает в конце расчетного периода. Прибыль он, как и до покупки, получает от ведения коммерческой деятельности. Т.е., если рассматривать вопрос выгод для покупателя объекта недвижимости по максимальной стоимости, то выгода здесь (экономическая) только одна: СОХРАННОСТЬ средств. Поэтому, с точки зрения покупателя, сколько именно стоит объект - дело третье. Важно, чтобы его стоимость соответствовала заложенным параметрам сохранения средств. С точки зрения продавца - вопрос максимизации стоимости, также, вполне обоснован, поскольку в случае не выполнения данного условия покупатель получает возможность получения "нерыночного" дохода в виде разницы между "максималкой" и "реалкой". Ту4а писал(а): По поводу личных мотиваций - в стандартах не предусмотрено (если только не приобретается соседняя квартира). Их и не может быть предусмотрено... Именно по той причине, что мотивов для продажи - примерно столько же, сколько и самих продавцов... Также и для покупки - там мотивов тоже не намного меньше, чем покупателей... Предусмотреть это все невозможно, в принципе. Но, при этом, именно мотивы и являются "двигателем" к совершению сделок... Кстати сказать, не только наши Стандарты, но и иностранные тоже, в эту область взаимоотношений не лезут... Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Ср, 21 Июн 2023 18:50 Gorets11 писал(а): для покупателя объекта недвижимости Я не упоминал про недвижимость. Почему? При оценке недвижимости обычно есть две стоимости: по предложениям и по аренде. И эти две цифры можно крутить в любом направлении и делать разные выводы. Остановимся только на доходном подходе. Gorets11 писал(а): если рассматривать вопрос выгод для покупателя объекта недвижимости по максимальной стоимости, то выгода здесь (экономическая) только одна: СОХРАННОСТЬ средств. Но не все же хотят сохранить, кто-то хочет и приумножить. А как же цель любого бизнеса - получение прибыли? Gorets11 писал(а): покупатель получает возможность получения "нерыночного" дохода в виде разницы между "максималкой" и "реалкой". Не согласен. Наоборот. Пусть они поделили "пирог" 50 на 50. Если покупатель сохранит существующее использование - он в убытке. Если он исполнит НЭИ (реконструирует, модернизирует) - он в наваре. А при существующем положении весь "пирог" достается, не заслуженно, продавцу. Ведь он продал не существующий объект, а модернизированный (на бумаге). Gorets11 писал(а): Их и не может быть предусмотрено... Предусмотрено: специальная стоимость – сумма рыночной стоимости и надбавки к ней, которая формируется при наличии нетипичной мотивации или особой заинтересованности потенциального покупателя (пользователя) в объекте оценки; стандарт 1 (как пример - покупка соседней квартиры) _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Чт, 22 Июн 2023 10:44 Ту4а писал(а): Я не упоминал про недвижимость. Почему? При оценке недвижимости обычно есть две стоимости: по предложениям и по аренде. И эти две цифры можно крутить в любом направлении и делать разные выводы. Остановимся только на доходном подходе. Вообще-то, Вы вообще не упоминали про ид товара... Я принял в качестве примера недвижимость, как наиболее, не знаю, простой, наверное, для использования в качестве примера. Что касается наличия двух различных видов взаимоотношений (продажа и аренда), то у большинства товаров они существуют... Корабли, самолеты, станки и другое оборудование, транспортные средства - у всех этих товаров на рынке можно встретить и продажу, и аренду. С животными не встречал аренды... Но, думаю, аренда коров, хоть и в меньших масштабах, но, используется... Или, например, такие отношения, когда собственник передает третьим лицам бесплатно поросят, через время выкупает подросших на мясо... Что это, как не аренда с созданием неотъемлемых улучшений? Вопрос лишь в том, что брать в качестве примера недвижимость удобнее. Но принципы не сильно отличаются. Меняется только форма. Ту4а писал(а): Но не все же хотят сохранить, кто-то хочет и приумножить. А как же цель любого бизнеса - получение прибыли? Вы не путайте ведение коммерческой деятельности с покупкой основных средств. Прибыль - это вопрос и смысл существования коммерческой деятельности. А мы с Вами рассматриваем вопросы ценообразования на основные средства. Ту4а писал(а): Если покупатель сохранит существующее использование - он в убытке. Если он исполнит НЭИ (реконструирует, модернизирует) - он в наваре. А при существующем положении весь "пирог" достается, не заслуженно, продавцу. Ведь он продал не существующий объект, а модернизированный (на бумаге). А в этом месте я не понял, откуда "ноги растут" у выводов... К примеру, Вы приняли по НЭИ, что объект недвижимости относится к "торговому". Хотите сказать, что если покупатель начнет сдавать это помещение в аренду, он что-то потеряет? Или если покупатель будет самостоятельно использовать данный объект, то он что-то потеряет относительно аналогии, когда он ПОДОБНОЕ помещение арендует? Почему для соблюдения НЭИ ему обязательно нужно объект "реконструировать" и/или "модернизировать"? Не понятно... И какой именно "несуществующий" объект продал продавец, если объект есть, он расположен в четко определенной точке пространства, имеет четко выраженную конструкцию? В каком месте он является "несуществующим"? В том, что вы в качестве НЭИ рассматривали присоединение к этому объекту ЧУЖОГО участка земли, строительства на этом участке каких-то дополнительных улучшений и приняли ВСЕ это в качестве НЭИ? Так, это вопрос не к продавцу, а к тому, кто такое НЭИ прогнозировал... Ту4а писал(а): Предусмотрено: специальная стоимость – сумма рыночной стоимости и надбавки к ней, которая формируется при наличии нетипичной мотивации или особой заинтересованности потенциального покупателя (пользователя) в объекте оценки; стандарт 1 (как пример - покупка соседней квартиры) Не слишком ли много вариаций мы рассматриваем одновременно? Что касается "специальной" стоимости. Не подскажете, а где именно написано, что является "типичной" мотивацией? Ведь, чтобы определить "нетипичную", нужно, как минимум, точно знать, что такое "типичная"... А мотивация практически у каждого продавца и у большинства покупателей - своя собственная! Но, согласитесь, даже в написанном присутствует смешной момент... "Особая заинтересованность потенциального покупателя (пользователя) в объекте оценки"... Если покупатель не имеет особой заинтересованности в объекте, он его просто покупать не будет... Ведь, другие подобные объекты, к которым у него была "простая" заинтересованность, он посмотрел и покупать не стал... Ведь так получается на практике? Другими словами, факт, что если сделка реально произошла - в большинстве своем, указывает на наличие у покупателя к этому объекту той самой "особой заинтересованности"... Бред? Согласен! Но, на практике все выглядит именно так... Относительно Вашего примера с соседней квартирой. Скажите, а является ли "нетипичной" мотивацией желание родителей купить для детей квартиру в своем доме? Просто, чтоб дети рядышком проживали... Вроде, по Стандарту - вполне себе, "типичная"... А вот, если с той же самой мотивацией (чтоб дети были рядышком) покупается соседняя квартира (так совпало, что продается квартира именно соседняя, других в этом доме с данный момент времени никто продавать не хочет) - тогда мотивация "нетипичная"... Забавно, не правда, ли? Мотивация одна, цель одна, а условия сделки разные... Поэтому, когда Вы рассматриваете "типичность" мотивации, то учитывайте не только то, что написано, но и то, что подразумевается: квартира должна быть не просто "соседней", еще и цель ее приобретения должна быть "чтоб присоединить" к существующей... Иначе, "нетипичность" (по Стандарту) пропадает... Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Чт, 22 Июн 2023 14:33 Gorets11 писал(а): Вообще-то, Вы вообще не упоминали про ид товара... Я рассматриваю доходный подход по одной причине - здесь проще показать проблему: противоречие требования НЭИ и тем, что бы " стороны действовали после проведения соответствующего маркетинга со знанием дела и благоразумно." Gorets11 писал(а): А в этом месте я не понял, откуда "ноги растут" у выводов... Усугубим. Приходит покупатель и спрашивает: "А почему эта развалюха такая дорогая?" А вы отвечаете: "А мы тут посчитали по НЭИ - это реально дворец." Gorets11 писал(а): Вы приняли по НЭИ, что объект недвижимости относится к "торговому" Что значит принял по НЭИ? Обосновал. Был складским помещением. Может стать производственным, торговым, офисным или снести и жилое построить. Так по логике, но не реально, хотя я дом вместо фабрики "строил" (думаю руководство удовлетворяло любопытство, но приходилось). Gorets11 писал(а): Относительно Вашего примера с соседней квартирой Пример не мой - его приводят преподаватели на курсах. А не типичная, на мой взгляд, это не рыночная, родители готовы переплатить, что бы дети жили рядом. Но это отвлечение от главного. А главное такое: так что же получит покупатель...? _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Чт, 22 Июн 2023 20:34 Ту4а писал(а): Я рассматриваю доходный подход по одной причине - здесь проще показать проблему: противоречие требования НЭИ и тем, что бы " стороны действовали после проведения соответствующего маркетинга со знанием дела и благоразумно." Это я понял... Я тоже рассматриваю доходный подход... Просто, стараюсь приводить примеры не "вообще", а конкретно из применения доходного подхода при определении стоимости недвижимости. Ту4а писал(а): Усугубим. Приходит покупатель и спрашивает: "А почему эта развалюха такая дорогая?" А вы отвечаете: "А мы тут посчитали по НЭИ - это реально дворец." Еще больше запутали... Если покупатель провел соответствующий маркетинг, то такого глупого вопроса он не задаст... А если задал - значит, просто высказал собственное субъективное мнение, не обоснованное объективными данными... У меня, ведь, в отчете обоснование есть... Если умеет читать - пусть читает... За отдельную плату, я готов буду сам ему прочитать, что именно там в отчете написано... Вот, если он после прочтения отчета начнет задавать вопросы... Тогда другое дело... Но тогда эти вопросы уже не будут такими, как Вы указали... Ту4а писал(а): Что значит принял по НЭИ? Обосновал. Был складским помещением. Может стать производственным, торговым, офисным или снести и жилое построить. Даже так? Что-то мне подсказывает, что по Вам прокуроры "плачут"... Знаете, чтобы снести строение и построить на его месте иное - нужно, как минимум, получить немалое количество разрешений... Знаете, в чем проблема "разрешений"? В том, что могут и НЕ РАЗРЕШИТЬ... Т.е., если Вы в качестве НЭИ предлагаете рассмотреть снос строения и строительство на его месте строения с другим назначением, как минимум, Вам к такому НЭИ нужно подложить комплект разрешительной документации на такую "замену"... В противном случае, пока такого комплекта у Вас нет - рассматриваемое Вами НЭИ невозможно в связи с отсутствием юридической дозволенности... Ту4а писал(а): Так по логике, но не реально, хотя я дом вместо фабрики "строил" (думаю руководство удовлетворяло любопытство, но приходилось). Надеюсь, Вы помогали руководству удовлетворять это любопытство без собственной подписи под отчетом? Ту4а писал(а): Пример не мой - его приводят преподаватели на курсах. А не типичная, на мой взгляд, это не рыночная, родители готовы переплатить, что бы дети жили рядом. Но это отвлечение от главного. Ну, преподаватели - они, ведь, не Боги... Среди них, к сожалению, хватает людей с достаточно низким уровнем понимания... Вот и приводят примеры 20-30 летней давности... Поэтому, я бы не назвал Ваш аргумент "аргументированным"... Не забывайте, что под отчетами об оценке стоит Ваша подпись, а не того, кто на курсах "порассуждал на тему"... Ту4а писал(а): А главное такое: так что же получит покупатель...? Предлагаете вернуться на страничку назад? Я ведь Вам отвечал на этот вопрос. Но, почему-то, Вас ответ не устраивает... Видимо, не нравится, поэтому Вы старательно его "не замечаете"... Согласно смыслу доходного подхода, покупатель получает сохранность средств. Если Вы снова начнете говорить про "прибыль", мне снова придется Вам напоминать: прибыль приносит КОММЕРЧЕСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ, которую проводит предприниматель с использованием основных фондов... А к основным фондам можно отнести, практически все, что нам приходится оценивать... Разве, что, кроме товара в обороте... Сами по себе основные фонды даже в теории не должны приносить прибыль... Они должны просто переносить свою стоимость на товар / продукцию... Один из 9000 Сообщения: 236 Добавлено: Чт, 22 Июн 2023 23:34 Ту4а писал(а): ЧТО ПОЛУЧИТ ПОКУПАТЕЛЬ, ПРИОБРЕТАЯ ОБЪЕКТ ПО МАКСИМАЛЬНОЙ СТОИМОСТИ? Минимум рисков, связанных с оспариванием сделки купли-продажи в суде со стороны продавца по многим из причин, которые иногда невозможно проверить до сделки. _________________ Нас 9000! Кому-то - это очень много. Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Пт, 23 Июн 2023 09:29 Gorets11 писал(а): Еще больше запутали... Если покупатель провел соответствующий маркетинг Под соответствующим маркетингом со знанием дела и благоразумным я понимал следующее, повторяю: "Логика Продавца: он знает стоимость своего объекта в существующем использовании (стоимость продавца). Он также знает, что его объект может использоваться более эффективно (другой вид деятельности) и иметь большую стоимость. Но он не хочет заниматься новым бизнесом и по каким – то причинам уходит из существующего. При продаже он рассчитывает получить свою стоимость плюс премию за потенциал своего объекта. Логика Покупателя: он знает стоимость объекта в существующем использовании, но приобретает его для более эффективного использования с большей стоимостью (максимальная стоимость). Он понимает, что ему нет смысла приобретать объект по максимальной стоимости, так как он не только не получит дохода, а только вернет средства, вложенные в покупку там в бесконечности (это базовый принцип доходного подхода, в соответствии с которым стоимость объекта равна текущей стоимости его будущих доходов). Приобретение объекта по стоимости продавца – это самый лучший для него вариант. Но он готов выплатить покупателю премию за перспективность объекта." Вот и дайте ответ покупателю: "Почему он должен покупать объект, который существует только у Вас на бумаге?" Пока ответа нет. Gorets11 писал(а): Я ведь Вам отвечал на этот вопрос. Но, почему-то, Вас ответ не устраивает... Вроде ответил, а что делать тем кто хочет приумножать, а не сохранять. Давайте еще раз определимся. Я реалист и прекрасно знаю как что происходит. Существующее использование обосновывается наилучшим и далее по стандартам. Много функциональный анализ не делается, ну и ладно. А вопрос стоит методический (то есть теоретический), а это значит: нет проблем по изменению назначения объекта - известны сроки, условия, затраты и все что нужно - то есть все можно посчитать. Если покупатель хочет сохранить средства - это ответ. А если хочет приумножить? Тогда дайте схему, как? Я предложил вариант - громите его (но только не тем, что он не соответствует нормативке, я это знаю). Как вижу, уже есть определенное подтверждение, что проблема все таки есть. Добавлено спустя 1 минуту 54 секунды: Один из 9000 писал(а): Минимум рисков, связанных с оспариванием Можно подробнее _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Пт, 23 Июн 2023 12:21 Ту4а писал(а): Вроде ответил, а что делать тем кто хочет приумножать, а не сохранять. Например, вкладываться не в недвижимость, а в КОММЕРЧЕСКУЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ. Только она приносит прибыль. Ту4а писал(а): Давайте еще раз определимся. Я реалист и прекрасно знаю как что происходит. Существующее использование обосновывается наилучшим и далее по стандартам. Много функциональный анализ не делается, ну и ладно. А вопрос стоит методический (то есть теоретический), а это значит: нет проблем по изменению назначения объекта - известны сроки, условия, затраты и все что нужно - то есть все можно посчитать. Забавно у Вас получается... "нет проблем по изменению назначения объекта"... По всей стране достаточно периодично гремят дела о сносе объектов, в которые вложены десятки миллионов долларов, только из-за того, что у кого-то "не было проблем с изменением назначения"... А у Вас этих проблем до сих пор нет... Ну, да ладно. Не об этом речь. Ту4а писал(а): Если покупатель хочет сохранить средства - это ответ. А если хочет приумножить? Тогда дайте схему, как? Я предложил вариант - громите его (но только не тем, что он не соответствует нормативке, я это знаю). Почему же "не соответствует"? Все соответствует. Просто нужно понять, как именно функционирует распределение дохода. В самом простом случае, когда речь идет о недвижимости в виде, например, помещения, имеем следующую картину: есть владелец помещения. Если он хочет получать прибыль с данного помещения - он принимает решение о проведении коммерческой деятельности с использованием данного помещения. Скажем, сдавать его в аренду. Он может привлечь управляющую компанию и вопросами аренды будет заниматься она. В этом случае, часть дохода от аренды уйдет в прибыль управляющей компании и, соответственно, не достанется владельцу. А может самостоятельно зарегистрироваться, как предприниматель, и самостоятельно управлять данным объектом. Подчеркну, что здесь владелец - это просто "владелец", а то лицо, которое управляет этим объектом и получается прибыль - предприниматель. Даже, если это одно и то же лицо. Так, вот, прибыль получает ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ. Владелец прибыли НЕ ПОЛУЧАЕТ. Во всяком случае, до тех пор, пока со временем доля от дохода с аренды данного помещения не компенсирует ему затраты на приобретение этого помещения. По истечении данного срока, владелец, если он не принял решения продать данный объект, начинает получать прибыль уже и как "владелец"... Сроки эти, более-менее, известны на основе статистических данных. Для Украины эти сроки выглядят, примерно, так: для объектов, не требующих профессионального управления, - 4-5 лет для объектов, требующих профессионального управления - 8-10 лет По истечении данного периода владелец начинает получать прибыль, как "владелец", а не как "предприниматель". Кстати, в Европе эти сроки немножко другие: для объектов, не требующих профессионального управления, - 8-10 лет для объектов, требующих профессионального управления - 10-15 лет Это Вам сразу, чтоб пояснить, почему европейцы, несмотря на повышенные риски, вкладывают средства в недвижимость в Украине... Окупаемость вложений быстрее, следовательно, прибыль больше. Ту4а писал(а): Как вижу, уже есть определенное подтверждение, что проблема все таки есть. Честно говоря, я не вижу такого подтверждения. Проблема, если и есть, то только потому, что Вы не хотите понять, что находящееся у Вас в собственности помещение, если в нем не работать, если его не сдавать в аренду (а все это называется "ведение предпринимательской деятельности"), то ничего, кроме убытков, Вы от такого помещения не получите. Даже, если приобретете его не по максимальной стоимости, а за "спасибо"... Добавлено спустя 12 минут 47 секунд: Ту4а писал(а): Логика Покупателя: он знает стоимость объекта в существующем использовании, но приобретает его для более эффективного использования с большей стоимостью (максимальная стоимость). Он понимает, что ему нет смысла приобретать объект по максимальной стоимости, так как он не только не получит дохода, а только вернет средства, вложенные в покупку там в бесконечности (это базовый принцип доходного подхода, в соответствии с которым стоимость объекта равна текущей стоимости его будущих доходов). Приобретение объекта по стоимости продавца – это самый лучший для него вариант. Но он готов выплатить покупателю премию за перспективность объекта." Вот и дайте ответ покупателю: "Почему он должен покупать объект, который существует только у Вас на бумаге?" Пока ответа нет. Во-первых, не должен. МОЖЕТ, если сам для себя, увидит интерес. Во-вторых, когда Вы пишете "базовый принцип доходного подхода, в соответствии с которым стоимость объекта равна текущей стоимости его будущих доходов", Вы, почему-то, забываете, что для расчетов берете не "бесконечность", а конкретный период. Например, для метода дисконтирования наиболее часто используется 5-летний период. Это и есть тот самый "период окупаемости", в течение которого объект возвращает Вам затраченные на его приобретение средства и дальнейший доход с данного объекта превращается в "прибыль". (это все условно, разумеется) Кстати, с точки зрения покупателя "Приобретение объекта по стоимости продавца" - далеко не самый "лучший" вариант... Самый лучший - Дарственная! А что касается вопросов продавца и покупателя к оценщику, то они могут, разве, что, поинтересоваться: Продавец: почему оценщик использует в методе дисконтирования только 5 периодов, а не, скажем, 6? Покупатель: почему оценщик использовал в методе дисконтирования целых 5 периодов, а не, скажем, 4? И вот здесь, для продавцов с покупателями, действительно, можно сослаться на "преподавателя"... Правда, если вместо них будут дяди с погонами, боюсь, они на такую "отсылку" не отреагируют... zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пт, 23 Июн 2023 15:53 Серый писал(а): Цитата: Например, какую "прибыль" получает покупатель, приобретающий жилье для целей постоянного там проживания? Естественно, прибыль он получает, но в большинстве своем, описать эту прибыль с помощью формул невозможно... Вполне возможно. Получает он прибыль в виде сэкономленной арендной платы. Потому что прибыль - это не только то, что получено, но и то что не потрачено (экономия). Добавлено спустя 15 минут 50 секунд: Ту4а писал(а): Давайте подходить чисто формально. - я затронул доходный подход. - согласно стандартам при оценке строится денежный поток, определяется ставка капитализации (риски) и определяется стоимость (максимальная). - эта стоимость называется рыночной. - а рыночная стоимость это "стоимость, за которую возможно отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки по соглашению, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, здраво и без принуждения" - это из стандарта 1. - но ведь для покупателя потоки и риски останутся те же и большая стоимость не получится. Только в бесконечности от вернет вложенное. Получается, что действовал он без "знания дела" и не "здраво". Еще раз - чисто формальный подход... А почему Вы решили, что прибыль должна быть должна быть именно здесь и сейчас. И почему Вы решили, что эта стоимость максимальная и ничего новому инвестору не принесет. А Вы не рассматриваете вариант, что некий инвестор имеет средства, которые он инвестировал с прибыльностью, допустим, 10%. Некий бизнес, который Вы назвали по максимальной стоимости, позволяет ему те же средства реинвестировать с прибыльностью, допустим 15%. Вот Вам +5% прибыли на те же инвестированные средства для конкретного инвестора. Инвесторы же так поступают - ищут способы/места инвестирования, где на одну и ту же сумму инвестиций можно получить наибольшую прибыль, с учетом соответствующих рисков. Второе. При оценке бизнеса по факту получается стоимость в текущем состоянии, хоть и по принципу НЭИ. А новый покупатель может иметь другие возможности (изменить ассортимент, улучшить качество, увеличить объемы дозагрузив мощности, выйти на экспортные рынки и т.д.), что позволит ему до "максимума" еще дожать дополнительную выгоду и выйти на новый "максимум". Поддерживаю коллегу Серый. По-моему, тут уже была когда-то похожая дискуссия между коллегами Rudge и Grey Horse, но очень давно ) Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Пт, 23 Июн 2023 16:36 Мы говорим о разных вещах. Вы о жизни, а я о теории. Применяете доходный подход. Обосновали НЭИ. Обосновали денежные потоки самые наилучшие. Обосновали ставку капитализации (дисконтирования). Получили стоимость, по которой, согласно определения, возможно отчуждение объекта оценки. Объект начал эксплуатировать покупатель. У него будут те же самые, наилучшие денежные потоки, те же ставки. И если в оценке был срок жизни (дисконтирование), то к концу этого срока он только вернет вложенные средства, а объект умрет. А если капитализация, то даже наследники всего не вернут, по теории, по формулам Предположение, что у него будут более лучшие потоки - значит Вы не обосновали НЭИ. А теория, если она правильная, должна давать правильный ответ. А его нет. Или я не вижу... _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Сб, 24 Июн 2023 00:18 Ту4а писал(а): Объект начал эксплуатировать покупатель. У него будут те же самые, наилучшие денежные потоки, те же ставки. И если в оценке был срок жизни (дисконтирование), то к концу этого срока он только вернет вложенные средства, а объект умрет. Не совсем умрет... Объект будет жив и готов и далее приносить доход. Другое дело, что, как Вы правильно отметили, собственник только вернет свои вложения. А далее, согласно той же самой теории, он должен продать данный объект по остаточной стоимости. Можно, конечно, сказать, что объект "умер", но "умер" он только для данного конкретного владельца. Другое дело, что собственнику, как я раньше писал, не обязательно объект продавать, можно его эксплуатировать и дальше... Только теперь он уже будет получать с этого объекта не возврат своих средств, а прибыль... Ту4а писал(а): А если капитализация, то даже наследники всего не вернут, по теории, по формулам Нет, конечно же... При капитализации окупаемость объекта также не бесконечна... Ту4а писал(а): Предположение, что у него будут более лучшие потоки - значит Вы не обосновали НЭИ. Вот, опять Вы попали в ловушку собственной упертости! Потоки создает КОММЕРЧЕСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ. Сам по себе объект недвижимости никаких потоков не создает и создавать не умеет! Почему Вы отказываетесь разделить два понятия: непосредственно объект недвижимости и коммерческая деятельность, связанная с данным объектом недвижимости? Я ведь, уже настолько все подробно расписал... Вы вообще читаете мои ответы? Ту4а писал(а): А теория, если она правильная, должна давать правильный ответ. А его нет. Или я не вижу... Правильно, не видите. Потому, что даже не пытаетесь понять, что именно я Вам пишу... Если бы ответа не было - сделок на рынке недвижимости просто не было бы... Никто не станет вкладывать деньги в проект, окупаемость которого стремится к бесконечности... В деньги в недвижимость вкладывают... И немаленькие... И при этом, пользуются расчетами оценщиков... Т.е., с учетом количества сделок купли-продажи недвижимости, количество лиц, которые осознают куда и зачем они вкладываются, достаточно большое... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Сб, 24 Июн 2023 11:53 Цитата: Если покупатель хочет сохранить средства - это ответ. А если хочет приумножить? Тогда дайте схему, как? Я предложил вариант - громите его (но только не тем, что он не соответствует нормативке, я это знаю). Как вижу, уже есть определенное подтверждение, что проблема все таки есть. У нас же не какая-то своя теория и формулы. Они (теория и формулы) точно такие же как и во всем мире (если сомтреть иностранные материалы). Особенности определения составляющих формул, наверное, другие. Но те же МСО и МСФО допускают наличие индивидуальных особенностей в отдельных странах. Т.е. мы в теоретическом и формульном плане мы ничего нового не придумали, а значит живем как все. Во всем мире вроде как никого это не смущает, а Вас вот смутило _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Flexio Сообщения: 129 Откуда: Черкаси Добавлено: Пн, 26 Июн 2023 10:28 Серый писал(а): Цитата: Например, какую "прибыль" получает покупатель, приобретающий жилье для целей постоянного там проживания? Естественно, прибыль он получает, но в большинстве своем, описать эту прибыль с помощью формул невозможно... Вполне возможно. Получает он прибыль в виде сэкономленной арендной платы. Потому что прибыль - это не только то, что получено, но и то что не потрачено (экономия). Добавлено спустя 15 минут 50 секунд: Ту4а писал(а): Давайте подходить чисто формально. - я затронул доходный подход. - согласно стандартам при оценке строится денежный поток, определяется ставка капитализации (риски) и определяется стоимость (максимальная). - эта стоимость называется рыночной. - а рыночная стоимость это "стоимость, за которую возможно отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки по соглашению, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, здраво и без принуждения" - это из стандарта 1. - но ведь для покупателя потоки и риски останутся те же и большая стоимость не получится. Только в бесконечности от вернет вложенное. Получается, что действовал он без "знания дела" и не "здраво". Еще раз - чисто формальный подход... А почему Вы решили, что прибыль должна быть должна быть именно здесь и сейчас. И почему Вы решили, что эта стоимость максимальная и ничего новому инвестору не принесет. А Вы не рассматриваете вариант, что некий инвестор имеет средства, которые он инвестировал с прибыльностью, допустим, 10%. Некий бизнес, который Вы назвали по максимальной стоимости, позволяет ему те же средства реинвестировать с прибыльностью, допустим 15%. Вот Вам +5% прибыли на те же инвестированные средства для конкретного инвестора. Инвесторы же так поступают - ищут способы/места инвестирования, где на одну и ту же сумму инвестиций можно получить наибольшую прибыль, с учетом соответствующих рисков. Второе. При оценке бизнеса по факту получается стоимость в текущем состоянии, хоть и по принципу НЭИ. А новый покупатель может иметь другие возможности (изменить ассортимент, улучшить качество, увеличить объемы дозагрузив мощности, выйти на экспортные рынки и т.