| Автор |
Сообщение |
Юляшка34
Сообщения: 16
|
 Добавлено:
Пт, 22 Апр 2011 10:37 |
  |
Добрый день уважаемы оценщики! Нужно для ОГИС оценить здания производственного назначения, здания находятся в аварийном состоянии, ОГИС просить оценить не как объект недвижимости, а как строительный материал под разборку, мы хотели чтобы они написали в задаче оценки, оценить под разборку то есть определить стоимость ликвидации, они ответили, что не имеют на это право, то есть ответственность сваливают на нас.
Я думаю если мы опишем эти здания, степень их износа, и в анализе НЭИ определим что НЭИ в данном случае - под разборку, составим смету на демонтаж и эта сметная стоимость и будет стоимость ликвидации. Но меня терзают сомнения не будут ли к нам потом претензии, что мы без какого либо заключения (например технического заключения) поставили такой вердикт как утилизация (разборка), и еще как же так обосновать что затраты на восстановление экономически не целесообразны.
Я в теории конечно знаю, что необходимо просчитать затраты на восстановлении путем составления сметы и сравнить их со стоимостью нового строительства, но какие затраты включать и с какой новой стоимостью сравнивать? И еще что в данном случае с землей надо делать, ОГИС говорит что земля не нужна, так как продается только строй материал?
Вот такая Вам задачка на Пасху, дорогие оценщики, не оставьте вашего коллегу в беде, помогите кто чем может.
заранее всем благодарна. |
|
|
|
   |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 22 Апр 2011 10:54 |
|
Я бы не рисковал и на себя бы не брал.
Только обследование специализированной организации в котором будут прописаны соответствующие дефекты и заключения о возможности эксплуатации и необходимых объемах работ на устранение. Потом к сметчикам с этим за сметой на расчет стоимости ремонта.
Оно Вам надо потом ходить и доказывать. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 22 Апр 2011 12:28 |
|
Серый 100%.
| Серый писал(а): |
| Потом к сметчикам с этим за сметой на расчет стоимости ремонта. |
, и только так... А бюджет работ не позволит, и ОГИС этого оплачивать не будет.
Плюс - хороший вопрос с правами на землю. Если
| Юляшка34 писал(а): |
| ОГИС говорит что земля не нужна, так как продается только строй материал |
, то пусть не скажет, а напишет. В договоре. Про землю, что она не нужна.
Иначе могут быть варианты потом..., после заключения договора купли-продажи, когда здание никто не снесет; все нехорошие, и все - у оценщика! Поверьте на слово... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 22 Апр 2011 12:28 |
|
Серый +1000000000000
Для того что бы считать под разборку нужно или в задании прописать, или акт о не пригодности объекта к эксплуатации. Их местный совет дает.
ГИС явно Вас пытается подставить. (деньги/взятку уже наверное поделили)  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 39
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Пт, 22 Апр 2011 13:47 |
|
| Серый писал(а): |
Я бы не рисковал и на себя бы не брал.
Только обследование специализированной организации в котором будут прописаны соответствующие дефекты и заключения о возможности эксплуатации и необходимых объемах работ на устранение. Потом к сметчикам с этим за сметой на расчет стоимости ремонта.
Оно Вам надо потом ходить и доказывать. |
| Grey Horse писал(а): |
Серый 100%.
Серый писал(а):
Потом к сметчикам с этим за сметой на расчет стоимости ремонта.
, и только так... А бюджет работ не позволит, и ОГИС этого оплачивать не будет.
Плюс - хороший вопрос с правами на землю. Если
Юляшка34 писал(а):
ОГИС говорит что земля не нужна, так как продается только строй материал
, то пусть не скажет, а напишет. В договоре. Про землю, что она не нужна.
