| Автор |
Сообщение |
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
 Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 12:24 |
  |
Розраховуємо ставку капіталізації Ск методом екстракції
Сучасний стан ринку оренди нежитлових приміщень типового використання (офісні, адміністративні) в м. Києві є достатньо сформованим і сталим, що дає можливість установити ставку капіталізації на основі ринкових
даних шляхом екстракції. Середній рівень ставки капіталізації визначають як відношення річного доходу, одержаного від здачі в оренду приміщень, до ціни продажу цієї нерухомості. Як інформаційну базу щодо ринкових пропозицій ставок орендної плати за 1 м2 площі й пропозицій вартості продажу офісних та адміністративних приміщень у районі розташування оцінюваної земельної ділянки використовують офіційні дані, наприклад, бюлетені "Янус-Нерухомість", "Недвижимость Киева", "Недвижимость-Комфорт", "Вестник недвижимости", дані консультацій із фахівцями агентств нерухомості та відділів оренди підприємств-орендодавців у районі розміщення об'єкта оцінки.
У табл. 1-2 містяться дані про діючі ставки орендної плати за приміщення, аналогічні за споживчими якостями оцінюваної будівлі, а також вартісні показники пропозицій до продажу офісних та адміністративних приміщень. Слід зазначити, що аналоги у двох таблицях хоча і мають однакові номери, але, зрозуміло, вони не збігаються.
Таблиця 1
Дохід від оренди аналогів
Номер об'єкта аналога Дохід від оренди, грн/місяць Дохід від оренди, грн/м на місяць
1 7611,10 64,39
2 6088,88 56,64
3 8480,94 65,67
4 4349,20 59,82
5 9785,70 66,84
6 60073,33 70,68
7 13047,60 65,24
8 4697,14 56,27
9 5980,15 72,95
Середнє значення | 64,28
Таблиця 2
Вартість не житлових приміщень аналогів
Номер об'єкта-аналога Вартість нежитлових приміщень, виставлених на продаж, подібних до об'єкта оцінки, грн Вартість, грн/м2
1 309 880,50 2417,19
2 244 642,50 2874,65
3 244 642,50 2998,25
4 434 920,00 3267,67
5 299 007,50 3996,98
6 353 372,50 2945,89
7 217 460,00 2998,88
8 250 079,00 3052,85
Середнє значення | 3195,14
У відповідності з наведеними даними, потенційний річний доход, який може бути отриманий від оренди 1 м2 подібної нерухомості становить:
ПДм2 =64,28 грн./м2 х 12міс. = 771,36 грн.
Ефективний річний дохід з урахуванням можливого завантаження площ, поправки на неплатежі та несвоєчасне внесення орендної плати тощо, встановлений експертним шляхом на рівні 75% на основі даних дослідження
ринку, консультацій із фахівцями агентств нерухомості й відділів оренди підприємств-орендодавців, буде:
ЕДм2 = 771,36 х 0,75 = 578,52 грн.
Виходячи із середніх даних вартості 1 м* нежитлових приміщень та ефективного річного доходу, який може бути одержаний від їм2 подібної нерухомості, ставка капіталізації в такому разі становить:
Ск=ЕДм2/Вм2=578,52/3195,14
Джерело:
18. Ю.Ф. Дехтяренко, М.Г.Лихогруд, Ю.М.Манцевич, Ю.М.Палеха «Методичні основи грошової оцінки земель в Україні», - м.Київ, 2007 |
|
|
  |
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 12:31 |
|
... не зрозумів...Ск для нежитлової нерухомості у м.Києві дорівнює 18%?  У Броварах менше....і знову - експертним шляхом...25%, забагато, як на мене... |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
  |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 12:34 |
|
та - то приклад старий. чого ти. я про алгоритм
мне раньше казалось, что надо брать объекты одинаковые и там, и там, которые или продаются, или сдаются в аренду (объявление типа "продам или сдам"). по каждому рассчитывать ставку, потом получать общую как средеарифметическое. |
Последний раз редактировалось: zanoza (Вт, 01 Апр 2008 12:46), всего редактировалось 2 раз(а) |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 12:36 |
|
А-а-а..  |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 12:41 |
|
| zanoza писал(а): |
| мне раньше казалось, что надо брать объекты одинаковые и там, и там, которые или продаются, или сдаются в аренду. по каждому рассчитывать ставку, потом получать общую как средеарифметическое. |
мне тоже так казалось... и сейчас кажется Иначе нужно привести все аналоги к одному сосоянию, местоположению и т.д. и т.п. и потом считать. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 12:45 |
|
не-не, тут берутся подобные аналоги. то есть близко расположенные и в подобном состоянии. я вот к чему вывесила этот кусок:
