| Автор |
Сообщение |
Naskel
Сообщения: 302
|
 Добавлено:
Вт, 24 Апр 2007 04:56 |
  |
Встретился с такой проблемой: сдал на рецензию отчет по экспертной земли, ставку капитализации взял как всегда среднюю по долл депозитам для юр лиц 9,1% + риски в пределах 4%. Рецензенты порубали, аргумент - в ДКЗ сказали, что ставка капитализации для земли не длжна превышать 5-6% и риск равен 0. Откуда??? |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
   |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 24 Апр 2007 08:29 |
|
Мабуть они посещают семинары тандема мэтров оценки земли Иванова-Драпиковский. Так вот, на последнем семинаре они приводили статистику, где ставка капитализации для земди находилась на уровне 4-5%.
Лично я уже, наверное, с годик как помещения капитализирую под 12-15%. Причем, проверено на личных исследованиях в разных городах Украины. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 24 Апр 2007 09:05 |
|
Это очень спорный вопрос. в Одессе пишут в рамках 6-8% - я считаю это правильным, потому как мне так никто и не смог доказать каким рискам в наше время подвержена земля. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 24 Апр 2007 09:13 |
|
| SHE писал(а): |
| Это очень спорный вопрос. в Одессе пишут в рамках 6-8% - я считаю это правильным, потому как мне так никто и не смог доказать каким рискам в наше время подвержена земля. |
В любом случае, метод "безрисковая+риски" для земли уже не канает. Нуно придумывать что-то новое. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 24 Апр 2007 10:15 |
|
| SHE писал(а): |
| Это очень спорный вопрос. в Одессе пишут в рамках 6-8% - я считаю это правильным, потому как мне так никто и не смог доказать каким рискам в наше время подвержена земля. |
самый главный риск для земли - это местоположение. Чем хуже местоположение, тем больше рисков для инвестора.
Рекомендовал бы также использовать безрисковую ставку 6,5%, установленную приказом ФГИ. Это уже обсуждалось |
|
|
 |
|
Naskel
Сообщения: 302
|
| Добавлено:
Ср, 25 Апр 2007 00:37 |
|
kink писал:
Рекомендовал бы также использовать безрисковую ставку 6,5%, установленную приказом ФГИ. Если можно №и дату приказа. |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
|
|
Богдан
Редкий Модератор
Возраст: 42
Сообщения: 328
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 25 Апр 2007 08:36 |
|
Если вспоминать слова нашего гуру с оценки земли Ивановой по данному вопросу то можно это изложить именно так: ставка капитализации для земли – это и есть самая что ни есть без рисковая ставка. А все остальные это уже улучшения, сервитуты или другие факторы которые влияют на стоимость земли. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 25 Апр 2007 09:26 |
|
| Богдан писал(а): |
| ставка капитализации для земли – это и есть самая что ни есть без рисковая ставка. |
+1. совершенно верно........ |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 25 Апр 2007 10:07 |
|
я думаю, все-таки есть смысл учитывать назначение земли - промышленность, коммерция... |
|
|
|
|
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 26 Апр 2007 04:19 |
|
| zanoza писал(а): |
я думаю, все-таки есть смысл учитывать назначение земли - промышленность, коммерция...
|
Но ведь сам доход плученный от использования и регулирует вид использования - или я не прав?
 Всетаки хотелось бы номер приказа
| kink писал(а): |
| Рекомендовал бы также использовать безрисковую ставку 6,5%, установленную приказом ФГИ. |
 |
|
|
|
|
Naskel
Сообщения: 302
|
| Добавлено:
Чт, 26 Апр 2007 04:23 |
|
Это я писал |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 26 Апр 2007 07:24 |
|
| Цитата: |
| Но ведь сам доход плученный от использования и регулирует вид использования - или я не прав? |
- то есть? а целевое назначение земли, изначально? |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 26 Апр 2007 10:37 |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 26 Апр 2007 13:43 |
|
|
|
|
Naskel
Сообщения: 302
|
| Добавлено:
Пт, 27 Апр 2007 02:20 |
|
| zanoza писал(а): |
| а целевое назначение земли, изначально? |
Так целевое назначение и определяет доходность от использования земли. |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вс, 29 Апр 2007 12:18 |
|
| Богдан писал(а): |
| Если вспоминать слова нашего гуру с оценки земли Ивановой по данному вопросу то можно это изложить именно так: ставка капитализации для земли – это и есть самая что ни есть без рисковая ставка. |
ага, особенно безрисково выглядят вложения в земельный участок под жилую застройку где-то в селе Костогрызово... ликвидность супер  |
|
|
|
|
Naskel
Сообщения: 302
|
| Добавлено:
Вс, 29 Апр 2007 12:46 |
|
ниче сделаем анализ ЛНЭИ, переведем в коммерцию и будем строить супермаркет.  |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 30 Апр 2007 22:22 |
|
| Naskel писал(а): |
| ...взял как всегда среднюю по долл депозитам для юр лиц 9,1% + риски в пределах 4%. Рецензенты порубали, аргумент - в ДКЗ сказали, что ставка капитализации для земли не длжна превышать 5-6% и риск равен 0. Откуда???. |
вполне разумный вопрос ОТКУДА все эти цифры??? 9,1...4...
| Серый писал(а): |
| Лично я уже, наверное, с годик как помещения капитализирую под 12-15%. Причем, проверено на личных исследованиях в разных городах Украины. |
и то много, т.е. мало....
у меня 10-13%, да и собственно, счас недвижка, а особенно комерч., как никогда "в цене"!!! какие риски вы на нее навешиваете, если это не в глухом селе, конечно же...
| kink писал(а): |
| самый главный риск для земли - это местоположение. Чем хуже местоположение, тем больше рисков для инвестора.. |
+100 вот это единственный риск, ну и разве что целевое назначение если оно не то что "вам нужно" и сменить его не представляется возможным....чего у меня, например, в практике не было...
| Андрей писал(а): |
| Коллеги, мы когда то брали безрисковую по данным нац банка.. |
вот это и вовсе не верно! безрисковая - это средняя по депозитам системообразующих банков, а не средняя по депозитам всехподрядбанков
| КовАл писал(а): |
| ага, особенно безрисково выглядят вложения в земельный участок под жилую застройку где-то в селе Костогрызово... . |
а в данном случае как раз и "навешаем" рисков на местополдожение и региональных всяких рисков....тут уже мудрить и считать надо... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 03 Май 2007 10:54 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
Андрей писал(а):
Коллеги, мы когда то брали безрисковую по данным нац банка..
вот это и вовсе не верно! безрисковая - это средняя по депозитам системообразующих банков, а не средняя по депозитам всехподрядбанков |
По моему, на нац банке ставка по депозитам для банков! Хотя могу и ошибатся.
| Филин Андрей писал(а): |
| безрисковая - это средняя по депозитам системообразующих банков |
А в этом заложен экономический смысл - так как эти банки более надежны. Возьмем эн-ную сумму, разделим ее на 5 частей и положим в 5 крубных надежных банков - вероятность получения денег обратно равна 99,9%.  А это практически безрисковая операция.
Но даже если мы берем среднюю по депозитам в валюте - мы должны учитывать инфляцию доллара США.
[/code][/list][/quote] |
|
|
|
|
Naskel
Сообщения: 302
|
| Добавлено:
Чт, 03 Май 2007 21:54 |
|
Ну естественно при приняти безрисковой ставки по долларовым депозитам мы ее очищаем от инфляцонных ожиданий.  |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 04 Май 2007 07:44 |
|
Дык а кто спорит про инфляцию? опрос только в том, что сли вы берете номинальную ставку дисконта, то и денежные потоки должны быть такими же, если реальную, то и денежные поток тоже реальные. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 04 Май 2007 09:00 |
|
да и источник про уровень инфляции доллара кто-нить віложит? )
кстати, после получения прибіли по депозиту, предприятие еще заплатит налог на прибыль...его тоже стоит учитывать я так считаю |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 04 Май 2007 09:06 |
|
Минутку,
| КовАл писал(а): |
| Дык а кто спорит про инфляцию? опрос только в том, что сли вы берете номинальную ставку дисконта, то и денежные потоки должны быть такими же, если реальную, то и денежные поток тоже реальные. |
а как очистить денежные потоки от инфляции? |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 04 Май 2007 09:17 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
кстати, после получения прибіли по депозиту, предприятие еще заплатит налог на прибыль...его тоже стоит учитывать я так считаю |
| Андрей писал(а): |
а как очистить денежные потоки от инфляции? |
друзья перечитайте еще раз теорию про денежные потоки и их виды.
