| Автор |
Сообщение |
Алек
Сообщения: 37
|
 Добавлено:
Вт, 18 Май 2010 15:37 |
  |
Необходимо оценить 1м кв. , в здании государственного предприятия, для размещения кофейных аппаратов. Необходимо ли применять затратный подход. |
|
|
|
  |
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 18 Май 2010 15:43 |
|
| Алек писал(а): |
| Необходимо оценить 1м кв. , в здании государственного предприятия, для размещения кофейных аппаратов. Необходимо ли применять затратный подход. |
нет, я так думаю |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
  |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 18 Май 2010 15:53 |
|
Алек, ну, разве что для того, что бы к Вам не придирались по поводу отсутствия второго подхода в работе... с нашим Фондом работает пословица "Легче дать, чем объяснить, что ты не хочешь"... так что если требуют минимум два подхода, то сделайте... не так уж трудно будет его "склепать", а вообще, если по-людски, то я считаю, что он там нужен, как корове седло... если, конеШно, у Вас есть данные для других подходов. |
|
|
|
|
|
Алек
Сообщения: 37
|
| Добавлено:
Вт, 18 Май 2010 15:53 |
|
при расчете арендной ставки, возможно ли использовать, арендные ставки коммунального имущества или коммерческие ставки. Заранее благодарен за любые советы, касающиеся всех методов |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 18 Май 2010 15:56 |
|
| Алек писал(а): |
| при расчете арендной ставки, возможно ли использовать, арендные ставки коммунального имущества |
вообще-то это не есть чистой воды рыночные данные, но если других нет, то что Вам остается...  |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 18 Май 2010 16:06 |
|
аналогичные темы:
одна
вторая |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Алек
Сообщения: 37
|
| Добавлено:
Вт, 18 Май 2010 16:07 |
|
объект оценки находится в городе 100тыс. население. Рынок продаж не активен. Риелторских контор нет. Стоимость двухкомнатной квартиры от 3000 дол. Информации практически ноль. Буду благодарен за любые советы |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 18 Май 2010 16:46 |
|
| Алек писал(а): |
| Стоимость двухкомнатной квартиры от 3000 дол. |
| Алек писал(а): |
| Буду благодарен за любые советы |
мультипликатор = ст-ть кв-ры/нежилое помещение (в нас. пункте с развитым рынком нед-ти)
Стоимость об-та оценки = ст-ть кв-ры (3000 дол.) х мультипликатор
Думаю понятно, что пример на пальцах... |
|
|
|
|
|
Argus
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 08:09 |
|
Витратний підхід згідно роз’яснення щодо застосування Національного стандарту №2 “Оцінка нерухомого майна” затвердженого Постановою № 1442 Кабміну України від 28.10.2004р. викладених в інструктивному листі ФДМУ від 09.03.2005р. № 10-36-2562 невикористовуємо. |
|
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 20 Май 2010 16:32 |
|
| Argus писал(а): |
| невикористовуємо. |
дезинформация или опечатка? 