д.), что позволит ему до "максимума" еще дожать дополнительную выгоду и выйти на новый "максимум". Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Чт, 29 Июн 2023 09:49 Был не много занят, но спросил себя, а что по этому поводу думает МСО. Погуглил и читаю: Цитата: "6.2. Уникальные свойства земли позволяют нам говорить о стоимости собственного земельного участка, и, в соответствии с экономическими принципами, оценивая земельный участок отдельно от осуществленных на нем улучшений, мы должны оценить тот вклад, который вносят эти улучшения в общую стоимость объекта собственности. Таким образом, рыночная стоимость земли, основанная на понятии "наиболее эффективного использования", выражает полезность и неизменность земли в контексте рыночных отношений, где улучшения определяют разницу между общей рыночной стоимостью объекта недвижимости и стоимостью собственно земельного участка. 6.3. Несмотря на обстоятельства, изложенные выше в параграфе 6.2, многие объекты собственности оценены как совокупность земельного участка и улучшений. В таких случаях оценщик, как правило, определяет Рыночную Стоимость, учитывая наиболее эффективное использование участка с имеющимися улучшениями." . Класс, если НЭИ относится только к земле, что очень логично, то при оценке других активов не надо обосновывать, что микроскопом надо микроскопить, а не гвозди забивать. То есть ценить надо существующее использование. Но радость была короткой - это МСО 1 - 4 (https://www.ocenchik.ru/docs/467.html#6). И дальнейшие пункты документа не совсем однозначны. По логике развития МСО эти положения не могли просто исчезнуть. Полез в МСО2022. Докопался до следующего: Цитата: "140. Предпосылка ценности – наивысшее и наилучшее использование 140.1. Наилучшее и наилучшее использование — это использование, с точки зрения участника, которое обеспечивает наибольшую ценность актива. Хотя эта концепция чаще всего применяется к нефинансовым активам, поскольку многие финансовые активы не имеют альтернативного использования, могут возникнуть обстоятельства, когда необходимо рассмотреть наиболее эффективное и наилучшее использование финансовых активов. 140.2. Максимальное и наилучшее использование должно быть физически возможным (где применимо), финансово осуществимым, разрешенным законом и приводить к наибольшей ценности." и тд. (перевод гугл) Имеют ли упомянутые активы отношение к правам на землю или нет я не стал. Меняю формулировку вопроса: вместо ЧТО ПОЛУЧИТ ПОКУПАТЕЛЬ, ПРИОБРЕТАЯ ОБЪЕКТ ПО МАКСИМАЛЬНОЙ СТОИМОСТИ? этот ЯВЛЯЕТСЯ ЛИ ПРИОБРЕТЕНИЕ ОБЪЕКТА ПО МАКСИМАЛЬНОЙ СТОИМОСТИ (НЭИ отличается от существующего использования) ПОДТВЕРЖДЕНИЕМ ТОГО, ЧТО ПОКУПАТЕЛЬ ДЕЙСТВОВАЛ ПОСЛЕ ПРОВЕДЕНИЯ СООТВЕТСТВУЮЩЕГО МАРКЕТИНГА СО ЗНАНИЕМ ДЕЛА И БЛАГОРАЗУМНО? _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Пн, 10 Июл 2023 11:35 Ту4а писал(а): ЯВЛЯЕТСЯ ЛИ ПРИОБРЕТЕНИЕ ОБЪЕКТА ПО МАКСИМАЛЬНОЙ СТОИМОСТИ (НЭИ отличается от существующего использования) ПОДТВЕРЖДЕНИЕМ ТОГО, ЧТО ПОКУПАТЕЛЬ ДЕЙСТВОВАЛ ПОСЛЕ ПРОВЕДЕНИЯ СООТВЕТСТВУЮЩЕГО МАРКЕТИНГА СО ЗНАНИЕМ ДЕЛА И БЛАГОРАЗУМНО? Есть такая народная мудрость: "Дьявол кроется в деталях"... Чтобы рассматривать предложенный Вами вопрос, нужно определиться, насколько существующее использование отличается от НЭИ. Или, если хотите, наоборот: насколько НЭИ отличается от СИ (существующего использования). Например, если разница между этими видами использования составляет пару десятков сотен миллионов долларов, которые нужно вложить в ЗУ (к примеру, снести старое одноэтажное строение, а взамен построить небоскреб в 150 этажей), чтобы использовать данный ЗУ таким образом, чтобы его использование отвечало понятию "Максимальное и наилучшее использование" - тогда нужно обсуждать вопрос о правильности определения НЭИ. Ведь, понятно, что даже в случае теоретичной пригодности такого ЗУ к подобному использованию, потребность вложения в изменение способа использования участка автоматически ведет к попытке ответа на вопрос про "финансово осуществимым"... Имеется ввиду, финансово осуществимым в реальности, а не в фантазиях о том, что "прилетит богатый дядя с созвездия Орион и вложит в этот замечательный участок столько денег, сколько не вкладывалось во всю Украину за 30 лет ее существования"... Согласитесь, на ЛЮБОМ УЧАСТКЕ земли можно построить строение, которое будет выше / глубже (а, следовательно, БОЛЬШЕ ПО ПЛОЩАДИ) того строения, которое там есть на данный момент... И такое строение будет приносить денежный поток больший, чем строение с меньшей площадью... Т.е., формально будет подпадать под понятие "Максимальное и наилучшее использование" больше, чем в текущем использовании... Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Вт, 11 Июл 2023 07:34 Gorets11 писал(а): Т.е., формально будет подпадать под понятие "Максимальное и наилучшее использование" больше, чем в текущем использовании... И я об этом. Требование выполнения НЭИ противоречит "действиям со знанием дела и благоразумно" (кроме земли, конечно) Ценим простой картофель. В качестве НЭИ выбираем ... чипсы (даже поговорка есть - что такое чипсы - это способ продать 1 картофелину по цене 1 кг). Привлекаем кредиты, покупаем оборудование и тд - технически возможно, финансово осуществимо, юридически чисто, но не благоразумно. Или еще пример. Покупатель, которому сарай оценили по стоимости дворца подает в суд по признанию того, что эта стоимость сарая не соответствует благоразумию. А что суд скажет? Будет ли судья платить за картофель по цене чипсов? В школе меня учили доказательству от обратного. Пусть А<B, тра-та тра-та и получаем очевидную ложь. Значит первоначальное утверждение не верное. ЧТД! Те примеры из той же оперы, но позволяют задуматься. Так Ту4а писал(а): ЯВЛЯЕТСЯ ЛИ ПРИОБРЕТЕНИЕ ОБЪЕКТА ПО МАКСИМАЛЬНОЙ СТОИМОСТИ (НЭИ отличается от существующего использования) ПОДТВЕРЖДЕНИЕМ ТОГО, ЧТО ПОКУПАТЕЛЬ ДЕЙСТВОВАЛ ПОСЛЕ ПРОВЕДЕНИЯ СООТВЕТСТВУЮЩЕГО МАРКЕТИНГА СО ЗНАНИЕМ ДЕЛА И БЛАГОРАЗУМНО? Да или Нет? _________________ Туча небо ... кроет privet Сообщения: 1250 Добавлено: Вт, 11 Июл 2023 10:51 Gorets11 писал(а): privet писал(а): у нас взагалі не має ринку. Хто скільки хоче - стільки і просить Вы, действительно, считаете, что рынок - это когда продавец просит не столько, сколько хочет, а столько, сколько ему "разрешили" просить? Как раз, это: privet писал(а): Хто скільки хоче - стільки і просить и является показателем существования работающего рынка! Поскольку такой вид отношений и является базовой сутью рыночных отношений! . А ось воно що, тоді зрозуміло про ринок газу, елктроенергії і т.п. в нашій країні, звідки Ротердам+ зявляється та інші схеми Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Вт, 11 Июл 2023 22:16 privet писал(а): А ось воно що, тоді зрозуміло про ринок газу, елктроенергії і т.п. в нашій країні, звідки Ротердам+ зявляється та інші схеми Предлагаю формулировки типа "рынок" газа, электроэнергии, ж/д перевозок, коммунальных услуг и проч. оставим журналистам и политикам... Им эти формулировки нужны для заработка... В этих отраслях монополия имеет природный характер и в рыночных условиях эти отрасли существовать просто не могут... Чтоб нам не говорили с "умными" лицами по телевизору... Добавлено спустя 43 минуты 15 секунд: Ту4а писал(а): И я об этом. Требование выполнения НЭИ противоречит "действиям со знанием дела и благоразумно" (кроме земли, конечно) Не знаю, почему Вы выделили землю... Как по мне, так НЭИ для земли, - это вообще бред... Возможно, когда-нибудь, когда в населенных пунктах Украины закончатся свободные площадки (всякие, там, скверы и прочая земля, не приносящая прибыль), тогда какой-то смысл в этом понятии появится... Имеется ввиду, для земли... Но на данный момент, никакого отношения к реалиям рынка это понятие не имеет... Да, и для улучшений то же самое... Если бы рынок реально придерживался НЭИ - тогда кроме офисных и торговых центров по много десятков этажей в более-менее крупных населенных не было бы... Но это так, отступление от темы... "Мысли вслух"... Ту4а писал(а): Ценим простой картофель. В качестве НЭИ выбираем ... чипсы (даже поговорка есть - что такое чипсы - это способ продать 1 картофелину по цене 1 кг). Привлекаем кредиты, покупаем оборудование и тд - технически возможно, финансово осуществимо, юридически чисто, но не благоразумно. Вообще-то, Вы в данном случае попали ловушку разнообразия формулировок НЭИ... Например, согласно НСО 1 определение НЭИ предполагает не "финансово осуществимый", а "экономически целесообразный" способ использования... Согласитесь, разница есть... Вот, как раз, под эту формулировку Ваш пример и подпадает: экономически нецелесообразно использовать картофель, как чипсы... Кроме только одного случая: когда продавец является производителем чипсов, имеет для этого необходимые разрешения на производство, оборудование, персонал, систему сбыта... Только в этом случае есть хоть какой-то смысл "взглянуть" в эту сторону при определении НЭИ... В других случаях - бессмыслица... Такая же, как использование данного картофеля в качестве пищи для свинок, которые на этой пище подрастут и их можно будет пустить на национальный украинский продукт... Ту4а писал(а): Так Ту4а писал(а): ЯВЛЯЕТСЯ ЛИ ПРИОБРЕТЕНИЕ ОБЪЕКТА ПО МАКСИМАЛЬНОЙ СТОИМОСТИ (НЭИ отличается от существующего использования) ПОДТВЕРЖДЕНИЕМ ТОГО, ЧТО ПОКУПАТЕЛЬ ДЕЙСТВОВАЛ ПОСЛЕ ПРОВЕДЕНИЯ СООТВЕТСТВУЮЩЕГО МАРКЕТИНГА СО ЗНАНИЕМ ДЕЛА И БЛАГОРАЗУМНО? Да или Нет? Конечно, ДА! Потому, что покупателю совершенно нас*ать на НЭИ! Он покупает для СОБСТВЕННОГО использования. И оно не обязано совпадать с НЭИ... Если объект удовлетворяет требованиям, которые покупатель предъявляет к объекту - он его покупает. Не удовлетворяет - не покупает. Все просто и банально. А маркетинг - просто покупатель, как любой нормальный человек, перед тем, как потратить деньги, изучил аналогичные и не аналогичные объекты, проанализировал их сильные и слабые стороны, выбрал из всего объема предложений тот объект, который обладает максимальной ДЛЯ НЕГО полезностью и при этом имеет минимальную стоимость... С точки зрения покупателя, наши рассуждения о НЭИ - это дискуссия нескольких Наполеонов, собравшихся в одной палате, о том, с какой стороны нужно нападать... Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Ср, 12 Июл 2023 07:02 Gorets11 писал(а): Не знаю, почему Вы выделили землю... Как по мне, так НЭИ для земли, - это вообще бред... Земля появилась, когда я порылся в МСО. В старых МСО НЭИ применялся по отношению к земле. Тогда понятно. Если ценится сарай (без прав на землю) - получим сарай, а не дворец. И при оценке микроскопа не надо обосновывать, что им можно гвозди забивать. Но сохранился ли этот принцип в действующих МСО (где то там в глубине под ворохом бумаг) я с лета не нашел. И искать не хочется. Gorets11 писал(а): Конечно, ДА! Потому, что покупателю совершенно нас*ать на НЭИ! . Скорее не на НЭИ, а на всю нашу деятельность. Все обсуждение темы сводится или к тому, что реальность другая, или к описанию придуманных примеров. А хотелось бы увидеть по теории, по формулам - вот интерес покупателя. Пока не вижу. А вижу, что НЭИ - это просто формальный пункт, который реально не выполняется. Считают по существующему пользованию и тогда есть интерес покупателя, но он скрыт. Появление национальной оценки - это период приватизации и появление НЭИ это как бы защита государственных интересов. А сейчас - повод, при случае, подцепить на крючок оценщика. Gorets11 писал(а): Конечно, ДА Вы описали процедуру сравнительного подхода, где продавец реально может увидеть и сравнить, но я акцентировал проблему на доходном подходе...где там благоразумие в формулах. _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Ср, 12 Июл 2023 11:44 Ту4а писал(а): Земля появилась, когда я порылся в МСО. В старых МСО НЭИ применялся по отношению к земле. Тогда понятно. Если ценится сарай (без прав на землю) - получим сарай, а не дворец. Не совсем так... Без прав на землю - это не сарай, а набор стройматериалов... Если эти стройматериалы в нормальном состоянии... В противном случае - просто "несанкционированная свалка"... Ту4а писал(а): Скорее не на НЭИ, а на всю нашу деятельность. Все обсуждение темы сводится или к тому, что реальность другая, или к описанию придуманных примеров. Я не знаю, насколько покупателям плевать на нашу работу вообще... На самом деле, случаев, когда продавцу / покупателю РЕАЛЬНО нужна помощь специалиста, я встречал достаточно много... Ту4а писал(а): А хотелось бы увидеть по теории, по формулам - вот интерес покупателя. Пока не вижу. А вижу, что НЭИ - это просто формальный пункт, который реально не выполняется. Считают по существующему пользованию и тогда есть интерес покупателя, но он скрыт. Что касается интереса по формулам: чтобы наши формулы отражали интерес покупателя, нужно, чтобы сам покупатель принимал управленческие решения на основе этих же формул. Но 99,99% принимают решения НЕ на основе тех формул, которые мы используем. Ту4а писал(а): Появление национальной оценки - это период приватизации и появление НЭИ это как бы защита государственных интересов. А сейчас - повод, при случае, подцепить на крючок оценщика. Если говорить объективно, то Вы здесь не совсем правы. В том смысле, что да, появление национальной оценки - это период приватизации. Но сама оценка появилась не в этот период, НЭИ - это не "придумка" национальной оценки... Все, что у нас есть в оценке - это все наработки "со стороны"... Национального в ней - перевод МСО на украинский язык... Ту4а писал(а): Вы описали процедуру сравнительного подхода, где продавец реально может увидеть и сравнить, но я акцентировал проблему на доходном подходе...где там благоразумие в формулах. Вы так цепляетесь за свои вопросы... А кто Вам сказал, что в формулах обязательно должно быть благоразумие? И на основании чего Вы сделали вывод, что доходный подход вообще отражает, хоть каким-то образом, интерес покупателя? Только потому, что так написано в Великих МСО? Лично я считаю, что доходный подход в наших условиях для определения рыночной стоимости не годится, от слова "совсем"... Он предназначен для определения инвестиционной стоимости... Там его предназначение! А рынок к доходному подходу никакого отношения не имеет. Во всяком случае, в условиях нашего, украинского рынка. Другими словами, относитесь к этому подходу также, как к НЭИ: ФОРМАЛЬНО. Правда, с учетом того, что большинство потенциальных проверяющих, как показывает практика и опыт общения, кроме "НЭИ" ничего больше о реалиях рынка недвижимости и не знают... Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Чт, 13 Июл 2023 09:57 Gorets11 писал(а): Не совсем так... Без прав на землю - это не сарай Это там недвижимость - земля с улучшениями, а у нас 2 отчета. Gorets11 писал(а): Я не знаю, насколько покупателям плевать на нашу работу вообще - да, не спорю, если там чистый рынок. Gorets11 писал(а): Национального в ней - перевод МСО на украинский язык.. - было так, пока я не ознакомился с ранними МСО, где НЭИ для земли. Gorets11 писал(а): доходный подход в наших условиях для определения рыночной стоимости не годится, от слова "совсем"... Он предназначен для определения инвестиционной стоимости... - если НЭИ формальное. Что такое правильное НЭИ? Инвестиционный анализ = доходный подход = денежные потоки и далее по схеме приходим к вопросу об покупателе и его благоразумии. Gorets11 писал(а): НЭИ: ФОРМАЛЬНО. Правда, с учетом того, что большинство потенциальных проверяющих, как показывает практика и опыт общения, кроме "НЭИ" ничего больше о реалиях рынка недвижимости и не знают... - В ЯБЛОЧКО!!! В той жизни я инженер механик, работавший по теме КБЮ. А там заложенные параметры и характеристики должны подтверждаться по формулам, для начала. Здесь характеристика благоразумие покупателя формулами не подтверждается. _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Чт, 13 Июл 2023 10:41 Ту4а писал(а): если НЭИ формальное. Что такое правильное НЭИ? Инвестиционный анализ = доходный подход = денежные потоки и далее по схеме приходим к вопросу об покупателе и его благоразумии. Я не совсем понял суть Ваших рассуждений в этом месте... Если мы говорим об инвестиционном анализе и примененном на его базе доходном подходе, то как раз в инвестиционном анализе и должна быть задана норма доходности... Т.е., при применении доходного подхода должна использоваться не какая-то формально не понятная ставка капитализации или дисконтирования (которыми ни один покупатель на практике не пользуется), а ставка доходности ЗАДАННАЯ инвестором. Т.е., это не величина, которую "вымутили" с рынка путем подгонки формул, а "ХОТЕЛКА" покупателя... В этом случае никаких проблем с Вашим первоначальным вопросом нет: расчет доходным подходом просто показывает, удовлетворяет или нет данный объект требованиям конкретного потенциального приобретателя по величине ожидаемой доходности. Ту4а писал(а): В той жизни я инженер механик, работавший по теме КБЮ. А там заложенные параметры и характеристики должны подтверждаться по формулам, для начала. Здесь характеристика благоразумие покупателя формулами не подтверждается. Вы забыли разницу между инженерными формулами и формулами рынка. У инженеров СНАЧАЛА идут формулы, на основе формул создается механизм и дальнейшая работа этого механизма также описывается формулами. На рынке ситуация иная: здесь работает только одна базовая формула: деньги - товар - деньги штрих. Конкретизация этого процесса на формулах не базируется. Все формулы, которыми пользуемся, в том числе, и мы - это "вторичный" продукт, т.е., попытка известными математическими зависимостями описать работу "механизма", который на этих зависимостях изначально не основывался... Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Пт, 14 Июл 2023 09:47 Gorets11 писал(а): Я не совсем понял суть Ваших рассуждений в этом месте... А суть в следующем. Если применяется доходный подход, а при анализе НЭИ без него никак, то все что мы обоснуем в числителе и знаменателе (неважно как они называются - это к слову инвестиционной) должны давать максимальный результат и для продавца и для покупателя. Gorets11 писал(а): У инженеров СНАЧАЛА идут формулы Нет. Сначала идут соглашения (обоснованные). Например: жидкость несжимаемая, течение турбулентное, трубы жесткие. На основании этих соглашений строятся формулы. Но если окажется, что есть кавитация - то жидкость уже сжимаема и могут быть проблемы и соглашения надо пересмотреть. Так и в оценке. Сначала идут соглашения, здесь обсуждаются 2: НЭИ и благоразумие. Применяемые формулы реализуют НЭИ, но не соответствуют благоразумию, что подразумевает деление пирога между сторонами. Получается, что соглашения надо пересматривать, учесть кавитацию _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Пт, 14 Июл 2023 21:45 Ту4а писал(а): Нет. Сначала идут соглашения (обоснованные). Например: жидкость несжимаемая, Т.е., Вы указываете на физических процесс, существующий независимо от деятельности человека, подчиняющийся законам физики и этими самыми законами описываемый, в том числе, с помощью формул. Ту4а писал(а): течение турбулентное, Т.е., Вы снова указываете на физических процесс, существующий независимо от деятельности человека, подчиняющийся законам физики и этими самыми законами описываемый, в том числе, с помощью формул. Ту4а писал(а): трубы жесткие. Т.е., Вы снова указываете на физических процесс, существующий независимо от деятельности человека, подчиняющийся законам физики и этими самыми законами описываемый, в том числе, с помощью формул. Ту4а писал(а): На основании этих соглашений строятся формулы. Но если окажется, что есть кавитация - то жидкость уже сжимаема и могут быть проблемы и соглашения надо пересмотреть. И снова в качестве проблемы Вы указываете на физических процесс, который как и выше подчиняется законам физики, вполне себе точно описываемым формулами. В отличие от поведения человека, которое невозможно описать с помощью формул. Ну, или правильнее будет сказать так: указанные Вами физические процессы и поведенческие рефлексы однотипны для всех случаев однотипных механизмов / устройств. Но Вы никогда не сможете описать формулой поведение конкретного человека... Причем так, чтобы данная формула описывала поведение КАЖДОГО человека в однотипных условиях... Ту4а писал(а): Так и в оценке. Сначала идут соглашения, здесь обсуждаются 2: НЭИ и благоразумие. Применяемые формулы реализуют НЭИ, но не соответствуют благоразумию, что подразумевает деление пирога между сторонами. Получается, что соглашения надо пересматривать, учесть кавитацию Нет, в оценке не так. В физических процессах мы сначала имеем некую поведенческую реакцию, которая существует для всех случаев однотипных условий... Например, мы заметили, что капля воды превращается в лед при температуре ниже 0 град. Мы можем прогнать 1 млн. капель через однотипные условия - весь этот миллион будет вести себя абсолютно идентичною И тогда мы описываем этот процесс формулами. С оценкой иначе - пригласите миллион человек на один и тот же объект недвижимости, создайте им абсолютно идентичные условия и Вы получите, примерно, 999 тысяч разных способов реагирования... Большинство из этих способов будут отличаться друг от друга на какие-то едва зам5етные мелочи... Но отличия обязательно будут!!! А если потом все эти способы реагирования попробовать описать формулами... Получится, скажем так, не совсем... Но именно такой принцип и применяется в оценке! Я имею ввиду доходный подход в том виде, в каком он используется. Возвращаясь к основному вопросу, НЭИ, на самом деле, особой роли не играет. Нет, несомненно, его учитывать нужно. Но исключительно в рамках "ценового коридора", к которому следует отнести объект. Т.е., мы понимаем, что помещение с большим пешеходным трафиком будет больше приносить дохода в случае его использования под магазин, чем под склад... В подавляющем большинстве случаев... Т.е., при подборе аналогов нужно ориентироваться на помещения / участки с аналогичным уровнем трафика... А в объявлениях для подчеркивания уровня трафика, как раз, подобные объекты и характеризуют, как "магазин"... Вот мы и должны показать в отчете, что данный объект находится в точке с высоким трафиком и по этому причине в качестве объектов сравнения мы принимает объекты с высоким трафиком... При этом, даже если Вы приобретете этот "магазин" и начнете использовать его, как "склад" - Вы все равно получите прибыль. Просто, произойдет это несколько позже, чем если бы Вы использовали данный объект в соответствие с НЭИ... Но если Вы по своему предыдущему опыту больше ориентируетесь на рынке складских услуг, для Вам такой вариант может быть гораздо более предпочтителен, чем лезть в незнакомый Вам сегмент деятельности... Даже несмотря на то, что по "теории" Вы в этом случае, вроде, как, должны получить прибыль быстрее... Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Вт, 18 Июл 2023 10:52 По первой части абсолютно не согласен. Законы экономики так же объективны и неумолимы как и законы физики. Более того, сегодня алгоритмы социальных сетей предсказано управляют не только группами и сообществами, но и индивидуалами. А с миллионами оценщиков согласен, ответы будут разные. Но объединяет этот миллион только одно - там исключен интерес покупателя, методологически. В том же примере склад/магазин почему покупатель склада должен платить как за магазин. Я благодарен вам за дискуссию. Я реально убедился, что проблема есть. И заключается она в том, что нет строгого определения (или я не нашел) того, что в формулировке рыночной стоимости понимается Цитата: действовать ... со знанием дела и благоразумно . Как вы понимаете это действие? При оценке объектов интеллектуальной собственности есть рекомендации по применению правила, которое в некоторых источниках называется Цитата: правилом бегунка . Вот, например (https://www.refmag.ru/done/1/k/pravila-begunka-dlya-opredeleniya-stoimostnoj-ocenki.htm): Цитата: существует ли общее правило, как продавцы и покупатели достигают соглашения по разделу полученной выгоды? Это правило и есть правило Бегунка. . Такое правило и даст нужные формулы с учетом интересов и рисков сторон. А в остальном, почему по НЭИ? _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Вт, 18 Июл 2023 20:35 Ту4а писал(а): Законы экономики так же объективны и неумолимы как и законы физики. У меня в этом отношении совершенно противоположное мнение. Основано оно на том, что "законов" у экономики нет от слова "совсем"... Есть некие "законы", которые описывают принятую в некоторых странах модель экономики... Но в связи с тем, что в разных странах экономическая модель отличается, поэтому и законы эти "законами" экономики, как таковой, не являются... Но это уже слишком глубоко... Не для подобных форумов... Ту4а писал(а): Более того, сегодня алгоритмы социальных сетей предсказано управляют не только группами и сообществами, но и индивидуалами. И снова не согласен. Алгоритмы соц сетей так устроены, что они сначала позволяют объединиться в соответствующую группу людей с одинаковым / подобным уровнем восприятия, а потом уже, на эту выборку, оказывают влияние через, так называемое, "стадное" чувство. Как я полагаю, Вы переставили местами причинно-следственные явления. Например, на меня невозможно воздействовать через группу ЛГБТ в соцсети, поскольку меня просто не получится в эту группу затащить... Также, как, предполагаю, и на Вас невозможно оказать влияние, чтобы Вы полюбили Гитлера, пока Вы не появитесь в соответствующей группе общения... Пока Вы будете общаться в среде тех, кто относится к нему без любви, никаким образом эти алгоритмы Вас затрагивать не будут. Другими словами, соц сети ни в коем случае не могут повлиять на индивидуума, если он, хотя бы, пытается использовать собственные мозги по их прямому назначению... Но говорить, что на людей повлиял алгоритм соц сети - на мой взгляд, натянуто... Алгоритм направлен на их вычленение и присоединение в соответствующий круг общения... Ту4а писал(а): В том же примере склад/магазин почему покупатель склада должен платить как за магазин. Например, потому, что это помещение, которое по Вашему мнению неразумно использовать не под что, кроме склада, покупатель планирует использовать под формат "склад-магазин"... Как вариант... Ту4а писал(а): Я реально убедился, что проблема есть. И заключается она в том, что нет строгого определения (или я не нашел) того, что в формулировке рыночной стоимости понимается Цитата: действовать ... со знанием дела и благоразумно . Как вы понимаете это действие? Во-первых, лично я считаю, что проблемы, как таковой нет... Вернее, она есть, но немножко в другом. В том, что мы с помощью формул, рассчитанных на работу с крупными объемами статистических данных пытаемся описать индивидуальные процессы. Под "индивидуальными" процессами я понимаю такие свойства рынка недвижимости, при которых: 1.Товар (объект недвижимости) уникален. Другого такого же объекта недвижимости нет и быть не может. 2.Продавец уникален. Другого такого же человека, с таким же складом ума, с таким же уровнем образованности, кругозора, знаний, больше в мире нет и быть не может. 3.Покупатель. Полагаю, Вы уже догадались, что можно сказать по поводу покупателя... То же, что и по поводу продавца... По крайне мере, эта ситуация будет актуальной до тех пор, пока люди появляются не из пробирки. Единственное, то, что касается продавца и покупателя, справедливо, в бОльшей степени, для жилой недвижимости. В случае с коммерческой - они обычные бизнесмены, каких вокруг навалом, которые думают и принимают решения, примерно, по одному и тому же шаблону. Хотя, их индивидуальность, как "гомо-сапиенс", все равно оказывает влияние на конечное решение. Но в этом случае это решение, действительно, можно пытаться описывать формулами... Во-вторых, что касается моего мнения по поводу "знания дела и благоразумности". Мне сложно дать характеристику такому понятию, как "знание дела"... Я не представляю себе, сколько, например, квартир должен посмотреть обычный человек, выбирающий квартиры для проживания, чтобы можно было с уверенностью сказать, что он "знает, что именно хочет найти"... По моим наблюдениям, почти вся жилая недвижимость и огромное количество нежилой приобретается людьми под влиянием эмоций. О каком "знании дела" здесь можно рассуждать, для меня загадка... Что касается "благоразумия", - то это вообще "песня"... Нет, я, конечно, знаю, что 100 человек из 100 убеждены, что уж они то точно знают, как именно надо и что именно является "благоразумием"... Но, увы, на практике, при ближайшем рассмотрении, оказывается, что эти 100 человек действуют совсем даже "не благоразумно"... С точки зрения того, кто смотрит со стороны... Поэтому, если говорить про формулировки, я бы сказал так: тот, кто эту формулировку ввел, - на мой субъективный взгляд, абсолютно не понимает о чем именно он говорит. Т.е., по сути, тупая формулировка от лица со слабым кругозором... [quote="Ту4а"]При оценке объектов интеллектуальной собственности есть рекомендации по применению правила, которое в некоторых источниках называется Цитата: правилом бегунка . Знаете, я никак не связан и никогда не был связан с оценкой интеллектуальной собственности, поэтому не могу комментировать. Неразумно комментировать тематику, в которой "ни в зуб ногой"... Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Чт, 20 Июл 2023 11:47 Gorets11 писал(а): Основано оно на том, что "законов" у экономики нет от слова "совсем" На вкус и цвет ... реально работают на крупных сетях кривые спроса и предложения, только это очень секретно. И на макро уровне - влияние денежной массы на инфляцию. Многое от нас скрыто и нам не надо. Gorets11 писал(а): Алгоритмы соц сетей так устроены - это я в широком смысле. А попробуйте погуглить в обычном режиме и в режиме инкогнито после очистки куки. Gorets11 писал(а): Мне сложно дать характеристику такому понятию, как "знание дела"... Знание дела я понимаю так (в начале я описал это), коротко: каждая из сторон знает сколько стоит объект в существующем использование и по НЭИ. Карты открыты. Gorets11 писал(а): Что касается "благоразумия", - то это вообще "песня" . Благоразумие (по моему) - это понимание сторон, что при переходе от существующего использования к НЭИ происходит процесс создания новой стоимости и каждая из сторон имеет право на получение части от этой новой стоимости. Может ссылка на бегунок не открылась, цитирую: Цитата: Идея, лежащая в основе правила Бегунка при стоимостной оценке, состоит в том, что полная стоимость, созданная благодаря сделке (лицензии), должна быть справедливо распределена между продавцом и покупателем лицензии. . _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Пт, 21 Июл 2023 12:30 Ту4а писал(а): На вкус и цвет ... реально работают на крупных сетях кривые спроса и предложения, только это очень секретно. Возможно, у меня сильно "перевернутое" восприятие... Но я привык уже к тому, что большинство "секретных материалов" являются "секретными" именно потому, что такую "туфту" не хочется демонстрировать... И, опять же, не стоит забывать о простом правиле: алгоритмы расчета усредненных статистических данных (больших массивов данных) НИКОГДА не приведут к получению данных о любом конкретном объекте в этом массиве. Ту4а писал(а): И на макро уровне - влияние денежной массы на инфляцию. Многое от нас скрыто и нам не надо. Согласен, многое скрыто. Но, опять же, согласно той экономической теории, в рамках которой живут большинство "западных" стран, и про которую Вы говорите, никакого влияния денежная масса на инфляцию не оказывает. Такое влияние оказывает только СООТНОШЕНИЕ денежной массы к стоимости произведенных товаров / услуг. Простой пример из недавнего прошлого: в СССР денежная масса сильно превышала объем производимых и реализуемых на внутреннем рынке товаров и услуг, но, при этом, инфляции не было... Зато был "дефицит"... Собственно, он, как раз, и указывает на то, что денежная масса превышала величину товаров/услуг. Весь вопрос в экономической модели. Которых, как я уже упоминал, существует достаточно много... Ту4а писал(а): Gorets11 писал(а): Алгоритмы соц сетей так устроены - это я в широком смысле. А попробуйте погуглить в обычном режиме и в режиме инкогнито после очистки куки. Предлагаю не путать попытки навязывание с влиянием. Человек-индивидуум тем и отличается от барана в стаде, что способен не позволять влиять на свое восприятие через навязывание чужого мнения. Ну, во всяком случае, природой так заложено было когда-то... Другое дело, что я согласен с Вами, что от того, что в нас заложено было природой сейчас отказываться модно... Ту4а писал(а): Знание дела я понимаю так (в начале я описал это), коротко: каждая из сторон знает сколько стоит объект в существующем использование и по НЭИ. Карты открыты. А у меня вопрос: ОТКУДА они это знают? И что такое "сколько стоит"? Поясняю: объект недвижимости стоит столько, сколько за него готов выложить КОНКРЕТНЫЙ покупатель. Простой вопрос к Вам: приходят на один объект два покупателя, один считает, что данный объект стоит 50 тысяч, второй покупатель считает, что объект стоит 45 000, продавец считает, что данному объекту цена 60 000 и никак не меньше... Кто из них, по Вашему мнению, действует "со знанием дела"? Кто из них ЗНАЕТ, сколько этот объект стоит? И какое дело этим двум покупателям до того, сколько стоит данный объект в текущем использовании и сколько он стоит по НЭИ? Они ведь, рассматривают объект исключительно для СОБСТВЕННОГО использования... Ту4а писал(а): Благоразумие (по моему) - это понимание сторон, что при переходе от существующего использования к НЭИ происходит процесс создания новой стоимости и каждая из сторон имеет право на получение части от этой новой стоимости. Во-первых, а кто сказал, что существующее использование не соответствует НЭИ и в процессе купли-продажи обязательно должна измениться стоимость объекта? Вообще-то, как по мне, стоимость объекта после сделки купли-продажи не меняется почти никогда... Если не учитывать сложившуюся традицию новоприобретенный объект "приводить в порядок", т.е., делать там, хоть какой-то, ремонт... Но в этом случае влияние на цену оказывает ремонт, а не факт перехода объекта из владения одного лица к другому. Второе. А кто решает, понимают стороны или не понимают? Откуда данные, что сам этот "решающий" понимает? Третье. Вы забываете совершенно простенький нюанс: практически никто и никогда не продает / не покупает недвижимость потому, что "с утра встал и подумал: давай-ка я куплю / продам недвижимость"... У каждой из сторон есть мотивы, которые, как правило, известны только им. Т.е., сделкой они стремятся достичь какой-то цели. И действуют они именно в силу этих мотивов и для достижения целей, устанавливаемых этими мотивами! Т.е., Вы можете сколько угодно считать, что человек действует "без понимания", но если человек решает те задачи, которые он запланировал решить продаже / покупкой объекта, то это означает, что он действовал именно прекрасно понимая сколько ДЛЯ НЕГО стоит этот конкретных объект. Ту4а писал(а): Может ссылка на бегунок не открылась, цитирую: Цитата: Идея, лежащая в основе правила Бегунка при стоимостной оценке, состоит в том, что полная стоимость, созданная благодаря сделке (лицензии), должна быть справедливо распределена между продавцом и покупателем лицензии. . А "справедливо" это как? Помню такой анекдот: дает старушка одному из братьев конфету и говорит: у меня конфета только одна, поэтому раздели ее "по-братски" с братом". В ответ малыш спрашивает: А по-братски - это как?" Ответ: "По-братски - это себе возьми меньше, брату дай больше..." После этого малыш протягивает конфету своему брату и говорит: "Тебе старушка конфету передала, чтобы ту поделил ее со мной по-братски"... Это я к тому, что я, конечно, с уважением отношусь к подобным "правилам"... Но, все-таки, считаю, что не стоит воспринимать как "аксиому" то, что говорят другие... Так и это правило: какой-то уважаемый человек сказал то, что считал необходимым сказать... А народ совершенно бездумно подхватил идею и прописал ее себе в качестве "правила"... Хотя, лично я убежден в том, что тот же человек, который первым это озвучил, всегда поступал так, как описано выше в анекдоте, а не смотрел в направлении: "справедливо ли поделен доход между ним и контрагентом?" И вообще, не стоит забывать, что у КАЖДОГО человека понятие о "справедливости" собственное... Ведь, даже персонаж, который в темном переулке приставляет прохожему нож к горлу, убежден, что просто "по-справедливости" делит содержимое кошелька прохожего и ничего плохого в таком способе распределения не видит... Поэтому, еще раз обращаю внимание на то, что для понимания данного "правила" нужно, как минимум, прийти к соглашению, какой способ распределения будет восприниматься "справедливым" для каждой из сторон... Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Вс, 23 Июл 2023 13:58 Gorets11 писал(а): что такую "туфту" не хочется демонстрировать... Беседовал как-то с бывшим коллегой, который был менеджером в большой торговой сети. Вот АТБ регулярно проводит следующую акцию: объявляет о массовых и существенных скидках на один определенный день. Что происходит с выручкой. Она начинает снижаться. И чем ближе день скидок, тем более снижение (завтра можно купить дешевле). В день скидки - взрыв. Потом спад (народ затарился). И постепенный возврат к нормальному уровню. Вопрос - интегрально выручка возрастает? Конечно, плюс может быть по любому: освобождение складов, проведение выплат без привлечения заемных средств и т.д. Получил ответ - все считается, есть статистика, выявляются зависимости и пр. И секрет следующий - как процент скидки изменяет выручку. Gorets11 писал(а): только СООТНОШЕНИЕ денежной - я это и имел ввиду. Gorets11 писал(а): Во-первых, а кто сказал, что существующее использование не соответствует НЭИ Так это и есть тема обсуждения: - почему пирог между существующим и НЭИ достается только продавцу; - где навар для покупателя по НЭИ (в теории, методически). Gorets11 писал(а): как минимум, прийти к соглашению, какой способ распределения будет восприниматься "справедливым" для каждой из сторон.. . Я тоже коснулся этого момента при постановке задачи. В правиле бегунка (25% к 75%) заложена следующая логика. Новый товар проходит 3-4 стадии: идея, разработка, организация производства, реализация. Продавец лицензии прошел только 1 шаг - идею. Остальные 3 шага (и риски) на себя берет покупатель. Вот и делим пирог 1 к 3. По недвижимости тоже могут быть выработаны правила, например по ликвидности. Стоимость высоколиквидного объекта приближается к стоимости по НЭИ. Малоликвидного - к стоимости покупателя. Или другие правила. Вспомнил, что в МСО есть понимание о трактовке положений (из МСО 2017): Цитата: 30.2. Определение рыночной стоимости должно трактоваться в соответствии со следующими концептуальными рамками: и Цитата: (h) «...При которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо…» означает предположение, что как заинтересованный покупатель, так и заинтересованный продавец в достаточной степени информированы о характере и свойствах продаваемого актива, его фактическом и потенциальном использовании, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее предполагается, что каждый из них использует соответствующую информацию расчетливо, стремясь достичь наиболее выгодной, с точки зрения своей позиции в сделке, цены. Фактическое - это существующее, а потенциальное - это НЭИ, и где выгодная цена для покупателя? _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Вс, 23 Июл 2023 16:57 Ту4а писал(а): Так это и есть тема обсуждения: - почему пирог между существующим и НЭИ достается только продавцу; - где навар для покупателя по НЭИ (в теории, методически). Я, как раз, и имею ввиду, что почему-то, и в наших, и в международных методиках предполагается, что продавец какой-то дебил и подавляющее большинство из них используют недвижимость НЕ самым эффективным образом. Как по мне, так, наоборот, подавляющее большинство продавцов используют свою недвижимость в полном соответствии с НЭИ, а процент отличия - на уровне погрешности... Поэтому, за счет изменения НЭИ покупатель, практически, НИКОГДА не может и не должен получать дохода! С чем Вы, почему-то, никак не хотите согласиться... По какой-то странной причине, Вы считаете, что покупатель недвижимости - это лицо, которое изначально умнее и хитрее продавца, он видит всю прибыль там, где ее не видит продавец... А если все это привязать к конкретному объекту недвижимости - то этот покупатель еще и прозорливее тучи других потенциальных покупателей, которые в данном объекте своей выгоды не увидели, а он увидел... НЕ БЫВАЕТ ТАК!!! Ту4а писал(а): Я тоже коснулся этого момента при постановке задачи. В правиле бегунка (25% к 75%) заложена следующая логика. Новый товар проходит 3-4 стадии: идея, разработка, организация производства, реализация. Продавец лицензии прошел только 1 шаг - идею. Остальные 3 шага (и риски) на себя берет покупатель. Вот и делим пирог 1 к 3. Не знаю, кто и почему так делит... Лично я на практике больше вижу другой вариант СПРАВЕДЛИВОГО деления: владелец идеи - это, минимум, 50%, а оставшиеся 50% - могут делить между собой остальные участники... Во всяком случае, для меня очевидно, что сегодня идея куда дороже и важнее всего остального... Но это вопрос дискуссионный и не входит в сферу обсуждаемой темы. Поэтому. не готов в него углубляться. Хотя, если Вы посмотрите вокруг, без труда заметите, что проблема идей - самая жесткая из всех проблем в бизнесе... Ту4а писал(а): По недвижимости тоже могут быть выработаны правила, например по ликвидности. Стоимость высоколиквидного объекта приближается к стоимости по НЭИ. Малоликвидного - к стоимости покупателя. Или другие правила. Вот, снова Вы не хотите учитывать простенькую формулу: на Земле не существует двух идентичных объектов недвижимости... И не может существовать... Отсюда и любое правило будет "притянутым за уши" и не сработает на 100%. Я уже молчу про "ликвидность"... Не существует высоколиквидного и слаболиквидного объектов недвижимости... В разные периоды времени, в разных экономических условиях, под влиянием совершенно различных факторов ликвидность объектов недвижимости меняется. Я уже не говорю о том, что если склад используется, как склад, то почему у него должно меняться НЭИ? А если это склад 50 000 кв.м. то он просто из-за своей ценовой категории не сможет быть более ликвидным, чем такой же склад площадью 150 кв.м. Но при этом, данный склад не становится "слаболиквидным". Просто у них разное понятие ликвидности: одно у склада 150 кв.м., другое у склада 50 000 кв.м. Ту4а писал(а): Вспомнил, что в МСО есть понимание о трактовке положений (из МСО 2017): Цитата: 30.2. Определение рыночной стоимости должно трактоваться в соответствии со следующими концептуальными рамками: и Цитата: (h) «...При которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо…» означает предположение, что как заинтересованный покупатель, так и заинтересованный продавец в достаточной степени информированы о характере и свойствах продаваемого актива, его фактическом и потенциальном использовании, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее предполагается, что каждый из них использует соответствующую информацию расчетливо, стремясь достичь наиболее выгодной, с точки зрения своей позиции в сделке, цены. Фактическое - это существующее, а потенциальное - это НЭИ, и где выгодная цена для покупателя? Нет. И фактическое, и потенциальное - вполне свободно могут быть, и, по моим наблюдениям, в большинстве случаев и являются, использованием согласно НЭИ. Еще раз подчеркну: среди продавцов если и есть дебилы, не знающие плюсов и минусов своей недвижимости, то, точно далеко не все... Еще раз спрошу: почему Вы так упираетесь в мысль, что покупатель должен получать прибыль именно за счет изменения НЭИ? Вы много видели помещений, которые работают в качестве магазина, продаются, как магазин, а после покупки начинают использоваться иным образом? Я таких практически не видел... Что касается прибыли. Если не хотите мыслить шире, давайте попробуем разобрать аналогию пошагово: давайте представим, что есть некое лицо, у которого есть некая сумма денег. Варианты действий такого лиц по использованию имеющихся у него денег можно описать следующим способом: - можно эти деньги проесть - можно на эти деньги махнуть "на Канары" и потратить их там (хотя, наверное, этот вариант от предыдущего не отличается) - можно на эти деньги купить себе дворец, кучку машин люксовых, не знаю, еще чего-нибудь, для собственного использования... Т.е., по сути, пустить "на горшок"... - можно положить "в банку" - можно положить в банк, типа, "под %" - можно купить недвижимость и сдавать ее в аренду, получая некий доход и при этом сохраняя основную часть средств - можно дать кому-то "взаймы" по залог и получать проценты - можно начать играть акциями или деньгами на бирже Не знаю, думаю, Вы сможете придумать еще какие-то варианты распоряжения денежными средствами... Суть вопроса в следующем: если, предположим, лицо, которое было упомянуто выше, как владелец денег, принимает решение купить недвижимость с целью не собственного использования, а сдачи в аренду, какие мотивы он при этом будет преследовать? В какое место он предложит засунуть НЭИ? Видите ли Вы для него процесс и формат получения прибыли? Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Пн, 24 Июл 2023 07:45 Я во многом с вами согласен, потому что ваши аргументы из жизни. А я говорю о бумаге (пунктах и параграфах). Вот из последних цитат: в МСО однозначно Gorets11 писал(а): предполагается, что каждый из них использует соответствующую информацию расчетливо, стремясь достичь наиболее выгодной, с точки зрения своей позиции в сделке , то есть деление пирога. И это предположение из определения рыночной стоимости. И мы должны этим руководствоваться. Строить соответствующие правила, типа бегунка. Но с другой стороны, без НЭИ ни ни. Пусть формально. А по НЭИ пирог не делится. Получается, что по НЭИ мы определяем не рыночную стоимость, а верхний ориентир стоимости, с которого типа и начнут торговаться с понижением. По жизни. Где - то так... _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Пн, 24 Июл 2023 08:57 Ту4а писал(а): А я говорю о бумаге (пунктах и параграфах). Вот из последних цитат: в МСО однозначно Gorets11 писал(а): предполагается, что каждый из них использует соответствующую информацию расчетливо, стремясь достичь наиболее выгодной, с точки зрения своей позиции в сделке , то есть деление пирога. И это предположение из определения рыночной стоимости. И мы должны этим руководствоваться. Строить соответствующие правила, типа бегунка. Если Вам так хочется строить правила, то, можно и построить... Просто, строить их нужно для однотипного товара... Т.е., в случае с недвижимостью, это отдельное правило для каждого конкретного объекта... Что касается расчетливости, то кто сказал, что продавец, продающий свой объект, вплоть до того, что даже с дисконтом, действует "не расчетливо"? Как я говорил в самом начала нашей беседы, каждый продающийся объект недвижимости - это уникальная ситуация: уникален сам объект, уникален владелец объекта, уникальны мотивы продавца... Поэтому, с одной стороны - то, что написано в МСО и прочих нормативно-правовых и методических актах, выполнять нужно... С другой стороны, при этом не стоит забывать, что те же МСО писали люди... И те люди, которые писали, могли под выражением "действовать расчетливо" понимать не совсем то, что под этим выражением понимаете Вы или я... Ту4а писал(а): Но с другой стороны, без НЭИ ни ни. Пусть формально. А по НЭИ пирог не делится. Получается, что по НЭИ мы определяем не рыночную стоимость, а верхний ориентир стоимости, с которого типа и начнут торговаться с понижением. По жизни. Где - то так... Может, пора определиться, что такое НЭИ не по "методике", а для конкретно наших целей? Например, в определении НЭИ говорится о том, что приведение объекта к НЭИ должно быть технически осуществимо и экономически целесообразно... Каждый под этими понятиями может понимать что-то свое... Например, я под понятием "экономически целесообразно" понимаю такое использование имеющегося объекта, при котором дополнительных вложений данный объект не требует либо вообще, либо, в крайнем случае, если мы имеем дело с объектом "без окон, без дверей", то доп. вложения должны быть минимальны: ровно настолько, чтобы из помещения в зимнее время не выходил теплый воздух, чтобы нахождение в помещении не угрожало жизни находящихся там. Если уровень вложения по НЭИ предполагает бОльший уровень вложений - то, как я полагаю, НЭИ определено неверно и соответственно, оценщик выполнил свою работу ненадлежащим образом... Но, при этом, я сталкивался и с другой ситуацией, когда в качестве НЭИ рекомендуют рассматривать даже такое использование, которое юридически запрещено, чтобы в отчете потом было написано, что такое использование "юридически запрещено"... Т.е., даже в этом вопросе ясности нет... Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Чт, 27 Июл 2023 13:54 Gorets11 писал(а): И те люди, которые писали, могли под выражением "действовать расчетливо" понимать не совсем то, что под этим выражением понимаете Вы или я... Погуглил выражение: экономически целесообразно в оценке. Первая ссылка статья: ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТЬ ВЫБОРА ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЯ ПОКУПКИ ТОВАРА В УСЛОВИЯХ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ. Первый абзац статьи: В рыночной экономике целевой установкой, стимулом предпринимательской деятельности является извлечение прибыли, стремление к достижению ее максимальной величины в конкретных условиях производства и реализации. И в ней же ниже: Экономическая целесообразность товара – это степень соответствия, субъективно-объективная оценка возможностей удовлетворения потребностей покупателя в конкретных целевых потребительных свойствах товара имеющимся финансовым ресурсам для его приобретения. То есть уже может быть и не извлечение прибыли, ну да, здесь может о трусах речь идет, не об бизнесе. Но мысль созвучна с вашими. А что же МСО? Четко и не совсем однозначно: Цитата: 140.1. Наиболее эффективное использование – это такая форма использования, которая обеспечит активу наибольшую стоимость с точки зрения участника. Неоднозначность в слове участника . Если участник продавец - все верно и правильно. А где же покупатель со своим Цитата: 30.2.h ...стремясь достичь наиболее выгодной, с точки зрения своей позиции в сделке, цены..? Ведь очевидно, что приобретая объект по максимально возможной цене покупатель ничего не получит. К будущим положительным денежным потокам, которые были обоснованы для продавца, в первый период добавится отрицательная величина (стоимость приобретения), полученная на основе этих же потоков. В итоге - НОЛЬ . Хоть в этом вы согласны? И вновь, я исключительно о методической стороне дела, о формулах. В жизни не так. Но зачем нужна такая методика? _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Сб, 29 Июл 2023 00:41 Ту4а писал(а): Погуглил выражение: экономически целесообразно в оценке. Проблема в том, что Вы не могли бы найти ничего, кроме СУБЪЕКТИВНОГО мнения... Разница лишь в "раскрутке" автора. А ориентироваться на субъективное мнение - это не совсем то, что правильно использовать в оценке чужого имущества... Ту4а писал(а): А что же МСО? Четко и не совсем однозначно: Цитата: 140.1. Наиболее эффективное использование – это такая форма использования, которая обеспечит активу наибольшую стоимость с точки зрения участника. Неоднозначность в слове участника . Если участник продавец - все верно и правильно. А где же покупатель со своим Цитата: 30.2.h ...стремясь достичь наиболее выгодной, с точки зрения своей позиции в сделке, цены..? Самое смешное в оценочной деятельности то, что вся методическая деятельность в ней завязана на ответе лишь на один вопрос. Чтобы правильнее его описать, полагаю, лучше вспомнить бородатый анекдот: Спрашивают у пожилого еврея: - Скажите, сколько стоит вон та "фигня"? Еврей подумал и отвечает: - Мы продаем или покупаем? Ничего против евреев, как и против представителей любой другой национальности не имею. В данном случае, конкретная национальность упоминается лишь потому, что так было в анекдоте, от которого в голове осталась только суть... Зато эта суть - это и есть "проблема оценки №1" (по моему субъективному мнению). Ведь как бы не рассматривать действия продавца и покупателя, их интересы ВСЕГДА разнонаправлены! Ту4а писал(а): Ведь очевидно, что приобретая объект по максимально возможной цене покупатель ничего не получит. К будущим положительным денежным потокам, которые были обоснованы для продавца, в первый период добавится отрицательная величина (стоимость приобретения), полученная на основе этих же потоков. В итоге - НОЛЬ . Хоть в этом вы согласны? Нет, в этом я с Вами не согласен. Собственно, это основной момент. Дело в том, что в этой формуле отсутствует один важный параметр: время. Ведь, если проанализировать интерес продавцов, то можно выделить один параметр, который в той или иной степени отражает мотивацию многих, возможно, большинства, продавцов: получение крупной суммы денег сейчас. Ведь продавец понимает, что если он будет использовать данный объект недвижимости 5-10 лет наиболее эффективным образом, то в конце периода он получит даже больше, чем сегодня получает при продаже. Но этого времени у продавца по какой-то причине нет, т.е., продавец находится в ситуации, когда "деньги потом" ему, возможно, не нужны вообще, они ему нужны сегодня! Поэтому он готов продать объект, который может приносить ему прибыль долгие годы и в конечном итоге принести гораздо больше, чем его сегодняшняя стоимость. С покупателем ситуация прямо противоположная: ему не нужны "деньги сегодня", они у него есть и он готов их обменять на "деньги завтра". Да, он будет учитывать прибыльность сделки, он будет учитывать другие параметры, но это все вторично: первичным, как раз, и является готовность указанного обмена. И именно за счет ВРЕМЕНИ покупатель планирует получить свою прибыль. Т.е., по сути, не всегда имеет значение, насколько объект "ликвидный": в сделке, планируемая окупаемость которой составляет от 5 до бесконечности лет, скорость перепродажи (реверсии, выражаясь оценочным языком) объекта не имеет существенного значения. В том смысле, что полгода или даже год туда / сюда - погоды не делают. Другое дело, чтобы стоимость объекта соотносилась с финансовыми возможностями покупателя и с его ожиданиями по доходности. Ту4а писал(а): И вновь, я исключительно о методической стороне дела, о формулах. В жизни не так. Но зачем нужна такая методика? Методика нужна, хотя бы, для того, чтоб ВСЕ оценщики руководствовались одинаковыми подходами в своей работе, использовали одинаковые формулы. Поэтому, методика, все-таки, нужна. Пусть и не оптимальная. Но, как я говорил в самом начале, мое мнение таково, что не может быть одинаковых формул при оценке недвижимости. Просто потому, что любая формула ориентирована на использование в случаях массовых однотипных операций. Более того, сами формулы - это формализация зафиксированных повторяющихся процессов. А в недвижимости отсутствуют повторяющиеся процессы... Т.е., здесь даже выводить и доказывать формулы не на чем... Не говоря уже про использование... Поэтому, пока формула не получила законодательное закрепление - до тех пор она является, всего лишь, СУБЪЕКТИВНЫМ мнением автора, который решил, что данная формула МОЖЕТ быть применена к определению ценообразования на рынке недвижимости... Но, подчеркну, мое субъективное мнение, что методика, даже плохая, должна быть. Иначе каждый начнет делать по-своему, при этом, не факт, что каждый из них знает, как именно нужно делать. Приведу такой пример: оценка ущерба недвижимости в результате залития... Вроде, такой вид оценки существует уже не первый год, согласно законодательства - является обязательным для формирования суммы иска в случае, если доходит дело до судебных разбирательств... Но методики, как именно это делать, нет. Поэтому, каждый, кто оказывает данный вид услуг - считает так, как "ему видится"... А потом такой отчет попадает к рецензенту, которому тоже нет возможности отталкиваться от какой-то нормативной базы... И рецензирует он такой отчет тоже, как "ему видится"... В результате получаем такой бардак в этом направлении, при взгляде на который становится непонятно, как суды вообще наши "отчеты о том, как нам видится" принимают... Т.е., я "за" методическое обеспечение, но, как по мне, его просто нужно корректировать и исправлять таким образом, чтобы оно максимально было приближено к реалиям рынка... Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Вс, 30 Июл 2023 13:03 Gorets11 писал(а): Скажите, сколько стоит вон та "фигня"? есть и такой вариант: дважды два? и далее по тексту Gorets11 писал(а): Нет, в этом я с Вами не согласен. Собственно, это основной момент. Дело в том, что в этой формуле отсутствует один важный параметр: время. Вы цените объект. Выяснили, что при НЭИ чистая прибыль будет стабильна и составит 100 д.