получается, что мы в отчете подбираем и аналоги продаж и аналоги аренды в нашем районе подобные по состоянию. то есть Ск можно определить сразу исходя из нами подобранных данных согласно этому расчету. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 12:48 |
|
| КовАл писал(а): |
| zanoza писал(а): |
| мне раньше казалось, что надо брать объекты одинаковые и там, и там, которые или продаются, или сдаются в аренду. по каждому рассчитывать ставку, потом получать общую как средеарифметическое. |
мне тоже так казалось... и сейчас кажется Иначе нужно привести все аналоги к одному сосоянию, местоположению и т.д. и т.п. и потом считать. |
дык ключевое слово - аналог
поэтому чем тщательнее подойти к подбору аналогов тем больше из них останется "двойных" (и для продажи и для аренды) |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 12:55 |
|
+1 Hard_Pragmatic,если все аналоги похожи. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 13:16 |
|
| КовАл писал(а): |
| zanoza писал(а): |
| мне раньше казалось, что надо брать объекты одинаковые и там, и там, которые или продаются, или сдаются в аренду. по каждому рассчитывать ставку, потом получать общую как средеарифметическое. |
мне тоже так казалось... и сейчас кажется Иначе нужно привести все аналоги к одному состоянию, местоположению и т.д. и т.п. и потом считать. |
И мне.
Но эт хорошо, если мы имеем стоимость и ставку аренды одного и того же объекта. А если нет?
Чесно, в таких случаях я иду по второму пути. Привожу к объекту оценки и стоимость и аренду. А далее, ясно из формулы расчета. Не совсем правильно (идеально), спорно да, НО, где взять достоверные данные если не в Киеве объект?.
Лучшего на сегодня не вижу. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 14:00 |
|
тобто можно
всем спасибо |
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 15:48 |
|
Господа, хочу предостеречь от "слепого" использования каких-либо Коэффициентов из этой и др. книг!
Имел горький опыт - зачастую автор(ы) имеет ввиду, что это абсолютно условный, абстрактный, напримерный и т.п. расчёт только для отображения техники конкретного метода.
Вот, например, абсолютно спорный вариант ЕВД = ПВД х 0.75. Хороший себе експертный путь уменьшения дохода... 
Вывод - всё считать и приводить серьёзную аргументацию.
ПС. Извините, если коснулся "прописных истин". |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 01 Апр 2008 18:34 |
|
Yourick
подчеркиваю - к обсуждению предлагался алгоритм, никак ни конкретніе цифрі.
ясно, что недобор арендной платы надо аргументировать. |
|
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Ср, 02 Апр 2008 12:44 |
|
ЕВД = ПВД - НД - ОР
НД - недополучение дохода из-за незанятости помещений и/или невыплаты арендной платы
ОР - операционные расходы
Список операционных расходов, составленный по многим объектам недвижимости:
1. Плата за услуги по управлению
2. Коммунальные услуги
3. Вывоз мусора
4. Зарплата персоналу и начисления на зарплату
5. Содержание и ремонт
6. Договорные услуги (противопожарная система, лифт, внутр.коммуникации, телефон)
7. Содержание офиса, его уборка
8. Журналы и газеты
9. Поездки, представительские расходы
10. Дезинфекция
11. Банковские платежи
12. Плата за юридические услуги
13. Реклама
14. Плата за бухгалтерские услуги
15. Расходы на автотранспорт
Список приведен по книге Генри С. Харрисона "Оценка недвижимости"
Задаюсь вопросом - и какой же усредненный процент составляет ЕВД в ПВД? 75% не такая уж нереальная величина... |
Последний раз редактировалось: N.D. (Ср, 02 Апр 2008 12:58), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 02 Апр 2008 12:58 |
|
Перенесемся в наши реалии (кстати, не самые нетипичные)
1. Плата за услуги по управлению – ладно может быть
2. Коммунальные услуги – ага щаз, пусть арендатор плотит
3. Вывоз мусора - ага щаз!, пусть арендатор плотит
4. Зарплата персоналу и начисления на зарплату - ладно может быть… один человек
5. Содержание и ремонт – 50/50 с арендатором а то и щаз…
6. Договорные услуги (противопожарная система, лифт, внутр.коммуникации, телефон) - ага щаз!, пусть арендатор плотит
7. Содержание офиса, его уборка - 50/50 с арендатором а то и щаз…
8. Журналы и газеты – щаз! два раза
9. Поездки, представительские расходы – поездки куда? Из Днепропетровской области во Львовскую для поиска арендаторов?
10. Дезинфекция – папращу не ругаться!
11. Банковские платежи – с налички?
12. Плата за юридические услуги – а шо ж тогда в п.1. и п.4?
13. Реклама – это называется нанять брокера
14. Плата за бухгалтерские услуги – брокера забыли, а бухгалтера нет?
15. Расходы на автотранспорт – для поездки раз в месяц за оплатой?
|
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Ср, 02 Апр 2008 13:08 |
|
Понятное дело, что Харрисон описывал не совсем характерную для нас ситуацию. У него в списке ОР даже "уборка снега" есть
Вопрос в другом. Операционные расходы - это расходы арендодателя, связанные с функционированием объекта недвижимости в целом (либо доля в общих расходах, если оценивается встроенное помещение здания). Из опыта работы приходилось анализировать статьи расходов торгово-офисных центров. Их величина составляет порядка 25-30% от ПВД.
А потому неоднократно виденные в других работах ЕВД=0,95хПВД или даже 0,97 вызывают некоторое недоумение |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 02 Апр 2008 13:21 |
|
если Вы распишите и обоснуете все затраты в размере 25-30% так ради Бога,
а вот если просто напишите ЕВД=0,75хПВД да еще сдадите это в Фонд, то там могут спросить:
- сколько, сколько!!! какого Харрисон так много?!!!
|
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 02 Апр 2008 13:44 |
|
| Цитата: |
| статьи расходов торгово-офисных центров. Их величина составляет порядка 25-30% от ПВД. |
- с учетом обнала?
а если верьезно - если у вас есть такой документ, то используйте в расчете.
а у нас - все на арендатора ложится. правда, торгово-офисных центров у нас маловато (2) |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 02 Апр 2008 16:34 |
|
Уважаемые Hard и zanoza
Полностью с Вами согласен, но только в отношении отдельных, выделенных помещений и особенно в отношении всего здания переданного в аренду. Здесь как правило все висит на арендаторе
Что касается места 1-5 кв. м в зале или холе, то там часто густо все включают в арендную плату для простоты расчетов.
А вообще эти вопросы уточняются при анализе арендных ставок. из опыта 5 ну 10%. Это как правило на ремонты совместных конструктивов (кровля, лифты, туалеты и т.п.) и коммуникаций. Возможно коридоры и то не всегда. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Чт, 03 Апр 2008 11:25 |
|
И правда интересно: передавая недвижимость в аренду, арендодатель в типичных условиях не несет никаких затрат по обеспечению функциональности объекта? Т.е. арендная плата практически является его чистым доходом?
Рассматриваете ли вы капитальный ремонт как составную часть ОР? А плату за земельный участок?
ЦКУ, стаття 776:
1. Поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.
2. Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 03 Апр 2008 11:40 |
|
Вот тут собака зарыта "....якщо інше не встановлено договором ....."
Что касается ЗУ, то пишут в счете "компенсация затрат на ...." это же и по телефонам.
"Т.е. арендная плата практически является его чистым доходом?"
Естественно.
Это по аналогии с депозитом. Арендодатель хочет, на вложенный в недвижимость капитал, получить (чистыми) больше (ну ни как не меньше) чем он мог бы получить на депозите. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Karpenko
Возраст: 44
Сообщения: 145
Откуда: г. Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 03 Апр 2008 13:33 |
|
На самом деле в Одессе, многие используют расчет ставки капитализации методом экстракции, причем для ее расчетов многие берут данные о средней стоимости предложения о продаже и аренде (без корректирования), используемые в расчете аналоговым и доходным подходами ну и ставка капитализации в среднем вылазит -0,06-0,05 |
|
|
|
|
Karpenko
Возраст: 44
Сообщения: 145
Откуда: г. Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 03 Апр 2008 13:35 |
|
| Karpenko писал(а): |
| данные о средней стоимости предложения о продаже и аренде |
Т.Е. аналоги |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 15 Апр 2008 10:45 |
|
народ, а может же быть ставка капитализации по методу эстракции для производственной недвижимости 10%, а для офисной - 23% в одном и том же предприятии?