| Цитата: |
| Витратний підхід ...доцільно застосовувати, якщо ринок купівлі-продажу або оренди подібного нерухомого майна є обмеженим, тобто відсутні достатньо репрезентативні вихідні дані або інша інформація про подібні об'єкти, що не дає змоги застосувати дохідний та (або) порівняльний підходи для отримання достовірного результату ринкової вартості об'єкта оцінки. |
цитата из разъяснения к НС№2 |
|
|
|
|
|
Алек
Сообщения: 37
|
| Добавлено:
Сб, 22 Май 2010 08:22 |
|
При определении стоимости 1 метра квадратного доходным подходом, нашел информацию, что 1м, для размещения кофейных аппаратов сдается в фонде коммунального им-ва 30 грн в коммерческих организациях от40 до 50 грн., как правильно рассчитать ЧОД, нужно ли снижать на НДС, если будет использоваться коммерческая ставка, ведь она не содержит НДС,как правильно рассчитать расходы на содержание недвижимости
Добавлено спустя 2 часа 27 минут:
При определении стоимости 1 метра квадратного доходным подходом, нашел информацию, что 1м, для размещения кофейных аппаратов сдается в фонде коммунального им-ва 30 грн в коммерческих организациях от40 до 50 грн., как правильно рассчитать ЧОД, нужно ли снижать на НДС, если будет использоваться коммерческая ставка, ведь она не содержит НДС,как правильно рассчитать расходы на содержание недвижимости, заранее благодарен за любую подсказку. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Сб, 22 Май 2010 12:45 |
|
НДС, как правило, есть везде. Точнее РС включает все налоги. Для примера гляньте чек из магазина. Тут проблема плательщик или нет. Перед дисконтированием проводится очистка от НДС, а потом добавляется НДС. Это что бы не дисконтировать налог. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
костя241
Сообщения: 15
|
| Добавлено:
Сб, 22 Май 2010 18:44 |
|
Интересно было бы знать как правильно определить строительный объем места под аппарат. |
_________________
Оценка |
|
   |
|
Алек
Сообщения: 37
|
| Добавлено:
Вс, 23 Май 2010 10:55 |
|
С НДС понятно, а как правильно рассчитывать расходы на содержание недвижимости. |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 24 Май 2010 11:40 |
|
| костя241 писал(а): |
| Интересно было бы знать как правильно определить строительный объем места под аппарат. |
не места под аппарат, а объем той части помещения, где он будет установлен, я брал (площадь помещения+половину толщины примыкающих стен)*(высоту+половину высоты обоих перекрытий)
а вообще, от затратного в таком случае лучше отказаться исходя из соображений невозвожности и нецелесообразности воспроизводства части помещения!!!
* - условно предполагая что другая половина стены/перекрытия относится к другому помещению "по ту сторону"  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пн, 24 Май 2010 12:17 |
|
Вообще, честно говоря, не понимаю, зачем в этом случае нужен затратный подход. Особенно в таком виде. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Алек
Сообщения: 37
|
| Добавлено:
Вт, 25 Май 2010 12:03 |
|
При оценке 1 метра квадратного для аренды нед. им-ва, как правильно рассчитать, расходы на содержание недвижимости, заранее благодарен за совет.
Добавлено спустя 3 часа 27 минут 16 секунд:
Помогите правильно рассчитать, расходы на содержание недвижимости,заранее благодарен.
Добавлено спустя 12 минут 22 секунды:
| Алек писал(а): |
При оценке 1 метра квадратного для аренды нед. им-ва, как правильно рассчитать, расходы на содержание недвижимости, заранее благодарен за совет.
Добавлено спустя 3 часа 27 минут 16 секунд:
Помогите правильно рассчитать, расходы на содержание недвижимости,заранее благодарен.
|
|
|
|
|
|
|
Наталинька
Возраст: 39
Сообщения: 37
Откуда: Донецк
|
| Добавлено:
Ср, 26 Май 2010 07:16 |
|
[quote="Филин Андрей"]
| костя241 писал(а): |
Интересно было бы знать как
а вообще, от затратного в таком случае лучше отказаться исходя из соображений невозвожности и нецелесообразности воспроизводства части помещения!!! |
Я бы тоже советовала отказаться от данного подхода! Поскольку полученный результат будет не корректным и в сравнении с результатом полученным сравнительным подходом или доходным- будет значительно разниться, что может еще больше за смущать проверяющих! Просто качественного обоснуйте его отсутствие и неуместность.! ))) |
_________________
все приходит к тому, кто умеет терпеливо ждать! |
|
|
|
Алек
Сообщения: 37
|
| Добавлено:
Ср, 26 Май 2010 10:30 |
|
Причем тут затратный подход, расходы на содержание недвижимости необходимы для расчета ЧОД. Посоветуйте как их расчитать для аренды 1 метра кважратного. |
|
|