е. Обосновали ставку капитализации 10%. И в полном соответствии со стандартами получили рыночную стоимость 100/0,1=1000д.е. И по этой рыночной стоимости прошла сделка купли продажи (там же так написано?). Теперь новый владелец приглашает вас же оценить стоимость бизнеса. Вот ваше уравнение: -1000 (стоимость приобретения) + 100/0,1(рыночная стоимость по НЭИ - больше быть не может) = 0. Ноль - если приобретение прошло за собственные средства, а если заемные - то и в минус. Найдите и обоснуйте здесь плюс. Gorets11 писал(а): продавец находится в ситуации, когда "деньги потом" ему, возможно, не нужны вообще, они ему нужны сегодня! Поэтому он готов продать объект, который может приносить ему прибыль долгие годы и в конечном итоге принести гораздо больше, чем его сегодняшняя стоимость. С покупателем ситуация прямо противоположная: ему не нужны "деньги сегодня Не спорю. Даже более того, эта ситуация формализуется. Продавец использует объект по НЭИ. Хочет перейти в более доходный бизнес. Максимальная скидка (минимальная цена продажи) будет тогда, когда потери при продаже будут равны выигрышу от покупки (можно не менять шило на мыло). У покупателя обратная ситуация, у него есть максимальная цена покупки, при которой выигрыш от сделки равен 0. Если цена продавца ниже цены покупателя - они могут договориться и прийти к соглашению, при котором у каждой из сторон будет прибыль. Если цена продавца выше цены покупателя - сделки не будет. Одна из сторон или обе в пролете. Ваш пример Gorets11 писал(а): "деньги потом" / "деньги сегодня" и мой пример, а также другие варианты мотивации в сделке в явном виде не регламентируется действующими нормативными документами. И в этом я вижу проблему... Написал и подумал, а вот такой алгоритм определения рыночной стоимости как я описал, может и не противоречит МСО? За счет полунамеков. Надо подумать... _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Пн, 31 Июл 2023 10:12 Ту4а писал(а): Вы цените объект. Выяснили, что при НЭИ чистая прибыль будет стабильна и составит 100 д.е. Обосновали ставку капитализации 10%. И в полном соответствии со стандартами получили рыночную стоимость 100/0,1=1000д.е. И по этой рыночной стоимости прошла сделка купли продажи (там же так написано?). Теперь новый владелец приглашает вас же оценить стоимость бизнеса. Вот ваше уравнение: -1000 (стоимость приобретения) + 100/0,1(рыночная стоимость по НЭИ - больше быть не может) = 0. Ноль - если приобретение прошло за собственные средства, а если заемные - то и в минус. Найдите и обоснуйте здесь плюс. Легко! Достаточно просто добавить "время" и все сходится. В Вашем примере годовая прибыль составила 100д.е. Соответственно, считаем так, как считает любой покупатель: делим стоимость объекта на ежегодную прибыль, 1000 / 100 = 10. Т.е., окупаемость объекта при таких параметрах составляет 10 лет. Не особо хороший показатель по меркам Украины, но, весьма неплохой по меркам развитых стран. Таким образом, первые 10 лет покупатель будет эксплуатировать объект, чтобы окупить вложение, по истечении этого периода начнет получать прибыль от его эксплуатации. При этом, сам объект также будет оставаться в собственности покупателя, давая возможность в любой момент продать его, существенно увеличив величину прибыли. Ту4а писал(а): Не спорю. Даже более того, эта ситуация формализуется. Продавец использует объект по НЭИ. Хочет перейти в более доходный бизнес. Максимальная скидка (минимальная цена продажи) будет тогда, когда потери при продаже будут равны выигрышу от покупки (можно не менять шило на мыло). У покупателя обратная ситуация, у него есть максимальная цена покупки, при которой выигрыш от сделки равен 0. Если цена продавца ниже цены покупателя - они могут договориться и прийти к соглашению, при котором у каждой из сторон будет прибыль. Если цена продавца выше цены покупателя - сделки не будет. Одна из сторон или обе в пролете. Можно, конечно, и так считать. Но лично мне видится более, не знаю, тактичным, что ли, описание этой модели через время: если продавец в течение необходимого для него временного промежутка имеет возможность получить запланированную для решения своих задач сумму денег - для него сделка будет целесообразной. Если покупателя устраивает срок окупаемости объекта, который получается из соотношения стоимость/прибыль, то для него такая сделка также является выгодной. Ту4а писал(а): Ваш пример Gorets11 писал(а): "деньги потом" / "деньги сегодня" и мой пример, а также другие варианты мотивации в сделке в явном виде не регламентируется действующими нормативными документами. И в этом я вижу проблему... Я бы не сказал, что совсем уж "не регламентируется"... Доходный подход построен исключительно на тех предпосылках, что "деньги сегодня" дороже, чем "деньги завтра". И проблема такого подхода заключается только в том, что, как раз, покупатель действует исходя из принципа: "для меня деньги сегодня менее важны, чем деньги завтра"... И именно поэтому для определения рыночной стоимости такой подход, на мой взгляд, применять нецелесообразно... Поскольку имеем очевидную разницу между мотивацией покупателя и базовыми основами доходного подхода. Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Пн, 31 Июл 2023 12:44 Gorets11 писал(а): Легко! Достаточно просто добавить "время" и все сходится. Наоборот, вы "время" выкинули. На 10 год покупатель получит те же 100 д.е., которые в сегодняшних ценах составят только 38,55 д.е. А за 10 лет он получит всего 614,47 д.е. А 1000 он вернет в бесконечности (капитализация - это как бы бесконечное дисконтирование). Дисконтирование — определение стоимости денежного потока путём приведения стоимости всех выплат к определённому моменту времени. Дисконтирование является базой для расчётов стоимости денег с учётом фактора времени. Так где плюс? _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Пн, 31 Июл 2023 13:02 Ту4а писал(а): Наоборот, вы "время" выкинули. На 10 год покупатель получит те же 100 д.е., которые в сегодняшних ценах составят только 38,55 д.е. А за 10 лет он получит всего 614,47 д.е. А 1000 он вернет в бесконечности (капитализация - это как бы бесконечное дисконтирование). Так где плюс? Хорошо, давайте попробуем уточнить, каким образом Вы получили цифры 38,55 и 614,47. Уточните, пожалуйста. Опять же, время, которое, как Вы пишете, я "выкинул" и то время, которое, как я пишу, я "добавил" - это РАЗНОЕ время. Одно - абстрактное "формульное", другое - реальное. Ни Вы, ни я, понятия не имеем сколько будут стоить деньги через полгода, год, тем более, 10 лет... "Гадание на кофейной гуще" - хороший инструмент для формул и расчетов, но не очень удобный для реальных сделок... Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Вт, 01 Авг 2023 09:08 Gorets11 писал(а): это РАЗНОЕ время. Одно - абстрактное "формульное", другое - реальное. Так я о формулах и говорю. Найди в формулах прибыль покупателя (файл вложен). Обоснуй допущения - тогда не будет кофейной гущи. Только так. Коротко о дисконтировании здесь: https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%94%D0%B8%D1%81%D0%BA%D0%BE%D0%BD%D1%82%D0%B8%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D0%B5 Добавлено спустя 5 минут 9 секунд: файл Добавлено спустя 2 минуты 16 секунд: Что - то не вижу файла _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Вт, 01 Авг 2023 18:47 Ту4а писал(а): Так я о формулах и говорю. Найди в формулах прибыль покупателя (файл вложен). Обоснуй допущения - тогда не будет кофейной гущи. Только так. Хорошо, обосновываю. В своем файле Вы провели дисконтирование денежного потока, как того требует методика. Но методика - она штука ГЛУПАЯ... Вы забываете, что она понятия не имеет, какой будет стоимость денег завтра. Цифры, которые она Вам выдает, - это просто математика от тех цифр, которые заложили в формулу Вы. И если Вы ошиблись с "предсказанием" поведения рынка, то не ждите правильного результата! Кроме того, Вы еще забываете о том, что владелец недвижимости может оказаться не таким глупым, как методика... Он будет (и должен!) изменять стоимость аренды в зависимости от текущей ситуации. Поверьте, мне известны много реальных случаев, когда люди покупали недвижимость в кредит, а арендной платы им хватало не только на то, чтобы покрывать платежи по кредиту, но еще оставалось столько, что они закрывали кредит за 3-4 года. Но цифры, которые приводились выше - это ведь цифры не абсолютные! Они относительные. Опять же, вспоминаем то, что я писал Вам еще раньше: при прогнозируемом сроке возврата инвестиций в 10 и более лет, вопрос 0,5-1 года не является столь уж принципиальным! Это означает, что даже если владелец недвижимости "проспал" возможность для корректировки величины аренды, это приводит к тому, что ему, во-первых, придется держать цену чуть выше прогнозной в течение какого-то периода времени (сплошь и рядом встречается на практике), "нагоняя" таким образом потери того периода, когда его ставка аренды "отставала" от падения стоимости денег, во-вторых, это может привести к затяжке срока окупаемости на какой-то срок... И тот вариант, и тот, и сразу оба одновременно, когда они проходят в течение 10-летнего периода, никакой роли для подавляющего большинства инвесторов в недвижимость просто не оказывают. Я уже молчу о том, что даже высококлассный аналитик на таком отрезке времени не сможет отделить влияние фактора изменения стоимости денег, от фактора изменения стоимости недвижимости, от изменения уровня компетенции управляющего, от каких-то внешних факторов, таких, как, например, строительство какой-то новой остановки транспорта, изменившей пешеходный трафик... Какой именно из возможных факторов привел к изменению срока окупаемости - вычленить через 10 лет будет просто невозможно!!! Так же, как невозможно эти факторы предсказать и на момент оценки, когда подбираются те самые цифры для указанных формул. И еще одно. Если, уж, Вы так строго подходите к вопросу, то давайте будем строги во всем: в Вашем расчете в колонке "Прибыль за год" корректировку тоже проведите... А то у Вас слишком "хорошо" арендаторы живут: им за 50 лет арендодатель ни разу арендную ставку не изменил... Вы такое когда-нибудь в жизни встречали? Если Вы подкорректируете колонку "дохода", то получите цифры, близкие к тем, что я Вам приводил. Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Ср, 02 Авг 2023 09:10 Gorets11 писал(а): И если Вы ошиблись с "предсказанием" поведения рынка, то не ждите правильного результата! Вы ясновидящий, вы увидели будущее и все четко расписали: и арендную плату; и курс; и стоимость энергоносителей; и все прочее. И вместо капитализации применили дисконтирование, по периодам все меняется. Посчитали по НЭИ. И все то что вы посчитали для продавца - сбылось для покупателя. Где его плюс? И это вопрос методики - ценить по НЭИ. Все ваши аргументы типа Gorets11 писал(а): что владелец недвижимости может оказаться не таким глупым или Gorets11 писал(а): от падения стоимости денег или другая корректировка - это признание того что ваше НЭИ не НЭИ, а так, отписка. В этом случае у покупателя есть плюс... _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Ср, 02 Авг 2023 09:49 Ту4а писал(а): Посчитали по НЭИ. И все то что вы посчитали для продавца - сбылось для покупателя. Где его плюс? И это вопрос методики - ценить по НЭИ. Что касается метода дисконтирования. В методике этого нет, но на практике принято просчитывать 6 периодов. Т.е., предусматриваемый смесью наших методик и рекомендаций, срок окупаемости мы принимаем 6 лет. Таким образом, если все посчитано правильно и точно, тогда уже на 7 год покупатель получает чистую прибыль. Т.е., по меркам развитых стран - его инвестиция оказалась НЕВЕРОЯТНО удачной и прибыльной. Ту4а писал(а): Все ваши аргументы типа Gorets11 писал(а): что владелец недвижимости может оказаться не таким глупым или Gorets11 писал(а): от падения стоимости денег или другая корректировка - это признание того что ваше НЭИ не НЭИ, а так, отписка. В этом случае у покупателя есть плюс... Я уже предлагал вернуться к вопросу, что именно Вы понимаете под НЭИ... Предлагаю это повторно. Я понимаю под НЭИ отнесение объекта недвижимости к одной из трех категорий объектов недвижимости, различающихся между собой ценовыми параметрами аренды: торговое, офисное и производственно-складское. Все измышления, типа: "мы тут снесем этот сарай, а на его месте построим дворец" - не являются ни анализом НЭИ, ни вообще никакого отношения к НЭИ объекта недвижимости не имеют. Такие исследования могут проводиться исключительно в рамках определения инвестиционной стоимости, но не рыночной. Рыночная стоимость - это стоимость того объекта, который является объектом оценки, а не какого-то другого, выстроенного на его месте. Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Вс, 06 Авг 2023 17:22 Gorets11 писал(а): Таким образом, если все посчитано правильно и точно, тогда уже на 7 год покупатель получает чистую Да не важно, сколько там будет периодов: 2, 5 ,10 или простая капитализация. Важно то что эти потоки и для продавца и для покупателя будут идентичны, обеспечивая наивысшую стоимость. И методически покупатель прибыли не получит. Gorets11 писал(а): Я уже предлагал вернуться к вопросу, что именно Вы понимаете под НЭИ... И я и вы и все остальные должны понимать НЭИ так, как регламентируется нормативными документами: МСО: 140.1. Наиболее эффективное использование – это такая форма использования, которая обеспечит активу наибольшую стоимость с точки зрения участника. Стандарт 1: 10 ...Под наиболее эффективным использованием понимается использование имущества, в результате которого стоимость объекта оценки является максимальной. И то что пишется, что существующее использование принимается как НЭИ - это отписка. _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Пн, 07 Авг 2023 10:22 Ту4а писал(а): Да не важно, сколько там будет периодов: 2, 5 ,10 или простая капитализация. Важно то что эти потоки и для продавца и для покупателя будут идентичны, обеспечивая наивысшую стоимость. И методически покупатель прибыли не получит. Да, потоки будут одинаковы. Но, почему Вы утверждаете, что прибыли у покупателя не будет? Ведь, во-Вашей логике получается, что продавец продает данный объект потому, что не имел и никогда не будет иметь прибыли, так? Ведь, потоки у них с покупателем одинаковы, но покупатель прибыли не получит. Следовательно, продавец ее тоже никогда не получал и получать не будет. Расширяем Вашу мысль и получается, что недвижимость в принципе неспособна приносить прибыль! Ведь, по Вашей логике, для любого владельца этой недвижимости денежные потоки будут идентичны, а, как Вы указываете, как минимум, для одного владельца эти потоки не способны приносить прибыль. Т.е., либо эта недвижимость в принципе не способна приносить прибыль, либо Вам следовало бы пояснить, каким образом один владелец будет получать прибыль, а другой - не будет... При идентичных денежных потоках. Ту4а писал(а): И я и вы и все остальные должны понимать НЭИ так, как регламентируется нормативными документами: МСО: 140.1. Наиболее эффективное использование – это такая форма использования, которая обеспечит активу наибольшую стоимость с точки зрения участника. Стандарт 1: 10 ...Под наиболее эффективным использованием понимается использование имущества, в результате которого стоимость объекта оценки является максимальной. И то что пишется, что существующее использование принимается как НЭИ - это отписка. Да, согласен, понимать нужно так, как написано... Но написано настолько расплывчато, что совершенно очевидно, что каждый оценщик понимает написанное "по-своему". Кстати, в том числе, и в силу СВОИХ личных познаний в области финансов, строительства, юриспруденции... Поэтому, лично я отталкиваюсь от иного подхода, чем указываете Вы: текущее использование является НЭИ не потому, что хочется так отписаться, а потому, что текущий владелец тоже не идиот, более того, как владелец, он лучше Вас, меня и потенциального покупателя знает плюсы и минусы данного объекта, соответственно, он использует данный объект именно наиболее эффективным образом. Как-то, не привык я считать окружающих глупее себя... Кроме того, каждый объект недвижимости изначально строился для использования в определенных рамках. И те лица, которые проектировали и строили данных объект - тоже не идиоты... Поэтому, данный объект "заточен" под какое-то конкретное использование. Т.е., уже на момент разработки участка и строительства были соблюдены те самые условия, которые указаны в нормативке, как НЭИ! Предполагаю, что Вы в ответ расскажете, что можно снести данный объект, а на его месте построить новый, или перестроить данный объект так, что он полностью изменит свое предназначение. Но при таком подходе оценке подлежит уже ДРУГОЙ объект, не тот, который Вам заказали оценить! Более того, даже вид стоимости поменяется: теперь Вы будете определять уже не "рыночную" стоимость, а какую-то другую, например, "инвестиционную"... Т.е., при таком подходе для ДРУГОГО объекта определяется ДРУГОЙ вид стоимости... Оценщик, который пошел по этому пути - нарушил не только нормы законодательства по оценке, но и условия договора на оценку! За что ему может и "прилететь" от заказчика, если заказчик из-за такого подхода к оценке понесет серьезные убытки... Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Ср, 09 Авг 2023 10:29 Gorets11 писал(а): Но, почему Вы утверждаете, что прибыли у покупателя не будет? Прибыль (как разница между доходами расходами) будет у обоих. Для продавца вся будущая прибыль приведена к текущей дате и составила рыночную стоимость. Для покупателя он тоже будет получать ту же прибыль, которая только будет уменьшать его затраты на приобретение (точки без убыточности он никогда не достигнет) Gorets11 писал(а): Да, согласен, понимать нужно так, как написано... Но написано настолько расплывчато Просто как пример. Собственник встроенного помещения и аптеки как бизнеса хочет все это продать. Вариант первый: отдельно подается помещение, отдельно оборудование. Собственник не идиот - продает бизнес. Пришел оценщик, провел исследование и выяснил, что аптек рядом как на собаке блох. А вот стоматологического кабинета нет. Посчитал, что если продать аптечное оборудование и организовать стоматологию, то это будет ой как прибыльно...Так нас учили... Но реально такой подход не выполним. А пришли вы. Обосновали НЭИ в существующем использовании, подняли потоки и пр. И аптеку продали. Как аптеку. По вашей стоимости. Но у бывшего собственника концы и в налоговой и в прокуратуре. Через налоговую он выяснил, что его аптека стала сверх прибыльна. Почему? А ее купила большая аптечная сеть и как результат понизились накладные расходы, затраты на логистику, снизились цены закупки за счет опта. А прокурор подсказал, что ущерб ему нанес оценщик, не исполнив требования Стандарта 1 по НЭИ, занизил рыночную стоимость и тд. Формально - возможно. Формальное исполнение НЭИ может привести к неформальной ответственности. Как оправдаетесь? _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Ср, 09 Авг 2023 15:22 Ту4а писал(а): Для покупателя он тоже будет получать ту же прибыль, которая только будет уменьшать его затраты на приобретение (точки без убыточности он никогда не достигнет) Хорошо, назовите сумму рыночной стоимости, уплаченную покупателем за помещение, я без труда напишу Вам период, через который покупатель выйдет на точку безубыточности. А если Вы напишете день месяца, когда совершена сделка, не исключено, что я смогу написать Вам и день, когда у покупателя возникнет прибыль. Ту4а писал(а): Просто как пример. Забегая в своем ответе чуть вперед, сразу скажу: пример очень неудачный. В том числе, он указывает на то, что Вам не помешало бы уделить больше внимания изучению аналитики и постараться лучше разобраться на рынке недвижимости. Дело в том, что для помещений под аптеку и стоматкабинет совершенно разные требования. Начиная от санитарно-технических, архитектурно-планировочных, и заканчивая месторасположением. Т.е., говоря по-простому, это сравнение помещений торгового назначения с помещениями офисного назначения. Что, действительно, является грубой ошибкой (по моему мнению, т.к., нормативно это нигде никак не урегулировано). Ту4а писал(а): Собственник встроенного помещения и аптеки как бизнеса хочет все это продать. Двигаться дальше в ответе было бы неправильно до тех пор, пока Вы не укажете, что именно оценивает оценщик: помещение или бизнес? Если помещение - то какая разница, была там аптека, продуктовый магазин или магазин запчастей для комбайнов? Имеем помещение торгового назначения, следовательно, сравнивать и брать в качестве основы для сравнения необходимо помещения торгового назначения. Причем, ни в коем случае не разделяя их по видам бизнеса! А какой именно вид бизнеса будет там работать далее - мы, в конце концов, не провидцы и на фантасты... К помещению это никакого отношения не имеет. Если же заказчик заказал оценить бизнес - тогда какая разница, можно там организовать стоматкабинет или нельзя? Будет это выглядеть более выгодным или не будет? Оценивается конкретный бизнес!!! Его и надо оценивать... Если же Вам заказали оценить перспективы размещения в этом помещении стоматкабинета - то какая разница, что там было, аптека или ресторан? Вы рассчитываете стоимость размещения в этом помещении конкретного вида бизнеса для конкретного заказчика. Т.е., вообще нерыночный вид стоимости... Я полагаю, я достаточно подробно описал проблематику использованного Вами примера... Ту4а писал(а): Вариант первый: отдельно подается помещение, отдельно оборудование. А Вам заказали оценить ЧТО? Если помещение, то зачем Вы оцениваете стоимость оборудования? Если бизнес, то могу, ошибаться, но в этом случае Вам, вроде, вообще не потребуется стоимость ни помещение, ни оборудования... Там другие факторы формирования стоимости... Ту4а писал(а): Собственник не идиот - продает бизнес. Собственник вправе делать что ему придет в голову... Это его личное дело. Вам он платит за оценку ЧЕГО? Ту4а писал(а): Пришел оценщик, провел исследование и выяснил, что аптек рядом как на собаке блох. А вот стоматологического кабинета нет. На "полставочки" маркетологом устроился? Так, может, не стоит ему оценкой заниматься? Зачем работать "наполовину" и там, и там? Как по мне, лучше заниматься чем-то одним, но профессионально! Ту4а писал(а): Посчитал, что если продать аптечное оборудование и организовать стоматологию, то это будет ой как прибыльно...Так нас учили... Ага, помню... На одном из повышений обязали мне посмотреть ролик "обучающий"... Блин, ролик был, больше, чем на полчаса... Хоть я уже через пару минут понял, что "преподаватель" даже не понимает, чем занимаются оценщики, тем не менее, потратил время и досмотрел до конца... Обманываю, конечно... Да самого конца досмотреть, все-таки, сил не хватило... Мазохизм - это, все-таки, не мое... Тем не менее, могу точно утверждать два момента: первое: преподаватель - типичный маркетолог, у которого в голове перемешалось очень многое: начиная от непосредственно маркетинга и заканчивая рынком финансов... Но, увы, осознать, что к чему относится, он не сумел. Как не сумел понять и того, что ничего, из того, что содержалось в ролике, к оценщикам и оценке не имело ни малейшего отношения... Второе: преподаватель - понятия не имеет, кто такие оценщики, понятия не имеет, что у них есть какое-то законодательство, регулирующее их деятельность, и понятия не имеет, чем вообще оценщики занимаются... Напоминаю: это опыт недавних курсов ПК. Т.е., то самое, "чему нас учат"... Это я к тому, что не все, чему Вас учили, стоит воспринимать, как "истина в последней инстанции"... Лучше помнить, что когда Вас будут "спрашивать", аргумент "меня так учили" не будет являться "аргументом"... Причем, самое неприятное в том, что даже если "спрашивать" Вас будут те же самые преподаватели, которые Вас этому учили... К сожалению, есть и такой опыт... Ту4а писал(а): Но реально такой подход не выполним. Почему же "не выполним"? Вы только, что, описали основу для определения одного из многих видов стоимости, с которыми нам приходится работать... Т.е., это не только выполнимо, это достаточно часто применяется на практике. Просто, в этом сегменте немножко другие расценки на работу... Но это уже вопрос третьего порядка... Ту4а писал(а): А пришли вы. Обосновали НЭИ в существующем использовании, подняли потоки и пр. И аптеку продали. Как аптеку. По вашей стоимости. Возвращаемся к началу моего ответа... Что мы оценивали??? Если бизнес - то, все правильно, Вы оценили по потокам текущую стоимость бизнеса. Для продавца она, действительно, такая, как Вы оценили (хотя, зачем именно Вы поднимали потоки - для меня загадка). Только к помещению какое отношение это все имеет? Если же Вы продали "это всё", как "комплект" (помещение + оборудование), тогда горе Вам, если Вы оценивали это все по потокам... Необходимо было оценивать каждую материальную позицию: отдельно помещение, отдельно каждый элемент оборудования. Потом, просто сложить полученные результаты и получить стоимость "комплекта". Но, подчеркну, это НЕ стоимость данного БИЗНЕСА! Это стоимость имущества, которое Вам заказали оценить... Т.е., для нас, это даже разные специализации в КС... Ту4а писал(а): Но у бывшего собственника концы и в налоговой и в прокуратуре. Через налоговую он выяснил, что его аптека стала сверх прибыльна. Почему? А ее купила большая аптечная сеть и как результат понизились накладные расходы, затраты на логистику, снизились цены закупки за счет опта. А прокурор подсказал, что ущерб ему нанес оценщик, не исполнив требования Стандарта 1 по НЭИ, занизил рыночную стоимость и тд. Если предположить, что описанный Вами пример происходит в государстве с работающей судебно-правовой системой, то можете смело посылать и этого прокурора, и этого "обиженного" продавца, куда угодно... Правда, если пошлете слишком, уж, далеко, придется заплатить штраф за использование нецензурной лексики... НО! Возвращаясь к написанному выше, подчеркну: это в том случае, если цель и предмет оценки у Вас совпадает с тем, что Вы оценивали. Потому, что, как вытекает из описания Вашего примера, у Вас не совпадают цель и предмет оценки с тем, что именно Вы в конечном итоге оценивали... Т.е., если все так, как Вы описали, то прокурор может оказаться прав и Вы, действительно, нанесли ущерб! Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 10 Авг 2023 10:13 Цитата: А пришли вы. Обосновали НЭИ в существующем использовании, подняли потоки и пр. И аптеку продали. Как аптеку. По вашей стоимости. Но у бывшего собственника концы и в налоговой и в прокуратуре. Через налоговую он выяснил, что его аптека стала сверх прибыльна. Почему? А ее купила большая аптечная сеть и как результат понизились накладные расходы, затраты на логистику, снизились цены закупки за счет опта. А прокурор подсказал, что ущерб ему нанес оценщик, не исполнив требования Стандарта 1 по НЭИ, занизил рыночную стоимость и тд. Извините, а каким боком прошлый собственник к возможностям нового собственника. Это добавленная стоимость нового собственника за счет своих возможностей, положения на рынке, доступных конкретно ему. К НЭИ существующего объекта это не имеет вообще никакого отношения. А если у нового собственника по каким-то причинам деятельность пошла хуже, чем у прошлого, то по вашей логике он тогда должен прийти к прошлому собственнику и попросить компенсировать убыток. Может, кому-то вообще где-то что-то бесплатно дает. Так, что теперь в денежных потоках всем затраты обнулять.[/quote] _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Пн, 14 Авг 2023 10:23 Gorets11 писал(а): Вы оценили (хотя, зачем именно Вы поднимали потоки - для меня загадка) Ну типа обосновали НЭИ. Я исхожу из того, что только доходным подходом можно обосновать НЭИ и, соответственно, максимальную стоимость. Именно эти условия и заложены в основу обсуждения: есть максимальная стоимость, она стала рыночной, по ней прошла сделка - где интерес покупателя? Есть ли там дополнительные слагаемые - не важно, их стоимость не изменится. Gorets11 писал(а): у Вас не совпадают цель и предмет оценки с тем, что именно Вы в конечном итоге оценивали. - а если совпадают с тем же результатом? Серый писал(а): Это добавленная стоимость нового собственника за счет своих возможностей - да, но это и приговор оценщику - он не предусмотрел этих возможностей, значит ценил не по НЭИ, значит нарушил Стандарт, значит занизил стоимость. Так ведь? _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Пн, 14 Авг 2023 13:28 Ту4а писал(а): Ну типа обосновали НЭИ. Обосновали НЭИ путем фальсификации величины денежного потока? Забавная мысль... После такого, действительно, найти интерес покупателя не просто... Ту4а писал(а): Я исхожу из того, что только доходным подходом можно обосновать НЭИ и, соответственно, максимальную стоимость. А на чем такое мнение основывается? Можете пояснить? Например, на мой взгляд, НЭИ можно обосновать исключительно сравнительным подходом... Доходный подход основывается исключительно на предположениях, поэтому, больше подходит для "разговоров на тему", но никак не для реальных действий... Тем более, что покупатель, в тот момент, когда принимает решение, руководствуется не тем, сколько он получит в течение 5-10 лет, а тем, за какую стоимость предлагаются на рынке аналогичные по полезности объекты... Ту4а писал(а): Именно эти условия и заложены в основу обсуждения: есть максимальная стоимость, она стала рыночной, по ней прошла сделка - где интерес покупателя? Есть ли там дополнительные слагаемые - не важно, их стоимость не изменится. Я Вам предлагал указать дату сделки, и я сразу же написал бы Вам интерес покупателя... Не захотели... Но вопрос продолжаете задавать... Странная позиция... Вы хотите разобраться? Или поговорить? Интерес покупателя заключается в том, что в тот момент, когда покупатель получается право собственности, он уже окупил свои вложения: он поменял бумажки на актив, который от данной сделки не потерял ни одной копейки, продолжает иметь стоимость, равную рыночной стоимости этого актива. Надеюсь, это понятно? Далее, уже первый месяц эксплуатации данного актива приносит покупателя прибыль в размере арендной платы минус накладные расходы. Причем, под величиной арендной платы понимается средняя стоимость независимо от того, сдал покупатель этот актив в аренду и получает непосредственный доход, или эксплуатирует его самостоятельно, не платя арендную плату стороннему лицу. Вам мало этого интереса покупателя? Какой и где Вы хотите найти еще? В принципе, вспоминая Вашу паталогическую направленность на привязку именно к "максимальной" стоимости при определении НЭИ, можно еще пофантазировать по поводу использования данного актива в целях производства / продажи наркотиков, использования его в качестве "дома терпимости" и т.п.... Ну, чтоб в рамках доходного подхода обеспечить максимальную стоимость актива согласно НЭИ... Ту4а писал(а): Gorets11 писал(а): у Вас не совпадают цель и предмет оценки с тем, что именно Вы в конечном итоге оценивали. - а если совпадают с тем же результатом? Чтобы совпадали с тем же результатом - потрудитесь привести пример, в котором Ваши расчеты не противоречат цели и предмету оценки... Тогда и будем смотреть, в каком месте результат совпадает, а к каком не совпадает. Ту4а писал(а): Серый писал(а): Это добавленная стоимость нового собственника за счет своих возможностей - да, но это и приговор оценщику - он не предусмотрел этих возможностей, значит ценил не по НЭИ, значит нарушил Стандарт, значит занизил стоимость. Так ведь? Я ведь уже писал Вам, отвлекитесь от конкретизации видов бизнеса! Такая конкретизация никакого отношения к НЭИ не имеет. Просто потому, что НЭИ - это характеристика ПОМЕЩЕНИЯ, а не вида бизнеса, который можно в этом помещении проводить... Т.е., когда Вы сравниваете помещение с точки зрения проведения там деятельности аптеки и стоматкабинета, Вы рассматриваете доходность КОНКРЕТНОГО вида бизнеса (что выгоднее? Аптека или стоматкабинет?)... Соответственно, определяете в этом случае НЭИ НЕ помещения, а БИЗНЕСА... Если же целью оценки у Вас является оценка помещения - то Вы полностью нарушаете и условия договора на оценку, и нормативно-правовые акты по оценке... Соответственно, такой отчет об оценке - это фигня, а не оценка... Единственное, подумалось, вот... Если Вы возьмете ВСЕ существующие в мире виды бизнеса... И попробуете их проанализировать применительно к данному помещению... Не знаю, можно ли в таком случае отнести такой анализ к анализу НЭИ помещения? Может быть, и можно было бы... Правда, в этом направлении я не думал по той простой причине, что понимаю: такой физической возможности ни у Вас, ни у кого-то другого, нет и никогда не будет... VladimirVI Сообщения: 186 Добавлено: Пн, 14 Авг 2023 13:59 Gorets11 писал(а): НЭИ - это характеристика ПОМЕЩЕНИЯ, а не вида бизнеса, который можно в этом помещении проводить. Я би звернув увагу на термін РЕКОНСТРУКЦІЯ (п. 3.21 ДБН А.2.2-3:2014 Склад та зміст проектної документації на будівництво): Перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об'єкта будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (загальна площа, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його техніко- економічного рівня, доступність для маломобільних груп населення Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об'єкта в цілому або його частин (за умови їх автономності) Тобто, при зміні цільового призначення приміщень, наприклад, з торгових на стоматкабінет, необхідно виконати проект з реконструкції таких приміщень, прийняти їх до експлуатації, а потім в них проводити відповідну господарську діяльність. На мою думку, це вже розрахунок інвестиційної вартості. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 15 Авг 2023 08:36 Серый писал(а): Это добавленная стоимость нового собственника за счет своих возможностей - да, но это и приговор оценщику - он не предусмотрел этих возможностей, значит ценил не по НЭИ, значит нарушил Стандарт, значит занизил стоимость. Так ведь?[/quote] Нет. Потому что есть конкретный объект оценки. И не надо придумывать вокруг него ничего, не присущего ему. Вполне же возможно, что есть кто-то, кто круче того, кто купил, с еще большими выгодами, чем он. НЭИ - это в том числе техническая возможность. Очевидно, что в том состоянии объект оценки не может иметь тех возможностей, которые имеет больший по показателям объект (цена на опте, положение на рынке. общегрупповые затраты и т.д.) Вы же не будете оценивать местного производителя лимонада "Колокольчик" исходя из показателей Кока-Колы. Ну или как минимум, Вы тогда должны учитывать и затраты, в том числе и временные, для возможного достижения Колокольчиком уровня Кока-Колы. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Ср, 16 Авг 2023 12:52 VladimirVI писал(а): Я би звернув увагу на термін РЕКОНСТРУКЦІЯ (п. 3.21 ДБН А.2.2-3:2014 Склад та зміст проектної документації на будівництво): Перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об'єкта будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, внаслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (загальна площа, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його техніко- економічного рівня, доступність для маломобільних груп населення Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об'єкта в цілому або його частин (за умови їх автономності) Тобто, при зміні цільового призначення приміщень, наприклад, з торгових на стоматкабінет, необхідно виконати проект з реконструкції таких приміщень, прийняти їх до експлуатації, а потім в них проводити відповідну господарську діяльність. На мою думку, це вже розрахунок інвестиційної вартості. Вопрос только в одном: термин "функциональное назначение", примененный в ДБН и употребляемый строителями имеет то же самое значение, какое в этот термин вкладывают оценщики? Или это слова омонимы? Уточню: когда-то был период, в технической документации на строения / помещения было принято писать в качестве функционального назначения вид деятельности, который заявлен собственником для данного строения / помещения. Потом, поскольку виды деятельности стали меняться с большой скоростью (стал приобретать популярность арендный вид деятельности), стала возникать проблема: в тех.документации написано, что данное строение является "кафе", а новый арендатор открывает в этом помещении магазин... Приходит, тогда еще, милиция и задает резонный вопрос: "на каком основании изменено функциональное назначение помещений?" Когда таких проблем по всей Украине набралось достаточно много, термин "функциональное назначение" был подкорректирован и с тех пор во всей технической документации стали указывать только "не жилое" и "жилое" назначение... Это наглядный пример того, что термин "функциональное назначение" со временем меняет свой смысл... И, как мне кажется, его смысл также меняется и в зависимости от того, кто именно и в рамках каких условий этот термин использует... Это я к тому, что значение этого термина в ДБН не обязательно совпадает со значением этого термина в оценке... VladimirVI Сообщения: 186 Добавлено: Ср, 16 Авг 2023 14:05 Gorets11 писал(а): Вопрос только в одном: термин "функциональное назначение", примененный в ДБН и употребляемый строителями имеет то же самое значение, какое в этот термин вкладывают оценщики? Или это слова омонимы? Як би хто не трактував термін «функціональне призначення», а всі вимоги ДБН спрямовані на сталу безпечну життєдіяльність людей у цих та оточуючих приміщеннях. Наприклад, використання рентгенобладнання у стоматології передбачає застосування спеціальних домішок для штукатурення стін внутрішніх приміщень; використання деяких медичних препаратів вимагає до встановлення системи вентиляції внутрішніх приміщень із механічним спонуканням та обов'язковою мережею пожежогасіння; встановлення будівельних елементів вібро- та шумозаглушення. Зазначені особливості призводять до удорожчання вказаних приміщень як на етапі будівництва, вводу до експлуатації, так і на етапі експлуатації. Для здійснення якісної оцінки необхідно враховувати наведенні чинники, навіть якщо вони не співпадають із баченням оцінювача. Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Ср, 16 Авг 2023 14:59 VladimirVI писал(а): Як би хто не трактував термін «функціональне призначення», а всі вимоги ДБН спрямовані на сталу безпечну життєдіяльність людей у цих та оточуючих приміщеннях. А мой вопрос и не подразумевал наплевательское отношение к тем, кто в данном помещении будет находиться. Я говорю лишь о том, совпадают ли понятия функционального назначения, о которых говорится в ДБН, с теми понятиями которые содержатся в наших нормативных документах? И не только в наших. Например, далее Вы приводите пример рентгенлаборатории. Появилась идея попробовать на ее примере как-то более конкретно рассмотреть данный вопрос. VladimirVI писал(а): Наприклад, використання рентгенобладнання у стоматології передбачає застосування спеціальних домішок для штукатурення стін внутрішніх приміщень; И не только в стоматологии... Любое помещение, в котором располагается рентген аппарат требует организационно-строительных мероприятий для противодействия излучению. Это по санитарным нормам так... И здесь мы попадаем на некоторую растяжку: давайте попробуем Ваш пример "расширить и углубить" (извините, пришла в голову популярная когда-то фраза ). Например, имеем построенную строителями квартиру на первом этаже многоэтажного жилого дома. Здесь у нас все нормально: по всем "понятиям" это "жилое помещение". Дальше, эту квартиру купил другой собственник, сделал там отдельный выход, не стал менять планировку, перевел помещение в нежилой фонд и стал использовать в качестве офиса. Здесь тоже все в порядке: по всем терминам, используемым сегодня нашими службами и органами власти, произошло то, что Выше Вы обозначили, как "реконструкция", поскольку изменилось функциональное назначение, были проведены работы, направленные на вмешательство в несущие конструктивы дома... А дальше, микрорайон разрастается, меняется планировка самого микрорайона и следующий собственник принимает решение: он оставляет текущие размеры старыми, делает в помещениях другой ремонт и открывает там магазин. Что имеем? С точки зрения оценщиков - функциональное назначение изменилось? Очевидно! Причем, оно для нас изменилось не потому, что был сделан ремонт, а потому, что изменилась конфигурация микрорайона и теперь данное помещение целесообразно стало использовать в качестве, в котором до изменений конфигурации микрорайона его использовать было нецелесообразно. А с точки зрения строителей? Вроде, ремонт не относится к "реконструкции", никаких разрешений не требует. По моему мнению, с точки зрения строителей функциональное назначение этого помещения не изменилось... Но продлеваем пример дальше: пришел следующий собственник и сказал: "Классное место, проходное, но магазинов вокруг слишком много, лучше я открою здесь диагностический кабинет, в котором будет и рентген". Выделил из всей имеющейся площади 2 кв.м., выстроил защитную стену по всем нормативам, предусмотренным для работы рентген аппарата... Возникает вопрос: что произошло с функциональным назначением? Для строителей, для оценщиков? Оно изменилось? Если изменилось, то для ВСЕГО помещения, или только для тех 2 кв.м., которые подверглись реконструкции? Интересно было бы узнать Ваше мнение по этому вопросу! VladimirVI писал(а): Для здійснення якісної оцінки необхідно враховувати наведенні чинники, навіть якщо вони не співпадають із баченням оцінювача. Но ВСЕГДА ли это надо делать? И, главное, КАКИМ ОБРАЗОМ это делать? В том примере, который мною был "углублен" выше, если, вдруг, у данного помещения появится новый собственник, который пожелает открыть там магазин, будет рассуждать примерно так: рентген кабинет - по характеру его коммерческого использования не требует обязательного выхода на красную линию, ему не обязательно иметь активный пешеходный трафик перед дверями... Но старый хозяин установил перегородку со свинцовой дверью, которые защищают от радиации... Мне теперь это предстоит демонтировать, а это дополнительные деньги... Т.е., один собственник использовал помещение НЕ по НЭИ (для его целей вполне подошло бы и помещение, расположенное в менее проходном месте или вообще на 5 этаже, т.е., которое стоит на рынке дешевле), а мне теперь из-за этого придется влезать в дополнительные затраты, чтобы вернуть это помещение в состояние, при котором его можно использовать с максимальной выгодой... Как нам теперь смотреть на функциональное назначение? Как учитывать "наведенні чинники"? Тоже интересно было бы ознакомиться с Вашим мнением, как именно следует конкретизировать и расшифровывать ту "общую" мысль, которую Вы озвучили. VladimirVI Сообщения: 186 Добавлено: Ср, 16 Авг 2023 23:30 На мою думку, якщо приміщення підлягають використанню без яких-небудь негативних впливів на навколишнє середовище (наприклад, офіс), то і об'єкти порівняння, відповідно, будуть із співставним функціональним призначенням. Але, якщо приміщення підлягають використанню із негативним впливом на навколишнє середовище, то краще використовувати матеріали із розділу ОВНС (оцінки впливів на навколишнє середовище) проектної документації (ДБН А.2.2-1:2021 Склад і зміст матеріалів оцінки впливів на навколишнє середовище (ОВНС)) або самостійно врахувати відповідні коригування (напр. у грошовому еквіваленті на квадратний метр), при цьому буде і інший прогнозований грошовий потік. Враховувати зміну функціонального призначення доцільно при виникненні надмірного впливу додаткових витрат на розрахунок прогнозованої вартості. Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Чт, 17 Авг 2023 10:02 VladimirVI писал(а): На мою думку, якщо приміщення підлягають використанню без яких-небудь негативних впливів на навколишнє середовище (наприклад, офіс), то і об'єкти порівняння, відповідно, будуть із співставним функціональним призначенням. Але, якщо приміщення підлягають використанню із негативним впливом на навколишнє середовище, то краще використовувати матеріали із розділу ОВНС (оцінки впливів на навколишнє середовище) проектної документації (ДБН А.2.2-1:2021 Склад і зміст матеріалів оцінки впливів на навколишнє середовище (ОВНС)) або самостійно врахувати відповідні коригування (напр. у грошовому еквіваленті на квадратний метр), при цьому буде і інший прогнозований грошовий потік. Враховувати зміну функціонального призначення доцільно при виникненні надмірного впливу додаткових витрат на розрахунок прогнозованої вартості. Может, я туповат... Но я из Вашего ответа не понял, как, по Вашему мнению, все же следует рассматривать функциональное назначение объекта в приведенном мною примере? И каким образом учитывать то, что имеем? Общие фразы - это красиво, но, к сожалению, слабо информативно... Что означает фраза: "якщо приміщення підлягають використанню"? В описанном мною примере, имеем помещение, которое оборудовано защитными конструкциями от влияния на окружающую среду, следовательно, как минимум, допускает возможность подобного использования... Но мы ведь понятия не имеем кто купит это помещение и каким образом он будет его использовать. Как мы, оценщики, в ходе выполнения работ по оценке, должны / можем учесть все это? Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Чт, 17 Авг 2023 10:14 Серый писал(а): Нет. Потому что есть конкретный объект оценки. И не надо придумывать вокруг него ничего, не присущего ему. Вполне же возможно, что есть кто-то, кто круче того, кто купил, с еще большими выгодами, чем он. НЭИ - это в том числе техническая возможность Но НЭИ, в том числе и максимальная стоимость. И я согласен со всеми аргументами при условии, что фактически ценится не по НЭИ, просто говорится, что по НЭИ, а ценится по факту. И утверждение это безответственно, потому что все понимают - анализ многообразия не возможен и не выполним. Но если все понимают это, возникает вопрос: почему оно в нормативке? VladimirVI писал(а): Як би хто не трактував термін «функціональне призначення», а всі вимоги ДБН спрямовані на сталу безпечну життєдіяльність людей у цих та оточуючих приміщеннях. - давайте не о частностях в условных примерах. Главное: если НЭИ (максимальная стоимость) - где интерес покупателя? _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Чт, 17 Авг 2023 11:10 Ту4а писал(а): Главное: если НЭИ (максимальная стоимость) - где интерес покупателя? Так, я ведь, уже многократно, с разных сторон описал Вам, где именно интерес покупателя! Знаете, есть такой вопрос детский прикол: "Купи слона..." На любое возражение следует фраза, типа, "это все фигня, а ты купи слона..." И так до бесконечности... Так и Вы... Посмотрите на покупателя, выходящего из офиса нотариуса после сделки купли-продажи: что он имеет? А имеет он актив, рыночной стоимостью, равной той, которую он только, что, заплатил (т.е., он не потерял ничего вообще!!!) и ПЕРСПЕКТИВЫ получать неограниченное время прибыль от эксплуатации этого актива, причем, эта прибыль превышает величину прибыли, которую данный покупатель мог бы получать от обладания теми деньгами, которые он за этот актив заплатил. И почему Вы считаете, что покупатель не имеет в такой сделке ИНТЕРЕСА? Разве, Вам мало интереса, при котором ничего не теряя, человек получает перспективы получать что-то дополнительное? Вы, надеюсь, знаете, способ доказывания "от обратного"? Если Вы не видите интереса покупателя в прямой проекции, рассмотрите ситуацию исходя из предпосылки, что у покупателя нет интереса... Почему его нет? (Базовые основы, с чем именно остается покупатель после сделки, я описал.) Добавлено спустя 13 минут 38 секунд: Ту4а писал(а): Но НЭИ, в том числе и максимальная стоимость. Самое главное в этом предложении, на мой взгляд, то самое " "в том числе"... Т.е., это не единственное требование! Но Вы, по какой-то странной причине, другие факторы отметаете... Ту4а писал(а): И я согласен со всеми аргументами при условии, что фактически ценится не по НЭИ, просто говорится, что по НЭИ, а ценится по факту. Снова неверная трактовка. На мой взгляд. Я уже предлагал Вам попытаться остановиться на изначальном понятии: что именно Вы понимаете под НЭИ? Но Вы отказались давать расшифровку... Привели пример, указывающий на то, что Вы, на мой взгяд, совершенно не понимаете, что это такое... Но от углубленного разбора ВАШЕГО примера уклонились... А то, что по факту, в большинстве случаев ценится "по факту" - это просто такое совпадение... Которое получается потому, что владелец стремится и сам использовать свое имущество по НЭИ... Поэтому, иногда, примерно, в 95-99%, эти два вида использования совпадают... Ту4а писал(а): И утверждение это безответственно, потому что все понимают - анализ многообразия не возможен и не выполним. Это Вы говорите о том, что ВЫ понимаете под анализом НЭИ... На мой взгляд, слишком уж ужасного многообразия на рынке недвижимости у нас нет... Всего четыре варианта: торговая площадь, офисная, производственно-складская, жилая. Все! Есть, правда, несколько частных случаев... Например, гараж... Но это та же производственно-складская недвижимость. Просто, основным назначением для нее, заложенным на этапе строительства, является складирование там одного конкретного вида имущества: автомобиля. О каком "невообразимом многообразии" Вы говорите? Ту4а писал(а): Но если все понимают это, возникает вопрос: почему оно в нормативке? Чтобы такие, как Вы, не назначали НЭИ помещения "стоматкабинет", только потому, что вблизи от этого помещения есть масса торговых помещений... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 17 Авг 2023 18:54 Цитата: Но НЭИ, в том числе и максимальная стоимость. Нет. НЭИ - это не просто (или в том числе) максимальная стоимость. А максимальная стоимость при условии физической возможности, финансовой осуществимости, юридической дозволенности. И если что-то не доступно (не характерно) конкретному объекту оценки, а доступно другому и дает ему бОльшую стоимость, то это не значит просто перенести это свойство на объект оценки. В то же время стандарт указывает, что если текущее использование отличается от НЭИ, затраты на на переход к НЭИ учитываются при определении стоимости. А то, что Вы приводите как НЭИ, по факту описывается как "Синергии" в МСО 104. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вс, 20 Авг 2023 09:07 Серый писал(а): Цитата: А пришли вы. Обосновали НЭИ в существующем использовании, подняли потоки и пр. И аптеку продали. Как аптеку. По вашей стоимости. Но у бывшего собственника концы и в налоговой и в прокуратуре. Через налоговую он выяснил, что его аптека стала сверх прибыльна. Почему? А ее купила большая аптечная сеть и как результат понизились накладные расходы, затраты на логистику, снизились цены закупки за счет опта. А прокурор подсказал, что ущерб ему нанес оценщик, не исполнив требования Стандарта 1 по НЭИ, занизил рыночную стоимость и тд. Извините, а каким боком прошлый собственник к возможностям нового собственника. Это добавленная стоимость нового собственника за счет своих возможностей, положения на рынке, доступных конкретно ему. К НЭИ существующего объекта это не имеет вообще никакого отношения. А если у нового собственника по каким-то причинам деятельность пошла хуже, чем у прошлого, то по вашей логике он тогда должен прийти к прошлому собственнику и попросить компенсировать убыток. Может, кому-то вообще где-то что-то бесплатно дает. Так, что теперь в денежных потоках всем затраты обнулять. [/quote] Не забуваємо, що оцінка ринкової вартості робиться на підставі типових ринкових даних, а не особистих навичках господаря бізнесу. Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Пн, 21 Авг 2023 08:08 Еще раз хочу ограничить область обсуждения. Объект оценивается доходным подходом (пусть бизнес). Проведен анализ и выяснено, что объект дает постоянную прибыль. ЕЕ максимальное значение Пмах. Обоснована ставка капитализации. Она не может быть меньше Кмин. Следовательно, получаем максимальное значение рыночной стоимости как частное от деления максимального числителя на минимальный знаменатель: Смак = Пмах/Кмин. Покупатель приобрел объект по этой стоимости. Для него получаем следующий экономический результат: РЕЗ = -Смак + Пмах/Кмин. В реалии РЕЗ будет отрицателен и только в теории равен нулю. Покажите, что РЕЗ положителен. Теперь ответы Gorets11 писал(а): ПЕРСПЕКТИВЫ получать неограниченное время прибыль от эксплуатации этого актива, причем, эта прибыль превышает величину прибыли, которую данный покупатель мог бы получать от обладания теми деньгами, которые он за этот актив заплатил Может быть и да, но РЕЗ отрицателен Gorets11 писал(а): Но Вы, по какой-то странной причине, другие факторы отметаете Остальные факторы не несут стоимостную характеристику. Подразумевается, что технически и юридически все чисто. Gorets11 писал(а): Поэтому, иногда, примерно, в 95-99%, эти два вида использования совпадают... Вот я и хочу понять, что получит покупатель, приобретая по стоимости НЭИ. Если у него есть финансовая выгода – значит то было не НЭИ Gorets11 писал(а): Всего четыре варианта: торговая площадь, офисная, производственно-складская, жилая. Вы забыли про область обсуждения. Справедливо, если считать сравнительным подходом. А если бизнес? На той же торговой площади можно торговать алкоголем, лекарствами, продуктами и пр. И доходность будет зависеть от бизнес окружения. Серый писал(а): А то, что Вы приводите как НЭИ, по факту описывается как "Синергии" в МСО 104. Не готов ответить, посмотрю позже zanoza писал(а): оцінка ринкової вартості робиться на підставі типових ринкових даних КЛАСС!!! А это может быть ответом. Если НЭИ определяется по типичным данным, а покупатель будет использовать не типично – вот и эффект. Но надо детально разобраться. Беру паузу. _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Пн, 21 Авг 2023 13:02 Ту4а писал(а): Покупатель приобрел объект по этой стоимости. Для него получаем следующий экономический результат: РЕЗ = -Смак + Пмах/Кмин. В реалии РЕЗ будет отрицателен и только в теории равен нулю. Покажите, что РЕЗ положителен. Я правильно понимаю Вашу мысль: если деньги в виде наличных лежат в кошельке - это экономически положительный результат, но если эти же деньги лежат в банке на счете - это уже экономически отрицательный результат? Мне кажется, что здесь Вы не правы. Я ведь писал уже, что у покупателя "на старте", т.е., непосредственно после приобретения, НЕ МОЖЕТ быть отрицательного результата: он просто поменял деньги на актив такой же стоимости. Т.е., с точки зрения заданного мною выше вопроса, деньги из кошелька положил на свой счет в банке. На срочный счет, которым он сможет воспользоваться только после истечения оговоренного срока. До истечения оговоренного срока он может пользоваться только процентами с этого счета. Вполне себе, удачная, на мой взгляд, аналогия получилась. Ту4а писал(а): Теперь ответы Может быть и да, но РЕЗ отрицателен Нет, он он не отрицателен. Актив просто сменил свою форму из денежной в материальную. Но его стоимость от этого не уменьшились. Правда, и не увеличилась... Ту4а писал(а): Вот я и хочу понять, что получит покупатель, приобретая по стоимости НЭИ. Если у него есть финансовая выгода – значит то было не НЭИ Просто ответьте на вопрос: какую цель преследует человек, кладя наличные деньги на срочный счет? Или, пойдите, купите себе какой-то объект недвижимости... Уже через пару месяцев поймете, зачем именно Вы его купили и где находится Ваш, как покупателя, интерес. Ту4а писал(а): Вы забыли про область обсуждения. Справедливо, если считать сравнительным подходом. А если бизнес? На той же торговой площади можно торговать алкоголем, лекарствами, продуктами и пр. И доходность будет зависеть от бизнес окружения. Нет, про область обсуждения забыли именно Вы: с самого начала и до текущего момента обсуждалась стоимость НЕДВИЖИМОСТИ. Про бизнес я Вам написал еще пару страниц назад, что я не обсуждаю оценку бизнеса, поскольку это вообще другая специализация, это вообще другая оценка. И проводится она совсем иначе... Того, о чем пишете Вы - там, насколько я знаю, нет вообще... Я обсуждаю оценку именно недвижимости. Поэтому, еще раз призываю Вас просто разделить эти два понятия: недвижимость и бизнес. В данном случае, с точки зрения оценки недвижимости, владельцу абсолютно наплевать, чем именно будет торговать в его помещении арендатор. Главное, чтоб аренду своевременно платил. Поскольку именно она, эта самая аренда, и определяет доходность помещения. Причем, данная схема работает даже в том случае, когда владелец самостоятельно эксплуатирует собственное помещение: он разделяет доход от недвижимости (сколько именно арендной платы он НЕ заплатил из-за того, что работает в собственном помещении) и доход от коммерческой деятельности (ведения конкретного бизнеса в данном помещении). Это два РАЗНЫХ вида дохода и грамотный предприниматель их отделяет друг от друга: один вид дохода показывает ему эффективность вложений в недвижимость, другой - эффективность ведения коммерческой деятельности. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 22 Авг 2023 14:53 Цитата: Вы забыли про область обсуждения. Справедливо, если считать сравнительным подходом. А если бизнес? На той же торговой площади можно торговать алкоголем, лекарствами, продуктами и пр. И доходность будет зависеть от бизнес окружения. Вы спутали все в кучу. Что все-таки мы пытаемся оценить: помещение как объект бизнеса в виде передачи его в аренду или же бизнес, которые ведется в этом помещении? Или вообще все в совокупности. Вид бизнеса не влияет на стоимость помещения. Арендная ставка на конкретное помещение не зависит от того, каким родом деятельности будет заниматься арендатор, по крайней мере из моего опыта работы я такого не встречал. Один и тот же офис будет сдаваться по одной и той же ставке что консалтинговой компании, что офисному представительству торговой компании чем бы она не торговала или все равно кому. Лишь бы платили вовремя. В торговой недвижимости отчасти такое возможно, но там скорее наоборот, площадь помещений определяет вид деятельности, который возможно на ней вести. Например, торговец небольшой сувенирной лавки не будет рассматривать аренду огромного торгового зала, точно также, как, например, сетевой магазин бытовой техники или продуктовый ритейлер не будет рассматривать аренду маленького помещения. Что в первом случае, что во втором этим видам деятельности нет смысла в этих помещениях, им там просто будет неудобно. Но, теоретически, арендодателю абсолютно все равно, чем будет заниматься арендатор. Он планирует получить среднерыночную арендную плату исходя из потребительских свойств/функционального назначения своего помещения. Опять-таки, независимо от того, каким видом деятельности он там будет заниматься. И принцип НЭИ в данном случае будет указывать на эту ставку, даже если, например, арендатор планирует использовать помещение как склад, то это не значит, что арендная ставка должна быть на уровне складской. Принцип НЭИ укажет на торговое помещение и соответствующую ставку, а как будет использовать его арендатор - его необходимость. Главное, чтобы это не привело к ухудшению потребительских свойств обекта при его возврате собственнику (сломанное, поврежденное и т.д.). Ну или компенсация согласно условий договора. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Вс, 27 Авг 2023 13:37 Серый писал(а): А то, что Вы приводите как НЭИ, по факту описывается как "Синергии" в МСО 104. Если оценщик явным образом обосновал НЭИ используя эффект синергии (это в примере об аптечном бизнесе) – то он молодец, но это не дает ответа на поставленный вопрос, что получит покупатель? zanoza писал(а): Не забуваємо, що оцінка ринкової вартості робиться на підставі типових ринкових даних, а не особистих навичках господаря бізнесу. По поводу типичных рыночных данных. В Стандарте 1 нет такого определения. Есть только (не)типичные условия: Ст 3: о специальной стоимости при наличии нетипичной мотивации; Ст 26: при определении инвестиционной стоимости анализируются условия продажи (инвестирования) и их отличие от типичных условий продажи (типа рассрочка, предоплата, бартер и тп) Ст 28. В случае ликвидационной стоимости… Это не ответ на мой вопрос, что получит покупатель? Gorets11 писал(а): Нет, про область обсуждения забыли именно Вы: с самого начала и до текущего момента обсуждалась стоимость НЕДВИЖИМОСТИ. Согласен, не прав, сори, пошел на поводу. Но ведь я изначально написал, что анализируем объект, оцененный доходным подходом. Это может быть нематериальный актив , бизнес (с помещением, движимым имуществом, ЦИК – не важно). Не обсуждайте вид объекта, просто есть наилучший денежный поток, по нему посчитали рыночную стоимость и по ней купили. Что получит покупатель? Цель бизнеса – получение прибыли, это аксиома, это основа расширенного производства, по которому живет весь мир. Организация бизнеса, как и его приобретение предусматривает такой критерий как точка безубыточности. До ее достижения приобретенный актив приносит прибыль, но в целом покупатель в убытке – идет погашение затрат на приобретение. А после ее достижения - идет тот самый плюс который и обсуждается. В постановке вопроса показано, что плюса нет – один минус. Но так мир не живет. Вы то с нулем уже согласились: Gorets11 писал(а): Нет, он он не отрицателен. Актив просто сменил свою форму из денежной в материальную. Но его стоимость от этого не уменьшились. Правда, и не увеличилась... Серый писал(а): Вы спутали все в кучу. Все верно, но выше я уже конкретизировал проблему. Что касается моих знаний по недвижимости… Я проводил анализ больших массивов информации по недвижимости для официальных публикаций. Пытался реализовать метод экстракции для определения ставки капитализации "правильно", а именно, по косвенным данным выявлял объекты, которые и продаются и сдаются в аренду одновременно – очень трудоемко и, оказалось, малоинформативно. Использовал математику для определения поправок в сравнительном подходе. Я получал вес каждого фактора в цене объекта. Далее планировал применить МАИ (метод анализа иерархий). Ну и по мелочи – анализ данных на достоверность (выбросы) - то что вспомнилось сразу. _________________ Туча небо ... кроет Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вс, 27 Авг 2023 14:14 Цитата: Если оценщик явным образом обосновал НЭИ используя эффект синергии (это в примере об аптечном бизнесе) – то он молодец Оценщик никак не может использовать эффект синергии для обоснования НЭИ, потому что этот эффект принадлежит потенциальному покупателю исходя из тех возможностей, которые у него есть и доступны ему, а не объекту оценки. В вашем гипотетическом примере типа аптеку купил некий сетевик. А если бы купил более крупный сетевик, наверное эффект был бы еще больше. А если бы мировой гигант Не нужно придумывать объекту того, чего у него нет. Это не НЭИ. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Пн, 28 Авг 2023 10:51 Серый писал(а): Оценщик никак не может использовать эффект синергии для обоснования НЭИ Просто я увидел это так. Оценщик предполагает, что НЭИ - это продажа аптечного бизнеса сетевику. Это позволит понизить цены закупки с мелкооптового уровня до крупного опта или даже на прямые поставки. Также снизить накладные расходы. И все это обосновано рыночными данными. Тем самым и получить наибольшую стоимость. Затраты - вывеску поменять. Согласен - сам по себе эффект здесь не причем. И конечно, на какую сеть рассчитывать: местную, региональную, национальную? Это влияет. Тут тоже можно что то придумать. Вернемся к главному вопросу: так что же получить покупатель, приобретая объект по цене НЭИ? _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Пн, 28 Авг 2023 11:47 Ту4а писал(а): Но ведь я изначально написал, что анализируем объект, оцененный доходным подходом. А какая разница? Или Вы считаете, что если Вы оценили доходным подходом помещение в 100 единиц, а покупатель видит, что подобные помещения на рынке продаются по 50, он захочет купить оцененное Вами помещение за 100? Лично я в этом сильно сомневаюсь... Также, я сильно сомневаюсь, что в случае, когда подобные помещения вокруг продают по 150, то продавцу не захочется открутить Вам голову за такую оценку... Ту4а писал(а): Это может быть нематериальный актив , бизнес (с помещением, движимым имуществом, ЦИК – не важно). Не обсуждайте вид объекта, Я никогда не принимал личного участия в продаже и покупке нематериальных активов, поэтому, считаю себя полным профаном в данной сфере и в дискуссии по поводу определения стоимости таких активов не вступаю. Я не знаю, на каких принципах базируется там процесс принятия решений. Поэтому, все-таки, считаю важным развести в разные стороны оценку материальных активов и нематериальных. И вопрос здесь совсем даже не в подходе (затратный, сравнительный или доходный), а в отсутствии у меня достаточных компетенций. Ту4а писал(а): просто есть наилучший денежный поток, по нему посчитали рыночную стоимость и по ней купили. Что получит покупатель? Простите, в Вашем примере с аптекой / стоматологией, каким образом Вы посчитали "наилучший" денежный поток для аптеки? В том смысле, что как Вы узнали, что он "наилучший"? Откуда цифры взяли? А каким образом посчитали д.п. для стоматологии, если в данном помещении стоматологии нет и никогда не было? А считали ли Вы д.п. для торговли оружием? Ведь может же быть покупателем "Укрспецэкспорт" или иная компания, имеющая лицензию на торговлю оружием? Говорят, что торговля оружием достаточно прибыльный бизнес... А рассматривали ли Вы вариант, при котором в данном помещении расположится главный офис организации по проведению числовых лотерей? В этом виде деятельности, если верить имеющимся цифрам, прибыльность даже выше, чем у оружейников... Вы по какой причине ограничились на стоматологии? И это не праздные вопросы... Ведь, если рассматривать НЭИ с Ваших позиций, получается, что когда Вы сделали вывод о том, что для данного помещения НЭИ является стоматология, Вы учли не все виды деятельности, которые можно проводить в данном помещении, соответственно, Вы неправильно определили НЭИ и, соответственно, неправильно посчитали стоимость актива... Т.е., Вашему отчету - грош цена... Ту4а писал(а): Цель бизнеса – получение прибыли, это аксиома, это основа расширенного производства, по которому живет весь мир. Организация бизнеса, как и его приобретение предусматривает такой критерий как точка безубыточности. До ее достижения приобретенный актив приносит прибыль, но в целом покупатель в убытке – идет погашение затрат на приобретение. А после ее достижения - идет тот самый плюс который и обсуждается. В постановке вопроса показано, что плюса нет – один минус. Но так мир не живет. Вы то с нулем уже согласились: Gorets11 писал(а): Нет, он он не отрицателен. Актив просто сменил свою форму из денежной в материальную. Но его стоимость от этого не уменьшились. Правда, и не увеличилась... Я правильно понял, Ваших аналитических способностей на следующий месяц не хватило? Я описал ситуацию, по состоянию на момент, СРАЗУ после сделки: покупатель не потерял НИЧЕГО, просто конвертировал бумажки или цифры на экране в некую конструкцию из кирпича, бетона и прочего. С точки зрения денег - он, действительно, пока на нуле. А если покупатель через неделю нашел арендатора и получил от того оплату за первый месяц, то у покупателя уже появилась прибыль: конструкция из кирпича, бетона и прочего, по-прежнему, в его собственности, ее рыночная стоимость, по-прежнему, такая же, сколько он потратил, он в любой момент, конечно, с учетом специфики актива, может произвести обратную операцию по конвертированию этого актива обратно в бумажки / цифры на экране, но зато у него в кошельке уже прибавились бумажки от сдачи в аренду... Т.е., прибыль уже есть, а точкой безубыточности здесь является сам момент сделки купли-продажи. Ту4а писал(а): Я проводил анализ больших массивов информации по недвижимости для официальных публикаций. Пытался реализовать метод экстракции для определения ставки капитализации "правильно", а именно, по косвенным данным выявлял объекты, которые и продаются и сдаются в аренду одновременно – очень трудоемко и, оказалось, малоинформативно. Наверное, в Вашем описании самое важное то, что Вы же сами и заметили, что ставки аренды, как правило, не бьются с рыночной стоимостью... Т.е., этой самой "ставки капитализации" на самом рынке нет... Она существует только в математических расчетах на бумаге... Полагаю, уже это обстоятельство не могло не заставить Ваш пытливый ум задаться вопросом о том, насколько доходный подход в реальности отражает рыночные условия... Ту4а писал(а): Использовал математику для определения поправок в сравнительном подходе. А достаточно было пойти и попробовать самому купить, хотя бы, квартиру... Вы тогда заметили бы, что тех поправок, которые мы используем в наших работах (10-15-20 в природе не существует... Ту4а писал(а): Я получал вес каждого фактора в цене объекта. Далее планировал применить МАИ (метод анализа иерархий). Ну и по мелочи – анализ данных на достоверность (выбросы) - то что вспомнилось сразу. И, как я понял, все это привело лишь к одному результату: Вы так и не поняли, почему люди покупают квартиры, помещения, здания и прочую недвижимость... В принципе, Вы правы: если учитывать только математику, не участвуя лично в тех процессах, которые происходят на сделках, вопросов возникает больше, чем ответов... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 28 Авг 2023 19:14 Цитата: Вернемся к главному вопросу: так что же получить покупатель, приобретая объект по цене НЭИ? Встречный вопрос, а то все Вы да Вы, прямо как следователь. А что получают покупатели акций разных там Эплов, Кока-Колы, Фейсбуков, Теслов и т.д. покупая их на бирже. Очевидно, что акции продаются по рыночной стоимости (раз на их основе рассчитывают как минимум рыночную капитализацию эмитента, прочие рыночные мультипликаторы и рыночные данные аля Дамодарана), а соответственно отображают стоимость по НЭИ. Если покупатель ничего не получает, как Вы пытаетесь доказать, то нафига все эти покупки (нафига козе баян). _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь VladimirVI Сообщения: 186 Добавлено: Пн, 28 Авг 2023 23:02 Серый писал(а): Встречный вопрос, а то все Вы да Вы, прямо как следователь. А что получают покупатели акций разных там Эплов, Кока-Колы, Фейсбуков, Теслов и т.д. покупая их на бирже. Очевидно, что акции продаются по рыночной стоимости (раз на их основе рассчитывают как минимум рыночную капитализацию эмитента, прочие рыночные мультипликаторы и рыночные данные аля Дамодарана), а соответственно отображают стоимость по НЭИ. Если покупатель ничего не получает, как Вы пытаетесь доказать, то нафига все эти покупки (нафига козе баян). Зазвичай, нерухомість оцінюють за порівняльним підходом, при цьому НЕВ розглядається із точки зору фізичної, технічної, правової, юридичної можливості використання та на ін. подібні в цій ситуації чинники, а дохідний підхід не має достатньо ступеню надійності в отриманні кінцевого результату, тому його або зовсім не приймають до розрахунку, або приймають довідково для підтвердження результату, отриманого в рамках порівняльного підходу (на апробацію «здорового глузду»). Тому шукати чорного кота у темній кімнаті дуже цікаво, але нерезультативно. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 30 Авг 2023 20:21 Цитата: Зазвичай, нерухомість оцінюють за порівняльним підходом, при цьому НЕВ розглядається із точки зору фізичної, технічної, правової, юридичної можливості використання та на ін. подібні в цій ситуації чинники, а дохідний підхід не має достатньо ступеню надійності в отриманні кінцевого результату, тому його або зовсім не приймають до розрахунку, або приймають довідково для підтвердження результату, отриманого в рамках порівняльного підходу (на апробацію «здорового глузду»). Для спокійного ринку і для типових обєктів нерухомості, можливо так і є. Але наврядчи на ринку кожного дня присутні достатні обсяги пропозиції таких обєктів, як торговельні центри, логістичні комплекси тощо. Також, на сучасні виклики ринку адекватно ринковій ситуації і попиту відреагували саме орендні ставки (тобто елемент дохідного підходу), а не порівняльний підхід з його пропозиціями (читай - хотєлками) на практично такому ж рівні як до 24.02.2022 р. Недоліки і невизнченостей вистачає і в дохідному підході (як і що прогнозувати, які ставки дисконтування), так і в порівняльному підході у вигляді коригування на торг (хотєлки хотєлками, а за скільки реально можна продати) і інше. Таких невизначеностей і до вказаної дати вистачало, а після вони накалились і поготів. Тому, на мою думку, ідеалізувати один підхід і хейтити інший, я би не став. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Ср, 30 Авг 2023 21:07 Серый писал(а): Тому, на мою думку, ідеалізувати один підхід і хейтити інший, я би не став. Присоединяюсь к мнению... Идеального вообще ничего в мире не существует... Пока мы отталкиваемся от продавца (собственника), то в большинстве случаев, когда рынок подобного имущества достаточно развит, разумнее и точнее получается результат сравнительного подхода... Для объектов, для которых аналогов по продаже не существует или их количество и качество не достаточны для проведения сравнения, конечно, более логичным является доходный подход... Для имущества, которое само по себе, отдельно от другого имущества, приносить доход не может - тогда, естественно, единственно возможным вариантом является затратный подход... Но это с точки зрения продавца. Если же заказчик покупатель - тогда наиболее практичным именно для покупателя, будет доходный подход... Но здесь другая проблема возникает: рынок продаж недвижимости, как и рынок аренды недвижимости, находятся постоянно в движении... И это движение, как по величине, так, нередко, и по направлению, не совпадает. Поэтому, доходный подход вполне корректно показывает покупателю, какой у него интерес в инвестициях, но практически никак не совпадает с реальными предложениями на рынке... Поскольку продавцы при формировании ценника отталкиваются не столько от будущих доходов, которые приобретет покупатель, сколько от собственных прошлых расходов, потраченных на создание / приобретение данного объекта... Поэтому, если считать правильно (не стараясь подогнать результат), теоретически доходный подход и сравнительный практически никогда не дадут равного результата! Более того, в отличие от того, чему нас учат, они должны иметь не только большую, но и постоянно меняющуюся разницу! Исключение представляет тот "идеальный" момент времени, когда наблюдается равновесие рынков купли-продажи, аренды недвижимости, а также рынка банковских услуг. Но такое равновесие возможно только в теории... На практике его не бывает! VladimirVI Сообщения: 186 Добавлено: Чт, 31 Авг 2023 11:43 Серый писал(а): Для спокійного ринку і для типових обєктів нерухомості, можливо так і є. Але наврядчи на ринку кожного дня присутні достатні обсяги пропозиції таких обєктів, як торговельні центри, логістичні комплекси тощо. Також, на сучасні виклики ринку адекватно ринковій ситуації і попиту відреагували саме орендні ставки (тобто елемент дохідного підходу), а не порівняльний підхід з його пропозиціями (читай - хотєлками) на практично такому ж рівні як до 24.02.2022 р. Недоліки і невизнченостей вистачає і в дохідному підході (як і що прогнозувати, які ставки дисконтування), так і в порівняльному підході у вигляді коригування на торг (хотєлки хотєлками, а за скільки реально можна продати) і інше. Таких невизначеностей і до вказаної дати вистачало, а після вони накалились і поготів. Тому, на мою думку, ідеалізувати один підхід і хейтити інший, я би не став. Кожний об'єкт нерухомості індивідуальний. Але відсоток торгівельних і офісних центрів у загальній кількості нерухомого майна надто невеликий. Я згоден, що корегування ±5-10-15...% при розрахунках в рамках любого підходу тільки нівелюють отриману ринкову вартість, а якісні розрахунки коефіцієнтів корегування «не в моді» і, мабуть, потребують від оцінювача прикласти відповідні інтелектуальні здібності, що, у свою чергу, призводить до додаткової витрати робочого часу і уповільнення «конвеєру». Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Чт, 31 Авг 2023 14:34 VladimirVI писал(а): якісні розрахунки коефіцієнтів корегування «не в моді» і, мабуть, потребують від оцінювача прикласти відповідні інтелектуальні здібності, що, у свою чергу, призводить до додаткової витрати робочого часу і уповільнення «конвеєру». На самом деле, вопрос не только в конвейере... Я бы даже сказал, не столько... Это достаточно объемная работа, но она неоплачиваемая... Поскольку тот, кто будет этим заниматься, просто по себестоимости составления отчета не попадает в рынок, сформированный теми, кто такую работу не делает и делать никогда не будет. Поскольку у них работа построена на том самом "конвейере", про который Вы написали. Вообще, что касается корректировок, то в этом направлении у нас наблюдается явный дисбаланс... С одной стороны, мы должны, вроде как, использовать корректировки, типа, общепринятые... Либо делать их самостоятельно, приводя весь порядок их формирования, весь порядок расчета этих корректировок, в каждом отчете. Что касается "общепринятых", то как вообще можно понять, порядок расчета общепринят или нет? Кто и как это определяет? Второй вариант обоснования корректировок: опубликовать их на своем сайте и ссылаться в отчете на этот сайт... Исходя из простого соображения: если какая-то фигня опубликована в свободном доступе, то она является "общепринятой"... Третий вариант: пользоваться чужими исследованиями, опубликованными на ИХ ресурсах из тех же предпосылок, что и в варианте №2... Т.е., нас нормативно-принудительно запихнули в такие условия, что мы должны либо сильно и бестолково "раздувать" отчет, каждый раз проводя, по сути, одни и те же расчеты, либо всем на свете рассказывать про результаты НАШЕЙ работы, облегчая тем самым (путем снижения себестоимости работ) выполнение работ для наших конкурентов... Либо, выбирать третий вариант и пользоваться любыми, даже непроверенными, корректировками, но размещенными кем-то в открытом доступе и только по этой причине считающимися "общепринятыми"... И ведь, совершенно очевидно, что подавляющее большинство из нас принимает вариант №3... А потом, в случае проблем, пытаемся доказать либо ЭК, либо дяде в погонах, почему поправку на торг мы приняли на уровне 20%, а поправку на техническое состояние - 5%: так написано на непонятно кому принадлежащем сайте... А тот же дядя в погонах сидит и не понимает: "это что же получается, на торге снижение стоимости в 4 раза больше, чем на степени ремонта?" Блин, и он ведь ПРАВ!!! Это же идиотизм, когда такие пропорции! Но, они на сегодня относятся к "общепринятым", даже не смотря на то, что проверку на "здравый смысл" пройти не могут... Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Ср, 06 Сен 2023 19:24 Давайте все таки найдем плюс для покупателя по НЭИ в простейшей формуле доходного подхода методом капитализации. Прозвучала идея (или мне показалось), купил за 1000 единиц (это к примеру, который я выложил), попользовался и продал за 1000 единиц. Минус 1000, плюс 1000 равно ноль, а прибыль за период пользования и есть навар. НЕ ПОЛУЧАЕТСЯ!!! В этом случае надо компаундировать, приводить прошлые деньги к текущему моменту. Мы прекрасно прочувствовали, что можно было купить за 100 грн 3 года тому назад и сейчас. По примеру: прибыль 100 единиц, ставка капитализации 0,1, купили, пользуемся 9 лет и продаем, расчет на конец года. -2357,95 - это 1000 за покупку через 9 лет 214,36 194,87 177,16 161,05 146,41 133,1 121 110 – это и выше полученные 100 приведенные к моменту продажи 1100 – это 100 за последний год + продажа. Сумма всех этих чисел НОЛЬ!!! Я не могу понять смысл требования оценки по НЭИ: - покупатель в ноль, - расширенного производства нет, - продавец получить премию за тупость (трусость), если использовал объект не по НЭИ. Но все это в теории. О поправках. Я исходил, что поправки должны определяться по данным аналогов. Достаточно просто определить поправки, если факторы являются количественными (соотношение общей и полезной площади, количество парковок на единицу площади и пр). Но большинство факторов являются качественными (этажность, доступность транспорта др). Если определить относительную важность или предпочтительность всех факторов, то задача математически замыкается. Для этого и планировалось применение метода анализа иерархий. А данные для этого взять путем анкетирования оценщиков (даже на этом сайте). Пользователь выбирает нужные ему факторы и получает их относительную важность. Далее – элементарно. Доложил руководству – оно решило не встревать… _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Чт, 07 Сен 2023 10:33 Ту4а писал(а): Давайте все таки найдем плюс для покупателя по НЭИ в простейшей формуле доходного подхода методом капитализации. С Вами это достаточно сложно сделать, поскольку Вы слышите только себя, ответов на свои вопросы Вы, почему-то, читать не желаете. А ведь в них Вам уже многократно писалось, где именно интерес покупателя. Ту4а писал(а): По примеру: прибыль 100 единиц, ставка капитализации 0,1, купили, пользуемся 9 лет и продаем, Попробуйте ответить на простой вопрос: что это за такие "9 лет"? Откуда они взялись и что означают? Ведь минимальный срок жизни подавляющего большинства объектов недвижимости от 100 и более лет. Тогда почему в качестве расчетной величины принимаются 10, 9, 8, 5, иногда 4, лет? Что это за период, что он характеризует или за что отвечает? Ту4а писал(а): расчет на конец года. -2357,95 - это 1000 за покупку через 9 лет 214,36 194,87 177,16 161,05 146,41 133,1 121 110 – это и выше полученные 100 приведенные к моменту продажи 1100 – это 100 за последний год + продажа. Сумма всех этих чисел НОЛЬ!!! Естественно! Ведь Вы считаете условия окупаемости. У Вас и должен в этих расчетах получаться "ноль". Любая другая цифра в результате - это будет бред, какой-то, а не расчеты! Ту4а писал(а): Я не могу понять смысл требования оценки по НЭИ: - покупатель в ноль, - расширенного производства нет, - продавец получить премию за тупость (трусость), если использовал объект не по НЭИ. Но все это в теории. Вы считаете сколько именно денег получит покупатель за определенный период времени в случае использования объекта недвижимости наиболее эффективным образом. Потом приравниваете полученную сумму к стоимости данного объекта недвижимости, руководствуясь принципом ожидания. Т.е., Вы считаете, сколько времени и при каких условиях данный объект будет ОКУПАТЬСЯ, а потом приведенную за этот период времени сумму и назначаете, как стоимость объекта. Как я Вам неоднократно писал раньше, после того, как объект окупился, после того покупатель начинает получать от его эксплуатации прибыль, что и является целью покупки. P.S. Кстати, забавно получается... Сначала Вы призываете найти интерес покупателя методом капитализации, потом в качестве примера приводите расчеты, выполненные методом дисконтирования... Вы, уж, определитесь: или не важно, какой метод используется, или, хотя бы, при формировании вопросов пытайтесь сохранить стройность и последовательность собственных мыслей. Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Вс, 10 Сен 2023 14:47 Gorets11 писал(а): А ведь в них Вам уже многократно писалось, где именно интерес покупателя. Так покажите мне его. В цифре, в формуле, но с учетом НЭИ. Gorets11 писал(а): Попробуйте ответить на простой вопрос: что это за такие "9 лет"? Это любой период, хоть до бесконечности - я на этом примере показал, что купил, попользовался и продал - только возвращает средства, прибыли покупателя нет. Приведите мне такой же пример, где у покупателя есть плюс. Gorets11 писал(а): Естественно! Ведь Вы считаете условия окупаемости. У Вас и должен в этих расчетах получаться "ноль". Любая другая цифра в результате - это будет бред, какой-то, а не расчеты! Вот вы приобретаете бизнес, принимаете на себя все риски, пашете и пашете, а в результате НОЛЬ . И это естественно!? Естественно для бизнеса как можно быстрее достичь нуля (точка безубыточности) и далее получать прибыль от покупки (инвестиции). Gorets11 писал(а): Как я Вам неоднократно писал раньше, после того, как объект окупился, Так он никогда не окупится, см. пример. В условиях примера указано, что объект будет всегда приносить прибыль в 100 ед. Поэтому и через девять лет или сто лет его стоимость будет составлять 100/0,1=1000 единиц. Но уже других, более дешевых. А дисконтирование я привел именно для схемы купил, попользовался и продал. В этом случае надо дисконтировать. _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Вс, 10 Сен 2023 18:24 Ту4а писал(а): Так покажите мне его. В цифре, в формуле, но с учетом НЭИ. Показываю: если: х = у где: х - стоимость приобретения объекта; у - рыночная стоимость объекта при НЭИ; тогда: -х+у=0 Так понятнее? Это я переложил в формульный вид то, чем занимаетесь сейчас Вы. Ту4а писал(а): Gorets11 писал(а): Попробуйте ответить на простой вопрос: что это за такие "9 лет"? Это любой период, хоть до бесконечности Вот поэтому Вы и не можете понять смысла того метода, который используете в расчетах. Это не абстрактный период, а период ОКУПАЕМОСТИ. Т.е., период. в течение которого покупатель возвратит свои инвестиции в объект, т.е., период, когда величина вложений придет к "0"... Ту4а писал(а): Вот вы приобретаете бизнес, принимаете на себя все риски, пашете и пашете, а в результате НОЛЬ . И это естественно!? Конечно! Только, Вы, почему-то, зациклились на "0" и не смотрите на развитие ситуации дольше этого ноля... На самом деле процесс выглядит немножко более продолжительно: Вы купили бизнес, приняли на себя все риски, пашете, пашете, в результате возвращаете свои вложения, т.е., выходите "в 0", потом продолжаете пахать и начинаете зарабатывать... Обычная схема любого бизнеса. Что именно Вам в ней непонятно - загадка загадочная... Ту4а писал(а): Естественно для бизнеса как можно быстрее достичь нуля (точка безубыточности) и далее получать прибыль от покупки (инвестиции). Для бизнеса - ДА! Но Вы, почему-то, после того, как выходите на точку безубыточности, перестаете рассматривать этот бизнес... Типа, получил "ноль" и жизнь закончилась... Ту4а писал(а): Так он никогда не окупится, см. пример. В условиях примера указано, что объект будет всегда приносить прибыль в 100 ед. Поэтому и через девять лет или сто лет его стоимость будет составлять 100/0,1=1000 единиц. Но уже других, более дешевых. Вы, уж, определитесь: Вы получаете в результате своих расчетов "ноль" или не получаете? А то сначала возмущаетесь тем, что при каждом расчете получили "ноль", а теперь пытаетесь доказать, что "ноля" при этих расчетах не бывает... Еще раз повторяю Вам: тот самый ноль - это просто точка безубыточности! А период, который используется - это период, в течение которого данный объект достигнет окупаемости при заданных условиях. Прибыль ВСЕГДА начинается исключительно после выхода "ноль", т.