Иначе могут быть варианты потом..., после заключения договора купли-продажи, когда здание никто не снесет; все нехорошие, и все - у оценщика! Поверьте на слово... |
+100% к предыдущим постам. Будьте осторожны. |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
 |
|
Bogdan Gun
Возраст: 53
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Пт, 22 Апр 2011 17:50 |
|
А как быть, если в аналогичной ситуации здание уже разобрано до состояния кучи строительного мусора? Какие нужны документы. И какие сметы на ремонт могут быть? |
|
|
|
|
|
Vad
Сообщения: 363
Откуда: южная группировка
|
| Добавлено:
Пт, 22 Апр 2011 21:40 |
|
Из собственного опыта - в постановлении о назначении эксперта Вам напишут определить рыночную стоимость имущества не больше не меньше. То что говорят исполнители оцените под разборку или оцените без земли это все ерунда.
Чтобы в НЭИ выбрать разборку наверно нужно все таки подкрепится заключением специализированной организации имеющей соотвествующую лицензию. хотя я сомневаюсь что что бюджет Вашего гонорара может позволить такое заключение. Опять же если у вас в постановлении стоит цель определить рыночную стоимость вы не куда не уйти от земли, ее все равно придется считать и она все равно что -то будет стоить, даже если здание придется разобрать.
Что касается цены объекта, у Вас в Джанкое или в других соседних селах не такая уж и большая цена на производственные площади. Ну максимум до 80-100 долл за 1 кв. м, а то и меньше, потому как в Симферополе производственные площади предлагаются по 100-200 долл. Если здание действительно в аварийном, ветхом состоянии, то я бы применил сравнительный подход вывел цену условно пригодного для эксплуатации производственного здания в том районе и понижал бы затратами на ремонт. Если у вас есть фотографии на которых действительно у здания нет покрытия кровли, массово обваливается штукатурка, отсуствуют полы и пр. то почему бы самому не посчтитать затраты на ремонт. Если нет возможности привлечь сметчика, то я уже советовал в другой ветке: в новых сборниках УПВС для малоэтажных домов и для многоэтажек в поседних разделах приведены затраты по стоимости строительства отдельных конструктивных элементов. Так что спокойно можено привести ваше здание к "объективной" с точки зрения цены стоимости и даже вообще его загнать в "минус". Единственно все таки на затраты по УПВС нужно проиндексировать и нужно накинуть износ, ведь аналоги выбранные для сравнения скорее всего не новые. |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 22 Апр 2011 22:15 |
|
| Bogdan Gun писал(а): |
| А как быть, если в аналогичной ситуации здание уже разобрано до состояния кучи строительного мусора? |
А что у Вас прописано в качестве объекта оценки? И что Вы видите на дату оценки?
| Bogdan Gun писал(а): |
| И какие сметы на ремонт могут быть? |
А какой может быть ремонт кучи мусора? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Юляшка34
Сообщения: 16
|
| Добавлено:
Сб, 23 Апр 2011 10:02 |
|
Доброго всем дня! спасибо за ответы! Из всего выше сказанного я сделала вывод что лучше в НЭИ таких умозаключений как я хотела не делать. Меня интересует один вопрос почему ОГИс так яро не хочет оценивать это все как недвижимость, может потому что потом надо документы БТИ и так далее делать? не понимаю, я им предлагала оценить эти склады как недвижимость с большим процентом износа, стоимость соответственно тоже будет не очень большая.
****************************************************
Значит однозначно надо ценить как строения (я так думаю по затратному), применить физический, экономический и функциональный износ, на землю у них даже нет проекта отвода, по-этому можно сослаться на это и ее не ценить.
Но если физический износ будет 95%. Или лучше просчитать его в стоимостном выражении, с использованием той же сметы как уже писал выше Vlad?
*********************************************************
Всех еще раз с Пасхой!!!! 
Добавлено спустя 21 минуту 31 секунду:
Я не совсем понимаю Grey Horse, как тогда в этом случае ценить кучу мусора?
В моем случае здания почти тоже куча мусора, несущие конструкции процентов на 50 отсутствуют, перекрытий тоже на одном складе нет, стоят только колонны и фермы металлические после пожара.
Я думала что если видишь то ценишь то что видишь, если там куча мусора значит недвижимости как строения нет и остается только земля и то если она приватизирована, а если нет то и право пользования ею ценит нет смысла.
Но пока эти колонны и фермы еще стоят они недвижимость так что ли? И оценщик не может ценить это как стройматериал. |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 23 Апр 2011 10:28 |
|
| Юляшка34 писал(а): |
| В моем случае здания почти тоже куча мусора, несущие конструкции процентов на 50 отсутствуют, перекрытий тоже на одном складе нет, стоят только колонны и фермы металлические после пожара. |
Тогда Вам однозначно к спец. организации нужно. После воздействия высоких температур конструкция вроде с виду и нормальная, а несущей способности у нее может не быть вообще: арматура отпущена, металл тоже точку прочности не держит. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Bogdan Gun
Возраст: 53
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Сб, 23 Апр 2011 11:10 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Bogdan Gun писал(а): |
| А как быть, если в аналогичной ситуации здание уже разобрано до состояния кучи строительного мусора? |
А что у Вас прописано в качестве объекта оценки? И что Вы видите на дату оценки?
| Bogdan Gun писал(а): |
| И какие сметы на ремонт могут быть? |
А какой может быть ремонт кучи мусора? |
Объекты оценки свинарник и коровник. В задании рыночная стоимость. При фактическом осмотре здания в состоянии, аналогичном разрушениям от попадания "вакуумной бомбы". То есть горы битого кирпича, шлака и ни одной возвышающейся конструкции.
И в какой стороне при этом рыночная стоимость не понятно. При том, что хоть каких-нибудь документов на земельный участок не представлено. |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 23 Апр 2011 11:23 |
|
| Серый писал(а): |
| Тогда Вам однозначно к спец. организации нужно. После воздействия высоких температур конструкция вроде с виду и нормальная, а несущей способности у нее может не быть вообще: арматура отпущена, металл тоже точку прочности не держит. |
Видимо, да. Только кто это будет оплачивать? ОГИС - вряд ли... Оценщику из своего кармана тоже неинтересно...
А если этого не сделать, то все рассуждения оценщика, скорее всего, недорогого будут стоить. Потому что он - не специалист по такому критическому состоянию конструкций и как минимум не может обоснованно сказать, как их можно использовать в дальнейшем. Соответственно, и нет анализа ЛНЭИ.
Юляшка34
| Юляшка34 писал(а): |
| Меня интересует один вопрос почему ОГИс так яро не хочет оценивать это все как недвижимость, может потому что потом надо документы БТИ и так далее делать? |
На этот вопрос может быть масса ответов... Один другого хуже.
| Юляшка34 писал(а): |
Я не совсем понимаю Grey Horse, как тогда в этом случае ценить кучу мусора?
В моем случае здания почти тоже куча мусора, несущие конструкции процентов на 50 отсутствуют, перекрытий тоже на одном складе нет, стоят только колонны и фермы металлические после пожара. |
Куча мусора, по моему представлению - это разобранное на стройматериалы здание, выведенное из эксплуатации и, видимо, снятое с учета в БТИ и т.д. Пока это не так - это не куча мусора, а объект недвижимости.
| Юляшка34 писал(а): |
| Я думала что если видишь то ценишь то что видишь, если там куча мусора значит недвижимости как строения нет и остается только земля и то если она приватизирована, а если нет то и право пользования ею ценит нет смысла. |
Достаточно глубокое заблуждение. Вы цените не то, что видите, а комплекс прав, связанных с тем, что Вы видите.
Какие права появляются у того, кто этот Ваш объект купит? Кроме права разобрать его на вторичные стройматериалы?
Совсем не обязательно ему проводить работы по разборке. Веди он купил юридически объект недвижимости... Не демонтировав его, как его собственник, он может получить какие-то права, связанные с землей? Даже если земельный участок не приватизирован? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Сб, 23 Апр 2011 15:50 |
|
| Bogdan Gun писал(а): |
Объекты оценки свинарник и коровник. В задании рыночная стоимость. При фактическом осмотре здания в состоянии, аналогичном разрушениям от попадания "вакуумной бомбы". То есть горы битого кирпича, шлака и ни одной возвышающейся конструкции.
И в какой стороне при этом рыночная стоимость не понятно. При том, что хоть каких-нибудь документов на земельный участок не представлено. |
Сравнения и доходного нет. Аналогов для объекта в таком состоянии не найти. Остается остается одно - затратка.
Далее берем УПВС делаем корректировку на наличие оставшихся конструктивных элементов (фундамент на пример). Учитываем их износ и плюсуем РС ЗУ или ППЗУ по нормативному отводу для аналогичных объектов по ДВН. (см НС1 и 2)
Можно еще учесть и материалы, те что остались от разграбления. Но тут я не знаю че подсказать. По опыту до продажи их растянут (разве что есть охрана) и сорвутся торги ибо изменится объект продажи/оценки.
Разве что сослаться на задание (Ваше) "определить РС недвижимости" тут нет ".... с материалами от разборки". Следовательно не будет нарушения задания.
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Bogdan Gun
Возраст: 53
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Вс, 24 Апр 2011 15:56 |
|
Да там сложно сказать остался ли фундамент. Но в принципе несколько процентов конструктивов по УПВС можно насчитать с предельным износом. Спасибо за наводку.
А вот в каком ДБН можно взять обоснование площади минимально необходимого ЗУ для конкретного здания? Давно интересовал этот вопрос, но как-то обходился. |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 24 Апр 2011 17:10 |
|
| Bogdan Gun писал(а): |
| А вот в каком ДБН можно взять обоснование площади минимально необходимого ЗУ для конкретного здания? Давно интересовал этот вопрос, но как-то обходился. |
ДБН 360-92** |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Bogdan Gun
Возраст: 53
Сообщения: 593
Откуда: Donbass
|
| Добавлено:
Пн, 25 Апр 2011 09:16 |
|
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3602
|
| Добавлено:
Вт, 26 Апр 2011 07:43 |
|
Добрый день, всем!
Юля, у Вас в Постановлении о назначении эксперта, субъекта оценочной деятельности - субъекта хозяйствования четко написано :
| Цитата: |
| провести оценку в исполнительном производстве описанного и арестованного ХХ.ХХ.ХХХХг. имущества должника. |
В Акте описи и ареста имущества ( вторая страница, и, возможно, приложения) должно быть описано очень четко состояние имущества и прочее... Вот от этого и отталкивайтесь. Еще есть понятие Акта государственного исполнителя: Во время инспектирования лучше всего требовать его заполнения и подписывать сторонами, в нем указывайте все-все -все... Да, еще в банках( взыскатели) составляют Акты технического состояния, требуйте этот Акт.
П.С. из личного опыта - все доки, полученные от заказчика ( ОГИС) или взыскателя необходимо заверять из печатью.
Мы после 08.03.2011г. перестраховываемся и отсылаем письма в ГИСы с перечнем необходимых доков. Составляем Акты приема- передачи на доки.
| Цитата: |
З метою здійснення заходів щодо виконання Постанови про призначення експерта, суб’єкта оціночної діяльності – суб’єкта господарювання для участі у виконавчому провадженні від ___________ (ВП№ ), необхідно укласти договір на проведення оцінки майна (ст.10 Закону У «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»).
На підставі ст.12 Закону України «Про виконавче провадження» оцінювач має право сумлінно користуватися усіма наданими правами з метою забезпечення своєчасного та в повному обсязі вчинення виконавчих дій.
Для виконання робіт зазначених в Постанові про призначення експерта, суб’єкта оціночної діяльності – суб’єкта господарювання для участі у виконавчому провадженні від ___________ (ВП№ ) Вам потрібно додати документи, необхідні для проведення незалежної оцінки нерухомого майна:
1. Копію Акту опису та арешту майна.
2. Копію довідки на запит до відповідних місцевих органів, що здійснюють реєстрацію та облік майна, про належність майна боржнику на праві власності
3. Витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно станом на дату опису й арешту майна.
4. Технічний паспорт на квартиру.
5. У разі відсутності документів, зазначених у п. 1, - проектно-кошторисна документація щодо будівництва об'єкта нерухомості у разі, якщо під час ідентифікації об'єкта оцінки не виявлено розбіжностей між фактичними фізичними характеристиками об'єкта оцінки та характеристиками, зазначеними в цій документації.
6. У разі відсутності будь-яких документів із зазначених у пп. 4,5 - документи натурних обмірів об'єкта нерухомості та документи, що засвідчують фізичний (технічний) стан нерухомого майна, здійснених спеціалізованими організаціями, які відповідно до вимог законодавства мають право проводити зазначені роботи.
7. У разі відсутності будь-яких документів із зазначених у пп. 4-6 - документ, що засвідчує здійснення натурних обмірів або обстеження фізичного (технічного) стану, що виконані власником майна (балансоутримувачем) або особою, що уповноважена управляти цим майном, скріплений печаткою та підписом керівника суб'єкта господарювання.
6. Документи, що підтверджують фізичний стан об'єктів нерухомості ( Акт технічного стану заставного майна) .
7. Довідка за формою (може складатися в довільній формі чи за формою згідно додатку №1).
Документи (копії) мають бути оформлені належним чином, якщо інше не встановлено відповідної формою, підписані керівником підприємства та головним бухгалтером або (та) відповідальними особами згідно з службовими обов'язками та скріплені печатками.
Відповідно до ст. 5,11,63 Державному виконавцю повинні бути безоплатно надані у встановлений ним строк інформація, документи або їх копії, необхідні для здійснення його повноважень. У разі відсутності документів, що характеризують об'єкт нерухомості, у зв'язку з чим його неможливо підготувати до реалізації, виготовлення таких документів здійснюється у встановленому порядку за рахунок коштів стягувача. У разі якщо стягувач у двадцятиденний строк з дня одержання відповідного повідомлення державного виконавця не авансує витрати, пов'язані з підготовкою документів, що характеризують об'єкт нерухомості, арешт з нього знімається. |
Пишем такое вот письмо. Может кто- что усовершенствует и добавит - всегда только рада.
И вообще, ребята, мы попали в такие "тиски" - давайте помогать друг другу и искать выход вместе.
Всем хорошей недельки |
|
|
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Вт, 26 Апр 2011 08:03 |
|
8 Марта 2011, удалось ))))
| Цитата: |
| Мы после 08.03.2011г. |
а что было?
| Цитата: |
| 3. Витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно станом на дату опису й арешту майна |
БТИ нормально отрабатывает? Бегло просмотрел. |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3602
|
| Добавлено:
Вт, 26 Апр 2011 08:26 |
|
С 08.03.2011г. вступили в силу изменения ЗУ "Про виконавче провадження". По оценщикам там прошлись катком.
А чему Вы удивляетесь? Вы что не читаете нормативку?
Добавлено спустя 1 минуту 54 секунды:
БТИ если не дает Витяг, то дает довідку. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
aloooxxxa
Сообщения: 10
|
| Добавлено:
Чт, 04 Авг 2011 08:58 |
|
Добрый день, подскажите пожалуйста, есть часть здания (производственно -скалдского назначения с бытовыми помещениями) по техническому заключению 2009 г., в неудовлетворительном состоянии (около 45%), также пишут что выведено из эксплуатации в связи с аварийным состоянием (акта не обнаружила). Можно ли брать аналоги производственно-скалдского назначения с корректировкой на техническое состояние или целесообразнее через смету? Спасибо. |
|
|
|
|
|
автолюбитель
Возраст: 47
Сообщения: 100
|
| Добавлено:
Пт, 09 Сен 2011 15:18 |
|
День добрый!
Коллеги, подскажите как оценивать ОНС промышленного здания (под разборку) с земельным участком на приватизацию (методика, подходы..) |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вс, 11 Сен 2011 21:52 |
|
| автолюбитель писал(а): |
День добрый!
Коллеги, подскажите как оценивать ОНС промышленного здания (под разборку) с земельным участком на приватизацию (методика, подходы..) |
Ну для начала, уважаемый коллега, Вам нужно определиться с объектом оценки.
Если материалы от разборки, то тут нет ЗУ. Разве что ЗУ будет вторым объектом оценки. Если недострой, то тут с ЗУ.
Ну, а определившись, для начала воспользуйтесь поиском. Тут уже много рассуждений на эту/и тему/ы. А если че не ясно будет задавайте вопросы. Думаю форумчане помогут. Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Пн, 12 Сен 2011 16:50 |
|
щось я заплутався. Мені необхідно оцінити добудову до будівлі промислово-складського призначення. Добудова представляє собою ржавий навіс, однак має окрему літеру по БТІ. також ще є і асфальтована ділянка – також іде окремою літерою. Права на землю ніяк не оформлені.
Звичайно, що аналогів таких немає.
Порахую я якось цей навіс по УПВВ, а що мені з землею робити ? Наче я і маю право отримати якісь права на землю в майбутньому, але ...але...
Ось і не можу я зрозуміти, що я оцінюю нерухомість чи нерухоме майно ?
Мета оцінки – визначення ринкової вартості для продажу (читай передача з балансу на баланс)
Та й хто таке майно на ринку купить ? Хіба що "рейдер" якийсь |
|
|
|
|
|
Aleks
Возраст: 48
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 13 Сен 2011 14:25 |
|
| Кофтик писал(а): |
щось я заплутався. Мені необхідно оцінити добудову до будівлі промислово-складського призначення. Добудова представляє собою ржавий навіс, однак має окрему літеру по БТІ. також ще є і асфальтована ділянка – також іде окремою літерою. Права на землю ніяк не оформлені.
Звичайно, що аналогів таких немає.
Порахую я якось цей навіс по УПВВ, а що мені з землею робити ? Наче я і маю право отримати якісь права на землю в майбутньому, але ...але...
Ось і не можу я зрозуміти, що я оцінюю нерухомість чи нерухоме майно ?
Мета оцінки – визначення ринкової вартості для продажу (читай передача з балансу на баланс)
Та й хто таке майно на ринку купить ? Хіба що "рейдер" якийсь |
А хто замовник? |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
Кофтик
Сообщения: 118
|
| Добавлено:
Вт, 13 Сен 2011 14:48 |
|
| Aleks писал(а): |
| А хто замовник? |
Приватні структури. Держави там нема. |
|
|
|
|
|
kates
Сообщения: 55
|
| Добавлено:
Пн, 03 Окт 2011 08:27 |
|
Подскажите, коллеги, есть незавершенное строительство-коровник.
В задании - оценить материалы от разборки.
Коровник представляет собой ж/б каркас (клюшки, плиты покрытия, стены). Вопрос в том где найти аналоги этого добра? |
|
|
|
|
|
YtvtW
Возраст: 37
Сообщения: 51
Откуда: Бессарабия
|
| Добавлено:
Чт, 05 Янв 2012 11:29 |
|
Коллеги, вашему вниманию расчет стоимости выхода стройматериалов после разборки.
Прошу рецензировать сурово и с придирками. |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
ukeif.xls |
| Размер файла: |
24.5 Kб |
| Скачан: |
116 раз |
|
|
|
|
ЛП
Сообщения: 362
Откуда: ЗУ
|
| Добавлено:
Чт, 05 Янв 2012 12:01 |
|
| Цитата: |
Коллеги, вашему вниманию расчет стоимости выхода стройматериалов после разборки.
Прошу рецензировать сурово и с придирками. |
Я рахую, що вам потрібно визначити вартість ліквідації - тобто вартість придатних для подальшого використання матеріалів (з врахуванням фізичного зносу) за мінусом витрат на розбір. Тобто, визначити кількість цегли (з врахуванням % відходу при розбиранні); бетонних плит і т.п.. Витрати на розбір повинні враховувати нормо-год.; вартість оренди спецтехники та транспортні витрати. Ваш розрахунок здається мені невірним. Но це моє бачення ситуації. Норма відходів різних матеріалів різна, а ви взяли 1,4%. |
_________________
Желай большего, но довольствуйся малым |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 05 Янв 2012 12:13 |
|
| YtvtW писал(а): |
Коллеги, вашему вниманию расчет стоимости выхода стройматериалов после разборки.
Прошу рецензировать сурово и с придирками. |
Бегло на вскидку
1. НДС нужно в конце расчета прибавлять ибо на НДС не влияют износы.
2. Не учтен, как минимум, физ износ
3. Нет затрат на рекультивацию ЗУ
4. В первичной стоимости УПВС заложены затраты на создание, а не на разборку. Это разные величины.
5. Если Вас просят узнать общую стоимость материалов от разборки (не "вартості виходу матеріалів, які можна отримати від розборки будівлі") то общий коэффициент выхода можно применить.
Если поэлементно то тут на много сложнее. Нужно считать Квыхода для каждого элемента отдельно, а потом искать аналоги б/у |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Тень
Возраст: 53
Сообщения: 71
Откуда: Донбасс
|
| Добавлено:
Пт, 06 Янв 2012 15:16 |
|
В СН 436-72 речь идет о %-х от восстановительной стоимости, а износ учтен в норме. Так что теоретически расчет верен, если правильно выбрана группа по износу (шифр 1-1-4-в : износ 61-80%).
Но если нужна нормальная рыночная стоимость материалов от разбора, либо стоимость ликвидации объекта, то считать надо по ДБНам поэлементно. |
|
|
|
|
|
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 31 Июл 2012 11:58 |
|
Спешно поменяли задачу с определения стоимости для продажи на стоимость ликвидации с поэлементным расчетом возвратных сумм от каждого вида строительных материалов. Объект - коровник в селе.
Как посчитать, например, количество использованного при строительстве шлакоблока и плит перекрытия? Есть тех паспорт, размеры в плане, материалы.
Добавлено спустя 4 минуты 47 секунд:
осмотр делали как для продажи, количество плит не считали. Ехать повторно - далеко. Можно ли избежать повторного визита в это приятное место? |
|
|
|
|
|
yorsh
Возраст: 41
Сообщения: 495
Откуда: Київ-Лубни
|
| Добавлено:
Вт, 31 Июл 2012 12:22 |
|
| MIDNIGHT писал(а): |
| Можно ли избежать повторного визита в это приятное место? |
Можно. Посмотрите вложение, возможно поможет.
Добавлено спустя 2 минуты 28 секунд:
Хотя, для поэлементного расчета, скорее всего, данный вариант не применим. |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
_выхода_материалов СН 436-72.doc |
| Размер файла: |
63.5 Kб |
| Скачан: |
65 раз |
|
|
|
|
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 31 Июл 2012 12:36 |
|
да, я сделал уже с помощью этого сборника. Это общая цифра. Не подходит  |
|
|
|
|
|
yorsh
Возраст: 41
Сообщения: 495
Откуда: Київ-Лубни
|
| Добавлено:
Вт, 31 Июл 2012 12:48 |
|
Тогда, делаем полную идентификацию объекта оценки. |
|
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Вт, 31 Июл 2012 12:50 |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 31 Июл 2012 12:52 |
|
А по другому вряд ли и просчитаете в Ваших условиях. Если заказчик хотит знать стоимость поэлементно то эти "элементы" нужно как минимум видеть да бы определить физ состояние. Для чего нужно разобрать здание. А некоторые из них, на пример плиты, балки перекрытия еще и освидетельствование должны пройти. Или их нельзя называть так. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
yorsh
Возраст: 41
Сообщения: 495
Откуда: Київ-Лубни
|
| Добавлено:
Вт, 31 Июл 2012 12:52 |
|
То, что написано в планах/экспликациях/тех. паспортах может не соответсвовать действительности. Тем более, скорее всего, это потихоньку разворовывалось. Если учесть что при демонтаже часть имущества прийдет в негодность, то схема совсем не радужная.
Нужно банально ехать на объект и считать, что будет пригодным после демонтажа, от этого и плясать. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 31 Июл 2012 13:00 |
|
| yorsh писал(а): |
| Тогда, делаем полную идентификацию объекта оценки. |
А это как технически. Просветите если не трудно |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 31 Июл 2012 13:11 |
|
Понял....нужно что то думать с повторным выездом. |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 31 Июл 2012 14:20 |
|
| rudge писал(а): |
| Если заказчик хотит знать стоимость поэлементно то эти "элементы" нужно как минимум видеть да бы определить физ состояние. Для чего нужно разобрать здание. |
100%. Но Вы же, коллега MIDNIGHT, его разбирать не будете в процессе оценки?
Поэтому результат Вашей работы в любом случае носит вероятностный характер. Ну, не сможете Вы с точностью до штуки определить количество кирпичей, шлакоблоков и т.д.
Как-то раз, у нас был объект, правда, не делающий особой погоды на фоне стоимости всего комплекса объекта оценки - что-то типа каптерки 3 * 3 м...
За 50 (!) грн. мы заказали смету на разборку (без подписи и печати, правда ). На АВК. Исходные данные - планировочные характеристики от БТИ, наши комментарии по поводу используемых материалов, фото. В итоге был и выход строительных материалов, вторичных.
Я понимаю, что у Вас более изощренная задача - но все равно, может, и Вам попробовать пообщаться с такими сметчиками? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 01 Авг 2012 12:09 |
|
Grey Horse
Спасибо за совет. Ищу сметчиков сейчас. В АВК попробовал разобраться -нужно много времени. |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 01 Авг 2012 12:58 |
|
| MIDNIGHT писал(а): |
| В АВК попробовал разобраться -нужно много времени. |
Да... Если Вы раньше с АВК не работали, и тем более, если у Вас нет азов строительного образования в плане смет - лучше обратиться на сторону к специалисту. Иначе Вы рискуете даже в АВК получить в результате нонсенс... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
птичка
Сообщения: 332
Откуда: Сумщина
|
| Добавлено:
Ср, 01 Авг 2012 13:06 |
|
Плити, шифер перераховую поштучно. Якщо є нормальний техпаспорт, можна порахувати об'єм цегляної кладки. 1 куб. м. кладки = 0,36-0,4 тис.штук, дивлячись яка кладка, можна перерахувати вихід цегли.
Інколи замовляю кошторис на розбирання, там дійсно пишуть об'єм (або інший показник), який буде розбиратись і витрати на розбирання.
В ДБН Д.1.1-4-2000 є табличка 1 "Кількість матеріальних ресурсів, придатних для використання після розбирання", там вихід придатних матеріалів в % від загального об'єму (площі і т.п.) конструктивного елемента.
У будь-якому випадку кошторис на розбирання - корисна штука, туди можна включити все, навіть витрати на рекультивацію земельної ділянки, і звести ціну об'єкта під розбирання до 1 грн. |
|
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