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 26 Май 2010 11:17 |
|
Возьмите из отчета Colliers . у них на сайте обзоры. по моему сейчас 4-6 долл. за 1 кв.м. этим отчетам многие и банки и аудиторы даверяют |
|
|
|
|
|
Алек
Сообщения: 37
|
| Добавлено:
Ср, 26 Май 2010 13:46 |
|
Никогда не пользовался з отчетами Colliers, если можно дайте ссылку, сам не могу найти |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 26 Май 2010 13:49 |
|
в гугле забанили, Алек? |
|
|
|
|
|
Алек
Сообщения: 37
|
| Добавлено:
Ср, 26 Май 2010 13:56 |
|
Не понял, что значит забанили |
|
|
|
|
|
Matilda
Сообщения: 779
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 26 Май 2010 14:22 |
|
они вас узнали просто. зайдите с другого компа и под другим паролем |
|
|
|
|
|
Алек
Сообщения: 37
|
| Добавлено:
Ср, 26 Май 2010 15:44 |
|
Спасибо за подсказку, однако согласно обзорам расходы на содержание недвижимости действительно сейчас 4-6 долл. за 1 кв.м в месяц, а у меня арендная ставка всего 10 долл., если я все это вычту ЧОД приблизится к нолю. |
|
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Ср, 26 Май 2010 16:38 |
|
| Алек писал(а): |
| согласно обзорам расходы на содержание недвижимости действительно сейчас 4-6 долл. за 1 кв.м в месяц, а у меня арендная ставка всего 10 долл., если я все это вычту ЧОД приблизится к нолю. |
Алек Сделайте предположение, что эксплуатационные расходы арендодателя компенсируются (возмещаются) арендатором и не включаются в арендную ставку. Тогда из ЧОД арендодателя ничего вычетать не нужно. |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 26 Май 2010 18:57 |
|
| Алек писал(а): |
| Спасибо за подсказку, однако согласно обзорам расходы на содержание недвижимости действительно сейчас 4-6 долл. за 1 кв.м в месяц |
- это, наверное, в киеве? |
|
|
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Чт, 27 Май 2010 12:52 |
|
| Алек писал(а): |
| 4-6 долл. за 1 кв.м в месяц |
может в год? Обычно управляющие компании считают за год а не за месяц. |
|
|
|
|
|
Алек
Сообщения: 37
|
| Добавлено:
Чт, 27 Май 2010 13:20 |
|
нет указано именно в месяц |
|
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Чт, 27 Май 2010 13:36 |
|
Алек Выкладываю несколько статей по поводу стоимости управления коммерческой недвижимостью. Почитайте, может поможет принять правильное решение |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
управления коммерческой недвижимостью.doc |
| Размер файла: |
198.5 Kб |
| Скачан: |
47 раз |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Алек
Сообщения: 37
|
| Добавлено:
Чт, 27 Май 2010 13:48 |
|
Подскажите пожалуйста прогнозируемый курс инфляции доллара США на 2010 год, если возможно дайте ссылку, заранее благодарен. |
|
|
|
|
|
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
|
| Добавлено:
Чт, 27 Май 2010 14:01 |
|
| Алек писал(а): |
| Подскажите пожалуйста прогнозируемый курс инфляции доллара США на 2010 год |
курс инфляции доллара США на 2010 год - East-west-north-south
Прошу прощения за флуд  |
_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. |
|
|
|
Алек
Сообщения: 37
|
| Добавлено:
Чт, 27 Май 2010 14:20 |
|
Если можно выложите ссылку East-west-north-south не могу найти |
|
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Чт, 27 Май 2010 14:55 |
|
| Алек писал(а): |
| Если можно выложите ссылку East-west-north-south не могу найти |
Я есть немножько плакаль  |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 28 Май 2010 12:45 |
|
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Пт, 28 Май 2010 13:21 |
|
|
|
|
Алек
Сообщения: 37
|
| Добавлено:
Сб, 29 Май 2010 08:31 |
|
еще раз прошу совет. При оценке 1 м.кв. для аренды гос.им-ва, цель размещение кофейных аппаратов, сравнительным подходом, есть информация по продажам 3-4 магазинов площадью 40-50 м.кв., можно ли её привязать как аналоги. |
|
|
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Ср, 02 Июн 2010 07:24 |
|
Алек кратко:
1. можно все, что не запрещено
2. не верно сравнивать жо** с пальцем
Думаю когданибудь великие оценщики ФГИ поймут, что в подобных случаях логично рассчитывать ставку аренды, а не РС 1 м.
 |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Ср, 02 Июн 2010 08:27 |
|
Алек
В чем проблема? конечно можно ... привязывайте на здоровье.. в фонде тоже люди сидят и прекрасно понимают что есть рынок и какие предложения ... момент с корректировкой на площадь скользковат, лично мне нравится формула которую рекомендуют ВТБшники:
Котл = (Sаналога/Sобъекта)^0.1 - непонятно откуда взята, но неплохо работает при больших различиях в площади.
Добавлено спустя 2 минуты 47 секунд:
Можно дописать что-то типа Коэффициент торможения цены..., рассчитанный эмпирически, как степенная зависимость.... блаблабла.. |
|
|
|
|
|
Помещик
Сообщения: 62
|
| Добавлено:
Вт, 08 Июн 2010 14:52 |
|
Такие объекты можно оценивать по специальной стоимости. РС 1 м2 в помещении + надбавка. Надбавку определяю отношением между рыночной арендной ставкой за 1м2 в подобном здании и арендной ставкой за банкоматы в подобном месте. С учётом, что банкомат как правило, занимает 1,5-2 м2, и в арендную ставку могут входить расходы на эл.энергию, уборку территории, пр. |
_________________
Берегите природу - МАТЬ ВАШУ! |
|
 |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 08 Июн 2010 15:42 |
|
| Помещик писал(а): |
| Такие объекты можно оценивать по специальной стоимости. РС 1 м2 в помещении + надбавка. Надбавку определяю отношением между рыночной арендной ставкой за 1м2 в подобном здании и арендной ставкой за банкоматы в подобном месте. |
Ну, как мне кажется, специальная стоимость, по НС, это не совсем то или совсем не то. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 08 Июн 2010 19:36 |
|
| Помещик писал(а): |
| Такие объекты можно оценивать по специальной стоимости. РС 1 м2 в помещении + надбавка. Надбавку определяю отношением между рыночной арендной ставкой за 1м2 в подобном здании и арендной ставкой за банкоматы в подобном месте. С учётом, что банкомат как правило, занимает 1,5-2 м2, и в арендную ставку могут входить расходы на эл.энергию, уборку территории, пр. |
А при чем здесь спец. стоимость? Спец. стоимость - это когда есть заинтересованность именно в этом объекте и покупатель/арендатор готов платить за эту заинтересованность.
А то, что вы говорите, это обычная корректировка на площадь: чем меньше площадь, тем выше арендная плата/стоимость.
Некий специализм, конечно, для банкоматов есть: место должно быть у двери и с возможностью выноса терминала на улицу, но я не думаю, что это тянет на специальную стоимость. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 08 Июн 2010 21:31 |
|
Два комментария:
1. Про банкоматы +100 - пробить ставки по банкоматам в городе. Я в своё время такое брал по двум банкам - там большой разброс типа "станция метро" или "на заводе" (к сожалению каналы информации на данный момент уже запломбировали)
2. Про специальную стоимость ФГИУ "рекомендует" определять именно её для помещений в вокзалах, аэропортах и пр. тому подобных. Как-то пытался бороться, мол у меня в договоре на оценку "рыночная"... пришлось переделать договор. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 09 Июн 2010 08:47 |
|
| Серый писал(а): |
| чем меньше площадь, тем выше арендная плата/стоимость |
В целом тенденция такая но есть нюансы.
Если рассматривать/анализировать, на пример использование помещения под склад, то становится видно что такие помещения должны отвечать определенным требованиям, в частности по площади. Есть приемлемые/стандартизированные по площади требования, на пример 500 кв.м. за которые платят по максимуму. Все что больше или меньше уже имеет другую стоимость как правило в минус. Ибо больше не нужно - излишняя площадь, а меньше не устраивает функционально.
Собственно на этом и хотел акцентировать внимание по этому и написал "есть нюансы" и их нужно учитывать, а не действовать прямолинейно, чем меньше тем дороже. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Ср, 09 Июн 2010 14:43 |
|
на площадь была поправка в практике оценки - неформальные подходы:
Розрахунок корегування на площу може бути заснований на принципі «втрати/отримання додаткової економічної вигоди». Суть цього принципу полягає в тому, що об'єкти порівняння, площа яких менше/більше площі об'єкту оцінки, можуть бути продані в більш короткі/довщі терміни, таким чином забезпечивши отримання/втрату доходу продавця від альтернативного розміщення виручених від продажу грошових коштів. Як альтернативне розміщення виручених від продажу об'єкту грошових коштів доцільно розглядати їх розміщення на валютному депозиті в банку, які в сучасних умовах в Україні зараховуються до найменш ризикових фінансових інструментів. Тоді, корегування на відмінності в площі може бути розраховане по формулі:
Кпл=(1/(1+Y∂)^((to-ta)/12)-1)*100
де:
Кпл - корегування на відмінності в площі;
Y∂ - процентна ставка по валютному депозиту;
to - час експозиції об'єкту оцінки; /а - час експозиції об'єктів порівняння;
ta - період часу, до якого прив'язана ставка прибутковості (в даному випадку -1 рік або 12 місяців).
тоже красивенько получится |
|
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 09 Июн 2010 15:13 |
|
| ZET писал(а): |
| to - час експозиції об'єкту оцінки; /а - час експозиції об'єктів порівняння; |
вечный вопрос где их брать и/или как обосновать?  |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
ZET
Возраст: 46
Сообщения: 525
|
| Добавлено:
Ср, 09 Июн 2010 16:36 |
|
аналізуєте ринок (опитування рієлторів) та пишите: на підставі власного маркетингового дослідження оцінювачем встановлено, що залежно від площі нерухомості типові середні терміни експозиції торгових приміщень на ринку міста складають:
- до 50 кв. м - 4 місяці;
- від 50 до 100 кв. м - 6 місяців;
- від 100 до 300 кв. м - 8 місяців;
- від 300 до 500 кв. м - 10 місяців;
- від 500 до 1000 кв. м - 12 місяців;
- від 1000 до 3000 кв. м - 14 місяців;
- більше 3000 кв. м - 16 місяців
або як у Вас там в місті 6-8-10-12-14-16-18, або ще як небудь.
Добавлено спустя 50 секунд:
а ище мона у них довідку взяти за 150-350 грн. в залежності від жадоби ціх рієлторів |
|
|
|
|
|
Помещик
Сообщения: 62
|
| Добавлено:
Чт, 10 Июн 2010 08:28 |
|
По поводу специальной стоимости. В магазине торговые площади сдаются в аренду по 100 грн/м2, банкомат (или кофейный автомат) банк желает установить именно в конкретном месте и за тот же 1 м2 в этом магазине, но в желаемом месте, платит 300 грн/м2. Собственник лотка для пирожков не оценивает свою заинтересованность в 300 грн/м2 и будет арендовать по сложившейся ставке в любом другом месте торгового зала. По моему, есть все признаки специальной стоимости. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 10 Июн 2010 08:36 |
|
По Вашей логике, если я хочу купить магазин, а он, естественно, должен находиться в соответствующем месте, то стоимость магазина будет "специальной". Чето не вяжится коллега.
Есть рынок аренды банкоматов и тп. Его и анализировать нужно. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Помещик
Сообщения: 62
|
| Добавлено:
Чт, 10 Июн 2010 09:20 |
|
Если очень захочется купить именно этот магазин то, наверно, готовы будите и заплатить несколько дороже, особенно если Вы сами просите собственника продать Вам его объект.
А капитализируя арендную ставку для банкоматов получим какую стоимость встроенного помещения? |
_________________
Берегите природу - МАТЬ ВАШУ! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 10 Июн 2010 09:37 |
|
| Помещик писал(а): |
Если очень захочется купить именно этот магазин то, наверно, готовы будите и заплатить несколько дороже, особенно если Вы сами просите собственника продать Вам его объект.
А капитализируя арендную ставку для банкоматов получим какую стоимость встроенного помещения? |
А че в задании - РС ?????? Так и считайте РС. Тут вся ветка про РС соответственно и рассуждения по определению РС. По спец стоимости все в НС написано. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Помещик
Сообщения: 62
|
| Добавлено:
Чт, 10 Июн 2010 10:11 |
|
Но как же тогда выглядит заключение о стоимости для 1 м2? "Рыночная стоимость нежилого встроенного помещения по адресу: .... равна (условно) 4000 грн.за 1 м2.
Следующее заключение об оценке торговой площади 10 м2, в том же здании, будет: " Рыночная стоимость нежилого встроенного помещения по адресу: .... равна 2000 грн.за 1 м2.
