| Автор |
Сообщение |
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 09:50 |
  |
Уважаемые коллеги!
Возник вопрос о правильном понимании стоимости объекта, состоящего из нескольких зданий.
Цель оценки: залог; один собственник.
Имущество: несколько независимых складов, расположенных рядом, могут функционировать отдельно.
Мое мнение, рыночная стоимость - стоимость перехода прав собственности всего объекта от одного человека к другому на дату оценки при ...
Правильно я думаю? |
|
|
   |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 10:00 |
|
А почему нельзя продать по отдельности? Есть на то причины? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 10:21 |
|
| rudge писал(а): |
| А почему нельзя продать по отдельности? Есть на то причины? |
Можно продать по отдельности, поскольку они независимы. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 10:23 |
|
Ну тогда и смотрите НЕИ. Как правило по отдельности дороже но тут смотреть считать нужно. Вам виднее |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 10:25 |
|
| rudge писал(а): |
| Ну тогда и смотрите НЕИ. Как правило по отдельности дороже но тут смотреть считать нужно. |
+1 |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 10:29 |
|
| rudge писал(а): |
| Ну тогда и смотрите НЕИ. Как правило по отдельности дороже но тут смотреть считать нужно. Вам виднее |
По отдельности дороже это точно. Как оценивать? Общая площадь например 5000 кв.м., пусть их 5 шутк по 1 кв.м. Оценивая 5 штук по отдельности будет дороже, но будет ли это рыночная стоимость всего комплекса? |
|
|
|
|
Шевко
Возраст: 48
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 10:31 |
|
| Андрей писал(а): |
| Мое мнение, рыночная стоимость - стоимость перехода прав собственности всего объекта от одного человека к другому на дату оценки при ... |
+1 |
_________________
Ошибки замечать не много стоит: дать нечто лучшее - вот что приличествует достойному человеку. (Михаил Васильевич Ломоносов) |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 10:47 |
|
| Андрей писал(а): |
По отдельности дороже это точно. Как оценивать? Общая площадь например 5000 кв.м., пусть их 5 шутк по 1 кв.м. Оценивая 5 штук по отдельности будет дороже, но будет ли это рыночная стоимость всего комплекса? |
Вот почему я и спрашивал
| rudge писал(а): |
| А почему нельзя продать по отдельности? Есть на то причины? |
Кажись есть. В вашем варианте, как я понял, есть условие оценки и естественно продажи - "всего комплекса". Отсюда и аналоги (для сравнения и доходного) ищите соответствующие, комплексы зданий, а не отдельные здания.
Если условия не прописаны то НЕИ считать нужно в том числе по отдельности. Суммарная стоимость это стоимость залога, а не комплекса зданий. Ибо при таком залоге можно продавать по отдельности каждое здание. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Последний раз редактировалось: rudge (Ср, 19 Май 2010 10:50), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 10:50 |
|
| Андрей писал(а): |
| По отдельности дороже это точно. Как оценивать? Общая площадь например 5000 кв.м., пусть их 5 шутк по 1 кв.м. Оценивая 5 штук по отдельности будет дороже, но будет ли это рыночная стоимость всего комплекса? |
НЭИ, НЭИ и еще раз НЭИ
если эти здания могут быть проданы (и функционировать) по отдельности, то РС комплекса будет равна сумме РС по отдельности |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 10:53 |
|
Вопрос достаточно спорный, если мы рассматриваем комплекс в целом, предусматриваем переход прав собственности за период рыночной экспозиции от продавца к покупателю на дату оценки.
Если продавать по отдельности, можем не найти 5 покупателей в одном месте в этот же период экспозиции.
Объект оценки комплекс, объект залога - тоже комплекс. Корректно ли оценивать комплекс по отдельности (т.е. брать аналоги площадью в районе 1000 кв.м.). Расчитали по ним стоимость 1 кв.м. и перемножили на 5000 кв.м.
Будет ли такой расчет правильным? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:00 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
если эти здания могут быть проданы (и функционировать) по отдельности, то РС комплекса будет равна сумме РС по отдельности |
Тут спорно. Я там писал про возможное условие продажи и залога, в комплексе. Рынок таких продаж есть То в чем проблема при определении РС комплекса как комплекса в таком варианте?
Если смотреть НЕИ как отдельно стоящие, то тут нужно учесть, проблему ЗУ, затраты на выделение в натуре, сервитуты (общие подходы, коммуникации и тп) или затраты на их устранение, масштабность и вполне возможно выйти на стоимость "в праздничном наборе" в виде комплекса строений из .... зданий. Если за все это платят то ........ Хотя как на меня в идеале так должно быть  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 40
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:00 |
|
Тут смотреть надо, что оценивается, точнее что берется в залог, если принимаются все здания в залог, как одно целое (один кред договор) то и следовательно оценивать надо комплексом, если принимаются по отдельности и на каждый составляется отдельный кред договор то и оценивать надо по отдельности.
А НЭИ тут скорее касается функционального использования: в качестве чего или для чего.
Рынок предлагает выбор как комплексов так и отдельные здания и при этом процедура формирования стоимости на эти объекты разная. По этому сравнивать в качестве НЕЭ процедуру продажи - по отдельности или вместе, как мне кажется несколько не корректно. Так как если оценивать комплекс отдельными зданиями получим завышение стоимости или появиться необходимость корректирования итоговой суммы (суммы всех стоимостей зданий входящих в объект оценки) на масштаб, да и то это будет сомнительно.
Оценка комплекса через отдельные здания возможна когда ничего другого на рынке нет, с соответствующими корректировками. |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
|
|
Lleyton
Возраст: 46
Сообщения: 190
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:02 |
|
| Максим Сочинский писал(а): |
Тут смотреть надо, что оценивается, точнее что берется в залог, если принимаются все здания в залог, как одно целое (один кред договор) то и следовательно оценивать надо комплексом, если принимаются по отдельности и на каждый составляется отдельный кред договор то и оценивать надо по отдельности.
А НЭИ тут скорее касается функционального использования: в качестве чего или для чего.
Рынок предлагает выбор как комплексов так и отдельные здания и при этом процедура формирования стоимости на эти объекты разная. По этому сравнивать в качестве НЕЭ процедуру продажи - по отдельности или вместе, как мне кажется несколько не корректно. Так как если оценивать комплекс отдельными зданиями получим завышение стоимости или появиться необходимость корректирования итоговой суммы (суммы всех стоимостей зданий входящих в объект оценки) на масштаб, да и то это будет сомнительно.
