| Автор |
Сообщение |
Борода
Тусовщик
Возраст: 54
Сообщения: 1591
|
 Добавлено:
Ср, 14 Янв 2009 14:26 |
  |
Оцениваю я тут несколько объектов (магазины) по методике, утвержденной заказчиком ( с подачи аудиторов). По нашей этой методике стоимость ЗУ определяем как РС объекта - ВС (восстановительная стоимость) здания. И тут все хорошо и понятно когда речь идет об отдельных зданиях. Но когда доходим до встроенных помещений- начинаю сомневаться. Магазин в жилом доме, земля ессно никак не оформлена ( ни собственности, ни аренды). Из исходных данных по зданию- только фотографии. Есть ли вообще смысл в выделении прав на ЗУ в качестве отдельного объекта учета, и как исходя из вышеуказанной методы оценить ее стоимость?  :" border="0" /> |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
  |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 14 Янв 2009 14:49 |
|
я бы не делала, если на землю нет никаких документов |
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 54
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Ср, 14 Янв 2009 15:59 |
|
Аудиторам нужно чтобы недвижка была разделена на землю и улучшения. Это делается для того, чтобы земля не попадала в расчет амортизации. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 14 Янв 2009 16:08 |
|
| Борода писал(а): |
| Аудиторам нужно чтобы недвижка была разделена на землю и улучшения. Это делается для того, чтобы земля не попадала в расчет амортизации. |
Я считал как условно в аренде при отсутствии доков.
Тока была проблема с площадью. Устаканивали с заказчиком.
(делал письмо сам они подписали и печать)
Если встроенное то тут доля пропорционально. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 14 Янв 2009 17:25 |
|
если встроенное то площадь можно было бы посчитать по таблице, которую когда то предлагали.... ой не помню кто....
короче там коэффициенты были придуманы (я так думаю) для разноэтажных зданий и в зависимости от Км2 вроде бы, если найду выложу... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 54
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Ср, 14 Янв 2009 17:32 |
|
на худой конец поделю на количество этажей. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 14 Янв 2009 17:49 |
|
не-не - не надо худой конец 
я найду тебе эту табличку... она просто у меня была в бумажном виде...
Добавлено спустя 1 час 28 минут 55 секунд:
нашел, полное название файла "териториаломісткість житлової забудови":
Добавлено спустя 1 минуту 16 секунд:
вот только я не помню из чьей это книжки  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 14 Янв 2009 20:19 |
|
Интересно, а как аудиторы предлагают отразить этот не существующий актив в балансе... я про П.П. на З.У.?
Может я чё не догоняю, но я считал, что предприятие поставит на баланс улучшения и П.П. на З.У. отдельно если у него (предприятия) есть оформленное П.П. на З.У. Т.е. на улучшения будет, например, Свидетельство о праве соб-ти/дог-р купли-продажи/т.д., а на П.П. на З.У. - свидетельство о праве пользования/аренда. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 14 Янв 2009 21:09 |
|
| КовАл писал(а): |
Интересно, а как аудиторы предлагают отразить этот не существующий актив в балансе... я про П.П. на З.У.?
Может я чё не догоняю, но я считал, что предприятие поставит на баланс улучшения и П.П. на З.У. отдельно если у него (предприятия) есть оформленное П.П. на З.У. Т.е. на улучшения будет, например, Свидетельство о праве соб-ти/дог-р купли-продажи/т.д., а на П.П. на З.У. - свидетельство о праве пользования/аренда. |
А ни как.
Просто аудит приводит бух. учет в соответствие с ПСБУ.
Как правило в такой ситуации (нет доков) они просят отразить улучшения ЗУ без самого ЗУ (ППЗУ). Будут доки, поставят на баланс ППЗУ или ЗУ.
Часто густо так делают для инвестора из за бугра.
В общем то нормальная ситуация. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 54
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Ср, 14 Янв 2009 22:23 |
|
Сами они говорят что будут исходя из стоимости улучшений рассчитывать амортизацию. С одной стороны, клиентам это выгодно, потому что у них прибыльность вырастает. А с другой стороны- непонятно как это они проводят. Надо с ними обсудить как-нибудь.  |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 14 Янв 2009 23:27 |
|
я не понял - файл был!!! где делся???
Борода, ты файл видел?
Добавлено спустя 4 минуты 32 секунды:
[img]http://img175.imageshack.us/my.php?image=resizeresizeti7.jpg[/img] |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 54
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Ср, 14 Янв 2009 23:50 |
|
Спасибо, теперь вижу. Можно вполне использовать при неимении других источников. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 15 Янв 2009 08:50 |
|
меня тоже смущал тот же момент, что и КовАл
амортизация она не на рыночную стоимость начисляется. во всяком случае, для налогового учета. |
|
|
|
|
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 15 Янв 2009 09:46 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
я не понял - файл был!!! где делся???
Борода, ты файл видел?
Добавлено спустя 4 минуты 32 секунды:
[img]http://img175.imageshack.us/my.php?image=resizeresizeti7.jpg[/img] |
А как книга называется? |
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 54
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Чт, 15 Янв 2009 10:50 |
|
Так это не для налогового а для бухгалтерского по международным стандартам. Там все как бы направлено на то, чтобы бухучет отражал реальное экономическое положение предприятия, а не так как у нас- смотрю в книгу ( т.б. Баланс) а вижу фигу. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 15 Янв 2009 14:40 |
|
| MIDNIGHT писал(а): |
...
А как книга называется? |
| Филин Андрей писал(а): |
| вот только я не помню из чьей это книжки |
|
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 15 Янв 2009 15:53 |
|
Жалко. Интересная инфа очень. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 15 Янв 2009 18:02 |
|
Уважаемые коллеги
Стараясь апеллировать логическими доводами я попробовал проанализировать приведенную таблицу.
Честно, я не понял, что при помощи этой таблицы хотел сказать автор.
Смотрите, что получается.
Здание 9 этажей. Стандартная внутренняя площадь с помещениями общего пользования берем где то 3000 кв м. Пятно под зданием 12 х 36 = 432 кв.м. Смотрим таблицу, как я понял, с целью определить отведенную площадь ЗУ под здание (площадь отвода ЗУ, понятно что она больше).
Рассматриваем три варианта.
Периферия, ценность ЗУ щт 0,1 до 1,0
1. 3000 х 1,3 = 3900 кв м
Срединная зона, ценность ЗУ щт 4,1 до 5,0
2. 3000 х 0,59 = 1770 кв м.
Центр, ценность ЗУ щт 7,1 до 8,0
3. 3000 х 0,46 = 1380 кв м.
Имеем три цифры площади отвода ЗУ
1 - 3900
2 - 1770
3 - 1380
Эт получается, что под зданием площадь основания которого 432 кв. м в разных районах отведено разную площадь ЗУ? (я специально привел площадь основания, что бы видеть оставшуюся площадь ЗУ)
Эт че получается, разные нормы градостроения (с точки зрения теории, а не практики) для периферии и центра?
Возможно.
Ну если говорить о здании, то фиг с ним. Хотя.....
А жители то почему страдать должны. Или в центре и на окраине разные сан и т.п. нормы для аналогичных зданий?
Или я че то не понял коллеги? 
В общем не знаю, как и что, но думаю надежнее пользовать фактически отведенную площадь ЗУ для объекта оценки по данным землеотвода (они в жеке есть) и плясать от нее. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 15 Янв 2009 19:58 |
|
да про эту таблицу уже говорилось что это "от балды", но по крайней мере она есть в КНИГЕ, на выходных попробую поискать в какой , а это уже якобы первоисточник и аргумент для ссылки на него...т.е. я выложил - если это подходит для использования, то почему бы и нет, а оспаривать - пусть это делают заказчики оценки с автором таблицы
я когда-то применял на практике ее и тоже не всегда результаты радовали, поэтому и появилось мнение что значения в ней указаны " с потолка", да и от коллег слышал то же самое...
т.е. на истину не претендую... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 15 Янв 2009 20:29 |
|
Уважаемый Филин Андрей
Какие могут быть претензии к Вам.
Вопрос в адекватности той или иной информации которую оценщик пользует в своей работе.
Думаю ни для кого не секрет когда для достижения нужной цифири некоторые "коллеги" сами давали объявления о продаже.
Просто в работе с "материалом" который мы пользуем (в т. ч. и от заказчика) нужно быть осторожным и проводить хотя бы элементарную проверку на "вшивость".
Но это отдельная тема.
В рамках этой ветки я бы не мучился. Взял бы отвод ЗУ и через пропорцию просчитал ППЗУ.
На худой конец площадь ЗУ можно "высчитать" их таблицы (доля ЗУ в здании + ЗУ) в монографии Лебедь. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 16 Янв 2009 12:14 |
|
ДБН 360-92 П Л А Н И Р О В К А И З А С Т Р О Й К А Г О Р О Д С К И Х И С Е Л Ь С К И Х П О С Е Л Е Н И Й
Приложение 2.1. табл. 2.
пункт 3.7 Примечание 1. Плотность населения жилого района и жилого квартала следует дифференцировать в зависимости от их размещения в структуре города и принимать: повышенную - в центральной зоне города, на территориях основных архитектурно-планировочных осей (АПО) и узлов, включая станции метро; среднюю - в срединной зоне города, в периферийной - на территории основных АПО и узлов; низкую - в периферийной зоне города, вне основных АПО и узлов.
так что не всё с потолка в этой таблице из неизвестной книги |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 16 Янв 2009 12:28 |
|
Уважаемый kink
Благодарю.
По этому я и писал
"Эт че получается, разные нормы градостроения (с точки зрения теории, а не практики) для периферии и центра?
Возможно. "
Сомнения были. Издержки "скорости" общения |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
