Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Анализ НЭИ Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5 ... 13, 14, 15  След. Автор Сообщение SanTim Возраст: 55 Сообщения: 582 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 19 Мар 2009 12:47 rudge писал(а): К стати, позавчера в ДПИ имел беседу со своим инспектором. Так она мне сказала, что по КВЕД-у 70.31.0, я не имею права проводить деятельность по оценке движимого имущества, недвижки для бух учета, авто и т.п. А другого КВЕД-а для оценке нет. Так что получается все наши работы, кроме оценок недвижки под продажу и аренду, НЕ ЗАКОННЫ есть еще один очень удобный КВЕД: 74.87.0 - надання інших комерційних послуг. И все наши оценки опять законны rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 19 Мар 2009 12:59 SanTim писал(а): есть еще один очень удобный КВЕД: 74.87.0 - надання інших комерційних послуг. И все наши оценки опять законны Угу, так и работаем. Тока "коммерция" в переводе с французского это "торговля" и уж не как не "оценка" _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... N.D. Сообщения: 250 Откуда: Зап.Украина Добавлено: Чт, 19 Мар 2009 16:06 zanoza писал(а): я не видела живьем ни одного отчета, сделанного для фонда, или для банка, или для еще чего-нибудь, где был бы нормальный расчет НЭИ, обоснованный и с выкладками по цифрам и перечнем разрешительной документации на изменение фактического использования, со сроками получения и реализации этих изменений, которые потом участвуют в расчетах. очень хочу посмотреть. Я.И.Маркус на авторском семинаре рассказывал про такой отчет по объекту бывшего завода "Большевик" (модель реконструкции производственных помещений под торговые площади). Вообще-то, качественный (расчетный) вариант альтернативного использования - это отдельная оценка. А если рассматривать два, три варианта - это ж какой объем работы! Прагматичность не позволяет в одной оценке (за которую и платят, как за одну) делать еще несколько полноценных оценок... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 19 Мар 2009 16:24 zanoza писал(а): я не про этот случай. я воообще в целом. я не видела живьем ни одного отчета, сделанного для фонда, или для банка, или для еще чего-нибудь, где был бы нормальный расчет НЭИ, обоснованный и с выкладками по цифрам и перечнем разрешительной документации на изменение фактического использования, со сроками получения и реализации этих изменений, которые потом участвуют в расчетах. очень хочу посмотреть. У меня есть, но показать не могу. Не из жадности. Работа делалась для часного инвестора. Все исходные данные его, наша задача была в просчете экономического эффекта, если хотите - добавленной стоимости. Добавлено спустя 6 минут 54 секунды: N.D. писал(а): Вообще-то, качественный (расчетный) вариант альтернативного использования - это отдельная оценка. А если рассматривать два, три варианта - это ж какой объем работы! Прагматичность не позволяет в одной оценке (за которую и платят, как за одну) делать еще несколько полноценных оценок... Так и обсуждение шло с точки зрения, как нужно делать правильно. Ведь вы же зная объект оценки можете прикинуть свои трудозатраты, следовательно и стоимость своих услуг. Если считаете, что платят мало - не беритесь. Ведь маленькая оплата не является уважительной причиной для неправильного выполнения работы. В случае заворушки никого не будет интересовать, сколько вы взяли за работу. Я думаю, что Маркус это учел, и еще за имя не забыл накинуть. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь N.D. Сообщения: 250 Откуда: Зап.Украина Добавлено: Чт, 19 Мар 2009 16:57 Серый писал(а): Так и обсуждение шло с точки зрения, как нужно делать правильно. Ведь маленькая оплата не является уважительной причиной для неправильного выполнения работы. Речь идет не о маленькой, а обычной оплате. Если трудозатраты и модель расчета стоимости здания соответствует сумме N, то, скажем, три модели в рамках анализа НЭИ - это 3N. На практике такого не наблюдал) И второе. Почему сразу "неправильное выполнение"? Глубина анализа нигде не регламентирована. Нередко ограничиваются общими соображениями, не привлекая расчеты. А потом делают вывод: текущее использование = наиболее эффективное. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 19 Мар 2009 18:17 Коллеги вот пояснение как делать. Часть "...В целом, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости представляет собой процесс последовательной проверки всех вариантов на соответствие следующим критериям: 1. юридическая допустимость; 2. физическая осуществимость; 3. финансовая эффективность; 4. максимальная доходность. При этом последовательность этапов отбора вариантов для определения наиболее эффективного, как правило, соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость каждого из Вариантов, затем оценивается финансовая осуществимость и лишь в конечном итоге - максимальная доходность. Этот алгоритм аналитики, имеющие огромный опыт такой работы, выработали с одной целью - не тратить время на финансово-экономический анализ и сравнение концепций, которые просто юридически запрещены или физически невозможны.... В процессе проверки юридической допустимости каждого из рассматриваемых вариантов использования недвижимости анализируются существующие ограничения, нормы зонирования, нормативные акты по охране исторических зданий, строительные нормы и правила, а также экологическое законодательство и так далее - все то в законодательнорегулятивной сфере, что может ограничивать или делать конкретные виды потенциального использования невозможными." Весь текст здесь http://www.retail.com.ua/analitics/16/36/ Эта статья написана для девелоперов. Но она актуальна и для обоснования НЕИ при оценке как ЗУ так и существующих на нем зданий. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 19 Мар 2009 20:57 Цитата: Работа делалась для частного инвестора. - правильно. вот только им это и надо. и только они могут тебе дать хотя бы (!) ориентировочные данные, которые нужны для расчета. ибо он уже пару взяток отнес, ему уже сказали, что тут "да, можно изменить целевое назначение земли", или "да, если перестроить, то через судью иванова можно будет быстро узаконить - за два месяца". а все остальное АНЭИ - это фигня, извините, на постном масле. Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Чт, 19 Мар 2009 22:19 Жень! Так и ведется полемика о РС или ИС? Тут взгляды диаметрально разошлись. zanoza писал(а): правильно. вот только им это и надо. и только они могут тебе дать хотя бы (!) ориентировочные данные, которые нужны для расчета. ибо он уже пару взяток отнес, ему уже сказали, что тут "да, можно изменить целевое назначение земли", или "да, если перестроить, то через судью иванова можно будет быстро узаконить - за два месяца". Это РС или ИС? а все остальное АНЭИ - это фигня, извините, на постном масле. по большому счету АНЭИ - анализ загруженности (эффективности) использования ОО по сравнению с АНАЛОГИЧНЫМИ объектами. _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пт, 20 Мар 2009 08:30 полемика ведется о правильном расчете НЭИ, а также почему в основном НЭИ = существующему использованию. как при рыночной стоимости, так и при инвестиционной. просто при расчете рыночной (при типичных условиях) у вас нет никаких данных, которые дают вам представление о том, что здесь можно построить и что нельзя. да у вас даже допуска к генплану нет! толку, что вы скажете, что тут хорошее место для АЗС - и рассчитаете РС участка со сменой целевого под АЗС как НЭИ, а генпланом тут парк предусмотрен. а если при расчете той же рыночной есть "потенциальный покупатель" (а мы знаем, что такое часто бывает, несмотря например на аукционы ), то он уже имеет некоторое представление что там можно сделать, что позволит вам сделать ОБОСНОВАННЫЙ анализ НЭИ, а не просто так - теоретический. Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Пт, 20 Мар 2009 18:36 zanoza Жень! Мне как-то неудобно, я к тебе на "ты", а ты теперь мне - "вы". До прояснения, постараюсь писать обезличено. zanoza писал(а): полемика ведется о правильном расчете НЭИ, а также почему в основном НЭИ = существующему использованию. как при рыночной стоимости, так и при инвестиционной. В контексте предыдущей фразы, я не очень понял. Прошу пояснений. _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 23 Мар 2009 09:19 ну я так поняла, тебя смутило появление слова "инвестор". Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Пн, 23 Мар 2009 16:51 zanoza писал(а): а если при расчете той же рыночной есть "потенциальный покупатель" (а мы знаем, что такое часто бывает, несмотря например на аукционы ), то он уже имеет некоторое представление что там можно сделать, что позволит вам сделать ОБОСНОВАННЫЙ анализ НЭИ, а не просто так - теоретический. Согласен, но НЭИ, в этом случае, мы будем рассчитывать для о пределения какой стоимости? Обычно заказчик приходит и говорит, что ему нужно оценить, пусть опять-же склад, и какие тузы у него в рукаве он нам не обязан говорить, тем более, если оценщик начнет планы заказчика воплощать в оценке при определении РС, что существенно повлияет на стоимость? zanoza писал(а): а также почему в основном НЭИ = существующему использованию. Потому, что у нас нет идентичных аналогов. Мы оперируем функциональными аналогами. _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 23 Мар 2009 16:58 Цитата: , пусть опять-же склад, и какие тузы у него в рукаве он нам не обязан говорить - не обязан. но ты будучи обычным рядовым оценщиком просто НЕ МОЖЕШЬ сделать обоснованный расчет НЭИ, отличного от текущего использования. из-за нехватки информации. так что поэтому анализ НЭИ в отчетах об оценке - для галочки. конечно, теоретически, если тебе дал потенциальный покупатель имеющуюся у него инфу, то тут как бы стоимость становится "инвестиционная". но практически - у него эта инфа есть, а у тебя нет никакой. ну-ка, сделай расчет НЭИ для рыночной стоимости при отсутствии информации. Цитата: Потому, что у нас нет идентичных аналогов. Мы оперируем функциональными аналогами. - не поняла. можно подробнее? Андрей Яворский Возраст: 57 Сообщения: 461 Откуда: Луганськ Добавлено: Пн, 23 Мар 2009 17:18 Заказчик хочет знать сколько будет стоить склад, в таком-то месте и в таком-то техническом состоянии. У тебя нет и не может быть идентичного склада, т.к. ЗУ уже занят объектом оценки. Но у тебя есть функциональные аналоги (склады) разбросанные по всему городу или находящиеся рядом с ОО. И нет никаких оснований считать, что ОО будет использоваться заказчиком под другой функцией. Т.е. НЭИ будет рассчитываться на основе функционального назначения ОО. А, если заказчик придет с просьбой оценить скоки буит стоить имущество, когда он эти телодвижения произведет, то тогда НЭИ будет по конечному продукту, т.е. с другой функцией. _________________ Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 23 Мар 2009 17:44 zanoza писал(а): конечно, теоретически, если тебе дал потенциальный покупатель имеющуюся у него инфу, то тут как бы стоимость становится "инвестиционная". не становиться она инвестиционной, если стоимость по инфе покупателя будет большей чем по текущему использованию ,то это будет самая настоящая РС. _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Последний раз редактировалось: Hard_Pragmatic (Пн, 23 Мар 2009 17:47), всего редактировалось 1 раз Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5 ... 13, 14, 15  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме