< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

Оценка ЦИКа под залог

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка ЦИК

На страницу 1, 2, 3, 4, 5, 6 След.

Автор

Сообщение

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Вс, 11 Сен 2005 10:54

Хочу услышать мнение коллег... стоит ли его (ЦИК) ценить по доходу для залога, и если да, то что, в итоге, получит в залог банк... активы или ...? Уточню, акции в залог не передаются!

Trinichka

Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев

Добавлено: Вс, 11 Сен 2005 13:09

Оценивать ЦИК для залога можно и по доходке и по аналогам продажи (бизнеса), но потом согласно новшевств в законодательстве требуется разбивать цифру на стоимость недвижки, оборудования, нематериальніх активов и т.п. Целиком ЦИКи в залог незя взять.

_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Вс, 11 Сен 2005 20:26

Хм... а как быть с дебиторкой и кредиторкой? Как быть с обороткой? Это тоже брать в залог... как мониторить товары на складах и запасы???!!! Что делать с денежными средствами на счетах?

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пн, 12 Сен 2005 09:01

Trinichka писал(а):

но потом согласно новшевств в законодательстве

а вот тут поподробнее, что это за новое законодательство? Спасибо.
Опыт работы под залог говорит о том, что сначала идет согласование с банком, а потом исходя из этого строится стратегия оценки. Т.е. если банк согласен, то можно и доходом.

Гость

Добавлено: Пн, 12 Сен 2005 09:52

А ничего...

Trinichka

Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 12 Сен 2005 09:58

Hard_Pragmatic писал(а):

Trinichka писал(а):

но потом согласно новшевств в законодательстве

Узнала. Оказывается нотариусы требуют разделять недвижимость, оборудование, автотранспорт и другие основные средства. В реестр обременения незя забивать ЦИКи. И для этого в Отчетах нужно оценивать ЦИК как ЦИК, а в віводе делим согласно позициям.

_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь.

A-LEX

Возраст: 50
Сообщения: 53

Добавлено: Пн, 12 Сен 2005 10:38

Привет!
Делить нужно, потому что с 2004 г. вышел закон про ипотеку, поэтому недвижимость берётся в залог по договору ипотеки, автотранспорт всегда шел отдельным договором залога....осталось оборудование

A-LEX

Возраст: 50
Сообщения: 53

Добавлено: Пн, 12 Сен 2005 10:46

КовАл писал(а):

Оценивайте имущество - то что идёт в залог! и что значит мониторить товары на складах?

Trinichka

Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 12 Сен 2005 11:17

A-LEX писал(а):

Вы что-то путаете. Мы разговариваем про оценку ЦИКов в залог.
Ипотека это другая кухня. Хотя в ипотеке есть один ньюанс. При оценке домовладения нужно разделять стоимость земельного участка и стоимость коробочки (дома).

_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь.

Trinichka

Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 12 Сен 2005 11:21

Мониторинг товара на складе - это ежемесячная (ежеквартальная) проверка уже заложеных товаров в обороте.

_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь.

A-LEX

Возраст: 50
Сообщения: 53

Добавлено: Пн, 12 Сен 2005 11:30

Уважаемая Trinichka, после выхода в свет закона об ипотеке вся недвижимость, передаваемая в залог, идёт по договору ипотеки, любая будь-то квартира, цех, домовладение, земельный участок, заводская недвижимость.
(Закон "Про ипотеку". Стаття 1. Визначення термінів: "іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом;")
Хотя для оценки это не имеет никакого значения, просто если раньше можно было делать договор залога ЦИК (отдельно шел только договор залога авто), то на сегодня это три договора: договор ипотеки, договор залога авто, договор залога ......

A-LEX

Возраст: 50
Сообщения: 53

Добавлено: Пн, 12 Сен 2005 11:37

Думаю, в данном случае товары в обороте и(или) товары в переработке в залог не идут, нужно уточник у залогодателя и(или) работников банка, а если идут, то Вы просто их оцените, а мониторить будут ответственные сотрудники....

Trinichka

Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 12 Сен 2005 11:45

Ну здесь ниче про ЦИКи и не сказано.

_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь.

A-LEX

Возраст: 50
Сообщения: 53

Добавлено: Пн, 12 Сен 2005 11:57

я изучал этот вопрос, на сегодня понятие ЦИК осталось только для государственных проедприятий. Сейчас попытаюсь найти

A-LEX

Возраст: 50
Сообщения: 53

Добавлено: Пн, 12 Сен 2005 12:07

в смысле оценивать Вы можите как цик, но для целей залога Вам придётся разделить по видам имущества: недвижимость, автотранспорт, движимое имущество. Я понимаю что это даже глупо, ведь есть предприятия в которых недвижимость неразрывно связана с оборудование, но такое у нас законодательство....

Trinichka

Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 12 Сен 2005 13:14

А я про что говорила???

_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь.

A-LEX

Возраст: 50
Сообщения: 53

Добавлено: Пн, 12 Сен 2005 13:45

Trinichka писал(а):

A-LEX

Возраст: 50
Сообщения: 53

Добавлено: Пн, 12 Сен 2005 13:48

Вы говорите о понятии цик как о чём-то неделимом, а я расмматриваю как набор активов предприятия

флай

Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр

Добавлено: Пн, 12 Сен 2005 13:58

Ситуация действительно глупейшая....
как выход: объект оценки идентифицируется как здания, сооружения и оборудование, предварительно пробив по аналогам и слегка по бизнесу и увидев так сказать диапазон цифр, оборудование, мебель, инвентарь, как обычно, недвижимость - по доходу (аренда к примеру), сооружения - затратка.
Хотя смаря какая у вас цель, уважаемый Ковал.
Если объективная цифра к примеру есть и она приемлема для всех участников сделки, то остальное дело техники, а как метдом чистых активов... или еще как... вопрос третий.

Trinichka

Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 12 Сен 2005 14:30

Я вчера писала. Третье сообщение в этой ветке.

Trinichka писал(а):

Оценивать ЦИК для залога можно и по доходке и по аналогам продажи (бизнеса), но потом согласно новшевств в законодательстве требуется разбивать цифру на стоимость недвижки, оборудования, нематериальных активов и т.п. Целиком ЦИКи в залог незя взять.

_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь.

Стажер

Возраст: 50
Сообщения: 148

Добавлено: Вт, 13 Сен 2005 09:29

Цитата:

Недвижимость можно брать в залог как по договору залога так и по договору ипотеки при этом у нотариуса разный сбор за услуги нотариата

А не хотите ЦИК в залог как корпоративные права в размере 100%?

A-LEX

Возраст: 50
Сообщения: 53

Добавлено: Вт, 13 Сен 2005 09:38

даже к трём нотариусам перезвонил, так извините меня, в трёх местах опозорился: недвижимость - только договор ипотеки!!!!

Trinichka

Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 13 Сен 2005 09:58

Стажер писал(а):

А не хотите ЦИК в залог как корпоративные права в размере 100%?

Ну мы кажется изначально разговаривали об оценке ЦИКов за исключением пакета акций.

_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь.

Стажер

Возраст: 50
Сообщения: 148

Добавлено: Вт, 13 Сен 2005 10:28

Trinichka писал(а):

Стажер писал(а):

А не хотите ЦИК в залог как корпоративные права в размере 100%?

Ну мы кажется изначально разговаривали об оценке ЦИКов за исключением пакета акций.

Сорри не обратил внимание.
ну тогда токо основные средства ЦИКа
А считать можно по доходу исходя из текущего баланса и потом скорректировать на оборотные активы и долги.

Я так думаю.

А насчет нотариусов - сталкивался с тем что была как раз возможность выбора.

Trinichka

Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 13 Сен 2005 10:36

Уже возможности выбора нету. Пусть то будут квартиры, встроеные нежилые помещения или отдельно стоящие дома заключается Договор ипотеки.

_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Вт, 13 Сен 2005 23:48

Стажер писал(а):

А считать можно по доходу исходя из текущего баланса и потом скорректировать на оборотные активы и долги.

Я так думаю.

Во-во-во... я тоже так думаю... только предлагаю начинать стартовый баланс предприятия с наличия необоротных и усё... затем вливать оборотку и т.д... честно говоря, геморойно как-то, как по мне, так лучше уж по затратке этот ЦИК посчитать и усё! Кстати, тогда и мучаться с разбивкой ненужно. А размазывание оборотки по необоротным, а именно это и происходит, когда стоимость ЦИКа, полученную по доходу распределяют на необоротку, которая по сути и попадает в залог, является завышением стоимости объекта залога!