Оценка комплекса через отдельные здания возможна когда ничего другого на рынке нет, с соответствующими корректировками. |
Прямо с языка у меня снял  . Особенно последняя фраза. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:02 |
|
| Андрей писал(а): |
Объект оценки комплекс, объект залога - тоже комплекс. Корректно ли оценивать комплекс по отдельности (т.е. брать аналоги площадью в районе 1000 кв.м.). Расчитали по ним стоимость 1 кв.м. и перемножили на 5000 кв.м.
Будет ли такой расчет правильным? |
Ну если Вы учтете в расчетах все то что выше написано то почему бы и не считать так |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Шевко
Возраст: 48
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:04 |
|
Как по мне, то оценивать, в идеале, нужно комплексом. При гипотетической реализации залога, никто не будет делить комплекс по частям!!!!!!!!!!!!! Это всё равно, что оценивая офисное здание в качестве аналогов брать отдельные офисы. Но правда не всегда можно найти подходящие аналоги  |
_________________
Ошибки замечать не много стоит: дать нечто лучшее - вот что приличествует достойному человеку. (Михаил Васильевич Ломоносов) |
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 40
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:05 |
|
| Андрей писал(а): |
Объект оценки комплекс, объект залога - тоже комплекс. Корректно ли оценивать комплекс по отдельности (т.е. брать аналоги площадью в районе 1000 кв.м.). Расчитали по ним стоимость 1 кв.м. и перемножили на 5000 кв.м.
Будет ли такой расчет правильным? |
Я думаю что такой расчет не корректен. Если считать каждое отдельно то считать полностью отдельно - выделяем в натуре с ЗУ и прочими "прелястями". В плоть до составления отдельного отчета. |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:08 |
|
| Максим Сочинский писал(а): |
| ....не корректен |
или сложный. Похоже далее Вы сами ответили на вопрос |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Lleyton
Возраст: 46
Сообщения: 190
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:12 |
|
| Шевко писал(а): |
| Это всё равно, что оценивая офисное здание в качестве аналогов брать отдельные офисы. |
а что здесь можно взять в качестве аналога? |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:13 |
|
Где же этот креугольный камень Тот же вариант: 4 этажное здание, обеъкт оценки и объект залога. Существует физическая возможность функционирования и продажи по отдельности.
Мне кажется, здесь вступает логика продавца, продав по отдельности 1 этаж как наиболее привлекательный - он может не продать остальные.
С этим комплексом, предположим: купит покупатель лучшее здание, и остальные продать будет проблематично.
Так привильно? |
|
|
|
|
Шевко
Возраст: 48
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:22 |
|
| Lleyton писал(а): |
| а что здесь можно взять в качестве аналога? |
Тогда утрирую пример ещё больше  при оценке КТЗ, в качестве НЭИ, принять продажу по частям..... |
_________________
Ошибки замечать не много стоит: дать нечто лучшее - вот что приличествует достойному человеку. (Михаил Васильевич Ломоносов) |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:23 |
|
не знаю, что тут еще больше обсуждать, дальше надо анализировать все те параметры которые уже тут назывались: что такое комплекс, условия кредитного договора, что с землей, что с зданиями, НЭИ…?
для упрощения понимания этой ситуации могу привести два крайних примера такой задачи:
пример 1. Заемщик имеет в собственности 2 квартиры (пусть еще для пущей крайности в разных районах города) и сдает их ВМЕСТЕ в залог (чем не комплекс?).
пример 2. Заемщик имеет в собственности одну квартиру, но квартира была им выкуплена у двух хозяев, пусть по ½ квартиры, т.е. из документом на квартиру у него есть два договора купли-продажи и точно так же сдает эту квартиру в залог (чем не комплекс?)
а теперь думай, как будешь считать РС? |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 40
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:25 |
|
| Lleyton писал(а): |
| Шевко писал(а): |
| Это всё равно, что оценивая офисное здание в качестве аналогов брать отдельные офисы. |
а что здесь можно взять в качестве аналога? |
Офисное здание.
| Андрей писал(а): |
Где же этот креугольный камень Тот же вариант: 4 этажное здание, обеъкт оценки и объект залога. Существует физическая возможность функционирования и продажи по отдельности.
Мне кажется, здесь вступает логика продавца, продав по отдельности 1 этаж как наиболее привлекательный - он может не продать остальные.
С этим комплексом, предположим: купит покупатель лучшее здание, и остальные продать будет проблематично.
Так привильно? |
Вам нужно просто уяснить что являеться объектом оценки, здание целиком или какая-то его часть. То же самое с комплексом зданий.
Вот и весь "краеугольный камень"
Рынок предпологает различные возможности продажи. Но если вопрос стоит сколько стоит комплекс зданий склады №№ 1,2,3 - то оцениваем комплекс, если вопрос стоит сколько стоит склад № 1 расположеный на территритории комплекса - то оцениваем по отдельности. Если вопрос стоит сколько будет стоить продажа комплкса складов №№ 1,2,3 по отдельности то оцениваем каждое в отдельности (обратите внимание на возможные ограничительные условия) и т.д. |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:26 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
(чем не комплекс?)
......а теперь думай, как будешь считать РС? |
+10000000 |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Шевко
Возраст: 48
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:28 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
н
пример 1. Заемщик имеет в собственности 2 квартиры (пусть еще для пущей крайности в разных районах города) и сдает их ВМЕСТЕ в залог (чем не комплекс?). |
В этом случае будут два объекта залога, соответсвенно и две стоимости объектов
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| пример 2. Заемщик имеет в собственности одну квартиру, но квартира была им выкуплена у двух хозяев, пусть по ½ квартиры, т.е. из документом на квартиру у него есть два договора купли-продажи и точно так же сдает эту квартиру в залог (чем не комплекс?) |
А в этом случае в залог будут брать единым объектом, только от двух собственников в договоре будут две подписи (в данном случае одного и того же лица). Соответственно оценивать надо будет один объект, стоимость одна. |
_________________
Ошибки замечать не много стоит: дать нечто лучшее - вот что приличествует достойному человеку. (Михаил Васильевич Ломоносов) |
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 40
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:30 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
не знаю, что тут еще больше обсуждать, дальше надо анализировать все те параметры которые уже тут назывались: что такое комплекс, условия кредитного договора, что с землей, что с зданиями, НЭИ…?
для упрощения понимания этой ситуации могу привести два крайних примера такой задачи:
пример 1. Заемщик имеет в собственности 2 квартиры (пусть еще для пущей крайности в разных районах города) и сдает их ВМЕСТЕ в залог (чем не комплекс?).
пример 2. Заемщик имеет в собственности одну квартиру, но квартира была им выкуплена у двух хозяев, пусть по ½ квартиры, т.е. из документом на квартиру у него есть два договора купли-продажи и точно так же сдает эту квартиру в залог (чем не комплекс?)
а теперь думай, как будешь считать РС? |
Оч правильное замечание откуда рождаеться еще один параметр комплекса - все что входит в объект оценки находиться в собственности у одного собственника и на него имеется один правоустанавливающий документ (свидетельство на право собственности и вытяг про регистрацию права собственности).
Так как в случае 1, который описал Хард, имеет место два разных документа.
К тому же БТИ имеет привычку писать "комплекс будивель" в вытягах и свидетельстве на право собственности. Кстаи отсюда и будут плясать банкиры при определении объекта залога. |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy
Последний раз редактировалось: Максим Сочинский (Ср, 19 Май 2010 11:32), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Lleyton
Возраст: 46
Сообщения: 190
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:31 |
|
| Максим Сочинский писал(а): |
| Lleyton писал(а): |
| Шевко писал(а): |
| Это всё равно, что оценивая офисное здание в качестве аналогов брать отдельные офисы. |
а что здесь можно взять в качестве аналога? |
Офисное здание.
|
Ну так опять же если аналогов зданий нет (а их я думаю не так много), то разве через офис мы не придем к стоимости здания? Так же и с комплексом... |
|
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 40
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:33 |
|
| Lleyton писал(а): |
| Максим Сочинский писал(а): |
| Lleyton писал(а): |
| Шевко писал(а): |
| Это всё равно, что оценивая офисное здание в качестве аналогов брать отдельные офисы. |
а что здесь можно взять в качестве аналога? |
Офисное здание.
|
Ну так опять же если аналогов зданий нет (а их я думаю не так много), то разве через офис мы не придем к стоимости здания? Так же и с комплексом... |
Случай ограниченности рынка, когда просто выбора нет. ПРи этом нужно будет корректировать итоговую стоимость на масштаб. |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
|
|
Шевко
Возраст: 48
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:36 |
|
| Lleyton писал(а): |
| Ну так опять же если аналогов зданий нет (а их я думаю не так много), то разве через офис мы не придем к стоимости здания? Так же и с комплексом... |
Я думаю что нет. В таком случае прийдётся отказываться от сравнительного.
Добавлено спустя 2 минуты:
| Максим Сочинский писал(а): |
| ПРи этом нужно будет корректировать итоговую стоимость на масштаб. |
А куда тогда девать вспомогательные площади и т.д.???? |
_________________
Ошибки замечать не много стоит: дать нечто лучшее - вот что приличествует достойному человеку. (Михаил Васильевич Ломоносов) |
|
|
|
Lleyton
Возраст: 46
Сообщения: 190
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:51 |
|
| Шевко писал(а): |
| Lleyton писал(а): |
| Ну так опять же если аналогов зданий нет (а их я думаю не так много), то разве через офис мы не придем к стоимости здания? Так же и с комплексом... |
Я думаю что нет. В таком случае прийдётся отказываться от сравнительного.
Добавлено спустя 2 минуты:
| Максим Сочинский писал(а): |
| ПРи этом нужно будет корректировать итоговую стоимость на масштаб. |
А куда тогда девать вспомогательные площади и т.д.???? |
а у меня например к офису и вспомогательные площади плюсуют в площадь аренды . так что опять же смотря какой аналог... |
|
|
|
|
Шевко
Возраст: 48
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 11:58 |
|
Согласен на все сто, когда
| Lleyton писал(а): |
| к офису и вспомогательные площади плюсуют в площадь аренды . так что опять же смотря какой аналог... |
Но насколько я понял, мы же говорим о сравнительном подходе!!!! |
_________________
Ошибки замечать не много стоит: дать нечто лучшее - вот что приличествует достойному человеку. (Михаил Васильевич Ломоносов) |
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 40
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 12:03 |
|
| Шевко писал(а): |
| Lleyton писал(а): |
| Ну так опять же если аналогов зданий нет (а их я думаю не так много), то разве через офис мы не придем к стоимости здания? Так же и с комплексом... |
Я думаю что нет. В таком случае прийдётся отказываться от сравнительного.
Добавлено спустя 2 минуты:
| Максим Сочинский писал(а): |
| ПРи этом нужно будет корректировать итоговую стоимость на масштаб. |
А куда тогда девать вспомогательные площади и т.д.???? |
В любом офисе есть вспомогательные площади и т.д. |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
|
|
Шевко
Возраст: 48
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 12:09 |
|
| Максим Сочинский писал(а): |
| В любом офисе есть вспомогательные площади и т.д. |
А лестничные марши, фойе, коридоры общего пользование и т.д.??? |
_________________
Ошибки замечать не много стоит: дать нечто лучшее - вот что приличествует достойному человеку. (Михаил Васильевич Ломоносов) |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 12:10 |
|
| Шевко писал(а): |
Согласен на все сто, когда
Но насколько я понял, мы же говорим о сравнительном подходе!!!! |
Ой! Ой! Ой! Уважаемый коллега. Позвольте Вам напомнить что при продаже части здания в виде отдельного помещения, помещения общего пользования входят в общую стоимость. Мало того, часто густо, (жаль что не всегда, тут БТИ крайние) помещения общего пользования еще и выделяются в виде % от общей площади таких помещений. В таком варианте проблем меньше для совладельцев.
Так что Ваши сомнения на счет аналогов для сравнения малость того .....
Что касается Здание (админ) и Офис как часть здания то тут действительно разные объекты оценки. Хотя бы в связи с тем что в последнем варианте присутствуют "сервитуты" (общие коммуникации ..... и тп), а у здания может присутствовать еще на пример и площадки, автостоянки и тп.
Собственно расчет проводить можно и с такими аналогами (если нет более подходящих) только нужно все эти нюансы учесть в (+) или (-) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
velikate
Возраст: 41
Сообщения: 21
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 12:22 |
|
День добрый. по поводу вместе или отдельно считать. Вы ведь, коллега, считаете рыночную стоиомсть объекта, исходя из этого исчете ЛНЭИ. Больше чем уверена, что ЛНЭИ будет лучше при отдельном использовании, соответственно и стоимость будет больше при расчете "по-отдельности" а не комплексом. Да и аналоги, думаю, проще найти в таком случае. А итоговой стоимостью будет стоимость как сумма стоимостей каждого элемента оценки. Вот. |
_________________
Думать - самая трудная работа; вот, вероятно, почему этим занимаются столь немногие. Генри Форд |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 12:25 |
|
| velikate писал(а): |
| ..... Больше чем уверена, что ЛНЭИ будет лучше при отдельном использовании, соответственно и стоимость будет больше при расчете "по-отдельности" а не комплексом...... |
Позвольте поинтересоваться, коллега. А откуда у Вас такая уверенность? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
velikate
Возраст: 41
Сообщения: 21
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 12:34 |
|
ну..судя по тому что подобные комплексы оч часто попадаются у нас в городе. и исходя из нынешней экономической ситуации, последнее время все склоняются к уменьшению арендуемой площади. тем более, что здания отдельностоящие. |
_________________
Думать - самая трудная работа; вот, вероятно, почему этим занимаются столь немногие. Генри Форд |
|
|
|
он же Гоша
Возраст: 51
Сообщения: 494
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 12:35 |
|
| Андрей писал(а): |
Уважаемые коллеги!
Возник вопрос о правильном понимании стоимости объекта, состоящего из нескольких зданий.
Цель оценки: залог; один собственник.
Имущество: несколько независимых складов, расположенных рядом, могут функционировать отдельно.
Мое мнение, рыночная стоимость - стоимость перехода прав собственности всего объекта от одного человека к другому на дату оценки при ...
Правильно я думаю? |
А что с землёй? ЗУ один на весь комплекс либо под каждым складом ЗУ выделен, кадастровый номер присвоен? |
|
|
|
|
velikate
Возраст: 41
Сообщения: 21
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 12:35 |
|
в любом случае при выборе аналогов сразу видно что и по чем. я конечно могу ошибаться. не спорю. однозначно сказать можно только после анализа рынка региона в котором находится объект оценки... а там уж и выбирать. что и как лучше использовать. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 12:38 |
|
| velikate писал(а): |
| в любом случае при выборе аналогов сразу видно что и по чем. я конечно могу ошибаться. не спорю. однозначно сказать можно только после анализа рынка региона в котором находится объект оценки... а там уж и выбирать. что и как лучше использовать. |
+10000000 |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 40
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 12:58 |
|
| velikate писал(а): |
| День добрый. по поводу вместе или отдельно считать. Вы ведь, коллега, считаете рыночную стоиомсть объекта, исходя из этого исчете ЛНЭИ. Больше чем уверена, что ЛНЭИ будет лучше при отдельном использовании, соответственно и стоимость будет больше при расчете "по-отдельности" а не комплексом. Да и аналоги, думаю, проще найти в таком случае. А итоговой стоимостью будет стоимость как сумма стоимостей каждого элемента оценки. Вот. |
Простите, но как это использование будет лучше при отдельном использовании? Они и так отдельно используються. А вот продавать или нет по отдельности это уже немного другое. К тому же в случае продажи комплекса по отдельным частям необходимо выделить в натуре каждый отдельный объект учесть комуникации, возможность такого выделения, сервитуты, санитарные нормы, противопожарные нормы и прочее.
К тому же давайте определимся по сути НЭИ. Ведь НЭИ это наиболее эффективное использование то есть такое вариант использования комплекса зданий, которое даст максимальный эфект (простите за прописную истину), а вот продажа объекта, это есть процесс, при котором продается комплекс зданий с функциональным использованием установленым текущим собственником, которое может отвечать НЭИ или нет. А почему-то берутся определять НЭИ продажи.... При определении НЭИ будет стоять вопрос так: как наиболее выгодно использовать комплекс зданий и при использовании в качестве чего стоимость будет набольшая: как склады или как офисы или как сарай с краником..... но не как наиболее выгодно продавать здание (-я).
Если есть набор зданий на которые выписан однин правоустанавливающем документ, то оцениваются они как комплекс.
Мое мнение. |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 13:25 |
|
| он же Гоша писал(а): |
| А что с землёй? ЗУ один на весь комплекс либо под каждым складом ЗУ выделен, кадастровый номер присвоен? |
Земля под комплексом находится в аренде. На каждое здание есть свои правоустанавливающие документы. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 13:32 |
|
| Андрей писал(а): |
Вопрос достаточно спорный, если мы рассматриваем комплекс в целом, предусматриваем переход прав собственности за период рыночной экспозиции от продавца к покупателю на дату оценки.
Если продавать по отдельности, можем не найти 5 покупателей в одном месте в этот же период экспозиции. |
100%. И даже больше. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 13:33 |
|
| Андрей писал(а): |
Земля под комплексом находится в аренде. На каждое здание есть свои правоустанавливающие документы. |
Вот всегда на эти грабли нужно наступать. 
Если есть ДОКИ на КАЖДОЕ ЗДАНИЕ, то тут только раздельный счет. При этом не забыть учесть затраты на отвод ЗУ под ними. Саммарная РС = сумме залога (не путайте с РС в копмлекте)
ППЗУ, будет или нет входить в РС, завитсит от аналогов. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Последний раз редактировалось: rudge (Ср, 19 Май 2010 13:35), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 13:35 |
|
| Максим Сочинский писал(а): |
| Тут смотреть надо, что оценивается, точнее что берется в залог, если принимаются все здания в залог, как одно целое (один кред договор) то и следовательно оценивать надо комплексом, если принимаются по отдельности и на каждый составляется отдельный кред договор то и оценивать надо по отдельности. |
И это тоже верно. Хотя у банков бывают совершенно невообразимые вариации во взглядах на эту тему... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Lleyton
Возраст: 46
Сообщения: 190
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 13:36 |
|
| rudge писал(а): |
| Андрей писал(а): |
| он же Гоша писал(а): |
| А что с землёй? ЗУ один на весь комплекс либо под каждым складом ЗУ выделен, кадастровый номер присвоен? |
Земля под комплексом находится в аренде. На каждое здание есть свои правоустанавливающие документы. |
Вот всегда на эти грабли нужно наступать.
Если есть ДОКИ на КАЖДОЕ ЗДАНИЕ, то тут только раздельный счет. При этом не забыть учесть затраты на отвод ЗУ под ними. Саммарная РС = сумме залога (не путайте с РС в копмлекте)
ППЗУ, будет или нет входить в РС, завитсит от аналогов. |
+100. Если каждое здание со своим правом собственности, то это по документам уже и не комплекс , так что конечно отдельно можно считать. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 13:37 |
|
| Максим Сочинский писал(а): |
| Рынок предлагает выбор как комплексов так и отдельные здания и при этом процедура формирования стоимости на эти объекты разная. По этому сравнивать в качестве НЕЭ процедуру продажи - по отдельности или вместе, как мне кажется несколько не корректно. Так как если оценивать комплекс отдельными зданиями получим завышение стоимости или появиться необходимость корректирования итоговой суммы (суммы всех стоимостей зданий входящих в объект оценки) на масштаб, да и то это будет сомнительно. |
100%. И, кстати, как мне помнится, полностью соответствует Стандартам RICS в части рассуждений о портфельных инвестициях. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 13:40 |
|
| rudge писал(а): |
Вот всегда на эти грабли нужно наступать.
Если есть ДОКИ на КАЖДОЕ ЗДАНИЕ, то тут только раздельный счет. При этом не забыть учесть затраты на отвод ЗУ под ними. Саммарная РС = сумме залога (не путайте с РС в копмлекте)
ППЗУ, будет или нет входить в РС, завитсит от аналогов. |
Хорошо. Предположим, когда-то давно человек выделил часть предприятия, в которую вошли 5 складов и проходная. На каждое здание есть свои правоустанавливающие документы. Вы считаете, что нужно оценивать каждое здание в отдельности?
Добавлено спустя 1 минуту 51 секунду:
Все добро (5 зданий и проходная) находятся на участке, который оформлен в аренду. |
|
|
|
|
Шевко
Возраст: 48
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 13:46 |
|
| Андрей писал(а): |
| На каждое здание есть свои правоустанавливающие документы. |
Ну эта фраза в корне всё меняет!!!!!!!! Тогда действительно
| Андрей писал(а): |
| нужно оценивать каждое здание в отдельности |
И если в одном отчёте, то с выделением стоимости каждого здания. |
_________________
Ошибки замечать не много стоит: дать нечто лучшее - вот что приличествует достойному человеку. (Михаил Васильевич Ломоносов) |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 13:50 |
|
| Андрей писал(а): |
| Вы считаете, что нужно оценивать каждое здание в отдельности? |
Ну а как? Ведь это же самостоятельные объекты де юре. (уточню при условии что есть свидетельство на право собственности с адресом в нем Я же не вижу их)
| Цитата: |
| Все добро (5 зданий и проходная) находятся на участке, который оформлен в аренду. |
Ну и что с этого. Просто нужно учесть затпраты на отвод и переоформление. К стати при покупке здания (если доки на собственность есть) новый собственник обязан переоформить ЗУ. То что этого не сделано не наши проблемы (см. в НЕИ, ДЕ ЮРЕ)
И тут не важно один или несколько собственников. Закон и в Африке закон. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 13:56 |
|
А как быть с домовладением, которое разбито на 2 квартиры? Собственник дома один. На 2 квартиры есть свои документы. |
|
|
|
|
Lleyton
Возраст: 46
Сообщения: 190
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 14:00 |
|
| Андрей писал(а): |
| А как быть с домовладением, которое разбито на 2 квартиры? Собственник дома один. На 2 квартиры есть свои документы. |
2 квартиры - 2 оценки. Не вижу тут проблем. Земля у него общая, но выделить под каждую квартиру тоже не проблема. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 14:01 |
|
| Lleyton писал(а): |
| Андрей писал(а): |
| А как быть с домовладением, которое разбито на 2 квартиры? Собственник дома один. На 2 квартиры есть свои документы. |
2 квартиры - 2 оценки. Не вижу тут проблем. Земля у него общая, но выделить под каждую квартиру тоже не проблема. |
+10000000 |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 14:02 |
|
А если есть необходимость определить общую стоимость домовладения? Будет ли она равна сумме стоимости данных квартир? |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 14:03 |
|
| Шевко писал(а): |
| Как по мне, то оценивать, в идеале, нужно комплексом. При гипотетической реализации залога, никто не будет делить комплекс по частям! |
В принципе несколько спорно, но с точки зрения залога, скорее всего, верно...
Добавлено спустя 1 минуту 7 секунд:
Эх, не успеваю за ходом дискуссии!.. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Lleyton
Возраст: 46
Сообщения: 190
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 14:06 |
|
| Андрей писал(а): |
| А если есть необходимость определить общую стоимость домовладения? Будет ли она равна сумме стоимости данных квартир? |
Ну так опять же как по мне то все зависит от аналогов, которые применяем, но по идее, в конкретном примере, стоимость должна быть примерно похожа. Все таки такие объекты не настолько разнятся в цене...хотя конечно случаи бывают разные. |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 14:13 |
|
Разбиваем домовладение на 4 части (4 квартиры), 2 фасадные, 2 нет, у одних хороший доступ, у других затруднен (наличие сервитутов) и т.д. Цель оценки - залог. Объект оценки - домовладение, которое де-юре разбито на 4 квартиры.
Думаю, в данном случае оценивать все домовладение в комплексе и с последующей разбивкой, а не наоборот, будет более правильно. |
|
|
|
|
Шевко
Возраст: 48
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 14:38 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| В принципе несколько спорно, но с точки зрения залога, скорее всего, верно... |
| Grey Horse писал(а): |
| Эх, не успеваю за ходом дискуссии!.. |
Да, в данном конкретном случае, я уже даже успел поменять точку зрения 
| Lleyton писал(а): |
| 2 квартиры - 2 оценки. Не вижу тут проблем. Земля у него общая, но выделить под каждую квартиру тоже не проблема. |
+100.
Только в качестве аналогов, желательно подобрать такие же квартиры, которые являются частью домовладений ( например - продам часть дома и т.д.).
| Андрей писал(а): |
Разбиваем домовладение на 4 части (4 квартиры), 2 фасадные, 2 нет, у одних хороший доступ, у других затруднен (наличие сервитутов) и т.д. Цель оценки - залог. Объект оценки - домовладение, которое де-юре разбито на 4 квартиры.
Думаю, в данном случае оценивать все домовладение в комплексе и с последующей разбивкой, а не наоборот, будет более правильно. |
Нууу, тут, как говорится: "Хозяин - барин" |
_________________
Ошибки замечать не много стоит: дать нечто лучшее - вот что приличествует достойному человеку. (Михаил Васильевич Ломоносов) |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 14:45 |
|
| Андрей писал(а): |
Разбиваем домовладение на 4 части (4 квартиры), 2 фасадные, 2 нет, у одних хороший доступ, у других затруднен (наличие сервитутов) и т.д. Цель оценки - залог. Объект оценки - домовладение, которое де-юре разбито на 4 квартиры.
Думаю, в данном случае оценивать все домовладение в комплексе и с последующей разбивкой, а не наоборот, будет более правильно. |
Уважаемый Андрей.
Вы как то странно поступаете. Вы все время меняете условия задачи. Это не очень корректно однако.
Вот представьте себе вы заплатили за проезд в поезде 100 грн, а в средине пути Вам говорят нет не уже 100, а 15о грн. В какой ситуации Вы окажитесь. Вот так же (почти) и в нашей полемике Вы поступаете. Давайте, плиз, конкретно по проблеме оценки Вашего объекта и по существу. Просто сложно на каждый нюанс отвечать. Вы уж пожалейте нас. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 14:55 |
|
Простите.
Есть в оценке часть предприятия, на которой находится 5 складских зданий и проходная. Територия ограждена, в аренде. На каждое здание получен свой правоустанавливающий документ. Необходимо корректно оценить для залога весь комплекс (для залога необходимо знать стоимость все зданий отдельно).
Как:
1) Оценивать каждое с учетом всего-всего и просуммировать;
2) Оценить комплекс зданий и потом разбить? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 15:03 |
|
| Андрей писал(а): |
Есть в оценке часть предприятия, на которой находится 5 складских зданий и проходная. Територия ограждена, в аренде. На каждое здание получен свой правоустанавливающий документ. Необходимо корректно оценить для залога весь комплекс (для залога необходимо знать стоимость все зданий отдельно).
Как:
1) Оценивать каждое с учетом всего-всего и просуммировать;
2) Оценить комплекс зданий и потом разбить? |
Я бы делал по первому варианту. С учетом затрат на оформление ЗУ под каждое здание. Ограждение, если нужно, смотрел бы по месту/факту кому сколько отойдет.
Особенно тут нужно посмотреть на размещение объектов внутри "квартала" (территории) и учесть это месторасположение. Возможно оно влияет на стоимость (а может нет) нужно смотреть (подходы там и тп.)
Да вспомнил, посмотреть коммуникации как?. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
он же Гоша
Возраст: 51
Сообщения: 494
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 15:10 |
|
| Андрей писал(а): |
| он же Гоша писал(а): |
| А что с землёй? ЗУ один на весь комплекс либо под каждым складом ЗУ выделен, кадастровый номер присвоен? |
Земля под комплексом находится в аренде. На каждое здание есть свои правоустанавливающие документы. |
Андрей, ты эту тему поднял как оценщик или как залоговик?
Потомушто если как залоговик, то у тебя должен возникнуть вопрос, а зачем банку залог, который банк не сможет реализовать?
Потомушто если каждый склад будет отдельным предметом залога (поскольку на каждое здание есть отдельные правоустанавливающие доки), то и реализовываться будет по отдельности, а тут как тут ст.120 Земельного Кодекса. Отсюда напрашивается философский вывод, что Оценщику раздельно оценить для залога несколько объектов на общем ЗУ ничего не мешает, а вот банку оформить это добро в залог раздельно чревато проблемами (реализация залога как минимум затянется) |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 15:19 |
|
Я бы все-таки смотрел как комплекс:
- общий земельный участок;
- общая огороженная территория;
- наверняка, общий ввод на территорию инж. коммуникаций, от которого потом запитан каждый объект;
- наличие объектов, необходимых для обслуживания каждого из зданий, например, проходная (кстати, не представляю, чтобы этот объект был интересен кому-то сам по себе, особенно где-нибуть в глуши), забор, теже коммуникации отдельно вообще не продашь, кроме как при ликвидации.
Тут про сервитуты говорили и все такое. Но надо ж не забывать, что если сервитут кому-то выгоду дает, то автоматически у кого-то эта выгода отнимается, при чем может быть еще и в большем размере (типа да лучше я заплачу больше, но буду полностью автономным).
А отдельные документы, так например, здания строились в разные периоды и соответственно по мере ввода в эксплуатацию оформлялись и документы. А с нашей бюрократией кто-то захочет потом еще раз пройтись чтобы это все объединить в целое под один документ. Да и не нужно это с точки зрения собственника: что в одном документе, что в 10 он себе как работал, так и работает. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Последний раз редактировалось: Серый (Ср, 19 Май 2010 15:25), всего редактировалось 2 раз(а) |
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 15:22 |
|
Спасибо большое. Хорошо, позвольте расширить. Если бы мы рассматривали большой комплекс зданий (бывший ЦИК: производственные здания, админкорпус, проходная и т.д.) и были документы на все здания. Практически ситуация та же, то же правильно было бы оценивать по 1 варианту? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 15:25 |
|
| он же Гоша писал(а): |
Потомушто если как залоговик, то у тебя должен возникнуть вопрос, а зачем банку залог, который банк не сможет реализовать?
Потомушто если каждый склад будет отдельным предметом залога (поскольку на каждое здание есть отдельные правоустанавливающие доки), то и реализовываться будет по отдельности, а тут как тут ст.120 Земельного Кодекса. Отсюда напрашивается философский вывод, что Оценщику раздельно оценить для залога несколько объектов на общем ЗУ ничего не мешает, а вот банку оформить это добро в залог раздельно чревато проблемами (реализация залога как минимум затянется) |
Вы правильно рассуждаете. Только как на меня не правильно акценты ставите.
Если смотреть на объекты (самостоятельные, де юре, здания на не выделенной ЗУ под каждое) то банк в принципе не сможет (не должен) взять их в залог ибо нет ЗУ (кадастрового №). Я тут не рассматриваю не законные действия. При том и как комплекс тоже. Отсюда если собственник хочет получить кредит то он должен/обязан выполнить требование Закона. Отвести ЗУ под каждый объект и оформить права (аренда иль выкуп). Но это не проблема оценщика. Мы исходим из "Юридически разрешено", то биш, во всех случаях процедура отвода ЗУ будет выполнена. Для оценщика важно учесть затраты на такую процедуру. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 15:28 |
|
| он же Гоша писал(а): |
Андрей, ты эту тему поднял как оценщик или как залоговик?
Потомушто если как залоговик, то у тебя должен возникнуть вопрос, а зачем банку залог, который банк не сможет реализовать?
Потомушто если каждый склад будет отдельным предметом залога (поскольку на каждое здание есть отдельные правоустанавливающие доки), то и реализовываться будет по отдельности, а тут как тут ст.120 Земельного Кодекса. Отсюда напрашивается философский вывод, что Оценщику раздельно оценить для залога несколько объектов на общем ЗУ ничего не мешает, а вот банку оформить это добро в залог раздельно чревато проблемами (реализация залога как минимум затянется) |
В залог офорляется как комплекс, у которого огражденная територия и земельный участок в аренде.
Вопрос был: как считать? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 15:28 |
|
| Андрей писал(а): |
| Хорошо, позвольте расширить. Если бы мы рассматривали большой комплекс зданий (бывший ЦИК: производственные здания, админкорпус, проходная и т.д.) и были документы на все здания. Практически ситуация та же, то же правильно было бы оценивать по 1 варианту? |
Андре Вы о какиз докуметнтах говорите????
1. Техпаспорт БТИ.
2. Свидетельство на право собственности на каждое здание с указанием в нем полного адреса и собственного № а не общего № для ЦИК.
Если первое то тут все в куче.
Если второе то раздельно.
Просветите на счет доков |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 15:29 |
|
| Серый писал(а): |
Я бы все-таки смотрел как комплекс:
- общий земельный участок;
- общая огороженная территория;
- наверняка, общий ввод на территорию инж. коммуникаций, от которого потом запитан каждый объект;
- наличие объектов, необходимых для обслуживания каждого из зданий, например, проходная (кстати, не представляю, чтобы этот объект был интересен кому-то сам по себе, особенно где-нибуть в глуши), забор, теже коммуникации отдельно вообще не продашь, кроме как при ликвидации.
Тут про сервитуты говорили и все такое. Но надо ж не забывать, что если сервитут кому-то выгоду дает, то автоматически у кого-то эта выгода отнимается, при чем может быть еще и в большем размере (типа да лучше я заплачу больше, но буду полностью автономным).
А отдельные документы, так например, здания строились в разные периоды и соответственно по мере ввода в эксплуатацию оформлялись и документы. А с нашей бюрократией кто-то захочет потом еще раз пройтись чтобы это все объединить в целое под один документ. Да и не нужно это с точки зрения собственника: что в одном документе, что в 10 он себе как работал, так и работает. |
+1
Добавлено спустя 4 минуты 38 секунд:
| rudge писал(а): |
Андре Вы о какиз докуметнтах говорите????
1. Техпаспорт БТИ.
2. Свидетельство на право собственности на каждое здание с указанием в нем полного адреса и собственного № а не общего № для ЦИК.
Если первое то тут все в куче.
Если второе то раздельно.
Просветите на счет доков |
Прошу прощения за задержку, как только их получу, сразу сообщу. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 15:40 |
|
| Серый писал(а): |
....А отдельные документы, так например, здания строились в разные периоды и соответственно по мере ввода в эксплуатацию оформлялись и документы. А с нашей бюрократией кто-то захочет потом еще раз пройтись чтобы это все объединить в целое под один документ. Да и не нужно это с точки зрения собственника: что в одном документе, что в 10 он себе как работал, так и работает. |
Если у комплекса один адрес то при вводе нового здания на территории такого комплекса переделываются весь пакет документов в который вписывается/добавляется и новое здание. При этом такое здание не получает самостоятельного документа на право собственности. (см порядок оформления доков для БТИ).
В нашем случае (по крайней мере я так понял) каждое здание имеет свое свидетельство на право собственности и имеет свой адрес.
Если это так, то раздельно.
Если не так, то я с Вами. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
velikate
Возраст: 41
Сообщения: 21
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 15:41 |
|
намедни оценивали подобный объект. аналогично для залога под кредит банка. банк выдал кучу докУментов. что и как. и как он видит оценку. исходили из этого. объект был - складской комплекс, состоящий из большой огороженной територии, складских зданий, админ.корпус, проходы, проезды.....
оценивали все по отдельности. так как комплексом было сложновато. каждое здание разного года постройки, также наличие коммуникаций и отопления...... плюс проходная.....потом суммировали.
всем понравилось. все прошло.
считали также как комплекс - сумма меньше получилась % на 25-30. даже ввиду этого банк попросил считать отдельно каждое здание - ввиду предусмотрительности на будущее..... |
_________________
Думать - самая трудная работа; вот, вероятно, почему этим занимаются столь немногие. Генри Форд |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 15:41 |
|
| Андрей писал(а): |
Прошу прощения за задержку, как только их получу, сразу сообщу. |
Будем очень рады
Добавлено спустя 6 минут 40 секунд:
| velikate писал(а): |
намедни оценивали подобный объект. аналогично для залога под кредит банка. банк выдал кучу докУментов. что и как. и как он видит оценку. исходили из этого. объект был - складской комплекс, состоящий из большой огороженной територии, складских зданий, админ.корпус, проходы, проезды.....
оценивали все по отдельности. так как комплексом было сложновато. каждое здание разного года постройки, также наличие коммуникаций и отопления...... плюс проходная.....потом суммировали.
всем понравилось. все прошло.
считали также как комплекс - сумма меньше получилась % на 25-30. даже ввиду этого банк попросил считать отдельно каждое здание - ввиду предусмотрительности на будущее..... |
Вполне возможно. Только одно НО.
Я не уверен что Ваш комплекс похож на коплекс Андрея.
Возможно у Вас все здания стоят по периметру, с выходом на улицу и их (каждое) можно выделить в самостоятельное без проблем.
А что если у Андрея какие то здания находятся в средина "квартала".
В общем решение КАК, может принять только тот, кто обладает всей имфой и видит объект. Так что Андрей последнее слово все таки за Вами.
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
velikate
Возраст: 41
Сообщения: 21
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 15:49 |
|
угу. ждемС  |
_________________
Думать - самая трудная работа; вот, вероятно, почему этим занимаются столь немногие. Генри Форд |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 15:55 |
|
| rudge писал(а): |
| Если у комплекса один адрес то при вводе нового здания на территории такого комплекса переделываются весь пакет документов в который вписывается/добавляется и новое здание. При этом такое здание не получает самостоятельного документа на право собственности. (см порядок оформления доков для БТИ). |
Ничего подобного. Вот намедни был объект под одним адресом и на одной территории, а была куча (три или четыре БТИ) и столько же свидетельств на право собственности. Единственное, так таки да: перечень объектов по делу БТИ и в свидетельстве совпадал один в один, даже вплоть до коммуникаций и мощения.
А порядки оформления меня особо не интересуют, не мне их нарушать . Документы на бланках, с подписями и печатями, а как они оформлены меня не интересуют.
| rudge писал(а): |
| В нашем случае (по крайней мере я так понял) каждое здание имеет свое свидетельство на право собственности и имеет свой адрес. |
В таком случае они никак не могут иметь общий земельный участок.
| velikate писал(а): |
объект был - складской комплекс, состоящий из большой огороженной територии, складских зданий, админ.корпус, проходы, проезды.....
оценивали все по отдельности. так как комплексом было сложновато. каждое здание разного года постройки, также наличие коммуникаций и отопления...... плюс проходная.....потом суммировали. |
Интересно посмотреть, как потом отдельно будут продавать проезд или трубу водопроводную.
Для банка по большому счету не имеет значения как оценить. Перечень активов - это всего лишь способ четкого, материального закрепления нематериального и расплывчатого понятия "имущественный комплекс". |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 16:18 |
|
| Серый писал(а): |
Ничего подобного. Вот намедни был объект под одним адресом и на одной территории, а была куча (три или четыре БТИ) и столько же свидетельств на право собственности. Единственное, так таки да: перечень объектов по делу БТИ и в свидетельстве совпадал один в один, даже вплоть до коммуникаций и мощения. |
Вот и ответ тут же
| Цитата: |
| А порядки оформления меня особо не интересуют, не мне их нарушать . Документы на бланках, с подписями и печатями, а как они оформлены меня не интересуют. |
Ну меня тоже, с Вами на все 100
| Цитата: |
| В таком случае они никак не могут иметь общий земельный участок. |
к сожалению такое бывает. Давеча оценивали здание на чужом ЗУ. Купить купили, а аренду на ЗУ (комунальная) не оформили. Но это их проблемы. К стти мы купили офис в 2002 году а договор аренды на ЗУ оформили только в 2007 году Пять лет однако на чужой ЗУ "сидели" Ни налога ни аренды не платили.
| Цитата: |
| Интересно посмотреть, как потом отдельно будут продавать проезд или трубу водопроводную. |
Ну не проблема если при переходе права собственности на здания учесть и эти "трубы". Тут опять вопрос не наш, а собственника. Мы на сколько я помню должны исходить из того что Закон соблюден всеми. Мало того если ктото при покупке здания на соизволил включить "трубу", а сосед включил, при том всю, то я бы на его месте еще и аренду выставил бы за пользование "моей трубой"
| Цитата: |
| Для банка по большому счету не имеет значения как оценить. Перечень активов - это всего лишь способ четкого, материального закрепления нематериального и расплывчатого понятия "имущественный комплекс". |
Ну может для какого то банка и все равно, но для оценщика то нет. Для нас есть НС. Хотя думаю и для банка не всеравно.
ИХМО |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
он же Гоша
Возраст: 51
Сообщения: 494
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 16:52 |
|
| Андрей писал(а): |
В залог офорляется как комплекс, у которого огражденная територия и земельный участок в аренде.
Вопрос был: как считать? |
Ну дык НЭИ |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 16:57 |
|
Получил документы: земельный участок под всеми зданиями предоставлен на правах оренды. На каждое здание получено свидетельство о праве собственности и есть выписка из реестра БТИ. Адрес всех объектов - один и тот же. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 17:15 |
|
| Андрей писал(а): |
| Получил документы: земельный участок под всеми зданиями предоставлен на правах оренды. На каждое здание получено свидетельство о праве собственности и есть выписка из реестра БТИ. Адрес всех объектов - один и тот же. |
Понятно, тут все в куче как один объект. (на дату оценки)
Отсюда соответствующие аналоги подобных "комплектов". Вот если таковых не найдется то тогда придется брать самостоятельные здания и выводить поправку на масштабность, как минимум, и проблемы в Вашем объекте, в сравнении с аналогом.
Да и еще свидетельство или выписку из реестра БТИ могут дать на каждое здание, но в них нужно читать че входит в состав объекта собственности. Там как правило прописано все. И отдельно че идет в залог/отчуждение. Это в самом конце. Удачи
PS: вот так бы с самого начала. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 17:22 |
|
| Шевко писал(а): |
| Да, в данном конкретном случае, я уже даже успел поменять точку зрения |
Да, и в принципе ничего страшного в этом нет...
Добавлено спустя 1 минуту 8 секунд:
| rudge писал(а): |
Понятно, тут все в куче как один объект. (на дату оценки)
Отсюда соответствующие аналоги подобных "комплектов". Вот если таковых не найдется то тогда придется брать самостоятельные здания и выводить поправку на масштабность, как минимум, и проблемы в Вашем объекте, в сравнении с аналогом. |
99%. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 17:23 |
|
Да тут стоимость каждого здания не будет = РС. Это чисто пропорция.
И не забудьте все таки посмотреть НЕИ для каждого в отдельности. Особенно если есть реальная возможность выделение в самостоятельный объект (выход на улицу только забор перенести). Такие здания как правило по НЕИ считаются самостоятельными объектами. Их РС плюсуется к РС остального. Удачи
Добавлено спустя 1 минуту 7 секунд:
Во виШ и Grey Horse написал 99%
1% на такие здания оставил |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 17:28 |
|
Эт точно! (с)
Добавлено спустя 1 минуту 14 секунд:
Действительно, могут быть нюансы, которые сразу так и не предугадаешь... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 17:30 |
|
| он же Гоша писал(а): |
| Потомушто если каждый склад будет отдельным предметом залога (поскольку на каждое здание есть отдельные правоустанавливающие доки), то и реализовываться будет по отдельности, а тут как тут ст.120 Земельного Кодекса. |
Почему? Одним договором оформится. И продавать его надо вместе. |
|
|
|
|
velikate
Возраст: 41
Сообщения: 21
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 21:52 |
|
| Андрей писал(а): |
| Почему? Одним договором оформится. И продавать его надо вместе. |
вот тут немного не согласна. под залог то оно мож одним и пойдет. а вот продаваться....не факт. мож и по отдельности..банк то тож не дурак...своего то не упустит. если просто "перенести забор" и сразу отдельно стоящее получицо...почему бы и нет....гляди дороже продадится)) |
_________________
Думать - самая трудная работа; вот, вероятно, почему этим занимаются столь немногие. Генри Форд |
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 20 Май 2010 08:34 |
|
| velikate писал(а): |
| вот тут немного не согласна. под залог то оно мож одним и пойдет. а вот продаваться....не факт. мож и по отдельности..банк то тож не дурак...своего то не упустит. если просто "перенести забор" и сразу отдельно стоящее получицо...почему бы и нет....гляди дороже продадится)) |
В случае оформленных прав собственности или аренды на каждое здание, продадится дороже только более или менее ликвидное с нормальным доступом. Все остальное можно не продать вообще.
Добавлено спустя 6 минут 17 секунд:
Уважаемы коллеги!
Большое спасибо!!! |
|
|
|
|
velikate
Возраст: 41
Сообщения: 21
|
| Добавлено:
Чт, 20 Май 2010 08:52 |
|
согласна на все 100% |
_________________
Думать - самая трудная работа; вот, вероятно, почему этим занимаются столь немногие. Генри Форд |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