е., достижения окупаемости. Ту4а писал(а): А дисконтирование я привел именно для схемы купил, попользовался и продал. В этом случае надо дисконтировать. Вот у Вас прибыли и не получается. Ведь, что Вы делаете? Вы покупаете объект, используете его пока он не окупится, после чего избавляетесь от него. Естественно, что при этом Вы никакой прибыли получить не сможете... Измените свою бизнес-модель и тогда сможете "заработать"... Перестаньте "избавляться" от объектов сразу, как только достигнете окупаемости этих объектов... Дайте им время принести Вам прибыль! Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Ср, 13 Сен 2023 08:02 Gorets11 писал(а): -х+у=0 Так понятнее? Это я переложил в формульный вид то, чем занимаетесь сейчас Вы Где плюс покупателя? Где его интерес? Gorets11 писал(а): Т.е., период. в течение которого покупатель возвратит свои инвестиции в объект, т.е., период, когда величина вложений придет к "0"... Так я же об этом же... Какой период не будет взят (5, 9 лет, бесконечность) схема купил по НЭИ - попользовался - продал только возвращает средства. Бизнеса нет (Би́знес — деятельность, направленная на систематическое получение прибыли, Вики). Gorets11 писал(а): Прибыль ВСЕГДА начинается исключительно после выхода "ноль", т.е., достижения окупаемости. Gorets11 писал(а): Вот у Вас прибыли и не получается. Ведь, что Вы делаете? Вы покупаете объект, используете его пока он не окупится, Определим понятие прибыль. Мое определение: купил, пользуюсь, достиг нуля (погасил затраты) и все что дальше и есть прибыль покупателя, его интерес. А в примере получается, что ноль достигается только после продажи. Какая прибыль может быть потом? Да можно те 100 единиц считать прибылью, ради которой и совершалась покупка, себе в убыток. _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Ср, 13 Сен 2023 11:55 Ту4а писал(а): Gorets11 писал(а): -х+у=0 Так понятнее? Это я переложил в формульный вид то, чем занимаетесь сейчас Вы Где плюс покупателя? Где его интерес? Нет и быть не может. Потому, что, в данной формуле указано действие "выхода в ноль". Ту4а писал(а): Какой период не будет взят (5, 9 лет, бесконечность) схема купил по НЭИ - попользовался - продал только возвращает средства. Да, формула предполагает расчет окупаемости, а не прибыли. Или Вы не помните, что именно Вы определяете с помощью данной формулы? Напомню, на всякий случай: Вы определяете рыночную стоимость объекта. Т.е., все средства за указанный период - это средства, направленные на окупаемость объекта приобретения. Здесь по определению прибыли быть не может. Ту4а писал(а): Определим понятие прибыль. Мое определение: купил, пользуюсь, достиг нуля (погасил затраты) и все что дальше и есть прибыль покупателя, его интерес. А в примере получается, что ноль достигается только после продажи. Какая прибыль может быть потом? Посмотрите на формулу повнимательнее: например, в методе дисконтирования прекрасно видно, что стоимость реверсии (перепродажи) соответствует величине капитализированной арендной платы за ОДИН арендный период (как правило, год)! Т.е., если Вы берете в качестве расчетной величины 5 периодов (лет), то окупаемость объекта - 6 периодов. Т.е., зачем-то в качестве окупаемости принимается "n+1" периодов, а не "n" с соответствующим рынку выбором числа "n". Почему какие-то "не совсем умные люди" назвали этот "крайний" период "перепродажей", меня не спрашивайте, я не знаю. Также, как не знаю и того, зачем вообще понадобилось прибавлять этот "дополнительный период"... В этом месте либо я дебил и ничего не понимаю, либо тот, кто эту формулу придумал... Но в связи с тем, что эта формула совершенно не бьется с рыночными реалиями, я склонен считать, что я не такой уж и бестолковый... Но это общепринятая формула. Хоть я и считаю ее неверной, но, как известно, "начальник всегда прав": на законодательно-методическом уровне сказали, что это "правильно", значит будем делать так... Но "для себя" лучше понимать смысл используемых формул и процессы, описываемые этими формулами... И для понимания - нужно просто "фантазировать", что прибыль - это та часть дохода, которую покупатель начинает получать после истечения того временного периода, который брался при расчетах, потому, что покупатель не стал поступать так, как ему "предписывают" составители данной формулы и продавать объект не стал. Все довольно просто. Другое дело, что Вы, почему-то, уперлись в формулировку "продажа" и даже не пытаетесь соотнести ее со смыслом остальной части формулы. Как будто Вы впервые в жизни встретились с неудачной формулировкой, вводящей пользователя в заблуждение... Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Пт, 15 Сен 2023 10:36 Gorets11 писал(а): Нет и быть не может. Потому, что, в данной формуле указано действие "выхода в ноль". Браво! Вы признали, что приобретая объект по НЭИ покупатель прибыли от него не получает, а только сохраняет средства. То есть это не бизнес, не расширенное производство, а хобби - купить, повкалывать и остаться с тем же. Gorets11 писал(а): Да, формула предполагает расчет окупаемости, а не прибыли. Или Вы не помните, что именно Вы определяете с помощью данной формулы? Напомню, на всякий случай: Вы определяете рыночную стоимость объекта. Т.е., все средства за указанный период - это средства, направленные на окупаемость объекта приобретения. Здесь по определению прибыли быть не может. Еще одно подтверждение. И нет - это формула стоимости объекта для покупателя. По условиям примера он в любой момент может его продать за те же 1000 единиц и выйти в ноль. А вот как должно быть. В существующем использовании объект приносит прибыль 100 единиц и его рыночная стоимость составляет 1000 единиц и его так покупают. Новый владелец реализовал НЭИ и стал получать прибыль 200 единиц: Период Интерес 1 -818,18 2 -652,9 3 -502,64 4 -366,04 5 -241,86 6 -128,96 7 -26,32 8 66,98 9 151,8 И на восьмом периоде он вышел в плюс, окупил покупку и получает прибыль от инвестиции. И продать объект он может за 2000. Но что получит следующий покупатель? Объект на НЭИ. Gorets11 писал(а): Почему какие-то "не совсем умные люди" назвали этот "крайний" период "перепродажей", меня не спрашивайте, я не знаю. Также, как не знаю и того, зачем вообще понадобилось прибавлять этот "дополнительный период" Помню, что я с этим сам долго разбирался. В принципе реверсия может определяться тремя подходами: затратным, если объект ликвидируется; сравнительным, если объект продается; доходным, если объект продолжает эксплуатироваться. При этом принимается, что в последний прогнозный период достигается постоянный уровень прибыли в дальнейшем и она капитализируется в первый постпрогнозный период. Gorets11 писал(а): Другое дело, что Вы, почему-то, уперлись в формулировку "продажа" и даже не пытаетесь соотнести ее со смыслом остальной части формулы. Как будто Вы впервые в жизни встретились с неудачной формулировкой, вводящей пользователя в заблуждение... Я не упирался. Самая простая формула - капитализация, не вижу в ней интереса покупателя. Дисконтирование я рассмотрел, что бы показать, что схема купил - попользовался - продал: не лечит, там тоже ноль _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Пт, 15 Сен 2023 20:08 Ту4а писал(а): Браво! Вы признали, что приобретая объект по НЭИ покупатель прибыли от него не получает, а только сохраняет средства. То есть это не бизнес, не расширенное производство, а хобби - купить, повкалывать и остаться с тем же. Похоже, Вы совершенно не понимаете разницы между стоимостью объекта недвижимости и прибылью... Тяжелый случай... Извините, Вы, действительно, работаете оценщиком? Если так, то я боюсь даже предположить, что именно Вы там наоценивали людям... Ту4а писал(а): Еще одно подтверждение. И нет - это формула стоимости объекта для покупателя. Нет, стоимость объекта для покупателя у нас носит название "инвестиционная стоимость". У Вас есть хоть малейшие знания по оценке? Ту4а писал(а): Но условиям примера он в любой момент может его продать за те же 1000 единиц и выйти в ноль. Простите, я, что-то, пропустил такие идиотские условия примера... Идиотские потому, что такого ни в одной формуле по оценке не припомню... Ту4а писал(а): А вот как должно быть. В существующем использовании объект приносит прибыль 100 единиц и его рыночная стоимость составляет 1000 единиц и его так покупают. Новый владелец реализовал НЭИ и стал получать прибыль 200 единиц: ..... И на восьмом периоде он вышел в плюс, окупил покупку и получает прибыль от инвестиции. И продать объект он может за 2000. Но что получит следующий покупатель? Объект на НЭИ. А чего не за миллион? Ведь, приятнее же... А если бы Вы были оценщиком, который хоть раз в жизни видел формулу метода дисконтирования денежных потоков, Вы заметили бы, что продажа там ВСЕГДА предполагается по ОСТАТОЧНОЙ стоимости, равной капитализированной величине арендной платы за один период. Похоже, Вы напрочь не понимаете ни того, что считаете, ни того, как считаете... Мне уже страшно за Ваших клиентов... Ту4а писал(а): Помню, что я с этим сам долго разбирался. В принципе реверсия может определяться тремя подходами: Не знаю, видимо сам я не достаточно активно интересовался этим вопросом, но лично я никогда не слышал про такие три подхода... Ту4а писал(а): затратным, если объект ликвидируется; Спорное утверждение. Вы не можете сегодня знать, какая стоимость строительства будет через 5-10 лет... Также, если Вы не Ванга, Вам сложно будет определить износ, который будет у данного объекта через 5-10 лет... Т.е., полагаю, можно смело заменить для этих целей затратный подход на "гадание на кофейной гуще". Думаю, такая замена приведет к повышению точности результата! Ту4а писал(а): сравнительным, если объект продается; Нуууу... Конечно, если кофейная гуща Вам показала, какими будут цены на подобную недвижимость через 5-10 лет, тогда, конечно... Можете использовать и сравнительный подход... Если же Вы кофе не пьете - лучше не надо использовать сравнительный подход для этих целей... Ту4а писал(а): доходным, если объект продолжает эксплуатироваться. При этом принимается, что в последний прогнозный период достигается постоянный уровень прибыли в дальнейшем и она капитализируется в первый постпрогнозный период. Какой-то бред... Во-первых, сама реверсия у нас используется только в доходном подходе.... И, соответственно, сама эта реверсия является одной из составляющих этого самого доходного подхода... А точнее, одного из его методов... Т.е., Ваша версия никак не может быть разумной... Уже, хотя бы, потому, что как отдельный элемент расчета реверсия не несет никакой смысловой нагрузки, т.е., является совершенно ничего не значащим понятием... Во-вторых, напоминаю, цель использования доходного подхода - определение текущей рыночной стоимости (во всяком случае, в рамках текущего обсуждения). Т.е., смысловая нагрузка этого подхода заключается именно в том, что в качестве рыночной стоимости принимается стоимость будущих денежных потоков за какой-то период времени. Т.е., помните, я писал Вам формулу: х=у? Так вот, по правилам алгебры, кажется, 5 или 6 класса, мы знаем, что если мы перенесем, например, х на другую сторону знака равенства, то на этой стороне у нас останется тот самый "0", который Вы постоянно получаете при расчетах, а сам х поменяет знак на "-", который Вы и демонстрируете постоянно в тех же самых расчетах... Т.е., все совершенно логично: если Вы расчеты приравниваете к "0", то не стоит возмущаться по поводу того, что по результатам расчетов Вы получаете "0"... Ту4а писал(а): Я не упирался. Самая простая формула - капитализация, не вижу в ней интереса покупателя. Дисконтирование я рассмотрел, что бы показать, что схема купил - попользовался - продал: не лечит, там тоже ноль Еще раз: если Вы изначально уравниваете два числа (в нашем случае, это рыночная стоимость и капитализированный доход), то не стоит возмущаться по поводу того, что разность этих аргументов дает Вам "0". У Вас другой цифры просто не может получиться, если Вы решаете это уравнение правильно. Второе: полагаю, скакать с метода на метод Вам не следует... Вы, хотя бы, с одним сначала разберитесь... Поэтому, предлагаю Вам забыть про метод капитализации, пока Вы не разобрались, какой именно смыл заложен в методе дисконтирования... К тому же, она далеко не "самая простая формула"... Я бы даже сказал, что она по своему смыслу значительно сложнее метода дисконтирования... Другое дело, что там арифметических действий меньше... Но это не говорит о ее "простоте"... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Сб, 16 Сен 2023 13:57 Принцип НЭИ касается не только рынка недвижимости, а всех видов имущества (материального и нематериального), соответственно и видов инвестирования (рыночная стоимость - она рыночная же для всего). Надеюсь, тут спора и вопросов не возникнет. В связи с этим, у меня последний вопрос в этой, на мой взгляд, уже бессмысленной дискуссии. Если покупатель покупая на рынке по рыночной стоимости, а соответственно по НЭИ, ничего не получает, а только возвращает свое где-то там в конце, то что делают на рынке (и украинском и глобальном) всевозможные инвестиционные фонды и прочие организации, которые занимаются инвестированием во всевозможные активы. По логике автора темы, чтобы им получить прибыль, они должны сначала купить по цене ниже рыночной (т.е. полученной не по принципу НЭИ, а соответственно кто-то должен им это продать), а потом кому-то продать уже по рыночной стоимости и по НЭИ. Но если следующий покупатель уже ничего не получит, а только максимум вернет свое когда-то, то зачем ему покупать? Отсюда еще один вопрос: получается, что все эти покупки объектов недвижимости, предприятий, акций и прочих инвестиций бессмысленны и максимум просто прогоняют средства и возвращают вложенное. Так зачем тогда этим куча людей занимается? _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Пн, 18 Сен 2023 12:59 Для Gorets11: Трудно спорить с человеком, который даже мат. часть не знает: Стандарт 1 п.3 (определения): Цитата: стоимость реверсии – стоимость объекта оценки, которая прогнозируется на период, следующий за прогнозным; - здесь стоимость, которую можно определить любым подходом. Просто все привыкли капитализировать последний период от дисконтирования. У меня был пример оценки бизнеса заточенного на уникальной печи, срок эксплуатации ее истекал. Разобрали, прогнозировали стоимость лома и других работ. Я понимаю, когда нет аргументов некоторые специалисты переходят на сам *****. Придумайте пример похожий на мой (100 и 1000), дисконтируйте, капитализируйте, но покажите навар покупателя. Пока и у вас - ноль. Только забудьте про недвижимость - есть объект, который ценится доходным подходом. Для Серый: Это как раз то о чем я и поднял вопрос. Вопрос нормативки. В реале работают другие мотивации. Владелец хочет продать бизнес (соответствует НЭИ). Он понимает, что по высшей стоимости он его не продаст, надо упасть. На сколько? Вот тут и появляются мотивации: - он просто хочет завязать; - он переходит в другой бизнес; - ему нужны средства для личных целей и 100/500 других причин. Каждая мотивация - это деньги на которые можно уступить. И если это снижение устраивает покупателя (это снижение и есть его будущая прибыль) - сделке быть. Иначе - нет. Но формализировать мотивации в нормативке не реально. И что остается делать в нормативке? Два варианта: по НЭИ или по существующему использованию. Остановились на НЭИ. К стати, во время этого обсуждения узнал, что в ранних МСО НЭИ относилось к земле. И это правильно, не объект должен отражать стоимость земли, а окружение. Вот пример. Вам надо оценить Львовский автобусный завод в 2017 - 18 г. (время, когда появилась информация о возобновлении его работы). Какое НЭИ вы бы обосновали? Правильно - продолжение работы. А реально: Цитата: Весной 2019 года на территории бывшего завода начался снос корпусов. Территорию планируется застроить IT-технопарком и жилыми комплексами. - Какой оценщик это предусмотрит. А инвестиционные кампании на это заточены. Более того, еще создаются, скажем так, не рыночные факторы снижения стоимости объекта. Получается, что НЭИ (при формальном применении): - в ряде случаев (а может и в большинстве) - реально не выполнимо; - и ничего не дает покупателю. Может я не доходчиво привожу аргументы? Но ведь Серый проблему понял. Gorets11: дискуссия вышла на уровень плинтуса, жду цифрового примера с плюсом для покупателя. Если нет - значит нет. _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Пн, 18 Сен 2023 17:32 Ту4а писал(а): Для Gorets11: Трудно спорить с человеком, который даже мат. часть не знает: Стандарт 1 п.3 (определения): Цитата: стоимость реверсии – стоимость объекта оценки, которая прогнозируется на период, следующий за прогнозным; - здесь стоимость, которую можно определить любым подходом. Просто все привыкли капитализировать последний период от дисконтирования. У меня был пример оценки бизнеса заточенного на уникальной печи, срок эксплуатации ее истекал. Разобрали, прогнозировали стоимость лома и других работ. Хорошо, если Вы так хорошо владеете нормативкой, тогда приведите пример определения реверсии НЕ тем методом, к которому "все привыкли". Буду признателен. Как я выше уже писал, оценку стоимости бизнеса не комментирую. Ту4а писал(а): Я понимаю, когда нет аргументов некоторые специалисты переходят на сам *****. Жаль, что Вы не понимаете, что внимание к уровню компетентности человека - это внимание его уровню КОМПЕТЕНТНОСТИ, а не к каким-то другим качествам человека. Тем более, не к общему уровню этого человека. Можно было бы это и начать понимать, наверняка, Вы ведь уже вышли из детсадовского возраста. Поэтому, говорить о переходе мною на какой-то "сам ля-ля" может, по моему мнению, лишь человек, не воспринимающий то, что именно он читает. Ту4а писал(а): Придумайте пример похожий на мой (100 и 1000), дисконтируйте, капитализируйте, но покажите навар покупателя. Пока и у вас - ноль. Только забудьте про недвижимость - есть объект, который ценится доходным подходом. Я не могу придумать Вам такого примера по той самой причине, которую уже третий, кажется, лист и описываю: если мы приравниваем два числа - то при правильном решении уравнения разница между этими числами ВСЕГДА будет равна нулю... Это СМЫСЛ данного уравнения. Когда я придумаю тот пример, о котором Вы просите, можно смело говорить о том, что нашел доказательство того, что метод дисконтирования денежных потоков для определения рыночной стоимости НЕПРИМЕНИМ. Когда Вы, наконец, поймете смысл этой формулы, тогда и можно будет о чем-то продолжать дискутировать... Ту4а писал(а): Вот пример. Вам надо оценить Львовский автобусный завод в 2017 - 18 г. (время, когда появилась информация о возобновлении его работы). Какое НЭИ вы бы обосновали? Правильно - продолжение работы. А реально: Цитата: Весной 2019 года на территории бывшего завода начался снос корпусов. Территорию планируется застроить IT-технопарком и жилыми комплексами. - Какой оценщик это предусмотрит. А инвестиционные кампании на это заточены. Более того, еще создаются, скажем так, не рыночные факторы снижения стоимости объекта. Прекрасный пример, чем отличается рыночная стоимость от инвестиционной... Только возникает вопрос: а зачем Вы данный пример привели, применимо к теме обсуждения? Вроде, говорили о рыночной стоимости... И, кстати, возвращаясь немножко назад, когда мы обсуждали НЭИ, можно отметить, что в данном Вашем примере, опять же, написано, как поступать НЕЛЬЗЯ! Если в данном случае мы оцениваем строения этого завода, то их НЭИ, как было, так и остается, "производственно-складские" помещения. И если Вы сможете доказать, что Ай-Ти технопарк - это более выгодное использование, чем, скажем, устройство на этой территории таможенного или просто класса "А" склада - тогда и можно будет о чем-то говорить... Это я к тому, что на момент сделки это был объект, для которого НЭИ было производственно-складская недвижимость... И, кстати, это было совершенно правильное определение, несмотря на то, что покупатель решил изменить технические характеристики строений и использовать их не в соответствии с заложенным в них при их создании НЭИ! Более того, даже если не вдаваться в какие-то подробности, нужно еще посчитать, вполне возможно, что использование этих (во всяком случае, некоторых) помещений в качестве склада или производственного помещения без их перестройки в офисный формат вполне может оказаться гораздо более выгодным использованием (как того требует НЭИ), чем Ай-Ти технопарк. То, что в данном случае, который Вы привели, инвестор решил использовать данный объект не для складских услуг или производства, а для Ай-Ти сферы (перестроить объект в офисный центр, по факту) - это, всего лишь, специализация конкретного инвестора... Ни к НЭИ, ни к рыночной стоимости объекта в момент, когда он оценивался, это отношения никакого не имеет. Ту4а писал(а): Получается, что НЭИ (при формальном применении): - в ряде случаев (а может и в большинстве) - реально не выполнимо; - и ничего не дает покупателю. Если подразумевать под НЭИ то, что подразумеваете под ним Вы, Вы все правильно написали! Но, подчеркну, это только в том случае, если пытаться гадать и угадывать конкретное использование объекта, как делаете Вы... Если же не заниматься угадыванием, тогда для данных утверждений нет никаких оснований. Ту4а писал(а): Gorets11: дискуссия вышла на уровень плинтуса, жду цифрового примера с плюсом для покупателя. Если нет - значит нет. Требуемого Вами "+" нет и быть не может. Я Вам с самого начала писал: прибыль покупателя (тот самый "+", а то, вдруг, Вы не поняли) появляется только ПОСЛЕ окупаемости объекта. Окупаемость объекта - это величина, которую покупатель заплатил за этот объект, разнесенная во времени на небольшие платежи, т.е., рыночная стоимость этого самого объекта (это то, что Вам никак не удается понять, почему-то). Используя доходный подход, мы считаем величину, которая в конечном итоге дает нам ту самую цифру, которая одновременно равна двум понятиям: "рыночной стоимости" объекта в момент оценки и растянутая во времени сумма платежей, дающая на выходе величину, равную стоимости рыночной стоимости этого объекта. Именно поэтому и у Вас, и у меня, и у всех других оценщиков, когда мы пытаемся вычитать одну указанную цифру из другой, всегда получаем "0" (а какую цифру еще можно получить, вычитая рыночную стоимость из рыночной стоимости???)... Мы ведь в самом начале, в постановке задачи, приравняли эти две цифры! Соответственно, если Вы капитализировали доход, например, за 5 периодов, то Ваш "вожделенный" плюс - это доход за 6-й период... Если же, Вы капитализировали 10 периодов, - значит прибыль начинается с 11-го периода... Не пойму, что сложного в этой, на мой взгляд, простой формулировке? Однако, отсюда, как несложно догадаться, возникает и весьма важный параметр, о котором у нас говорить не принято (во всяком случае, я не помню, чтоб кто-то когда-то эту тему поднимал для обсуждения): "а какой же период окупаемости соответствует тому или иному объекту недвижимости?" (Кстати, не нравится упоминание по недвижимость - можете смело читать во всех моих комментариях, как "имущество в материальной форме". Разницы никакой.) Или, другими словами, сколько именно периодов необходимо дисконтировать тот или иной объект? Все используют 5 лет, про которые, как правило, услышали от преподавателя на курсах... От кого про эти "5 лет" услышали преподаватели - мне не известно... А откуда ноги растут у этой цифры, похоже, никто даже не задумывается... Во всяком случае, я часто слышал такую формулировку: ПРИНЯТО брать 5-летний период. Без пояснения, того "кем" это принято, "на основании чего" это принято... Вот и получается, что такие, как Вы, ищут потом "прибыль", вычитая рыночную стоимость из рыночной стоимости... Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Вт, 03 Окт 2023 10:24 Прояснил и для себя. То что я называл точкой безубыточности, надо называть точкой окупаемости проекта. Но по смыслу - это одно и тоже. Цитата: Точка безубыточности (критическая точка, CVP-точка) (англ. break-even point) — объём производства и реализации продукции, при котором расходы будут компенсированы доходами, а при производстве и реализации каждой последующей единицы продукции предприятие начинает получать прибыль. Точку безубыточности можно определить в единицах продукции, в денежном выражении или с учётом ожидаемого размера прибыли. Не путать с точкой окупаемости (проекта). Она рассчитывается для определения времени, когда доходы от проекта превысят затраты на него потраченные, это та же точка безубыточности, только измеряется не в штуках, а в месяцах и годах. https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A2%D0%BE%D1%87%D0%BA%D0%B0_%D0%B1%D0%B5%D0%B7%D1%83%D0%B1%D1%8B%D1%82%D0%BE%D1%87%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8 Зайдите, почитайте - тот ноль, о котором мы говорим (и вы согласны с ним) есть свидетельство, что приобретение объекта по НЭИ - не окупаемо. Был реальный пример в практике, когда реверсия определялась затратным подходом. Я упоминал об этом. Бизнес заточенный на эксплуатации печи. Срок работы печи ограничен технически (не восстанавливаемое покрытие). Сначала дисконтировали, а потом, когда срок эксплуатации истек, прогнозировали демонтаж. Примера применения сравнительного подхода не было, но теоретически возможно для объектов, для которых стоимость может определяться по мультипликатору (АЗС - по объему реализации, гостиница - по количеству номеров и т.п.) Если есть период реконструкции - дисконтируем, а затем + мультипликатор. _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Вт, 03 Окт 2023 13:43 Ту4а писал(а): Прояснил и для себя. То что я называл точкой безубыточности, надо называть точкой окупаемости проекта. Но по смыслу - это одно и тоже. ----------- Не путать с точкой окупаемости (проекта). Она рассчитывается для определения времени, когда доходы от проекта превысят затраты на него потраченные, это та же точка безубыточности, только измеряется не в штуках, а в месяцах и годах. Странно... Пишете, что "Прояснил и для себя", а, оказывается, что в ходе этого "прояснения" даже не разобрались в том, что тот самый "ноль" - это и есть точка окупаемости... Вы на формулу, которой пользуетесь, посмотрите!!! Вы в ней приравниваете сегодняшнюю стоимость вложений и будущие доходы за какое-то количество времени... Т.е., ищете тот самый "ноль"... А когда находите - почему-то, возмущаетесь, что у Вас получился "ноль"... Ту4а писал(а): Зайдите, почитайте - тот ноль, о котором мы говорим (и вы согласны с ним) есть свидетельство, что приобретение объекта по НЭИ - не окупаемо. Нет, тот "ноль", который мы нашли, показывает, что объект окупился, наконец-то... А дальше - читайте выше собственное сообщение... Там написано про "месяцы" и годы"... Ту4а писал(а): Был реальный пример в практике, когда реверсия определялась затратным подходом. Я упоминал об этом. Бизнес заточенный на эксплуатации печи. Срок работы печи ограничен технически (не восстанавливаемое покрытие). Сначала дисконтировали, а потом, когда срок эксплуатации истек, прогнозировали демонтаж. Простите, я правильно понял, Вы нашли что-то, что можно продисконтировать в рамках затратного подхода? Вы ГЕНИЙ! Хотяяяя... Наверное, нет, не гений... Гений не стал бы брать в качестве аналогии оценочные процедуры при оценке печи к оценочным процедурам при оценке недвижимости... Гении - они потому и "гении", что умудряются смотреть вокруг и анализировать... Например, они видят вокруг себя дома, которые служат человечеству уже по 100-200 лет... При том, что срок для дисконтирование для этих домов берется на уровне 4-6 лет, как и для домов, которые были созданы (построены) 5-10 лет назад... А еще некоторые из них знают, например, что дома, которые у нас называются "хрущевками", на этапе их проектирования были рассчитаны на срок эксплуатации 40 лет... Представляете, они даже считать иногда умеют и уже подсчитали, что с момента постройки в Украине крайней "хрущевки" прошло уже "немножко" больше 40 лет, но дома продолжают выполнять свои функции и приносить доход своим владельцам... Вас такие "нюансы" ни к какой мысли не приводят? А дома, построенные в начале-середине 18 века, которые и по сей день стоят и выполняют свой функционал, хотя, как Вы понимаете, стоимость реверсии (т.е., по Вашей логике, прекращения существования данного объекта) по всем этим объектам рассчитывалась уже много раз. Т.е., этих объектов в природе уже давно не существует (собственники ведь после наступления искомого "ноля" их ведь уже не эксплуатируют). Это по Вашей логике... Кстати, раз уж Вы привели столь забавный аналог, как печь, скажите, а Вы при расчете реверсии недвижимости затраты на демонтаж считали? Если нет - то это с Вашей стороны либо грубейшая ошибка, либо это показатель того, что сами Вы не понимали, что это такое, что именно Вы считаете и что сам этот доходный подход Вам показывает... Ту4а писал(а): Примера применения сравнительного подхода не было, но теоретически возможно для объектов, для которых стоимость может определяться по мультипликатору (АЗС - по объему реализации, гостиница - по количеству номеров и т.п.) Если есть период реконструкции - дисконтируем, а затем + мультипликатор. А причем тут сравнительный подход? Вы ведь, с самого начала ограничили в дискуссии рассмотрение исключительно доходного подхода... Вот, я Вам в рамках этого самого подхода и отвечаю... Хотя, забавно, что Вы упомянули про гостиницы... Мне стало любопытно: Вам приходилось считать гостиницу в Бердянске таким образом, чтобы ее НЭИ было, скажем, стомат кабинет? Согласитесь, ведь глупо затевать в Бердянске гостиницу... Их там и так уже столько, что куда не плюнешь - обязательно в гостиницу попадешь... И работают они, по сути, 3 месяца из 12... А стомат кабинет - тут и конкуренция ниже, и работать может круглогодично... Наверняка, больше соответствует НЭИ VladimirVI Сообщения: 186 Добавлено: Вт, 03 Окт 2023 16:25 Ту4а писал(а): приобретение объекта по НЭИ - не окупаемо. У Шарпа (Шарп У., Александер Г., Бэйли Дж. ИНВЕСТИЦИИ: Пер. с англ. - М. : ИНФА-М, 1999. - XII, 1028 с.) справедливая стоимость ценной бумаги должа равняться дисконтированной стоимости денежных поступлений, ожидаемых от этой ценной бумаги (с. 567). Ставка доходности задаётся инвестором исходя из своего ожидания («видения» рынка). По нерухомості якогось якісного обґрунтування розрахункових методів у рамках доходного підходу не зустрічав. Я вважаю, що математика скрізь одна. Тобто, розрахунки у рамках доходного підходу мають суб'єктивний характер і залежать від кваліфікації оцінювача та застосуванням ним у своїй роботі нормативних (наукових) методів, які ґрунтуються як на ринкових показниках, так і загальновідомих нормативно впорядкованих (наукових) алгоритмах. А у нашому випадку, як ставка доходності нерухомості, так і інші чинники (період окупності тощо) приймаються оцінювачем суб'єктивно на свій розсуд. Дисконтування передбачає встановлення оцінювачем періоду такого дисконтування і сама формула дисконтування включає у себе часовий термін, у який оцінювач сподівається повернути витрати на придбання активу (див. Шарпа), який, у найкращому випадку, корелюється із ринковими даними. Потім, якщо можлива подальша експлуатація активу, настає час отримання прибутку. Добавлено спустя 16 минут 8 секунд: Я би ще додав, якщо ставка доходності об'єкту нерухомості у рамках методу дисконтування вища за середньоринкову, то власник такої нерухомості вже отримує прибуток за рахунок вказаної різниці. А якщо навпаки - то збиток. Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Ср, 04 Окт 2023 00:29 VladimirVI писал(а): У Шарпа (Шарп У., Александер Г., Бэйли Дж. ИНВЕСТИЦИИ: Пер. с англ. - М. : ИНФА-М, 1999. - XII, 1028 с.) справедливая стоимость ценной бумаги должа равняться дисконтированной стоимости денежных поступлений, ожидаемых от этой ценной бумаги (с. 567). Понимаю, что фраза неудачно вырвана из контекста... Но получилось замечательно! Так и хочется поинтересоваться: "Как Вам, слабО, продисконтировать пару-тройку миллионов лет и к полученной цифре приравнять рыночную стоимость акции?" VladimirVI писал(а): Ставка доходности задаётся инвестором исходя из своего ожидания («видения» рынка). При определении инвестиционной стоимости - так и есть. Однако, мы здесь обсуждаем рыночную стоимость. VladimirVI писал(а): Тобто, розрахунки у рамках доходного підходу мають суб'єктивний характер і залежать від кваліфікації оцінювача та застосуванням ним у своїй роботі нормативних (наукових) методів, які ґрунтуються як на ринкових показниках, так і загальновідомих нормативно впорядкованих (наукових) алгоритмах. Помню на курсах по подготовке оценщиков нам рассказывали (причем, ВСЕ преподаватели как под копирку), что оценка в принципе имеет субъективный характер и зависит от квалификации оценщика... А я бы еще так сформулировал: оценка - это субъективный взгляд оценщика, основанный на анализе объективных процессов, происходящих на рынке... VladimirVI писал(а): Дисконтування передбачає встановлення оцінювачем періоду такого дисконтування і сама формула дисконтування включає у себе часовий термін, у який оцінювач сподівається повернути витрати на придбання активу (див. Шарпа), який, у найкращому випадку, корелюється із ринковими даними. Простите, а это именно так Шарп написал? Я бы ему в таком случае "двойку" поставил, а книги сжег бы, как вредные и искажающие смысл деятельности оценщика... Оценщик при проведении работ по оценке просто отрабатывает свой гонорар... Никаких мыслей о "надеждах возвратить расходы не приобретение актива" у оценщика быть не может и не должно... По этому поводу голова должна болеть у инвестора... Задача оценщика - правильно определить рыночные данные и тенденции, которые позволят ему применить тот период дисконтирования, который "прижился" на рынке конкретного имущества и является средним по рынку. Самому устанавливать период дисконтирования можно, конечно... Но только имея хороших и добрых знакомых в контролирующих органах... VladimirVI писал(а): Потім, якщо можлива подальша експлуатація активу, настає час отримання прибутку. Как раз, именно эту способность недвижимости Ту4а напрочь отвергает... Из-за чего уже третий или четвертый лист не может понять, откуда же берется прибыль у инвестора в недвижимость... VladimirVI Сообщения: 186 Добавлено: Ср, 04 Окт 2023 12:49 Gorets11 писал(а): Задача оценщика - правильно определить рыночные данные и тенденции, которые позволят ему применить тот период дисконтирования, который "прижился" на рынке конкретного имущества и является средним по рынку. Самому устанавливать период дисконтирования можно, конечно... Но только имея хороших и добрых знакомых в контролирующих органах... Щось Ви перевершили себе, у двох підряд реченнях подаєте взаємовиключні тези. У першому, пропонуєте оцінювачу самому встановити період дисконтування на основі ринкових даних, а у другому - відмовляєте. А книги я пам'ятаю хто спалював і що після цього було, але, я обережно пропоную, для початку її прочитати. Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Ср, 04 Окт 2023 14:48 VladimirVI писал(а): Щось Ви перевершили себе, у двох підряд реченнях подаєте взаємовиключні тези. У першому, пропонуєте оцінювачу самому встановити період дисконтування на основі ринкових даних, а у другому - відмовляєте. Никакого противоречия в моих словах не вижу... В одном случае написано, как должно быть, в другом - при каких условиях можно нарушать то, как должно быть... Или Вы будете отрицать, что бывают случаи, когда не все, что разрешено "Юпитеру", разрешено и "Быку" тоже...? VladimirVI писал(а): А книги я пам'ятаю хто спалював і що після цього було, але, я обережно пропоную, для початку її прочитати. Согласен с Вашей позицией: книги лучше читать. Однако, я бы предложил читать книги только тем людям, которые понимают, что все, что написано в книге (в любой!) - это всего лишь, субъективное мнение автора (или группы авторов). И это мнение может быть, как "верным", так и "частично верным", и, даже, "совершенно неверным". Тем, кто об этом не знает или этого не понимает, книги, как мне кажется, лучше не читать вообще... Для них же лучше будет! Об окружающих уже не говорю... Что касается сожжения книг, то, не знаю точно, кого именно Вы имеете ввиду, но предполагаю, что Вы говорите про Гитлера. Хотелось бы напомнить Вам, что книгам "доставалось" во все века: их активно сжигал не только Гитлер, но и Католическая церковь, например... Если Вы имели ввиду именно ее, тогда, не совсем понятно Ваше упоминание о том, что Вы "помните, что после этого было"... Вроде, ничего не было: Католическая церковь, как стояла, так и стоит, как распространяла свои веру и влияние на весь мир, так и распространяет... Ну, еще можно вспомнить США во времена Президента Эйзенхауэра... Там тогда тоже книги активно жгли... И, вроде, ничего после этого "такого" не последовало... Более того, США стали еще более демократичными, несущими свою демократию по всему миру... Правда, в случаях с Католической церковью и США вместе с книгами сжигали еще и людей... Но это, как я понимаю, как раз то, что отличает "зверский фашизм" от "Великой демократии"... Вы, думаю, имели ввиду именно "фашизм"... Полагаю, Вам стоит более точно выражать свою мысль, когда Вы упоминаете о подобных событиях... Ведь люди, которые не правильно понимают написанное (а таких, увы, много), могут подумать, что Вы своим сообщением пытаетесь подвергнуть сомнению Веру Христову или, что, в современных условиях, еще ужаснее, Веру в Американскую Демократию... Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Вс, 08 Окт 2023 13:14 Gorets11 писал(а): что у Вас получился "ноль"... Не у меня, а у покупателя по НЭИ, а должен быть плюс. ПОКАЖИТЕ мне плюс покупателя по НЭИ. Gorets11 писал(а): Вы ГЕНИЙ! Спасибо. Поясняю для просто одаренных. В период функционирования печи применялось простое дисконтирование денежных потоков. А когда печь остановилась (по техническим причинам) - прогнозировал ЗАТРАТЫ на демонтаж печи (там был и плюс от материалов). К стати, так же считается стоимость лицензии на разработку месторождения, там обязательно предусматриваются затраты на рекульцивацию. Gorets11 писал(а): расчете реверсии недвижимости затраты на демонтаж считали Еще раз разберитесь по сути реверсии - это стоимость объекта в пост прогнозный период. И капитализация применяется исходя из предположений: прибыль стала постоянной; объект будет эксплуатироваться вечно. И что там в вечности - продажа, демонтаж - без разницы. Gorets11 писал(а): А причем тут сравнительный подход? Вы спросили об определении реверсии сравнительным подходом - я ответил. А по поводу стоматолога / гостиницы: надо быть СТОМАТОЛОГОМ, а не рвачем + дорогущее оборудование / а гостиница = обычный дом + нормальный хозяин. Что проще? VladimirVI писал(а): Ставка доходности задаётся инвестором исходя из своего ожидания («видения» рынка). Я думал по этому поводу. Определив наилучшую (наименьшую, как дающую мах стоимость) ставку капитализации (дисконтирования) любым способом при определении рыночной стоимости для продавца, она будет такой же при определении стоимости приобретения для покупателя. Если у покупателя обоснуют меньшую ставку, то значит, что оценка была не по НЭИ. Это же касается и денежных потоков. Gorets11 писал(а): Как раз, именно эту способность недвижимости Ту4а напрочь отвергает... Еще раз уточняю: Есть объект (не обязательно недвижимость); Ценится доходным подходом. Определили рыночную стоимость по НЭИ. Продали. Где плюс покупателя в рамках того же доходного подхода? VladimirVI писал(а): У першому, пропонуєте оцінювачу самому встановити період дисконтування на основі ринкових даних, а у другому - відмовляєте. Вроде учили так: период дисконтирования = периоду изменения денежных потоков. Потоки стали постоянными -> реверсия капитализацией. _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Вс, 08 Окт 2023 22:01 Ту4а писал(а): Не у меня, а у покупателя по НЭИ, а должен быть плюс. ПОКАЖИТЕ мне плюс покупателя по НЭИ. Ладно, раз уж Вы такой "настойчивый", давайте начнем в "нулевого" уровня. Напишите, пожалуйста, из 4каких составляющих состоит ставка дисконта. Только, не игнорируйте, пожалуйста, эту просьбу. Именно с составляющей ставки дисконта, также заложена и прибыль инвестора. Так и быть, если распишете, из чего она состоит - укажу. Ту4а писал(а): Еще раз разберитесь по сути реверсии - это стоимость объекта в пост прогнозный период. И капитализация применяется исходя из предположений: прибыль стала постоянной; объект будет эксплуатироваться вечно. И что там в вечности - продажа, демонтаж - без разницы. Нда... Вы тут уже много бреда написали... Но этот - это вершина, какая-то!!! Ту4а писал(а): А по поводу стоматолога / гостиницы: надо быть СТОМАТОЛОГОМ, а не рвачем + дорогущее оборудование / а гостиница = обычный дом + нормальный хозяин. Что проще? Что проще, спрашиваете? Отвечаю: оценщиком быть! Тут, как показывает Ваш опыт, вообще не надо ничего понимать... Подставляй себе формулы... Даже не понимая, что они означают... И бери денежку... А если серьезно, то Ваше утверждение однозначно указывает на то, что Вы в своей жизни даже квартирой не управляли... Иначе, подобную глупость не писали бы... Про полное незнание норм законодательства - я просто молчу... Ту4а писал(а): Я думал по этому поводу. Определив наилучшую (наименьшую, как дающую мах стоимость) ставку капитализации (дисконтирования) любым способом при определении рыночной стоимости для продавца, она будет такой же при определении стоимости приобретения для покупателя. Если у покупателя обоснуют меньшую ставку, то значит, что оценка была не по НЭИ. Это же касается и денежных потоков. Забавно, а кто Вам сказал, что нужно брать какую-то "наилучшую" ставку капитализации? Не пробовали брать РЫНОЧНУЮ? Попробуйте! Хотя бы, для разнообразия! Ту4а писал(а): Еще раз уточняю: Есть объект (не обязательно недвижимость); Ценится доходным подходом. Определили рыночную стоимость по НЭИ. Продали. Где плюс покупателя в рамках того же доходного подхода? Не надо МНЕ уточнять... Вы попробуйте сами ПОДУМАТЬ! В ставке дисконта / капитализации прибыль инвестора присутствует? Присутствует! Продавать объект после достижения окупаемости надо? Нет, не надо. Вам этих источников прибыли мало? Не жадничайте!!! Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Вт, 10 Окт 2023 19:45 Gorets11 писал(а): Напишите, пожалуйста, из 4каких составляющих состоит ставка дисконта. Gorets11 писал(а): Вы попробуйте сами ПОДУМАТЬ! В ставке дисконта / капитализации прибыль инвестора присутствует? Так оптом и отвечаю: Вы определили ставку при оценке для продавца, пусть она будет 0,20 (не придирайтесь к числу). Чтобы покупатель получил плюс его ставка должна быть меньше (свойство знаменателя). Любая добавка к ставке только ее увеличит и даст не ноль, а минус для покупателя. Но если вам удалось обосновать ставку для покупателя меньше чем 0,2, то это значит, что та первая оценка была не по НЭИ. Есть более высокая цена. Другими словами: - если по НЭИ >>> у покупателя ноль; - если у покупателя + >>> значит не НЭИ. Gorets11 писал(а): Нда... Вы тут уже много бреда написали... Но этот - это вершина, какая-то!!! Gorets11 писал(а): Про полное незнание норм законодательства - я просто молчу... С вершины виднее, вот Стандарт 1: стоимость реверсии – стоимость объекта оценки, которая прогнозируется на период, следующий за прогнозным; А вот еще: Метод капитализации - один из методов оценки доходным подходом. По сути это разновидность метода дисконтирования денежных потоков, в рамках которого стоимость определяют как текущую стоимость ее будущих доходов. Разница лишь в том, что метод капитализации предполагает стабильность этих доходов (или постоянный темп их роста). Gorets11 писал(а): Не пробовали брать РЫНОЧНУЮ? Попробуйте! Вот и попробуйте. Сначала для продавца, а потом и для покупателя и получите плюс для него. Слабо? _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Вт, 10 Окт 2023 21:41 Ту4а писал(а): Gorets11 писал(а): Напишите, пожалуйста, из 4каких составляющих состоит ставка дисконта. Вообще-то, я просил Вас написать, из чего состоит та самая ставка... Я не просил Вас отвечать... Не хотите писать? Так, к чему, тогда, весь этот диалог? Вы просто показываете, что ответ на Ваш вопрос Вам не интересен... Иначе, не гнули бы свою линию, а пытались смотреть на ответы и анализировать, что именно Вам в ответах написали. Ту4а писал(а): Вы определили ставку при оценке для продавца, пусть она будет 0,20 (не придирайтесь к числу). Чтобы покупатель получил плюс его ставка должна быть меньше (свойство знаменателя). Никак не могу понять, откуда Вы весь этот бред выкапываете? Ставка дисконта, как и ставка капитализации - это характеристики ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ. Ни к продавцу, ни к покупателю, они никакого отношения не имеют. Они имеют отношение только к данному объекту недвижимости. Ту4а писал(а): вот Стандарт 1: стоимость реверсии – стоимость объекта оценки, которая прогнозируется на период, следующий за прогнозным; Не в качестве ответа, а так, ради "поржать"... Вы попробуйте ПОДУМАТЬ (автор этой формулировки, явно этого не делал): согласно этому выражению мы определяем сегодняшнюю стоимость имущества через стоимость этого же имущества через несколько лет... "Писатель" этой формулировки явно с головой не дружил: по его мнению, определить стоимость имущества через несколько лет значительно легче, чем определить стоимость этого имущества сегодня... Это я к тому, что даже когда Вы читаете что-то, написанное "уважаемыми" людьми, не стоит забывать, что это писали просто люди... А каждому человеку свойственно время от времени "нести пургу".... Хотя, конечно, поскольку в данном случае этот "бред сумасшедшего" имеет статус нормативно-правового акта, выполнять его надо... Но не все, что написано в наших НПА так уж необходимо цитировать в цивилизованном обществе... Ту4а писал(а): А вот еще: Метод капитализации - один из методов оценки доходным подходом. По сути это разновидность метода дисконтирования денежных потоков, в рамках которого стоимость определяют как текущую стоимость ее будущих доходов. Разница лишь в том, что метод капитализации предполагает стабильность этих доходов (или постоянный темп их роста). стоимость определяют как текущую стоимость ее будущих доходов - именно из-за этого у Вас и получается тот "вечный ноль"... Попробуйте прочитать эту фразу несколько раз! Не быстро... Вдумчиво... И понять, что именно она означает. А потом вернуться к своему вопросу... Ответ на Ваш вопрос, почему Вы постоянно получаете ноль, когда пытаетесь вычесть текущую стоимость будущих доходов из рыночной стоимости содержится именно в этой фразе. Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Вт, 17 Окт 2023 13:45 Gorets11 писал(а): Я не просил Вас отвечать... Не хочу вступать в дискуссию, но вижу, что ваш максимум это поделить арендную ставку на стоимость предложения, назвать это методом экстракции и пилить дальше. А слышали ли вы как реально работает метод экстракции? Приблизительно так: Дата (текущего года) продан объект (местоположение) за (сумма), общей площадью (число), соотношение общей и полезной площади (число). За прошлый год объект принес доход (число). Это в США. А определяли ли вы ставку с применением коэффициента бета, или только пирожком складывали какие-то составляющие. В обсуждаемом вопросе нет разницы каким способом определена ставка, главное - она будет одинакова и для продавца и покупателя. Отсюда и вечный ноль. Gorets11 писал(а): Не в качестве ответа, а так, ради "поржать"... Вы попробуйте ПОДУМАТЬ (автор этой формулировки, явно этого не делал): Сильно. Поржать над Стандартом. Предлагаю сделать это на повышении. Это последний комментарий ваших ответов. Больше не буду. Для других формулирую проблему: 1-Объект оценен доходным подходом по НЭИ, продан и так же используется. В этом случае инвестиционная стоимость покупателя равна нулю. Смысл покупки по НЭИ? Или реально НЭИ не выполняется? 2-Объект оценен доходным подходом по НЭИ, продан, но используется более эффективно чем ранее. Есть ли перспектива у продавца предъявить материальные претензии к оценщику в том, что он оценил по неправильному НЭИ? _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Чт, 19 Окт 2023 02:29 Ту4а писал(а): Не хочу вступать в дискуссию, но вижу, что ваш максимум это поделить арендную ставку на стоимость предложения, назвать это методом экстракции и пилить дальше. Какое отношение имеет Ваше мнение о моей работе к теме обсуждения??? Ту4а писал(а): А слышали ли вы как реально работает метод экстракции? Приблизительно так: Дата (текущего года) продан объект (местоположение) за (сумма), общей площадью (число), соотношение общей и полезной площади (число). За прошлый год объект принес доход (число). Это в США. Не понял, а этот бред к чему? Не помню, чтобы я пытался обсуждать с Вами кто что и как делает в США... Вы гораздо более приземленных вещей никак понять не можете... Кажется, Вы слишком распыляетесь и это негативно сказывается на степени понимания Вами того, о чем идет речь... Ту4а писал(а): А определяли ли вы ставку с применением коэффициента бета, или только пирожком складывали какие-то составляющие. В обсуждаемом вопросе нет разницы каким способом определена ставка, главное - она будет одинакова и для продавца и покупателя. Отсюда и вечный ноль. Вообще-то, неважно каким методом определена ставка капитализации... Я просил Вас расписать ее составляющие!!! Неужели смысл даже этой простой просьбы не удалось понять? Независимо от метода определения ставки, ее составляющие никуда не деваются и не меняются! Это, типа, как булочка: сами Вы ее г8отовите, Ваша жена это делает или Вы купили ее в магазине, ее составляющие все равно будут одинаковыми: мука, вода, вкусовые и ароматизирующие добавки... Так же и со ставкой капитализации... Поэтому я и просил Вас написать ее составляющие... Но, похоже, Ваши познания меньше, чем я предполагал... Ту4а писал(а): Сильно. Поржать над Стандартом. Предлагаю сделать это на повышении. И не над такими глупостями в нашем законодательстве смеяться доводилось... В том числе, и на ПК... Это, ведь, не единственный пример идиотизма в нашем законодательстве вообще и в НСО в частности... Не вижу оснований, почему я должен воспринимать идиотизм, как "истину в последней инстанции"... Идиотизм - он и есть идиотизм... Даже если является нормативно-правовым актом... Поэтому, вообще не врубаюсь, с чего Вы решили, что я на ПК ржу над идиотскими нормами НПА меньше, чем на разных форумах... Ту4а писал(а): Это последний комментарий ваших ответов. Больше не буду. Не переживайте, я не расстроюсь. Ту4а писал(а): Для других формулирую проблему Забавно... Вам мало того, что за месяц никто, кроме меня, на Ваши вопросы отвечать не захотел? Хотя, мне тоже любопытно посмотреть, найдется ли кто-то, кто захочет откликнуться на Ваш призыв... Особенно, после ознакомления с последними листами форума, где ответ на Ваши вопросы описан, примерно, 8-ю разными формулировками, но так и не понят... zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 19 Окт 2023 15:26 Ту4а писал(а): Для других формулирую проблему: 1-Объект оценен доходным подходом по НЭИ, продан и так же используется. В этом случае инвестиционная стоимость покупателя равна нулю. Смысл покупки по НЭИ? Или реально НЭИ не выполняется? 2-Объект оценен доходным подходом по НЭИ, продан, но используется более эффективно чем ранее. Есть ли перспектива у продавца предъявить материальные претензии к оценщику в том, что он оценил по неправильному НЭИ? Вынесу-ка я ваш вопрос в группу на ФБ, может там что-то ответят: ВІКНО на ФБ Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 19 Окт 2023 19:27 В первом случае очевидно, что сделка не состоится. Вывод: оценщик сорвал сделку. Во втором случае оценщик нанес убытки. Как ни крути, а виноват - оценщик _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Пт, 20 Окт 2023 18:09 Серый писал(а): Как ни крути, а виноват - оценщик Вывод - требование НЭИ фактически не исполнимо, а формальное исполнение чревато, верно? _________________ Туча небо ... кроет Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Вс, 29 Окт 2023 15:53 zanoza писал(а): Вынесу-ка я ваш вопрос в группу на ФБ, может там что-то ответят: Большое вам спасибо за расширение круга обсуждения. Было интересно. По существу комментариев: 1. Да! Вопрос теоретический и не касается вида оцениваемого объекта. И не важно, каким подходом определено НЭИ. Заложив НЭИ в рыночную стоимость, мы отдаем всю эффективность продавцу. Можно отметить, что только доходный подход отвечает на вопрос "А что будет, если?..." Но доходный подход выбран не поэтому, а из за простоты аргументации. В нем дробь. И если после оценки объект стал более эффективным, то это значит, что оценщик не увидел или больший числитель, или меньший знаменатель, то есть, не выполнил требование НЭИ. Наиболее близок к сути вопроса комментарий Rudge Serg, где вносится предложение учитывать период окупаемости для владельца. Не понятно, что делать, если объект уже окупился и приносит ту самую инвестиционную прибыль? Отдавать даром? 2. По ответственности. Тоже теоретическое обсуждение. Утверждение, что оценщик не несет ответственность после даты оценки вызывает некоторый напряг. Хочу отметить, что сам отчет выпускается после даты оценки и что? Его уже и рецензировать нельзя? А ретро оценка? В статье 32 Закона об оценке утверждается: "Оценщики и субъекты оценочной деятельности - субъекты хозяйствования несут ответственность за невыполнение или ненадлежащее исполнение условий договора, в частности, за недостоверность или необъективность оценки имущества, в соответствии с условиями договора и закона." И логика простая: Закон -> Стандарт -> НЭИ отчета -> доказательство, что есть более эффективное использование объекта. Не надо обсуждать, как доказано, есть доказательства и все. Давайте ответим на вопрос: можно ли отнести такое событие к недостоверной или необъективной оценке? Если да, то…это новый крючок подцепить оценщика. Появился такой вариант решения. В соответствии с НЭИ определяются денежные потоки и ставка. Далее к этой ставке добавляется еще одна составляющая. Назовем ее риск инвестирования. Ведь продавец получает деньги, которые необходимо как то использовать. Определить эту составляющую можно как разницу между доходностью отрасли и доходностью депозитов (как вариант). Для покупателя этой составляющей нет – ведь он получает действующий объект. При тех же денежных потоках и получится его плюс. Я не сторонник ФБ по ряду причин. Вас не затруднит ретранслировать мой ответ на ФБ? Спасибо. Добавлено спустя 28 секунд: zanoza писал(а): Вынесу-ка я ваш вопрос в группу на ФБ, может там что-то ответят: Большое вам спасибо за расширение круга обсуждения. Было интересно. По существу комментариев: 1. Да! Вопрос теоретический и не касается вида оцениваемого объекта. И не важно, каким подходом определено НЭИ. Заложив НЭИ в рыночную стоимость, мы отдаем всю эффективность продавцу. Можно отметить, что только доходный подход отвечает на вопрос "А что будет, если?..." Но доходный подход выбран не поэтому, а из за простоты аргументации. В нем дробь. И если после оценки объект стал более эффективным, то это значит, что оценщик не увидел или больший числитель, или меньший знаменатель, то есть, не выполнил требование НЭИ. Наиболее близок к сути вопроса комментарий Rudge Serg, где вносится предложение учитывать период окупаемости для владельца. Не понятно, что делать, если объект уже окупился и приносит ту самую инвестиционную прибыль? Отдавать даром? 2. По ответственности. Тоже теоретическое обсуждение. Утверждение, что оценщик не несет ответственность после даты оценки вызывает некоторый напряг. Хочу отметить, что сам отчет выпускается после даты оценки и что? Его уже и рецензировать нельзя? А ретро оценка? В статье 32 Закона об оценке утверждается: "Оценщики и субъекты оценочной деятельности - субъекты хозяйствования несут ответственность за невыполнение или ненадлежащее исполнение условий договора, в частности, за недостоверность или необъективность оценки имущества, в соответствии с условиями договора и закона." И логика простая: Закон -> Стандарт -> НЭИ отчета -> доказательство, что есть более эффективное использование объекта. Не надо обсуждать, как доказано, есть доказательства и все. Давайте ответим на вопрос: можно ли отнести такое событие к недостоверной или необъективной оценке? Если да, то…это новый крючок подцепить оценщика. Появился такой вариант решения. В соответствии с НЭИ определяются денежные потоки и ставка. Далее к этой ставке добавляется еще одна составляющая. Назовем ее риск инвестирования. Ведь продавец получает деньги, которые необходимо как то использовать. Определить эту составляющую можно как разницу между доходностью отрасли и доходностью депозитов (как вариант). Для покупателя этой составляющей нет – ведь он получает действующий объект. При тех же денежных потоках и получится его плюс. Я не сторонник ФБ по ряду причин. Вас не затруднит ретранслировать мой ответ на ФБ? Спасибо. _________________ Туча небо ... кроет zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 13 Дек 2023 11:29 Людмила Симонова обіцяє надати відповідь на це питання на семінарі. Реєстрація на семінар по посиланню нижче: https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSczDJhRgJFLhUFPuCviHSzbjXbSFQRskojDb0DywXw0w5WUqA/viewform?fbclid=IwAR1T4D-2jgxvmwhO_MYPuqtqdl0Vlv1RL-kLzR0cS99Rr90XYsUI3p-n6N8 Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Все, для чего не нашлось место в других разделах На страницу 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме