| Автор |
Сообщение |
Naskel
Сообщения: 302
|
 Добавлено:
Чт, 03 Апр 2008 13:09 |
  |
Помогите пожалуйста! Нужен пример отчета под приватизацию застроенного базой отдыха земельного участка в рекриационной зоне.  |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
   |
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2008 10:52 |
|
Тема очень актуальная и для меня.
Если ЗУ в границах нас.пункта, то целесообразно для начала определиться с возможностью НЕВ освоения ЗУ (существующее, на базе ДБН 360-92** и прочими доступными вариантами). Потом - чисто технические расчёты, варианты зависят от наличия информации для доходов/расходов.
Вне нас.пунктов с обоснованием НЕВ освоения ЗУ сложнее, пока что сам не придумал. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2008 11:45 |
|
Naskel
Yourick
франко вроде бы над чем-то похожим работал |
|
|
|
|
Naskel
Сообщения: 302
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 08:11 |
|
Ув. Yourick НЕВ в принципе определено проєктом отвода, т.к. участок на первичном рынке, да и площадь для коммерции великовата, порядка 2 га. Здания и сооружения уже есть, но еще не работают, поэтому не могу определиться с затратами на содержание базы отдыха. Может поможете с этим вопросом. |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 08:16 |
|
по поводу НЭИ для земли - есть пара занятных статей в земельном кодексе. которые гласят, что в случае изменения целевого назначения ЗУ право собственности (право постоянного пользования) прекращается. |
|
|
|
|
Naskel
Сообщения: 302
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 08:34 |
|
zanozochka Если можно ссылочку, или naskel@ukr.net. Заранее благодарен. |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 09:27 |
|
Згідно ст. 143 Земельного кодексу України «Підстави для примусового припинення прав на земельну ділянку»:
Примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку у разі:
а) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.
У випадку використання земельної ділянки не за Цільовим призначенням право користування земельною ділянкою припиняється згідно ст. 141 Земельного кодексу України. |
|
|
|
|
Naskel
Сообщения: 302
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 09:37 |
|
zanozochka Спасибо! |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 10:02 |
|
так что я пишу, что НЭИ = целевому назначению и ссылаюсь на эти статьи кодекса. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 10:43 |
|
Naskel
Внимательно посмотрите Закон по ЗУ
В рекреационной зоне не все виды деятельности (бизнеса) разрешены. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 13:17 |
|
| zanoza писал(а): |
Згідно ст. 143 Земельного кодексу України «Підстави для примусового припинення прав на земельну ділянку»:
Примусове припинення прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку у разі:
а) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.
У випадку використання земельної ділянки не за Цільовим призначенням право користування земельною ділянкою припиняється згідно ст. 141 Земельного кодексу України. |
В данном случае имеется ввиду то, что если вы сами, т.е. без разрешения, изменили целевое назначение участка, то у вас его заберу, а вот возможность изменения целевого назначения законным путем должна быть учтена в НЭИ... это теория... а на практике пишите
| zanoza писал(а): |
| НЭИ = целевому назначению |
и не ссылайтесь ни на какие статьи... (ойййй... счас меня будут бить... возможно ногами  ) |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 13:31 |
|
Уважаемый КовАл
На счет ЛНЕИ я гдето статейку на форум сбрасывал.
ЛНЕИ это не значит "оценить другой по функции объект" только лиш по тому, что левая ного оценщика так захотела.
Готов отстаивать эте позицию.
Да еще, у Драпиковского в книга "оценка ЗУ" в конце есть примеры отчетов. Там подход определения ЛНЕИ очень грамотно построен. Кажется Казахи. И статья от них же. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 13:35 |
|
КовАл, все равно ты не сможешь корректно самостоятельно учесть возможность или невозможность изменения НЭИ, ни по деньгам, ни по возможностям. разве что ты владеешь землеустроительной организацией и можешь прикинуть это. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 13:38 |
|
ЛНЕИ надо рассматривать в пределах существующей функции.
А изменят функцию, уже будет другой объект со своим ЛНЕИ. Тогда и стоимости будут соответственные. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 14:35 |
|
Так, ну ладно... счас на примерах... у вас участок (под строительство и обслуживание жилого дома...) на перекрестке оживленных транспортных магистралей, какое НЭИ у данного участка? Все понимают, что строительство магазина, а для его ст-ва будут менять ф.н. уч-ка.
| zanoza писал(а): |
| КовАл, все равно ты не сможешь корректно самостоятельно учесть возможность или невозможность изменения НЭИ, ни по деньгам, ни по возможностям |
дык я ж говорил
| КовАл писал(а): |
| это теория... а на практике пишите НЭИ = целевому назначению |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 15:12 |
|
Если "под строительство и обслуживание жилого дома." (выделено мною), то в ЗАКОННОМ порядке, подчеркиваю в ЗАКОННОМ, ни один проект нежилого здания не утвердят в архитектуре.
Единственный вариант, это многоэтажка со встроенным магазином. Вот в таком варианте ЛНЕИ логично и обосновано. Но не под торговый центр изи заправку.
Ну, а в жизни, как в жизни. Левая рука не видит, что делает (берет) правая. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 15:19 |
|
Т.е. аналоги у вас будут участки "под строительство и обслуживание жилого дома.", расположенные во второй линии рядом с данным участком и корректировка на местоположение будет отрицательная? |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 16:18 |
|
| Naskel писал(а): |
| Ув. Yourick НЕВ в принципе определено проєктом отвода, т.к. участок на первичном рынке, да и площадь для коммерции великовата, порядка 2 га. Здания и сооружения уже есть, но еще не работают, поэтому не могу определиться с затратами на содержание базы отдыха. Может поможете с этим вопросом. |
Хочу предостеречь, что НЕИ - не только целевое назначение участка, но и масштабность объекта.
Варианты типа "на 2 га построили" :
- дом отдыха площадью помещений 200м2 или
- 10-20 картонных домиков, которые честно сдают по 10грн в день 3 месяца в году или
- парковка для автотуристов
выглядят не очень уверенно.
Т.е. если посчитали доход от 200 м2, а можно построить 2000 м2, то грубо говоря занизим в 10 раз доходность объекта, не изменив целевому назначению участка.
С операционными затратами не помогу - как минимум безнадёжно устарели |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 16:22 |
|
Уважаемый КовАл
Не утрируйте, Вам це не личить
Вы же не думаете, что я полный профан такое предлагать. 
Да и поправка на это делается. Она считаема. На вскидку, до 50% для ЗУ (внутри квартала - на проходе) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 16:37 |
|
Я отлично понимаю, что вы не профан, поэтому и прошу вас додумать самому... если бы НЭИ участка на перекрестке было жилье, то его стоимость реально должна быть ниже, т.к. врядли нормальный человек будет в восторге от шума и пыли с проезжей части, но, как мы оба понимаем, НЭИ данного участка - строительство магазина и продавать его будут дороже, чем участок во второй линии. А обосновать это можно только тем, что НЭИ данного участка нежилая застройка после изменения целевого назначения. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 17:03 |
|
Эт в Европе и США
Наши же .... норовят в ЦЕНТР. И опять же, сравнивать надо сравниваемое.
Если на проходе, то и аналоги на проходе. Пусть даже жилье. Я уже говорил, НЕИ в таких аналогах уже забиты в цене продавцом. К стати по НЕИ о котром Вы говорите для 1-х этажей на проход. Ну, а если внутри квартала, то естественно и аналоги должны быть соответствующие.
Наше, пусть даже очень грамотное, суждение о проблемах перекрестка, участников рынка не интересуют. Одни ставят цену, другие с ней соглашаются или нет. Че у них в головах мы врядли сможем узнать. Как правило то о чем Вы говорите по НЕИ.
Но спрос и предложения создали такую ситуацию на рынке аналогичного товара и мы не можем, на момент оценки, в своих расчетах от него уйти. Может в будущем ситуация изменится посмотрим. (к тому идет) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 17:18 |
|
Да, только подбирать вы будете аналоги с НЭИ - комерция, т.к. если возьмете аналог на перекрестке, на котором машину и пешехода видят 1 раз в день, то получите ерунду в расчетах. А вот объяснить почему вы берете в аналоги землю ИМЕННО на оживленных перекресткав вы должны в НЭИ, сказав о том, что данное место перспективно для ведения бизнеса, и поверьте, гораздо корректней будет взять в аналог такой же участок, в таком же месте, на таком же перекрестке, но с другим функц. назнач. чем аналог с таким же функц. назначением, но с местоположением без перспективы для коммерции. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 17:42 |
|
"аналоги с НЭИ - комерция,"
Пардон, вакантные ЗУ или застроенные? Тут же разные подходы.
Мы как слепой с глухим. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 17:50 |
|
Ну, я говорю о сравнительном подходе, т.е. в аналогах незастроеные з.у.
Ну, а вообще мы о НЭИ гаворим, как я понял |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 18:11 |
|
А начиналось все с "базоы отдыха земельного участка в рекриационной зоне.
Я то пляшу от этого. Не вакантный ЗУ. Отсюда и мои аналоги по приведенному Вами примеру с перекрестком.
Что касается вакантного ЗУ то тут все прописано в методике и порядке по оценке ЗУ.
К стати я тут маху дал "купившись" на Ваше "под строительство и обслуживание жилого дома" (см. пост Чт Апр 10, 2008 3:12 pm)
Такого назначения (функционального) ЗУ в кодексе нет.
Есть "Цільове призначення земель України - землі житлової та громадської забудави" Гл. 4 ст. 19 Категоріїї земель.
Вот отсюда и плясать мне надо было (как Вы).
В таком варианте на перекрестке естественно уместны аналоги по коммерции. (Громадська забудова).
Но это не для этой темы ветки.
Сліпий почув |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 10 Апр 2008 18:14 |
|
Посмотрите
Повторю
"На счет ЛНЕИ я где то статейку на форум сбрасывал.
ЛНЕИ это не значит "оценить другой по функции объект" только лиш по тому, что левая ного оценщика так захотела.
Готов отстаивать эте позицию.
Да еще, у Драпиковского в книга "оценка ЗУ" в конце есть примеры отчетов. Там подход определения ЛНЕИ очень грамотно построен. Кажется Казахи. И статья от них же."
Найду статью еще раз выложу.
К стати это (по ЛНЕИ) очень больной и важный вопрос. Отсюда масса ошибок. С обоих сторон и оценщиков и проверяющих (пользователей) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Naskel
Сообщения: 302
|
| Добавлено:
Пн, 14 Апр 2008 19:01 |
|
И все таки. Где взять ному затрат на 1 отдыхающего  :" border="0" /> |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Чт, 17 Апр 2008 09:41 |
|
А разве такая норма бывает? Вот несколько факторов:
-Санаторий/пансионат/база отдыха/турбаза/кемпинг
-Качество/количество услуг
-Регион
А что делать с заполняемостью? Где взять данные по типичной заполняемости за несколько лет, как прогнозировать!
Нормы кол-ва отдыхающих на территорию есть в ДБН 360-92**. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 17 Апр 2008 10:18 |
|
возмите практику оценки (не помню номер) там весь выпуск посвящен расчету стоимости баз отдыха Маркусом. я сама по нему посчитала- все красиво получилось. Иначе ваще нет инфы адекватной- перерыли весь инет. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пт, 18 Апр 2008 07:53 |
|
4 She: спасибо.
А ведь когда-то в прошлом году даже полистал сию брошурку.
ПС. Что-то можете порекомендовать, коллеги, от прогрессирующего склероза? |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 18 Апр 2008 08:10 |
|
Гильотина
Очень помогает |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пт, 18 Апр 2008 08:11 |
|
Насколько мне известно, ГИЛЬОТИНА, проекрасно помогает от головной боли... А тут случай особый  |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 18 Апр 2008 08:26 |
|
Уважаемый Yourick
Эт кардинальное решение
К стати, когда то считали санаторий как ЦИК для ФГИ, то для расчета по сравнению выводили среднерыночную стоимость 1 места, невесть что, но получалось близко к РС. Тогда (года два назад) это было где то около 3000 - 4000 баксов. Но это с инвентарем и оборудованием. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 18 Апр 2008 08:33 |
|
| Yourick писал(а): |
ПС. Что-то можете порекомендовать, коллеги, от прогрессирующего склероза? |
ОКНО! |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 18 Апр 2008 08:39 |
|
На каком этаже?
Вы не пропустили предлог "В"? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 18 Апр 2008 08:51 |
|
| Yourick писал(а): |
| Что-то можете порекомендовать, коллеги, от прогрессирующего склероза? |
активный отдых |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 18 Апр 2008 09:33 |
|
да ведь это нормально по койко-месту считать.
доход что приносит? койка |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пт, 18 Апр 2008 09:43 |
|
Сенькьс 2Хард!
ОКНО - самое радикальное средство от оценочного склероза
Сорри за оффтоп, пятница, знаете ли. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 21 Апр 2008 11:07 |
|
для желающих поиметься с НЭИ ЗУ есть такая штука, как
ГЕНЕРАЛЬНЫЕ ПЛАНЫ ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ
СНиП ІІ-89-80
в общем, там указана минимальная площадь застройки для участков различного назначения. если ваш участок недотягивает до необходимой, то можно считать, что неэффективно используется и надо его достроить. ну и так далее. планируете достойку, потом планируете доходы, бла-бла... |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 21 Апр 2008 14:15 |
|
| zanoza писал(а): |
да ведь это нормально по койко-месту считать.
доход что приносит? койка |
да. нормально. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 22 Апр 2008 15:33 |
|
| Цитата: |
для желающих поиметься с НЭИ ЗУ есть такая штука, как
ГЕНЕРАЛЬНЫЕ ПЛАНЫ ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ
СНиП ІІ-89-80 |
Угу, исчо есть версия поновее от россиян - СНиП ІІ-89-80* является переизданием СНиП ІІ-89-80 с изменениями и дополнениями утвержденными постановлениями Госстроя СССР и Госстроя России по состоянию на 1 ноября 1994 г. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
|
|