или это я бочу что-то? |
|
|
|
|
Богдан
Редкий Модератор
Возраст: 42
Сообщения: 328
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 15 Апр 2008 11:01 |
|
Странно как-то получается, производственная офисная недвижимость более рисковая нежели производственная.
Можно немного детальней о твоем объекте и как ты его посчитала? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 15 Апр 2008 11:08 |
|
а чего удивительного? есть же районы, где производственная недвижимость пользуется большим спросом, чем офисная.
например, бывшие крупные комбинаты.
кому там нужны офисные площади по 3000 м2? |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 15 Апр 2008 11:09 |
|
посчитала по вышеописанной схеме, сейчас проверяю на логику. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 15 Апр 2008 11:10 |
|
| Богдан писал(а): |
Странно как-то получается, производственная офисная недвижимость более рисковая нежели производственная.
|
а можно сказать по другому офисная быстрее окупаемая чем производственная: 4,3 года против 10 лет 
Трудно говорить без остальных данных, но если грубо то наверное где-то бочишь |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 15 Апр 2008 11:14 |
|
ой, прагматик, какие там данные... у меня как всегда - завод в заброшенном районном центре.
данных по нему по продажам - 5 штук производмство, 5 штуки офисно-торговой, по аренде по производству и офисам нифига вообще - по районным центрам беру аналоги.
поэтому ясное дело бока есть в аналогах. но все равно, вам кажется, что такой ситуации в принципе не может быть?
мне кажется, что может... |
|
|
|
|
Богдан
Редкий Модератор
Возраст: 42
Сообщения: 328
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 15 Апр 2008 11:41 |
|
Аргумент: против такой ситуации.
В твоем случае производственные и офисные помещения – взаимосвязаны. Если будет производство – офисы в любом случаи нужны, если же производства не будет, то офис может как-то и получится спихнуть. Вывод: производственная недвижимость более резковатая а соответственно и дисконт. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 15 Апр 2008 11:48 |
|
Факт:
бывшее производство у нас в городе. Большой когда-то завод ПХЗ. все цеха повыкупали в розницу под различное произвосдтво частники. цена на цеха сейчас там - 120-200$/м2
трех-пятиэтажные офисные же здания не сдаются и не продаются совсем, ибо не нужны никому.
нафиг им такое здание, когда можно в своем цеху в бытовке сделать себе офис? |
|
|
|
|
Богдан
Редкий Модератор
Возраст: 42
Сообщения: 328
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 15 Апр 2008 11:52 |
|
Весомый факт + объяснение твоей ситуации. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 15 Апр 2008 11:53 |
|
то есть все-таки похоже на правду... спасибо, товарищи! |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 15 Апр 2008 11:55 |
|
оооо ПХЗ громадина еще та! и огромная экологическая бомба на берегу борисфена
так если они (охфисы) ни кому не нужны откуда такие цифры, как я уже говорил получается что их окупаемость 4,3 года?! |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 15 Апр 2008 13:22 |
|
ну это не на ПХЗ, но тоже дура здоровая для населенного пункта, где расположен.
а шо поделать - ситация такая:
продать такую громадину нереально (офис), а сдать по частям - можно худо-бедно.
поэтому полчается, что при почти одинаковой цене 1м2 цеха и офиса, аренда офиса в два раза выше.
отсюда и окупаемость |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 15 Апр 2008 13:45 |
|
Уважаемая zanoza
По моему такая картина естественна для производственных районов.
Ведь в К= 23% для офиса, инвестор закладывает больше рисков по отношению к без рисковой ставке, чем в К = 10% для производственных зданий. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Богдан
Редкий Модератор
Возраст: 42
Сообщения: 328
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 15 Апр 2008 14:58 |
|
Такую низкую цену на офисные помещения можно объяснить функциональным износом: завод проектировался на один объем производства, сейчас в несколько раз меньше загрузки. Офисы – как вспомогательные сооружения 100 лет никому сами по себе не нужны, в таких крупных площадях. Вот и получается, что их цены уменьшены на % функционального износа. А вот что касается высокой аренды то это так как Женя говорит: «а сдать по частям - можно худо-бедно» или моя интерпретация позиция арендатора: «Аренду платить за нее такую я согласен, потому что хоть какое-то офисное помещение мне нужно а вот платить за это не…»
Интересное положение на ринке но это так. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