Борода
Тусовщик

Возраст: 53
Сообщения: 1591

Добавлено: Ср, 21 Сен 2005 16:31

Друзья, мы ведь не определяем залоговую стоимость, ее определяет банк. Мы считаем рыночную. Некоторые банки (Райффайзен например) требуют оценку только по затратке, так что в этом случае проблем с разбивкой не возникает. Что касается доходного, то, в случае разбиения, нужно выделять долю как необоротных активов, так и оборотных, и не забываем про нематериальные. Хотя чесно говоря я так никогда не делал, а нотариусы принимают в залог имущество по отчету об оценке только оного. Cool

Ольга
Гость

Добавлено: Чт, 16 Фев 2006 15:52

Подскажите пожалуйста, как выделить из зарплаты, учтенной в акте выполненных работ, сумму на выплату отпускных?

Начинающий...
Гость

Добавлено: Ср, 20 Сен 2006 16:34

Ребят, подскажите, как поступить в такой ситуации.. есть завод ЖБИ. Недвиимость - цеха, админ и тд.. есть асфальтовые замощения, канализация и тд..есть оборудование.. с этим вроде проблем нет, НО есть такая прблема - земля в постоянном пользовании.. как ее ценить и ценить ли вообще? цель оценки - залог.. с банком я еще проконсультируюсь.. землю ведь эту в залог нельзя передать, она дана предприятию для работы но без права распоряжения. Хелп, ПЛИЗ!

Trinichka

Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев

Добавлено: Ср, 20 Сен 2006 16:43

Можете оценить право пользование землей, но право пользование банк не берет в залог (по крайней мере в моей практике такого не было)

_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь.

Гость

Добавлено: Ср, 20 Сен 2006 16:53

Триничка, спасибо) у меня тут вообще в голове катавасия с ЦИКом этим.. (первый такой объект и к сожалению не с кем в живую обсудить), насколько я понимаю - оцениваю только недвижимость (рыночная) и все остальное отдельно.. если считать недвижку по рынку - землей я вообще задаваться не должен?

Trinichka

Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев

Добавлено: Ср, 20 Сен 2006 16:58

Ну вообще-то главное взять аналоги с подобной земельной ситуацией. А если земля в собственности, то прийдется ее вычитать из стоимости недвижки. А право пользование земелькой в сравнительном подходе уже сидит в стогимостях аналогах.

_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь.

Гость

Добавлено: Ср, 20 Сен 2006 20:17

Trinichka писал(а):

спасибо, дорогой друк)) попытаюсь разгрести

он же Гоша

Возраст: 51
Сообщения: 494

Добавлено: Пт, 29 Сен 2006 12:06

Trinichka писал(а):

Это почемуэто незя взять? Очень даже зя.
Статья 191 Цывильного кодекса - ЦИК у нас считается недвижимостью и оформляется в залог как ипотека.

Trinichka

Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 29 Сен 2006 17:02

У Вас информация устаревшая.

_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь.

он же Гоша

Возраст: 51
Сообщения: 494

Добавлено: Пн, 02 Окт 2006 09:27

TO Trinichka -

http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi -
ныне действующая редакция Гражданского кодекса -

Стаття 191. Підприємство як єдиний майновий комплекс

1. Підприємство є єдиним майновим комплексом, що
використовується для здійснення підприємницької діяльності.

2. До складу підприємства як єдиного майнового комплексу
входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи
земельні ділянки, будівлі, споруди, устаткування, інвентар,
сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також право на
торговельну марку або інше позначення та інші права, якщо інше не
встановлено договором або законом.

3. Підприємство як єдиний майновий комплекс є нерухомістю.

4. Підприємство або його частина можуть бути об'єктом
купівлі-продажу, застави, оренди та інших правочинів.

То есть вроде как не устаревшая информация. Может, я чего не знаю - в таком случае буду только признателен, ежели докажете обратное.

Trinichka

Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 02 Окт 2006 09:53

А вы читайте письма НБУ с рекомендациями. У нас эти письма и наказы постоянно не состыковываются с законодательством.

_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь.

он же Гоша

Возраст: 51
Сообщения: 494

Добавлено: Пн, 02 Окт 2006 10:10

Письма НБУ с рекомендациями - это ПОДЗАКОННЫЕ АКТЫ, которые пишутся во исполнение определенного законодательного акта - соответственно, подзаконный акт НЕ МОЖЕТ ПРОТИВОРЕЧИТЬ ЗАКОНУ. В случае, если это происходит (а у нас в стране - сплошь и рядом) - действует нормативный документ, который рангом выше. В нашем случае, это, ессно, кодекс. То есть рекомендации НБУ тут не катят, вот если есть противоречия между Цывильным кодексом и каким-нить другим законом - тогда да, тогда надо будет посмотреть...
С другой стороны, на сегодняшний день нотариусы принимают ЦИК в виде договора ипотеки? - очень даже принимают...

Trinichka

Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 02 Окт 2006 10:17

Ну..ну... в каждом банке свои законы. Кто хочет, кто не хочет. Пока вы первый, кто хочет.
А теперь подумайте зачем банку бизнес?

_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 02 Окт 2006 15:49

Всетаки, хреновое у нас законодательство по оценке. Вот у буржуев в МПО-2 "Оценка для целей кредитования" написано:
6.5. Объекты имущества, обычно оцениваемые как торговые организации.
6.5.1. Некоторые категории имущества, в том числе (но не только) гостиницы и другие предприятия рекреационной сферы, обычно оцениваются в соответствии с тщательным анализом стабильного уровня дохода, полученного из данных бухгалтерского учета или прогнозов с исключением специальной величины гудвилла, полученной за счет уровня управления, превышающего средний по данным наблюдени.
Я думаю, что к этой группе можно отнести и объеты типа кинотеатров, АЗС. Поэтому говорить категорично об отказе от доходки и неучете его в результате согласования я бы не стал.

Цитата:

хотелось бы посмотреть, как Вы обоснуете хотя бы одну поправку при сопоставлении с аналогами.

Хотябы элементарным сравнением колличества воспользовавшихся одинаковыми услугами на объекте оценки и объекте сопоставления. А если это еще и будет увязано с общим потоком транспорта, проходящего мимо-вообще супер.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пн, 02 Окт 2006 16:05

Серый писал(а):

Всетаки, хреновое у нас законодательство по оценке.

Эта хреновасть наследована от общего нашего законодательства Smile

Серый писал(а):

Цитата:

хотелось бы посмотреть, как Вы обоснуете хотя бы одну поправку при сопоставлении с аналогами.

Ага и сравнительный подход плааавно превращается в доходный Smile

Танюшка

Сообщения: 22
Откуда: Украина

Добавлено: Чт, 29 Апр 2010 09:27

Добрый день.
Очень нужна помощь.
Дали задание оценить целостный имущественный комплекс для залога.
Информация по предприятию
Предприятие имеет 2 участка (1-й – в собственности, 2-й – в аренде). Участки могут работать независимо. Но баланс один.
В залог хотят дать участок №1. можно ли его оценить отдельно и потом взять в залог?

_________________
жизнь прекрасна

Mfactor

Сообщения: 1154

Добавлено: Чт, 29 Апр 2010 09:35

Не понял. Дык шо в залог-то хотят - ЦИК или участок? Confused

Танюшка

Сообщения: 22
Откуда: Украина

Добавлено: Чт, 29 Апр 2010 09:42

хотят дать в залог участок, который состоит из зем. участка, здания, оборудования и. д., как целостный имущественный комплекс. но есть еще другой участок, который не хотят оценивать и давать в залог банку. вот я и хочу узнать, можно ли участок №1 оценивать и потом брать в залог?

_________________
жизнь прекрасна

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 29 Апр 2010 09:46

Mfactor писал(а):

Не понял. Дык шо в залог-то хотят - ЦИК или участок? Confused

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...