Как-то тоже не совсем логично. |
_________________
Берегите природу - МАТЬ ВАШУ! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 10 Июн 2010 10:31 |
|
Собственно если на рынке существует продажа отдельных встроенных площадей/помещений то почему нет? Ведь аналогичная описаной Вами ситуация и с арендой. И далее. Если нужно знать РС всего здания то по НЕИ и рассчитываются все варианты по доходности. Тут офис, тут кафе, тут склад, тут магазин, а тут банкомат. Потом все суммируется. Если все корректно, то стимость по доходному будет близка стоимости по сравнению.
Добавлено спустя 2 минуты 10 секунд:
К стати, а Вас не смущает что стоимость, на пример, однокомнатной
квартиры в одном доме разная? Я уж не говорю про кв.м. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Помещик
Сообщения: 62
|
| Добавлено:
Чт, 10 Июн 2010 12:45 |
|
Так согласен.
Но стоимость аренды квадратного метра, именно в определённом месте, для банкомата дороже из-за специальной заинтересованности арендатора. (наверно повторяюсь).
По продажам квартир вообще ситуация отдельная в силу большего объёма продаж, множества нюансов (3 года опыта). Если цена подобных квартир в одном доме не оправдано завышена то и продажа происходит в разные промежутки времени. Экспозиция однако. Далее есть как срочная продажа так и срочная покупка и пр.
Оценщик же определяет наиболее вероятную среднюю величину РС на определённую дату. |
_________________
Берегите природу - МАТЬ ВАШУ! |
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 10 Июн 2010 13:19 |
|
| Помещик писал(а): |
Так согласен.
Но стоимость аренды квадратного метра, именно в определённом месте, для банкомата дороже из-за специальной заинтересованности арендатора. |
"специальная" заинтересованность арендатора не есть "специальная"стоимость. И почему эта стоимость должна быть больше, чем стоимость кв.м. для торгового помещения, только потому, что это банкомат - не понятно. Кафе, магазин, или кофейный автомат на вокзале может приносить больше дохода, чем установленный рядом банкомат. |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
Помещик
Сообщения: 62
|
| Добавлено:
Чт, 10 Июн 2010 13:46 |
|
А почему тогда арендаторы платят арендную ставку в два-три раза выше? |
_________________
Берегите природу - МАТЬ ВАШУ! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 10 Июн 2010 14:57 |
|
| Помещик писал(а): |
| А почему тогда арендаторы платят арендную ставку в два-три раза выше? |
Данные откуда??????
НО Если они есть реально, и их достаточно, и они адекватные для расчета, то и применяйте их. В чем проблема, нафик Вам еще какие то поправки искусственные/придуманные? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 10 Июн 2010 15:27 |
|
Уважаемый коллега rudge 100%. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Чт, 10 Июн 2010 15:58 |
|
rudge, если Помещик не проставится, это моветон.
Может я чего не знаю, скажите, коллеги, были ли факты продаж метров площадей для размещения разного рода автоматических устройств?
где? когда? почем?
Что то упустил наверное. |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 10 Июн 2010 16:16 |
|
| Владимир Владимирович писал(а): |
Может я чего не знаю, скажите, коллеги, были ли факты продаж метров площадей для размещения разного рода автоматических устройств?
где? когда? почем?
Что то упустил наверное. |
Да нет кАнечно. НО смотрим НС дефиницию РС и принцип расчета РС, Подразумевается переход прав собственности (виртуальный). По этому и расчет РС для таких объектов лучше вести через доходник. Сравнения то нет к сожалению, а затратка ....... (см. НС1) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Чт, 10 Июн 2010 16:31 |
|
Да понятно, про эту профанацию оценки я свое мнение высказал и никому не навязываю. Сегмент рынка аренды малых площадей нормально функционирует, права аренды продаются.
Только со ставкой капитализации ещесь накладочка выходит ....
Отпишитесь если Помещик проставится. |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 10 Июн 2010 16:57 |
|
| Помещик писал(а): |
| А почему тогда арендаторы платят арендную ставку в два-три раза выше? |
выше чем где?
возможен вариант влияния площади на цену. в ТРЦ всегда якорный арендатор платит за 1м2 раза в 3-4 меньше, чем мелкая точка. И чем мельче точка, тем выше стоимость аренды за 1 м2 |
|
|
|
|
|
Помещик
Сообщения: 62
|
| Добавлено:
Пн, 14 Июн 2010 13:44 |
|
"Проставится" значит проставимся - клубника и черешня в самом разгаре - милости просим!!
Похожая ситуация в ветке по определению стоимости дымовой трубы. Расчётная арендная плата на основании полученной ОСЗ не отвечает реалиям.
Продажи метров площадей не встречал.
Речь идёт о том, что в торговом зале торговцы арендуют 1м2 по 100 грн. а собственник автомата (банкомата) указывает определённое место в этом зале и предлагает 300 грн/м2. А по НЭИ можно расставить в зале банкоматы всех отделений банков...
 |
_________________
Берегите природу - МАТЬ ВАШУ! |
|
|
|
Талина
Сообщения: 1
|
| Добавлено:
Ср, 16 Июн 2010 01:20 |
|
Для расчета 1 м.кв. использовала бы все аналоги в сравнительном подходе, исходя из месторасположения объекта оценки и технико-планировочных решений (первый этаж, насколько понимаю) и функциональное использование, конечно, торговля. На физические характеристики (площадь) вводим поправки. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 16 Июн 2010 08:08 |
|
| Цитата: |
| а собственник автомата (банкомата) указывает определённое место в этом зале и предлагает 300 грн/м2. |
- это не рыночная... это специальная стоимость какая-нибудь. |
|
|
|
|
|
Помещик
Сообщения: 62
|
| Добавлено:
Ср, 16 Июн 2010 09:07 |
|
| Цитата: |
| - это не рыночная... это специальная стоимость какая-нибудь. |
Вот и я к этому. Для аренды таких объектов и расчитываю специальную стоимость.
Занозе спасибо за поддержку. |
_________________
Берегите природу - МАТЬ ВАШУ! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 16 Июн 2010 10:21 |
|
| Помещик писал(а): |
| Цитата: |
| - это не рыночная... это специальная стоимость какая-нибудь. |
Вот и я к этому. Для аренды таких объектов и расчитываю специальную стоимость.
Занозе спасибо за поддержку. |
- а по закону про аренду нужны рыночные... |
|
|
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Ср, 16 Июн 2010 11:35 |
|
Рубежное, у р.Сев.Донец в Луганской обл.?
| Помещик писал(а): |
| "Проставится" значит проставимся - клубника и черешня в самом разгаре - милости просим!! |
Рудж пьет клубнику и черешню?
не для протокола, к слову:
| Цитата: |
Методика оценки объектов аренды, пост. КМУ от 10 серпня 1995 р. N 629 (в редакции пКМУ от 02 січня 2003 р. N 3).
п.19 .. Оцінка нерухомого майна проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій або спеціальній вартості |
| Цитата: |
| в ТРЦ всегда якорный арендатор платит за 1м2 раза в 3-4 меньше, чем мелкая точка. И чем мельче точка, тем выше стоимость аренды за 1 м2 |
Верно, как и верно обратное, т.е. ситуации когда за размещение "чего-то", еще и приплатят.
В любом случае удачи. |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 16 Июн 2010 11:44 |
|
Владимир Владимирович, а и вправду - либо специальной. а чем мотивируется тогда применение именно специальной стоимости?
я просто ни разу в жизни не сталкивалась с таким, у нас ценят по ріночной под банкоматы, автоматы кофе |
|
|
|
|
|
Aleks
Возраст: 49
Сообщения: 295
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 16 Июн 2010 12:06 |
|
| zanoza писал(а): |
| Владимир Владимировичу нас ценят по ріночной под банкоматы, автоматы кофе |
Да и везде так ценят, просто с банка, например, возьмут арендную ставку больше, (процент) от рыночной стоимости, согласно дополнениям к методике расчета арендной платы ФГИУ. Так что тут специальной стоимостью и не пахнет.... |
_________________
Рок-н-ролл мертв, а мы - еще нет! |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 16 Июн 2010 15:20 |
|
| Владимир Владимирович писал(а): |
| Рудж пьет клубнику и черешню? |
Оу, низкий поклон уважаемому коллеге rudge.
Добавлено спустя 1 минуту 2 секунды:
Нам бы б так... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
|
|