учитываешь инфляцию в дисконте учитывай и в ДП, учитываешь налог на прибыль в дисконте учитывай и в ДП. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 04 Май 2007 10:29 |
|
|
|
|
лягушка
Возраст: 47
Сообщения: 147
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 06 Май 2007 18:25 |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 07 Май 2007 09:03 |
|
йолы-палы
спасибо, Лягушонок!
там калькулятор.....
СПАСИБО! |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 07 Май 2007 09:11 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
друзья перечитайте еще раз теорию про денежные потоки и их виды.
учитываешь инфляцию в дисконте учитывай и в ДП, учитываешь налог на прибыль в дисконте учитывай и в ДП. |
тоже верно, спасибо! |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 08 Май 2007 08:20 |
|
У каждого оценщика свой взгляд на расчеты безрисковой, предлагаю как то унифицировать этот процес и вывесить на форум расчет безрисковой, каждый месяц обновлять эти данные. Думаю, было бы не плохо.
Как вы думаете? |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 08 Май 2007 08:28 |
|
| Андрей писал(а): |
У каждого оценщика свой взгляд на расчеты безрисковой, предлагаю как то унифицировать этот процес и вывесить на форум расчет безрисковой, каждый месяц обновлять эти данные. Думаю, было бы не плохо.
Как вы думаете? |
Очень хорошая мысль, хотел это сделать подпольно...и всем сделать подарочек...гы |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 08 Май 2007 09:32 |
|
и опубликовать в бюллетене приватизации, дабы придать официальности.
я так понимаю, это не очень сложно сделать  |
|
|
|
|
Naskel
Сообщения: 302
|
| Добавлено:
Вт, 08 Май 2007 10:07 |
|
Мне кажется это будет СУПЕР!!! А ежели чего так вместе и отбиваться легче. |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 08 Май 2007 10:14 |
|
| Naskel писал(а): |
| Мне кажется это будет СУПЕР!!! А ежели чего так вместе и отбиваться легче. |
Или групповое лишение квалификационных документов экзаменационная комиссия устроит - че ей по каждому отдельному случаю собираться. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 08 Май 2007 10:20 |
|
| Серый писал(а): |
| Naskel писал(а): |
| Мне кажется это будет СУПЕР!!! А ежели чего так вместе и отбиваться легче. |
Или групповое лишение квалификационных документов экзаменационная комиссия устроит - че ей по каждому отдельному случаю собираться. |
Какой добрый мальчик. Ты случайно не в органах подрабатываешь? |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
 |
|
Naskel
Сообщения: 302
|
| Добавлено:
Вт, 08 Май 2007 10:24 |
|
| Trinichka писал(а): |
| Какой добрый мальчик. Ты случайно не в органах подрабатываешь? |
А може це агент УТО, чі й того гірше ФДМ.  |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 08 Май 2007 10:32 |
|
| Trinichka писал(а): |
| Какой добрый мальчик. Ты случайно не в органах подрабатываешь? |
Я - оценщик-оборотень. Ну спасибо тебе, добрая девочка.
Я буду участвовать в групповом отбивательстве. А если не получится - в групповом лишении. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 08 Май 2007 10:35 |
|
| Naskel писал(а): |
| А може це агент УТО, чі й того гірше ФДМ. |
А это тут причем. Особенно, про УТО - типа среди нас нема членов УТО (я к ним не отношусь). |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 08 Май 2007 10:40 |
|
Скоріше агент по земельке |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Naskel
Сообщения: 302
|
| Добавлено:
Вт, 08 Май 2007 10:48 |
|
А все таки идея очень хорошая. И если получится - это будет класс. |
_________________
Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. |
|
|
|
|
|