Mfactor

Сообщения: 1154

Добавлено: Чт, 29 Апр 2010 09:47

Танюшка писал(а):

Можно конечно, но не как ЦИК, а как перечень отдельных инвентарных объектов (хоть на этом участке и обособленное производство, как я понял, но ведь это не все активы предприятия!):
- зем. участок
- недвижимость
- оборудование
- и пр.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Чт, 29 Апр 2010 09:48

Танюшка писал(а):

Насколько я понял, участок в данном случае - это некое структурное подразделение.
Дак почему ж нельзя, главное, чтобы из исходной информации были вычищено все, что касается второго арендованного участка (оно и естественно, что его не хотят давать в залог, вернее его банк не хочет брать т.к. оцениваемое вами предприятие не имеет на него прав собственности): доходы, расходы и т.д.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 29 Апр 2010 09:49

Танюшка писал(а):

ответ Можно. НО при определенных условиях ликвидности. В составе ЦИК или как вакантный. Чем и как ЗУ 1 связан с ЗУ 2.
Что бы дать ответ мало данных.

птичка

Сообщения: 332
Откуда: Сумщина

Добавлено: Чт, 29 Апр 2010 12:29

Согласна с коллегой Mfactor,
мне тоже кажется, в даном случае целесообразнее рассматривать группу инвентарных объектов, а не бизнес...

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 29 Апр 2010 12:32

Цитата:

Цілісний майновий комплекс - об'єкт, сукупність активів якого забезпечує провадження окремої господарської діяльності на постійній і регулярній основі. Цілісними майновими комплексами можуть бути структурні підрозділи підприємств (цехи, виробництва, дільниці тощо), які виділяються в установленому порядку в самостійні об'єкти з подальшим складанням розподільного балансу і можуть бути зареєстровані як самостійні підприємства.

КАБІНЕТ МІНІСТРІВ УКРАЇНИ П О С Т А Н О В А Про затвердження Методики оцінки вартості майна під час приватизації (МЕТОДИКА, п.4.) від 12 жовтня 2000 р. N 1554 Київ (див. текст) ( Методика оцінки вартості майна під час приватизації втратила чинність на підставі Постанови КМ N 1891 від 10.12.2003 )

Mfactor

Сообщения: 1154

Добавлено: Чт, 29 Апр 2010 12:49

zanoza, не думаю, шо у заказчика есть резон настаивать, шоб это был именно ЦИК. Их замысел - обеспечить минимально необходимый по стоимости залог, шоб получить определенный кредит. А как это будет оценено - как ЦИК, как отдельные инвентарные объекты, думаю, им всё равно. А оценщику, как раз - согласитесь, оценивать ЦИК всегда методологически не так сподручно, как отдельные объекты. Документов надо больше запрашивать, чистые активы, бизнес-план, прогнозирование денежных потоков и т.д. и т.п. Cool

Да и потом:

Цитата:

Цілісними майновими комплексами можуть бути структурні підрозділи підприємств (цехи, виробництва, дільниці тощо), які виділяються в установленому порядку в самостійні об'єкти з подальшим складанням розподільного балансу і можуть бути зареєстровані як самостійні підприємства.

Кто будет этими "розподільчими" балансам заниматься? Confused

ИМХО я бы в разговоре с заказчиком настаивал на своем варианте. Exclamation

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 29 Апр 2010 13:26

Mfactor, ну, вопрос-то был "можно ли", а не "как сделать рационально" Wink

Танюшка

Сообщения: 22
Откуда: Украина

Добавлено: Чт, 29 Апр 2010 13:39

я вижу, что вопрос очень всех заинтересовал.
1-й участок занимается производством взрывчатых веществ, а вот 2-й участок - производство взрывчатых веществ и специальных машин для их транспортировки. по недвижимости понятно как поделить участки, по оборудованию тоже.
а вот транспорт как? он зарегистрирован на юридический адрес. прикрепления к какому-то участку нет.
а с доходом как? его разбить по участкам очень-очень сложно

_________________
жизнь прекрасна

Mfactor

Сообщения: 1154

Добавлено: Чт, 29 Апр 2010 13:41

Ваши вопросы еще раз подтверждают, шо лучше идти по предложенному мной пути. Embarassed

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 29 Апр 2010 13:44

Танюшка, я на самом деле думаю, что банку нужен именно набор активов. А не ЦИК как таковой. Они могут трактовать ЦИК именно как ВСЕ имущество предприятия/участка.

Mfactor

Сообщения: 1154

Добавлено: Чт, 29 Апр 2010 14:23

zanoza писал(а):

я на самом деле думаю, что банку нужен именно набор активов. А не ЦИК как таковой. Они могут трактовать ЦИК именно как ВСЕ имущество предприятия/участка.

Вполне вероятно. Часто заказчиком под ЦИКом подразумевается ситуация, когда вместе с земельным участком (недвижимостью) надо оценить еще перечень основных средств предприятия - машины, оборудование, транспорт и т.д. Но это еще никак не ЦИК. В ЦИК же еще входят готовая продукция, запасы, прочие оборотные активы, кредиторская задолженность, другие пассивы. Это всё по-хорошему надо переоценивать (ведь избежать метода аккумуляции активов очень редко удается). Оно вам надо?

Оценивать как ЦИК на самом деле очень интересно, но это имеет смысл делать только, когда за это платят соответственно, но как раз очень редко бывает, шоб заказчик сознательно просил оценить именно ЦИК и согласился доплатить "за сложность". Иначе мы всегда склоняем заказчика к оценке отдельных объектов.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Чт, 29 Апр 2010 14:43

Во-первых, +1 к предыдущему посту zanoza
Во-вторых, Танюшка, давайте предположим, что у Вас, всё же, задача - оценка 100% акций для залога.
В таком случае, цените это предприятие, как ЦИК и отдавайте заказчику... единственное замечание, не забудьте отдельно выделить стоимость каждого актива предприятия... дальше поймёте зачем.
Что сделают банкиры, когда получат Ваш отчет. В залог они возьмут акции данного предприятия, а прицепом, банкиры возьмут и всю недвижимость, оборудование, транспорт и т.д... пропишут всё это в ГРОДИ и ГРИ (вот для этого и нужна стоимость поактивно).
Что касается второго участка, то в залог попадет предприятие, имеющее право аренды данного участка, и при расчете стоимости этого предприятия Вы учтете (при формировании ден. потоков), что второй участок находится в аренде и срок аренды ограничен и за аренду нужно платить и т.д. (т.е. для понимания, у Вас получится, что стоимость такого же предприятия, но с участком №2 в собственности будет, естественно, дороже, а Вашего, соответственно, дешевле).
Проблема возникнет только у банкиров и будет она заключаться в том, что они не смогут контролировать ВСЕ процессы, протекающие на предприятии. Т.е. они смогут заблокировать любое отчуждение предприятием того имущества, которое у них в залоге, а соответственно прописано в ГРОДИ и ГРИ, но, вероятнее всего, не смогут заблокировать, например, решение директора данного предприятия расторгнуть договор аренды второго участка, либо заключение им нового договора аренды с ценой раза в три выше и т.д. НО! Это уже НЕ ВАШИ ПРОБЛЕМЫ!

Сергей_К

Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Чт, 29 Апр 2010 14:44

Танюшка писал(а):

я вижу, что вопрос очень всех заинтересовал.

Вопрос заинтересовал бы, если бы Вы предложили халтуру. А так..
Неужели тяжело запросить список объектов передаваемых в залог и подлежащих оценке.

_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе.

ZET

Возраст: 46
Сообщения: 525

Добавлено: Чт, 29 Апр 2010 16:14

Насколько знаю, банки берут в залог только имущество (движимое, недвижимое), а называют - оцените нам ЦИК. Поэтому надо ценить им-во.

Танюшка

Сообщения: 22
Откуда: Украина

Добавлено: Чт, 29 Апр 2010 16:24

да, есть такое. согласна с ZET. сама в банке работаю. Crying or Very sad

управляющий говорит оценить ЦИК (я даже не знаю с чем у начальства ассоциируется ЦИК) и все. оценщики в Головной конторы говорят взять все участки, что есть в наличии предприятия. а начальник только наш участок №1.
спасибо большое за советы и обсуждения темы. так много инфо-, что голова кругом. лучше много, чем мало.
даже не знаю чем это все закончится, но буду оценивать 1-й участок как ЦИК. я пока не начальство. у меня даже специализация 2.1. не открыта.

_________________
жизнь прекрасна

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Чт, 29 Апр 2010 16:44

Mfactor писал(а):

Почему не ЦИК. Вполне даже ЦИК. Набор активов может функционировать самостоятельно и производить продукцию. Главное, чтобы все эти активы были в собственности.

Mfactor писал(а):

В ЦИК же еще входят готовая продукция, запасы, прочие оборотные активы, кредиторская задолженность, другие пассивы. Это всё по-хорошему надо переоценивать (ведь избежать метода аккумуляции активов очень редко удается).

Необходимость переоценки всего этого отпадает, если остатки по всем этим статьям не учитывать при расчете потребности в оборотном капитале.
В итоге по результатам доходного подхода получите именно стоимость необоротных активов предприятия (1 раздел актива баланса) - то, что банк и предполагает под понятием ЦИК.
В последнее время только так и делаю.
С одной стороны, вроде дополнительные манипуляции с доходным подходом. А с другой стороны снимают с меня кучу головняка как то необходимость расчета всех видов износа (кроме физического) для всех специализированных активов. Особенно, если в составе есть достаточно мощные производственные линии или объекты типа сетей/насосных/котельных и т.д., которые кроме как в составе этого предприятия никому и нафиг отдельно не нужны (ну разве что местные бомжи на материалы разберут или на метал).
А так все просто: доходник выше - износа нет, доходник ниже - перераспределил (что-то типа как при определении обесценения для бух.учета).

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Последний раз редактировалось: Серый (Чт, 29 Апр 2010 16:47), всего редактировалось 2 раз(а)

Mfactor

Сообщения: 1154

Добавлено: Чт, 29 Апр 2010 16:45

ZET писал(а):

Я бы сказал не "только", а "как правило". Т.к. сам неоднократно оценивал для банка под залог, например, пакеты акций предприятий. Exclamation

Добавлено спустя 11 минут 47 секунд:

Серый писал(а):

В итоге по результатам доходного подхода получите именно стоимость необоротных активов предприятия - то, что банк и предполагает под понятием ЦИК.

Я это и имел в виду. Необходимо различать оценку совокупности необоротных активов (то, шо я называл "отдельными инвентарными объектами", а банк называет "ЦИК"), пускай и в количестве, достаточном для ведения отдельной производственной деятельности, и оценку ЦИК как бизнеса - со всеми активами и пассивами предприятия. Это разные объекты оценки. И повторюсь - и оценщику, и даже банку реально удобнее первая версия.

Кстати, с законодательными понятием ЦИКа всё не так просто... Меня, например, уже давно ставит в ступор такой тезис:

Цитата:

3. Цілісний майновий комплекс підприємства визнається
нерухомістю і може бути об'єктом купівлі-продажу та інших угод, на
умовах і в порядку, визначених цим Кодексом та законами,
прийнятими відповідно до нього.

Ст. 66 Господарського кодексу України

Вот никак не могу понять этого... Зачем законодателю надо было признавать ЦИК "недвижимостью" (?!) лишь для того, шоб разрешить ему быть объектом купли-продажи и прочих договоров?! Confused

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Чт, 29 Апр 2010 17:01

Танюшка писал(а):

сама в банке работаю.

драсте Вам... с этого и нужно было начинать. Так Вы не оценщик, Вы залоговик... Ваша задача, кроме оценки - минимизация рисков банка. Минимизировать Вы их можете только исключив всякую возможность неконтролируемого изменения состава объекта оценки... о возможности изменения объекта я писал выше... кроме описанной проблемы, при залоге ЦИКа у банка появится проблема учета денег в кассе, товара на складах и т.д. и т.п. (об этом коллеги уже писали), т.е. того, что учитывается в оценке ЦИКа (в нашем понимании оценки бизнеса предприятия), но что практически невозможно взять в залог. Посему, Вам нужно превратить объект оценки в набор активов и оценивать его по принципу, описанному коллегой Серым

P.S. Второй участок, естественно, в залог не попадет, но необходимость его аренды Вы учтете в формировании денежных потоков (это если без него никак)... единственное, тут нужно будет проанализировать текущую арендную плату на здравый смысл (сравнить с рыночной... бла-бла-бла)

krava

Сообщения: 18

Добавлено: Пт, 30 Апр 2010 13:47

+1 КовАл.
Вообще-то хотелось бы разговаривать с банкирами на одном языке. Если ЦИК - то трактовать его понимание согласно НС оценки. Если просто имущественный комплекс, то так и обзывать его - имущественный комплекс (комплекс недвижимости, оборудования, КТС). Потому, что каждый раз, когда общаешся с клиентом и уточняешь, что в итоге есть объект оценки, клиент говорит ЦИК, затем переспрашивает банкиров, что ценим, потом, бывает, общаемся с банкирами и в итоге ценим комплекс основных средств (за исключением дров - мебели, инвентаря, малоценки). Не хорошо. Но это касается не всех банкиров. Были варианты, что ценили основые средства, а в качестве информации делали расчеты бизнеса предприятия.

_________________
ozon

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 30 Апр 2010 14:30

krava
полностью с Вами что касается разговора на "одном языке"
Только я почему то ни где не встречал понятие "имущественный комплекс" (ИК)
Вот из НС 1

Цитата:

"об'єкти оцінки у формі цілісного майнового комплексу (цілісний майновий комплекс) - об'єкти, сукупність активів яких дає змогу провадити певну господарську діяльність. Цілісними майновими комплексами є підприємства, а також їх структурні підрозділи (цехи, виробництва, дільниці тощо), які можуть бути виділені в установленому порядку в самостійні об'єкти з подальшим складанням відповідного балансу і можуть бути зареєстровані як самостійні суб'єкти господарської діяльності;"

По сему считаю что ЦИК = ИК только в сокращенном виде (без слова "целостный").
Что касается активов входящих в ЦИК = ИК, то я думаю и убежден в этом, что в отчете нужно так и писать, "Объект оценки - активы входящие в состав ЦИК=ИК (лучше - предприятия) ......... согласно списка приведенного ........"
Лично я так и делаю. Мало того, это еще и важно с точки зрения юридической.
Из опыта бесед с дядей майором.
При проверке одного гос предприятия (ЦИК-а) имущество которого мы оценивали под аренду, дядя майор написал в в акте что нарушена процедура передачи в аренду - не проведен конкурс как того требует постанова КМУ, ссылаясь на 110 стр. отчета где было написано, что применен, при оценке цеха как комплекса, один из подходов оценки - ЦИК со ссылкой на НС1 и НС3.
НО! в задании в резюме везде было "имущество входящее в состав предприятия .....". Когда мы аргументировали, по чему и как считаются такие активы, исходя из задания на оценку, дядя майор согласился и убрал замечание из Акта проверки.
А теперь представьте, что было бы директору (гос) если бы мы в отчете написали просто "имущественный комплекс" (ИК). Мол подразумеваем что это не ЦИК, а активы.
1. Директора как минимум выгнали бы с работы.
2. Возможно заставили бы возместить убытки (какие не знаю нарисовали бы)
3. Расторгли бы договор аренды (страдает третье лицо)
4. Нам в лучшем случае файс набили бы. Я уж молчу о репутации.
Я все это пишу не для праздного словца, мол видите какой я умный. Просто я считаю (после неоднократных бесед с дядей майором) что формулировки в наших работах очень важны и "допуски", мол само собой разумеется (юристы этого не понимают), порой могут больно ударить.
ИХМО

krava

Сообщения: 18

Добавлено: Пт, 30 Апр 2010 18:34

Что касается информации о тнкостях беседы с дядей майором, rudge
большое спасибо, возьму на заметку. Возможно я не совсем точно выразился или не до конца выразил мысль. В извлчении из реестра права собственности указывается имущественный комплекс - это недвижимость и нотариус при оформлении договора ипотеки отражает стоимость именно активов, а не ЦИКа. Клиенты приходят и хотят оценить цик. При этом банки берут только недвижимость, транспорт и оборудование, всю остальную мелочевку не берут. А при оценки цика, в рамках имущественного подхода вроде как идет переоценка всех активов и не только, а потом и бизнес надо посчитать?!
Я в отчетах пишу комплекс зданий, сооружений, передаточных устройств, и т.д. и т.п. ожет не прав?

_________________
ozon

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Сб, 01 Май 2010 10:16

krava писал(а):

Возможно я не совсем точно выразился или не до конца выразил мысль. В извлчении из реестра права собственности указывается имущественный комплекс - это недвижимость и нотариус при оформлении договора ипотеки отражает стоимость именно активов, а не ЦИКа. Клиенты приходят и хотят оценить цик. При этом банки берут только недвижимость, транспорт и оборудование, всю остальную мелочевку не берут. А при оценки цика, в рамках имущественного подхода вроде как идет переоценка всех активов и не только, а потом и бизнес надо посчитать?!
Я в отчетах пишу комплекс зданий, сооружений, передаточных устройств, и т.д. и т.п. может не прав?

Уважаемый коллега Вы правильно мыслите. Проблема не в Вас, а в том что заказчик не понимает разницы между ЦИК и имуществом входящим в состав ЦИК. Мне приходилось с таким сталкиваться. Настояли на оценке ЦИК и прописали в договоре (это к стати продолжение моего примера Гос под аренду). Сделали оценку и отчет. Дождались про платы 100% и сдали отчет, была и рецензия. Через три дня Шкандаль. ЦИК сдать в аренду невозможно, нет соответствующей лицензии у арендатора, о чем мы и предупреждали заказчика. В плоть до министерства. Приглашают туда и конкретно наезд Ху из ты такоЕ? Мол нужно было сделать "имущество в составе ЦИК". Пришлось малость поругаться и показать договор, где четко написано ЦИК. Что мы и сделали. Когда все все поняли и успокоились нам предложили ЗА ОТДЕЛЬНУЮ ПЛАТУ сделать оценку именно "Имущества в составе ЦИК". Вот этот отчет и лег в основу договора аренды.
Мне трудно что то советовать. Я не знаю Вашей ситуации с заказчиком и примеры привожу для принятия Вами решения. Я бы доказывал/пояснял до конца, а если уже в договоре прописано ЦИК то делал бы четко по договору. Тут важно что в договоре прописано. Все остальное от "лукавого" ибо наши домыслы и рассуждения дядя майор да и заказчик потом нам же в З...... и вставит.
Что касается нотариуса. При отчуждении они требуют выделения объекта отчуждения в натуре и решение исполкома. И тут они правы. Что касается нотариального заверения договора на аренду (не ипотеки, тут ЗУ) то тут они не требуют выделения. По ЗУ однозначно нужны доки на собственность ЗУ и соответствующий отчет по оценке этого ЗУ. Как не крути (боролись за воссоединение), а осталось так как и было раньше, ЗУ само по себе Улучшения сами по себе. Придется выводить стоимость ЗУ из стоимости ЦИК-а. Такова наша "се ля ви"
Удачи

Хитрый Кот

Сообщения: 131
Откуда: мой адрес не дом и не улица…

Добавлено: Вт, 04 Май 2010 08:22

rudge
спасибо, ценный совет

Юрий Андрусенко

Сообщения: 912
Откуда: Херсон

Добавлено: Вт, 04 Май 2010 10:41

rudge писал(а):

krava писал(а):

Рудж, за все +1, кроме той части, где "заказчик не понимает разницы"... Нет, он не понимает, конечно, однако сам Оценщик зачастую ее не понимает. А Заказчик, вроде как пришел к специалисту. Да, мы можем всегда сьехать на условия договора, дескать, что прописано, то и сделали, какие претензии? Smile

Но не в том ли наша цель, чтобы помочь ему разобраться? Не наше дело? Ага, может быть. Тут каждый сам себе хозяин. Один из главных принципов бизнеса - клиент должен расставаться с деньгами с удовольствием для себя, не так ли? Smile

Проблема зачастую в разнотолках бумагозамаранцев. Ну, например, в Свидетельстве о праве собственности записано "Целостный имущественный комплекс автогаража". Ха, погнали оценивать ЦИК! Smile

Отож. Стос законов на рабочем столе и стремление разобраться в сути, а не просто выдать Отчет, способны минимизировать риски показаться невеждой в глазах Заказчика Smile

Mfactor

Сообщения: 1154

Добавлено: Ср, 05 Май 2010 11:34

rudge писал(а):

Проблема не в Вас, а в том что заказчик не понимает разницы между ЦИК и имуществом входящим в состав ЦИК.

+1.

rudge писал(а):

Пришлось малость поругаться и показать договор, где четко написано ЦИК. Что мы и сделали. Когда все все поняли и успокоились нам предложили ЗА ОТДЕЛЬНУЮ ПЛАТУ сделать оценку именно "Имущества в составе ЦИК".

Жесть. Думаю, там все понервничали...

Юрий Андрусенко писал(а):

Согласен отчасти, т.к. клиент, заказывающий оценку, в любом случае вряд ли будет с удовольствием платить за оценку - ибо не он хочет эту оценку, а ее у него где-то требуют (в гос. органах, в банке и т.д.) и шо там в оценке написано, ему глубоко наплевать (и желания разбираться у него нет, даже если оценщик настаивает вникнуть в процесс...) - главное, шоб прокатило там, где оценку требуют. А в случае, если там будет написано "не то" - будет виноват оценщик. Поэтому склонен к самозащите и "проучивании" заказчиков аки rudge, хотя такого тяжелого случая с переделкой и доплатой у нас не было.

Юрий Андрусенко писал(а):

Проблема зачастую в разнотолках бумагозамаранцев.

Это точно!

СИМа

Сообщения: 3604

Добавлено: Ср, 05 Май 2010 13:29

г.Киев, 3 апреля 1997 года N 168/97-ВР ( 168/97-ВР )
Целостным имущественным комплексом является хозяйственный объект с завершенным циклом производства продукции (работ, услуг) с предоставленным ему земельным участком, на котором он размещен, автономными инженерными коммуникациями, системой энергоснабжения.

и как ее убедить что имущество надо оценивать, а не ЦИК

_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 05 Май 2010 14:12

СИМа для чего оценка?
Хотя какая разница.
Вот где проблема защиты оценщика. Перерыл массу "Законов" и тп. И не нашел однозначного ответа.
Все таки какова разница ЦИК - как делового предприятия, и ЦИК - как набора средств/активов для ведения бизнеса.
Как на меня разницы нет (ИХМО)
Читаем
НС 1

Цитата:

Статья 3. Поняття, що вживаються у цьому Стандарті
об'єкти оцінки у формі цілісного майнового комплексу (цілісний майновий комплекс) - об'єкти, сукупність активів яких дає змогу провадити певну господарську діяльність. Цілісними майновими комплексами є підприємства, а також їх структурні підрозділи (цехи, виробництва, дільниці тощо), які можуть бути виділені в установленому порядку в самостійні об'єкти з подальшим складанням відповідного балансу і можуть бути зареєстровані як самостійні суб'єкти господарської діяльності;

И далее

Цитата:

Цивільний кодекс
Стаття 191.
1. Підприємство є єдиним майновим комплексом, що
використовується для здійснення підприємницької діяльності.

И тут же о том что входит в состав "підприємства"

Цитата:

2. До складу підприємства як єдиного майнового комплексу
входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи
земельні ділянки, будівлі, споруди, устаткування, інвентар,
сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також право на
торговельну марку або інше позначення та інші права, якщо інше не встановлено договором або законом.

Как видим в состав предприятия входят так называемые "інші права"
Тут вопрос - право, на пример, на использование труда работника предприятия, закрепленного договором найма это составляющая ЦИК или нет?
ИХМО - составляющая. Ибо оно, такое право, чего то да стоит. И тогда оценка и стоимость ЦИК приравнивается к оценке и стоимости бизнеса на основе материальных и не материальных активов предприятия.
Что касается понятия ИК имущественный комплекс то как на меня это просто сокращенно ЦИК.
По этому я придерживаюсь мнения что должно быть четкое размежевание понятий.
1. ЦИК = ИК - как набор всех активов. (и = бизнес)
2. "Имущество в составе ЦИК = ИК" - имеющих только материальную форму.
3 "Имущество в составе ЦИК = ИК" - имеющих только не материальную форму.
4. Активы ЦИК = ИК имеющие возможность реализации как самостоятельные объекты продажи без учета деятельности предприятия.
5. Активы ЦИК = ИК не имеющие возможность реализации как самостоятельные объекты продажи без учета деятельности предприятия.
Как видно тут разные подходы в оценке.

В таком варианте не будет проблем, и у оценщика, и у заказчика.
Вот над чем ГУРУ необходимо работать, а не ...............

СИМа, а попробуйте буху задать вопрос стоит ли на балансе "право на труд нанятых работников" которое входит в состав ЦИК? Может так поймет разницу.

PS: возможно я заблуждаюсь, тогда просьба, если у кого то есть разъяснения и соответственно ссылки, плиз выложите на форум.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Ср, 05 Май 2010 15:00

СИМа писал(а):

ой, не читала всю тему. Ну вот из свеженького. Тоже оценить имущественный комплекс, а бухгалтер Заказчика тычет пальчиком в свой закон, который она знает наизусть:

ЗАКОН УКРАИНЫ

О налоге на добавленную стоимость (ст.3, п.3.2.

г.Киев, 3 апреля 1997 года N 168/97-ВР ( 168/97-ВР )

Целостным имущественным комплексом является хозяйственный объект с завершенным циклом производства продукции (работ, услуг) с предоставленным ему земельным участком, на котором он размещен, автономными инженерными коммуникациями, системой энергоснабжения.

и как ее убедить что имущество надо оценивать, а не ЦИК

И правильно тычет и в чем-то даже она права.
Ей нужно оценить ЦИК как набор активов, а не как действующий бизнес - корпоративные права.
В первом случае - это по сути оценка 1 раздела актива баланса, во втором - 1 раздела пассива баланса.
Нужно понимать разницу между просто набором/перечнем активов, и перечнем активов как ЦИК.
В первом случае - это просто хаотичный список активов, которые по сути не связаны между собой и даже могут находится в разных местах. Отсюда и оценка каждого актива как самостоятельного.
Во втором случае - это не хаотичный набор активов, а четко подобранный для какого-то производственного процесса с учетом его специфики. Т.е., исходя из определения приведенного Руджем, могут быть оформлены как самостоятельное предприятие, но на дату оценки не зарегистрированные. Т.е. при оценке такого ЦИКа не рассматриваются и не учитываются фактические остатки ТМЦ, кредиторки, дебиторки. Грубо говоря ЦИК продается не как корпоративные права, а как имущественный комплекс.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 05 Май 2010 15:14

Серый писал(а):

Все правильно. Только есть одно НО!
Я не просто так задал вопрос "Для чего оценка?"
Если для аренды, то ЦИК-и (если Гос) в аренду сдаются только через аукцион. Вот тут проблема. В общем как всегда, каков вопрос, таков и ответ Smile

Да вот еще, уважаемый коллега, а как все таки ответить на вопрос, что ценить

Цитата:

........ оценить ЦИК как набор активов,

или

Цитата:

....... как действующий бизнес - корпоративные права.

Ведь согласитесь, это разные задачи и разные подходы их решения, а и там и таи ЦИК Crying or Very sad

При этом ВСЕ правы. Smile

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Ср, 05 Май 2010 16:20

rudge писал(а):

Да вот еще, уважаемый коллега, а как все таки ответить на вопрос, что ценить

Так это все-таки не проблема оценщика, а проблема постановщика задачи.
Тут правильно говорили, что клиент должен расставаться с деньгами с радостью и с чувством полученного удовольствия от предоставленных услуг. И тогда действительно, если клиент говорит четко цель, то зная все тонкости и нюансы данной цели мы должны проконсультировать его сполна. Но что делать, если цель не задается четко. Например, я всегда улыбаюсь, когда цель задается, как принятие управленческих решений. Тут тебе и продажа/аренда, ликвидация, слияние и т.д. и т.п. Ведь по сути, любое из принятых решений меняет базу оценки и оценочные процедуры. Тогда и прошу четко указать базу оценки, опять таки предупредив клиента, что при такой-то базе принятие таких-то решений не возможно т.к. определенная стоимость не будет соответствовать стоимости объекта при таком решении и требуется вот эта база.

rudge писал(а):

Ведь согласитесь, это разные задачи и разные подходы их решения, а и там и таи ЦИК

Как говорил Маркус, что самолет что мясорубку можно оценить тремя подходами. Все зависит от наличия данных для реализации этих подходом. Ну и соответственно, оценочных процедур, которые в рамках подходов будут применяться.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Ср, 05 Май 2010 16:39

Уважаемые коллеги,

давно вижу, хотя не успеваю следить за дискуссией, однако технические или временные моменты не позволяли поучаствовать. Как мне кажется, обсуждение в целом идет в абсолютно правильном русле, однако, по ходу дела, позвольте сделать маленькое резюме, исходя из личного опыта:

1. По моему опыту, как-то банки уже совсем давно (года с 1999 – 2000) не берут в качестве обеспечения обязательств именно ЦИКи в правильном понимании этого термина. Так что, если в постановке такой задачи звучит ЦИК – 100% это ИК.

2. Отличия ЦИК предприятия от ИК предприятия, действительно, нормативно не описаны нигде. Однако на практике бывали работы для банка, когда объектом оценки (и залога, соответственно) выступал по сути весь комплекс основных средств предприятия, при этом оборотные активы туда не входили.
Но по согласованию с заказчиком и банком в качестве объекта оценки тщательно выписывался именно имущественный комплекс предприятия (естественно, не целостный). И на титульном листе в том числе, как я помню. А далее по тексту – и в преамбуле, и в высновках – было указано, какое имущество оценивалось (и, соответственно – входит в состав ИК (но не ЦИК)). Понятно, что оборотных активов там, естественно, не было.
Конечно, для корректной постановки задачи в этом случае 100% необходима предварительная (насколько это возможно) совместная работа банка, оценщика и заказчика (потенциального кредитора). Если такого идеального варианта взаимодействия нет – то оценщик может поработать предварительно хотя бы с заказчиком. Чтобы они друг друга понимали, в конце концов. Ну, а если оценщик и этого не сделал… и за работу взялся… снимаю шляпу перед уровнем мастерства – я так не умею.

3. Если действительно объектом оценки является ИК, то при его оценке может использоваться доходный подход для ЦИК, но с корректировкой на отсутствующие, как минимум, оборотные средства и нематериальные активы. Но такие результаты будут являться скорее справочными… или для проверки результатов, полученных с использованием других подходов.

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пт, 07 Май 2010 19:44

Оу...

А что же никто не полемизирует?...

Даже как-то обидно, знаете ли... Там еще...

Добавлено спустя 15 минут 8 секунд:

Да, кстати! Удалось додуматься самостоятельно.

Все нормальные люди в это время, наверное, отдыхают, и далеко от интернета... И это правильно есть.

nasten6ka

Возраст: 40
Сообщения: 172
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 10 Май 2010 07:33

совершенно с вами согласна! честно, так намучилась уже со всей этой терминологией "цика" в контексте банковского залога и объяснениями в письменном виде - страшно просто ((( и невозможно найти почему-то общий язык с оценочной компанией, аккредитованной у нас и делающей для нас перечень основных в составе "цик". когда я говорю - если вы считаете предприятие доходным подходом, то для грамотного выделения стоимости необоротных активов, необходимо учесть обязательства и оборотные активы - меня в корне никто не понимает ((( я даже поформульно расписывала, мол, имущественным же мы считаем стоимость цик как сумму активов, дебиторки за вычетом обязательств, т.е. кредиторки. так почему же, когда вы из доходника пытаетесь выделить стоимость необоротных, вы не учитываете дебиторку, кредиторку и оборотные??? как о стену горохом - хоть плач (((( тупо распределяют доходник пропорционально балансовой между необоротными и рады ((( я уж молчу......да нет скажу, как его нам считают - прямой капитализацией чистой прибыли з апоследний год по ставке кумулятивным без учета вида капитала (инвестированный ведь всегда, как правило).....ох, коллеги, страх, что творится.
поэтому тут не то что "для справки" подход, тут вообще не знаю, зачем он в таком виде (((

_________________
краткость - сестра таланта, но враг гонорара

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 10 Май 2010 08:49

Grey Horse писал(а):

3. Если действительно объектом оценки является ИК, то при его оценке может использоваться доходный подход для ЦИК, но с корректировкой на отсутствующие, как минимум, оборотные средства и нематериальные активы. Но такие результаты будут являться скорее справочными… или для проверки результатов, полученных с использованием других подходов.

Grey Horse писал(а):

Оу...

А что же никто не полемизирует?...

Даже как-то обидно, знаете ли... Там еще...

В некоторой степени с Вами согласен. Это будет характерно для "простых", "типичных" предприятий, где преимущественное большинство составляют серийные активы, неспециализированная недвижимость.
Но, по моему мнению, есть ряд объектов, для которых доходный подход будет как раз определяющим. Например, нефтебаза, НПЗ, меткомбинат и т.д. Такие объекты в количественном выражении имеют 90-95% спец. активов, а в стоимостном - и все 99%. Продать такие активы отдельно, кроме как при их ликвидации и продажи отдельных частей, явно невозможно. Аналогов тоже особо не наберешь или они предлагаются как юридического лица, а не имущественного комплекса, что делает процесс корректировок практически невозможным.

Добавлено спустя 8 минут 29 секунд:

nasten6ka писал(а):

и невозможно найти почему-то общий язык с оценочной компанией, аккредитованной у нас и делающей для нас перечень основных в составе "цик".

так может акредитовать другие компании, или эту кто-то (и что-то) очень держит.

nasten6ka писал(а):

я даже поформульно расписывала, мол, имущественным же мы считаем стоимость цик как сумму активов, дебиторки за вычетом обязательств, т.е. кредиторки. так почему же, когда вы из доходника пытаетесь выделить стоимость необоротных, вы не учитываете дебиторку, кредиторку и оборотные??? как о стену горохом - хоть плач

вот это уже совсем удивительно. ведь по договорам акредитации отступление от методических требований является одной из причин разрыва договора акредитации. таки кто-то (и что-то) эту компанию держит.
И вообще, а не проще изначально принять остатки по оборотным нулевыми и не мучиться с последующими корректировками. Может им так будет понятнее.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 10 Май 2010 09:16

Вот и "обиженные" в этой ветке появились Smile

Теперь по сути полемики.
1. Как на меня, все таки крайне необходимы четкие, узаконенные дефиниции и терминология для оценщиков и всех кто пользуется оценкой. При этом терминология должна быть увязана с терминами в остальных отраслях связанных с оценкой.
Это прежде всего наша защита, обо от этого во многом зависят подходы и порядок расчета стоимости.
2. Я бы не применял аббревиатуру ИК для определения стоимости активов, а точнее материальных ценностей в составе ЦИК (активы, это на много шире, тут кроме материальных сидят и не материальные ценности). Особенно когда речь идет о продаже таких материальных ценностей как самостоятельных объектов или набора таковых. Тут я не веду речь о продаже ЦИК-а со всеми его + и - ми, гудвилами, наработками и тп
3. Кроме этого ЦИК часто густо может состоять из нескольких ИК которые могут выступать как самостоятельные ЦИК-и, но на дату оценки они не выделены.

Что касается не оборотных активов при определении стоимости материальных ценностей ЦИК-а доходным подходом.
1. Применяя в расчетах доходным подходом остатки сырья, готовой продукции, обязательств которые имеют место на дату оценки, мы определяем не РС ЦИК-а, а стоимость такого ЦИК-а в использовании.
2. По скольку стоимость материальных ценностей в составе ЦИК-а для потенциального инвестора за частую определяется возможностью генерировать доход и в итога прибыль, то доходный подход имеет место быть, и как показывает практика он становиться основным при расчете таких активов.
НО только при определении их РС, если мы говорим о свободном рынке.
При этом есть существенная особенность такого расчета. Она описана во многих трудах по оценке ЦИК-ов. Но все таки повторюсь. Для такого расчета нужно:
1. Определить максимальную производительность и рентабельность ИК-а (именно ИК-а, а не ЦИК-а где присутствуют все активы, а не только мат. ценности) исходя из НЕИ. Но без учета излишних запасов (только нормативных), обязательств (таковых по НЕИ не должно быть ибо тогда это не НЕИ) и нематериальных активов в виде "раскрученных" Тов. Знаков (ТЗ), гудвила и тп. ИХМО
2. Учесть рынок сбыта продукции, а потом, если необходимо и скорректировать максимальную по НЕИ производительность в сторону уменьшения. Ну чтобы продукция реализовывалась, а не оставалась на складе.
3. Не материальные активы в виде ТЗ, гудвила, обязательств, я бы считал отдельно и просто прибавлял/минусовал к стоимости ИК-а определенной без них при условии что они продаются вместе с материальными ценностями такого ИК-а. В итоге получив стоимость Ц.И.К.
От собственно и все мои мысли в слух.
Не бейте сильно Smile

nasten6ka

Возраст: 40
Сообщения: 172
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 10 Май 2010 14:38

Серый писал(а):

вот с этим еще предстоит разобраться, и однозначно принять меры, чем и займемся! т.к., действительно, какой-то тупик! зная компании, которые делают действительно качественные отчеты, ты не можешь с ними работать, только потому что служба безопасности их по каким-то причинам не аккредитовывает (((

Серый писал(а):

И вообще, а не проще изначально принять остатки по оборотным нулевыми и не мучиться с последующими корректировками. Может им так будет понятнее.

да принять-то можно, если это сообтветствует действительности хотя бы отчасти, а когда запасы зашкаливают, да и в любом случае если у предприятия кредиторки масса, как и дебиторки хватает - просто так не обращать на них внимания, распределяя стоимость по доходнику (причем прямой капитализацией чистой прибыли за предыдущий год на ставку кумулятивным методом) только на необоротные активы - ну, очень грубо ((
но врагу не сдается наш гордый варяг! будем работать в этом направлении! Smile

_________________
краткость - сестра таланта, но враг гонорара

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пн, 10 Май 2010 15:18

Grey Horse писал(а):

А что же никто не полемизирует?...

Да, 100% это было написано зря... Тут же очень интересные вопросы и возникли...

nasten6ka писал(а):

когда я говорю - если вы считаете предприятие доходным подходом, то для грамотного выделения стоимости необоротных активов, необходимо учесть обязательства и оборотные активы - меня в корне никто не понимает ((( я даже поформульно расписывала, мол, имущественным же мы считаем стоимость цик как сумму активов, дебиторки за вычетом обязательств, т.е. кредиторки. так почему же, когда вы из доходника пытаетесь выделить стоимость необоротных, вы не учитываете дебиторку, кредиторку и оборотные??? как о стену горохом - хоть плач (((( тупо распределяют доходник пропорционально балансовой между необоротными и рады

Это, действительно, совсем прискорбно.

Серый писал(а):

Но, по моему мнению, есть ряд объектов, для которых доходный подход будет как раз определяющим. Например, нефтебаза, НПЗ, меткомбинат и т.д. Такие объекты в количественном выражении имеют 90-95% спец. активов, а в стоимостном - и все 99%. Продать такие активы отдельно, кроме как при их ликвидации и продажи отдельных частей, явно невозможно. Аналогов тоже особо не наберешь или они предлагаются как юридического лица, а не имущественного комплекса, что делает процесс корректировок практически невозможным.

Правильно, уважаемый коллега Серый! Я ж об этом и говорю, что,
когда активы очень специализированы, как раз (в данном случае постановки задачи на оценку) стоимость комплекса имеет смысл проверить доходным подходом. С учетом оборотных средств, разумеется;
когда активы неспециализированные, чего тогда проверять? Банк теоретически сможет их распродать по частям.

Добавлено спустя 7 минут 32 секунды:

rudge писал(а):

1. Как на меня, все таки крайне необходимы четкие, узаконенные дефиниции и терминология для оценщиков и всех кто пользуется оценкой. При этом терминология должна быть увязана с терминами в остальных отраслях связанных с оценкой.

100%. Но их, этих терминов, узаконенных и увязанных - нет.

rudge писал(а):

1. Применяя в расчетах доходным подходом остатки сырья, готовой продукции, обязательств которые имеют место на дату оценки, мы определяем не РС ЦИК-а, а стоимость такого ЦИК-а в использовании.

Уважаемый коллега rudge, 100%! И я полностью с Вами соглашаюсь! Однако может иметь место такой технический прием: мы рассматриваем не остатки сырья, готовой продукции, обязательств которые имеют место на дату оценки, а некий гипотетический запас оборотных средств, которые необходимы, чтобы предприятие заработало.

Добавлено спустя 6 минут 29 секунд:

rudge писал(а):

1. Определить максимальную производительность и рентабельность ИК-а (именно ИК-а, а не ЦИК-а где присутствуют все активы, а не только мат. ценности) исходя из НЕИ. Но без учета излишних запасов (только нормативных), обязательств (таковых по НЕИ не должно быть ибо тогда это не НЕИ) и нематериальных активов в виде "раскрученных" Тов. Знаков (ТЗ), гудвила и тп.

И вот это тоже правильно, как мне кажется. Только кто это вообще сделать сможет за разумные деньги (маленькие) и за разумное время (практически исчезающее по величине на фоне даже 2 месяцев)...

Добавлено спустя 3 минуты 19 секунд:

rudge писал(а):

3. Не материальные активы в виде ТЗ, гудвила, обязательств, я бы считал отдельно и просто прибавлял/минусовал к стоимости ИК-а определенной без них при условии что они продаются вместе с материальными ценностями такого ИК-а.

А вот это, как мне кажется, уважаемый коллега rudge, ну совсем спорно.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 10 Май 2010 16:05

nasten6ka писал(а):

Так вот именно, что при обнулении вы получите действительно более-менее реальные результаты. Ведь у собственника может быть не одно, а несколько предприятий и с целью оптимизации могут быть операции между ними, в том числе и повисшие - если денюжки нужно придержать/перекинуть куда надо, что в итоге хорошо с точки зрения всей вертикали и плохо с точки зрения отдельно взятого предприятия.
А так Вы на входе принимаете, что остатки равны нулю (что-то вроде вновь созданного комплекса, который еще не запустился ну или например, когда бывший владелец со всем оборотным рассчитался и продает готовый налаженный комплекс). Новый владелец начинает работать с нуля, соответственно, и корректировать на никакие остатки не нужно.
Лично я всегда так делаю, когда нужно оценить именно комплекс как перечень имущества и запасы явно не соответствуют реальности. Ниразу ни у кого претензий не было: ни у банков, ни у международников.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 10 Май 2010 18:00

Grey Horse писал(а):

rudge писал(а):

А вот это, как мне кажется, уважаемый коллега rudge, ну совсем спорно.

Если не сложно по подробнее. Мне тоже не все нравиться. Но вот как?
Если мы оцениваем ЦИК как есть, в использовании то тут понятно, а если РС материальных ценностей ИК на продажу/аренду? Тут есть варианты.
1. Продажа только мат ценностей. (гудвил в классическом его варианте может не сохраниться) Хотя кажись спорно исходя из НЕИ Fool

2. Продажа только ТЗ, обязательств и тп
3. Продажа ЦИК-а частями. То биш несколькими ИК, как "законченными", самостоятельными предприятиями (производствами). Как тут быть с НА?
В общем, Вы коллега/и как думаете.

Серый писал(а):

Grey Horse писал(а):

Однако может иметь место такой технический прием: мы рассматриваем не остатки сырья, готовой продукции, обязательств которые имеют место на дату оценки, а некий гипотетический запас оборотных средств, которые необходимы, что бы предприятие заработало.

только я бы слово "гипотетический" заменил бы на "нормативный"

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Вт, 11 Май 2010 18:12

rudge писал(а):

Если мы оцениваем ЦИК как есть, в использовании то тут понятно

Это да, но кому это нужно?
А дальше начинаются, как мне уже неоднократно доводилось говорить, проблемы с терминологией. Уважаемый коллега rudge, ну что есть мат ценности, как Вы пишете??? У меня тоже есть (никому не говорите!!!) некие мат ценности, но я... не предприятие, у которого есть баланс, в терминах которого обычно и говорят!

rudge писал(а):

Если не сложно по подробнее.

Эх, вот это вот совсем сложно. Давайте по частям?.. В смысле, по отдельным вопросам...

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 11 Май 2010 20:40

rudge писал(а):

Малость не понятно что такое "обнуление" остатков ?

Нормальное предприятие не может работать без переходящих запасов. Мало того, они еще и нормируются для обеспечения стабильной и ритмичной работы. Ну и естественно они (запасы) сидят в ЧДП. Тогда получается что ЧДП расчитан не верно. Иль я чето не правильно понял?

Вот и коллега

Grey Horse писал(а):

Однако может иметь место такой технический прием: мы рассматриваем не остатки сырья, готовой продукции, обязательств которые имеют место на дату оценки, а некий гипотетический запас оборотных средств, которые необходимы, что бы предприятие заработало.

только я бы слово "гипотетический" заменил бы на "нормативный"

Обнулить - значит принять на начало прогнозного периода их значение равным нулю.
Мы же вроде решили, что оцениваем ИК не как действующее предприятие/бизнес/юридическое лицо, а как набор активов, обеспечивающий полный/законченный производственный цикл. Соответственно, те остатки имеют отношение к юридическому лицу, но не к конкретному имущественному комплексу.
Например, с какой это стати, арендуя или покупая у Вас ИК не как предприятие/юридическое лицо, а именно как комплекс, я должен рассчитываться за Вас с вашими кредиторами или Вы такой щедрый и позволите мне за Вас получить средства с Ваших дебиторов. А Ваши остатки запасов или готовой продукции вообще не имеют никакого отношения к тому. что я буду делать на этом комплексе. Это результаты хозяйствования юридического лица, которое остается у Вас в собственности, вот Вы за это и рассчитывайтесь. Может Вы так дохазяйничались, что никакой стоимостью активов ваши долги не покроешь.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 12 Май 2010 08:49

Grey Horse писал(а):

Это да, но кому это нужно?

Вот вот. И тут у меня возник вопрос, а есть ли РС ЦИК-ов в принципе ?

Цитата:

А дальше начинаются, как мне уже неоднократно доводилось говорить, проблемы с терминологией. Уважаемый коллега rudge, ну что есть мат ценности, как Вы пишете???

Коллега я не говорю про мат ценности в общем, там я писал, "в составе ИК". Ваше меня не интересует, пока Smile

rudge писал(а):

Если не сложно по подробнее.

Эх, вот это вот совсем сложно. Давайте по частям?.. В смысле, по отдельным вопросам...[/quote]
Ну не знаю, тут уж так много вопросов что ........

Серый писал(а):

Спасибо коллега. Теперь ясно что мы с вами почти одинаково мыслим.
Что касается "обязательств" при оценке имущества в составе ЦИК-а с Вами на все 10000000. Ибо это проблемы юр. лица, а не имущества.
А вот что касается нормативных запасов для ведения деятельности, если считать по доходному подходу какой то комплекс мат ценностей который генерирует ЧДП то тут у меня лично сомнения остались.
1. При формировании ЧДП необходимо учитывать все затраты, в т.ч. и на создания нормативных запасов. То биш и те которые потратятся на начальном этапе (запуске). Эт ка трубу наполнить нефтью. От этого никуда не деться.
2. Этот вопрос возник в связи с вышеизложенным. А в принципе есть РС ЦИК-а? Ведь по своей сути они все уникальны. Хотя бы местом расположения. И отсюда следующее;
- какую стоимость на нормативные запасы сырья брать, по РС или ту что сложилась в ЦИК-е в рамках доходного подхода при определении стоимости мат. ценностей в составе ИК?
И еще.
Если мы определяем доходным подходом стоимость всех мат. ценностей ИК то тут нет особенных проблем с определением ЧДП. А если в ЦИК-е есть несколько технологических потоков которые могут быть выделены в самостоятельные ЦИК-и и расчет ведется по доходнику для каждого в отдельности, исходя из НЕИ? Как тут корректно учесть, на пример вспомогательные службы/мат. ценности которые "работаю" на ВСЕ, а не на отдельное производство? Тут я про ЧДП, ибо понятно что сегодня такие "службы" оцениваются отдельно и соответствующими подходами.

В общем чем дальше в лес тем .......... Smile

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Ср, 12 Май 2010 12:08

rudge писал(а):

1. При формировании ЧДП необходимо учитывать все затраты, в т.ч. и на создания нормативных запасов. То биш и те которые потратятся на начальном этапе (запуске). Эт ка трубу наполнить нефтью. От этого никуда не деться.

Эти запасы однозначно остаются и никуда не деваются. Соответственно, на их размер ден. поток корректируются. Нулю принимаются фактические остатки, связанные с "прошлой" деятельностью.
Вобщем, я и так знал, что объясняльщик из меня никудышний, вот еще раз убедился. Спасибо Smile

В файлике иллюстрация всего мною выше сказанного (к сожалению, без формул, ибо там завязки на несколько страниц и файлов).
В первом случае фактические остатки приняты нулю, во втором - фактическим на дату оценки.
Как видим, разница между результатами около 0,4%. Но что интересно, при старте с "нуля" все равно стоимость незначительно выше. Что еще раз показывает, что фактические остатки - это проблема юр. лица а не комплекса как отдельно взятого.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 12 Май 2010 12:13

Серый писал(а):

Вобщем, я и так знал, что объясняльщик из меня никудышний, вот еще раз убедился. Спасибо Smile

Ну эт зря Вы так про себя.
К стати из меня "объясняльщик" тоже не очень Crying or Very sad

Спасибо, гляну Ваше. Вообще то вопросы возникают в ходе обсуждения. При расчетах как то проще все идет Smile

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка ЦИК

На страницу 1, 2, 3, 4, 5, 6 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме