Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Недвижимость и земля на разных собственниках Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3, 4, 5  След. Автор Сообщение citizen Сообщения: 266 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 26 Июл 2010 15:33 Всем привет! Даже не знаю, в какую ветку отнести, отнес сюда. Ситуация следующая: переоценка активов банка для фин. отчетности, конкретно активы это недвижимость в виде залогов которые перешли в собственность банка после невыполнения кредитных договоров вроде бы всё было бы обычно и понятно, если бы не одно «но» - недвижимость по всем правилам переоформлена на банк, а вот земля, в данном случае аренда земли, оформлена еще на старого собственника. вот и получаем на дату оценки – недвижимость банка, а право пользования землей под этой недвижимостью НЕ банка Отсюда вопрос – как оценивать такой объект особенно по затратному подходу, в котором надо будет однозначно определить стоимость земельного компонента? да и по сравнительному интересно тоже, это же надо будет как-то учесть… спасибо за внимание. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 26 Июл 2010 16:02 Вот они "грабли" ЗУ + улучшения. Ну да ладно. Что можно посоветовать. Попробую поразмышлять. Арендатор сейчас, быстрее всего, нарушает Договор аренды ЗУ который видимо заключался на обслуживание здания. Так как здание перешло другому лицу, то арендатор ЗУ не выполняет условия договора аренды. Отсюда - банк может потребовать расторжение этого договора и заключения договора аренды на обслуживания здания. Тут нужно посмотреть договор Аренды ЗУ (в местном совете второй экземпляр) Далее следует, что прежний собственник, де юре, теряет право аренды, то есть ППЗУ для него = 0 (по договору он даже не имеет права сдать ЗУ в субаренду). Я думаю что стоимость здания нужно считать так же как обычно Зание + ППЗУ не обращая внимания на то что аренда ЗУ, де юре, сейчас оформлена на бывшего собственника, ибо он (кажись) потерял право аренды. ИХМО _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 26 Июл 2010 16:09 ЗУ "Про оренду землі" Стаття 7. Перехід права на оренду земельної ділянки Цитата: До особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда. { Статтю 7 доповнено частиною третьою згідно із Законом N 1702-VI ( 1702-17 ) від 05.11.2009 } Добавлено спустя 5 минут 37 секунд: Цитата: переоценка активов банка для фин. отчетности, - пардон, не досмотрела что для отчетности. для отчетности ценим то, что стоит на балансе. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 26 Июл 2010 16:23 rudge писал(а): Вот они "грабли" ЗУ + улучшения. +1 С одной стороны РС улучшений как не крути будет учитывать ЗУ, так как они есть физически и по Закону эти ЗУ должны перейти к новому собственнику по любому. С другой стороны у банка юридически нет этих ЗУ, а для фин. отчетности оценивается только то что есть на учете (балансе) предприятия. тупичок _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Последний раз редактировалось: Hard_Pragmatic (Пн, 26 Июл 2010 16:29), всего редактировалось 1 раз zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 26 Июл 2010 16:28 Цитата: тупичок - проблема предприятия надо біло ставить на баланс а не ждать пока оно "само рассосется" Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 26 Июл 2010 17:57 rudge писал(а): Вот они "грабли" ЗУ + улучшения. А причем здесь грабли. Типичная ситуация, когда земля берется в аренду для обслуживания строений (даже мы с Вами обсуждали недавно в свете киосков). Просто банку нужно было не мести все в подряд, а хоть чуть-чуть смотреть за тем, что берешь в залог и предвидеть потенциальную проблему. Бери то, что на собственной земле вместе с землей и не имей проблем. А так - получите, что имеете - только улучшения. То, что типа переходит и право аренды - это только на бумаге, а по факту нужно перезаключать договор и нигде не указано по какой процедуре (боюсь, что полностью по новой, а это в нашей стране может занять годы). И сейчас вообще интересная ситуация получается - улучшения вообще висят в воздухе из-за чего стали стоить еще меньше. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 26 Июл 2010 19:37 Цитата: (боюсь, что полностью по новой, а это в нашей стране может занять годы). - волне возможно. либо быстро, но с затратми, которые вы в отчете никак не обоснуете Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Пн, 26 Июл 2010 21:14 Серый писал(а): rudge писал(а): Вот они "грабли" ЗУ + улучшения. И сейчас вообще интересная ситуация получается - улучшения вообще висят в воздухе из-за чего стали стоить еще меньше. Родился "Вопрос в экзаменационных билетах": если в июле 2010г повесились земельные улучшения, когда повесится оценщик этих самых улучшений? ПС. Сорри за оффтоп _________________ "я не оценщик, я только учусь" Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 26 Июл 2010 21:15 Yourick писал(а): Серый писал(а): rudge писал(а): Вот они "грабли" ЗУ + улучшения. И сейчас вообще интересная ситуация получается - улучшения вообще висят в воздухе из-за чего стали стоить еще меньше. Родился "Вопрос в экзаменационных билетах": если в июле 2010г повесились земельные улучшения, когда повесится оценщик этих самых улучшений? _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 27 Июл 2010 08:20 Серый писал(а): rudge писал(а): Вот они "грабли" ЗУ + улучшения. А причем здесь грабли. Типичная ситуация, когда земля берется в аренду для обслуживания строений (даже мы с Вами обсуждали недавно в свете киосков). Да собственно не про банк. Тут "грабли" для оценщика ибо проблема с расчетами и данными. Хотя и для банка тоже "не очень". Цитата: Просто банку нужно было не мести все в подряд, а хоть чуть-чуть смотреть за тем, что берешь в залог и предвидеть потенциальную проблему. Бери то, что на собственной земле вместе с землей и не имей проблем. Риск благородное дело Цитата: То, что типа переходит и право аренды - это только на бумаге, а по факту нужно перезаключать договор и нигде не указано по какой процедуре (боюсь, что полностью по новой, а это в нашей стране может занять годы). +100000 Особенно если учесть, что здания в нотариате оформляются тока с кадастровым № ЗУ (если память не изменяет) Цитата: И сейчас вообще интересная ситуация получается - улучшения вообще висят в воздухе из-за чего стали стоить еще меньше. Вообще то если бы законодатели не "разделили" хотя бы под недвижкой то этих проблем не было бы. Но вообще то как не крути, а в стоимости улучшения сидит право "стояния" в конкретном месте. Вот и получается купил Здание с ППЗУ, а потом еще и ППЗУ прикупил _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... citizen Сообщения: 266 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 27 Июл 2010 08:39 спасибо за мнения, хотя они и не утешительные Серый писал(а): Бери то, что на собственной земле вместе с землей и не имей проблем. ну так много не наберешь, много ли той недвижимости, которая стоит на собственной земле? тут наверное процедуру продумать надо было, типа оценивать отдельно кирпичи и отдельно ППЗУ и соответственно в залог брать отдельно, при этом в договоре залога кирпичей прописать безусловный переход ППЗУ вместе с кирпичами, как то так, а то в договоре залога (сейчас анализирую) вообще ничего не сказано про землю. Серый писал(а): То, что типа переходит и право аренды - это только на бумаге, а по факту нужно перезаключать договор и нигде не указано по какой процедуре (боюсь, что полностью по новой, а это в нашей стране может занять годы). да, вот именно сейчас банк в стадии переоформления, но это уже длиться полгода, а формально на момент оценки банк без земли Анна1512 Сообщения: 109 Откуда: Запорожье Добавлено: Вт, 27 Июл 2010 10:44 По-моему, условия аренды не измняются Земельный кодекс Украины http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?page=3&nreg=2768-14 Стаття 120. Перехід права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду 2. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 27 Июл 2010 14:48 Анна1512 писал(а): По-моему, условия аренды не измняются Земельный кодекс Украины http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?page=3&nreg=2768-14 Стаття 120. Перехід права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду 2. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Это все верно. Но есть еще и другой закон, который говорит, что подтверждением права аренды есть договор аренды. и в том же законе прописана процедура заключения этого договора. Вот и получается, что с одной стороы вроде бы и перешло, а с другой ты полностью по новой проходишь все эти операции. Изначально, когда эта редакция писалась в земельный кодекс и хозяйчтвенный, была еще одна дополнительная статья, что при переходе права собственности на строения, для нового собственника право аренды оформляется по упрощенной системе на основании подачи заявления и договора купли-продажи клкчшений, как подтверждения разрыва договора со старым арендатором и права на оформление для нового. И с учетом того, что это тот же самый участок, что и раньше и на тех же условиях, что не требует изготовления землеустроительной документации, то и срок предполагался в 1 месяц для всего этого оформления. Только не прошла эта статья, почему, наверное, всем понятно. Сейчас блин к чинуше, решающему мало мальски хоть какие-то вопросы по земле когда заходишь, так такое впечатление что попал в 90-е: цепь в палец и обязательно пару мобил последнего модельного ряда на самом видном месте. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 27 Июл 2010 15:37 Цитата: Тут "грабли" для оценщика ибо проблема с расчетами и данными - грабель у оценщика именно здесь нет. на балансе висит что? недвижимость. каким образом ее туда вешали - не текущего оценщика проблема. и не прошлого, кстати - он делал оценку не для постановки на баланс, а для залога. если бы стояла у него цель - для учета, он бы и считал здания отдельно, а НМА-право аренды отдельно. Цитата: Сейчас блин к чинуше, решающему мало мальски хоть какие-то вопросы по земле когда заходишь, так такое впечатление что попал в 90-е: цепь в палец и обязательно пару мобил последнего модельного ряда на самом видном месте. - подруга моя, директор киевской фирмы, была здесь у нас в провинции у начальника ЖЭКа. Вышла и удивленно сказала: он... на меня... смотрел как на вошь!!!! кто?!! начальник какого-то мелкого ЖЭКа!!! Matilda Сообщения: 779 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 28 Июл 2010 12:17 Я честно говоря, вообще не вижу тут проблемы для оценщика. Для фин отчетности если земля не поставлена на баланс- ее не оцениваем, соотв-но вычитаем ее ст-ть из аналогов итд. Однако в ограничительных условиях прописываем что согласно ДБН 360-92 ** о выделении земли.......право на землю наступает тогда когда приобретается недвижимость. то есть под зданием земля по умолчанию уже его. все остальное что не под зданиями- сервитут. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 28 Июл 2010 12:34 Цитата: Однако в ограничительных условиях прописываем что согласно ДБН 360-92 ** кроме ДБНа есть еще и земельній кодекс, и закон... они как-то повыше рангом, не? Matilda Сообщения: 779 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 28 Июл 2010 12:39 конечно. кодекс и закон по умолчанию. просто еще и дбн имеется. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 28 Июл 2010 12:47 Matilda писал(а): Однако в ограничительных условиях прописываем что согласно ДБН 360-92 ** о выделении земли.......право на землю наступает тогда когда приобретается недвижимость. то есть под зданием земля по умолчанию уже его. Интересно, а укажите пожалуйста пункт ДБН, где есть указание по поводу перехода права собственности на землю. Насколько я знаю, он только регламентирует планировку территорий и может определить необходимый по размеру участок. А про права в нем ничего нету. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь expertbom Сообщения: 97 Добавлено: Ср, 28 Июл 2010 21:20 Рассейский прецендент. Мораль ЧИТАЙ ДОГОВОР Цитата: Президиум Высшего арбитражного суда (ВАС) РФ во вторник признал недействительным отказ органов Федеральной регистрационной службы в государственной регистрации договора аренды лесного участка на том основании, что у этого участка уже есть другой арендатор, сообщил Российскому агентству правовой и судебной информации (РАПСИ) представитель суда. При этом ВАС РФ отменил судебные акты трех инстанций и удовлетворил надзорную жалобу ООО "Фирма "Бобровский рейд" (Архангельская область, поселок Боброво). Как следует из материалов дела, ООО "Фирма "Бобровский рейд" стало победителем аукциона на право аренды лесных участков с целью заготовления древесины. Департамент лесного комплекса Архангельской области заключил с ним договор аренды. Фирма обратилась в областное управление Федеральной регистрационной службы с заявлением о государственной регистрации соглашения, но получила отказ. Регистрационный орган указал, что ранее договор аренды тех же участков леса был заключен Департаментом с ООО "Сапсан-М", по нему лесные участки были переданы для ведения охотничьего хозяйства. ООО "Фирма "Бобровский рейд" обратилось в суд с заявлением о признании незаконным отказа зарегистрировать свой договор аренды. Арбитражный суд Архангельской области, 14-й арбитражный апелляционный суд и Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа требования заявителя отклонили. По мнению судов, Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 года в отличие от Лесного кодекса РФ от 29 ноября 1997 года не предусматривает возможности предоставления одного и того же лесного участка для нескольких видов использования лесов нескольким арендаторам. Коллегия из трех судей ВАС, рассмотрев надзорную жалобу ООО "Фирма "Бобровский рейд", посчитала такой вывод ошибочным. "Лесной кодекс Российской Федерации не содержит запрета на предоставление лесных участков разным лесопользователям для осуществления разных видов деятельности", - отметила коллегия в определении о передаче дела на рассмотрение президиума ВАС. По мнению коллегии, что одним из основных принципов лесного законодательства является обеспечение "многоцелевого, рационального, непрерывного, неистощительного использования лесов для удовлетворения потребности общества в лесах и лесных ресурсах". Коллегия рекомендовала президиуму ВАС удовлетворить заявление ООО "Фирма "Бобровский рейд".  !  zanoza: хорошо бы еще источник указать _________________ Средь шумного бала ШУТЫ умирают от скуки... ...под хохот придворных лакеев и вздох палача. Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Чт, 29 Июл 2010 11:53 Ну братья-славяне и порадовали! Можно предположить, что после того как ООО "Сапсан-М" раздаст охотникам разрешения на право отстрела заготовителей древесины, спорный вопрос сам собой постепенно рассосётся. _________________ "я не оценщик, я только учусь" Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Чт, 29 Июл 2010 12:41 Yourick писал(а): Можно предположить, что после того как ООО "Сапсан-М" раздаст охотникам разрешения на право отстрела заготовителей древесины, спорный вопрос сам собой постепенно рассосётся. или подождать пока найдутся еще и другие арендаторы (грибники, ягодники, червекопатели, травники, партия "Зеленых" наконец) и тогда устроить глобальную стратегическую игру по завоеванию земель в реале. _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов expertbom Сообщения: 97 Добавлено: Чт, 29 Июл 2010 15:58 http://top.dn.ua/utop/news-row-view.html?k_news_row=131421 м-да... грибникам не позавидуешь... честно размышлял долго публиковать или нет, уж больно сильно говорящие названия у фирм: охотники из сапсан (http://poiskslov.com/word/%D1%81%D0%B0%D0%BF%D1%81%D0%B0%D0%BD/) еще как-то помещались в мозгу, но лесозаготовители из "Бобровского рейда" сразу вызвали приступ неконтролируемого смеха - похоже на "войну цивилизаций" _________________ Средь шумного бала ШУТЫ умирают от скуки... ...под хохот придворных лакеев и вздох палача. СИМа Сообщения: 3604 Добавлено: Вт, 10 Янв 2012 10:04 Добрый день,всем! Лишний раз убеждаюсь в шизанутости держслужбовцев В рамках исполнительного производства описан и арестован цех. На землю ничего нет ( это обычная практика), но при инспектировании общалась с юристом должника и выяснила, что с землей проблемы. Небольшая предистория: в 90-х гг большой завод разбили на цеха, присвоили адреса и продали. Новый собственник одного из цехов начал приводить в порядок доки, решил оформить аренду земли. Оказалось, что сосед (более проворный и более влиятельный) оформил аренду , и чудным образом, захватил кусок земли под частью цеха. Суды дляться более 6 лет. Аренда на землю у собственника цеха не оформлено, т.к. нарушена целостность адреса. Как в отчете и расчетах это отразить? _________________ "...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 10 Янв 2012 10:48 Думаю стандартно. Определяем РС ОО с ППЗУ. Ведь по большому счету ППЗУ не должен зависеть от статуса собственника этого ЗУ. Данные то должны быть типичными для рынка, а не конкретными для ОО. Тут проблема в другом. Для ГИС нужна РС, а ее тут нет. Думаю нужно ограничения писать, мол при условии Де Юре права на ЗУ принимаются типичными для рынка. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 10 Янв 2012 11:14 rudge писал(а): Думаю нужно ограничения писать, мол при условии Де Юре права на ЗУ принимаются типичными для рынка. И что тогда получится. Оценщик оценит совсем не то, что его попросили оценить: по факту были одни права, которые и нужно оценить, а в итоге, посредством ограничений, получились совсем другие права и стоимость этих прав. Как результат, на яву продаем одно, а на бумаге совсем другое. И как быть покупателю, который на яву остался в старых правах, а на бумаге отчета должен быть в тех, которые заложены ограничением и за которые он уплатил. Может, наиболее вероятный вариант, исходя из неопределенности прав на земельный участок, решение которых находится в стадии судового рассмотрения, посчитать стоимость только улучшений. Только не тупо по УПВС, а, например, методом остатка. По сути получится некая рыночная стоимость улучшений, а не ОСЗ. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 10 Янв 2012 11:17 Серый писал(а): rudge писал(а): Думаю нужно ограничения писать, мол при условии Де Юре права на ЗУ принимаются типичными для рынка. И что тогда получится. ... Получится РС, а не в ИСПОЛЬЗОВАНИИ "Неопределенности прав на земельный участок" присуща только этому ОО но не рынку Серый писал(а): .... например, методом остатка. По сути получится некая рыночная стоимость улучшений, а не ОСЗ. Можно и так, вот только проблема, как выделить долю ЗУ? Если у Вас есть методика то поделитесь, плиз Разве что найдутся аналоги продаж подобные данному ОО, со схожей ситуацией. Тогда сравнение 100 пудов _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 10 Янв 2012 11:24 rudge писал(а): Получится РС РС чего? Какого объекта? И как этот объект после внесения допущения будет коррекспондироваться с реальным объектом (с его проблемами и неопределенностями, требующими дополнительных средств для их устранения), стоимость которого попросили определить. Вы же внесением допущения на бумаге устраняете проблему, делаете объект, чтоли идеальным. И стоимость этого идеализированного объекта получаете. На яву же этого нету. И кто-то по такой оценке должен будет заплатить за то, чего на самом деле нету, плюс еще потом и все равно решить проблему. Добавлено спустя 1 минуту 17 секунд: rudge писал(а): Можно и так, вот только проблема, как выделить долю ЗУ? Если у Вас есть методика то поделитесь, плиз Иванова и Драпиковский уже давно поделились в своих трудах. Да, это хлопотно и геморно. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 10 Янв 2012 11:50 Серый писал(а): РС чего? Какого объекта? Проблема не в ОО а в требованиях постановы КМУ для ГИС. А там РС. Если вести речь о конкретных проблемах ОО то я с Вами. Только проблема что тут нет РС. Я говорил об этом выше. Вы же при определении РС на пример гос имущества не учитываете то что там есть арендная плата 1 грн в год. Вы же опираетесь на рыночные данные. Так почему тут мы должны опираться на "проблемы" конкретного ОО, а не на рыночные данные? То что нормальный покупатель не купит ОО с такими проблемами это не значит что мы НЕ должны отходить от требований постановы КМУ. Оценка то для ГИС. Серый писал(а): Иванова и Драпиковский уже давно поделились в своих трудах. Да, это хлопотно и геморно. Ну да, как раз эта методика позволит отразить рыночную стоимость ППЗУ с при сущими ей проблемами _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Плытий Петр Возраст: 47 Сообщения: 776 Откуда: м. Київ Добавлено: Вт, 10 Янв 2012 11:57 СИМа писал(а): описан и арестован цех. СИМа писал(а): общалась с юристом должника и выяснила, что с землей проблемы СИМа писал(а): сосед (более проворный и более влиятельный) оформил аренду , и чудным образом, захватил кусок земли под частью цеха СИМа писал(а): Аренда на землю у собственника цеха не оформлено, т.к. нарушена целостность адреса Все кто работает (работал) на должника, скажут Вам что угодно, чтобы РС была как можно ниже. Я бы юриста послушал, но не прислушивался. С точки зрения продажи, продать цех будет очень и очень трудно. То есть и объект и его РС должны быть интересными. Цель оценки, я так понимаю, продажа при исполнительном производстве. Поэтому я бы учел право пользования землей (на сегодняшний день либо у государства арендуете, либо сосед переуступает пр.польз.ЗУ, либо платите ему.) В итоге показал бы РС цеха за вычетом права пользования землей. _________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 10 Янв 2012 12:11 rudge писал(а): Проблема не в ОО а в требованиях постановы КМУ для ГИС. А там РС. Если вести речь о конкретных проблемах ОО то я с Вами. Только проблема что тут нет РС. Почему нет. Нас и просят определить рыночную стоимость того, что есть. Ведь бывает же рыночная стоимость гнилых помидор и хороших. Можете же вы их (рыночные стоимость) обоих видов помидор определить. Либо Вы берете за аналоги гнилые помидоры и определяете стоимость объекта оценки без внесения корректировок, если степень гнилизны одинаковая. Либо берете спелые и внисите кооретировки для учета гнилизны. Вы же внесением своего допущения на бумаге своего отчета одним махом из гнилых помидор сделали нормальные. А в жизни так не произошло. rudge писал(а): То что нормальный покупатель не купит ОО с такими проблемами это не значит что мы НЕ должны отходить от требований постановы КМУ. И ничего мы не отходим, а определяем рыночную стоимость тех прав, которые есть в натуре, а не внесенных дополнительными допущениями. Ну нельзя же одним допущением предположить, что земля у объекта оценки есть, если ее на самом деле нет. В итоге вы не получите стоимость объекта оценки, а стоимость некоего объекта, у которого нет проблем. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 10 Янв 2012 12:26 Уважаемый коллега Серый. Проблемы то у ЗУ, а не у ОО (здание цеха) который нужно оцкенить для ГИС. Другое дело что покупатель на сегодня (акромя ДКЗ-ема) не разделяет ЗУ и Улучшения. Но мы то тут при чем? Ваш пример должен был так звучать "какова разница в стоимости помидор находящихся в нормальной таре и в гнилой". Алгоритм то такой. Находим аналоги на арендованной ЗУ. Определяем ППЗУ под ними. Отнимаем от общей стоимости получаем аналоги без ЗУ. Приводим к ОО получаем РС. Куда тут проблему ЗУ под ОО вставить? Добавлено спустя 12 минут 4 секунды: Серый писал(а): ....а определяем рыночную стоимость тех прав, которые есть в натуре.... Это типичная ошибка. Мы не стоимость "права" на конкретный объект должны определять, а рыночную стоимость объекта оценки право собственности на который ни чем не ограничено. Вообще то "право" на конкретный объект "вещь" сугубо индивидуальное и как на меня не имеет рынка. Поясню. Допустим ОО принадлежит по документам одному из супругов. В таком варианте РС такого ОО не равно РС "права" на такой объект, ибо по нашим законам супруг не имеет права продать ОО без согласия супруги. Аналогичные ситуации встречаются и с Юр лицами особенно такими как ТОВ, ООО. Да же если собственник=зановник один то смотри предыдущее. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 10 Янв 2012 12:44 rudge писал(а): Это типичная ошибка. Мы не стоимость "права" на конкретный объект определяем, а рыночную стоимость объекта оценки право собственности на который ни чем не ограничено. Действительно? Вот это номер. Я вот всегда считал, что как раз таки и определяется стоимость конкретных прав конкретного собственника в конкретном объекте. А как же тогда корректировка на правовой статус объекта оценки и объекта сравнения, входящая в перечень корректировок и описываемая во всей литературе? И нафига тогда она нужна при вашем утверждении. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 10 Янв 2012 13:07 Серый писал(а): Действительно? Вот это номер. Я вот всегда считал, что как раз таки и определяется стоимость конкретных прав конкретного собственника в конкретном объекте. Дык НС1 то что пишет? Цитата: ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу; подібна угода - цивільно-правова угода, предметом якої є подібне майно і яка має спільні ознаки з угодою, для укладення якої проводиться оцінка; Где тут хоть слово о "праве"? Серый писал(а): А как же тогда корректировка на правовой статус объекта оценки и объекта сравнения, входящая в перечень корректировок и описываемая во всей литературе? И нафига тогда она нужна при вашем утверждении. Вот и я подумал, "На фига?" Единственное разумное пояснение это то что для сравнения нужно брать аналоги с типичными правами для определения РС, или аналогичными для определения "как есть", в использовании (или другой стоимости). Вот только вопрос опять же возникает. Если аналог предложен на продажу на вторичном рынке, то как его можно продать не имея на это прав? Полного права. Вот если в массе аналогов будут объекты с полным правом и объекты с ограниченным правом то тогда и нужна поправка. Но ведь сравнивают то не стоимость прав, а стоимость аналогов. Разница то есть. Помните полемику по аналогам для ГИС, где продавцом выступал ГИС с ограниченными правами. Только с правом на продажу. Тогда предлагалось брать аналоги с этого сегмента рынка. Большинство было против этого. Или взять на пример ЗУ в коммунальной "собственности". Вроди бы "право" полное, ан нет. Комунальщики, де юра только распорядители от имени "Громады". Если мы полезем в юридические дебри "прав" и их оценки, то мама не горюй. По этому читаем НС1 и спим спокойно. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 10 Янв 2012 13:30 rudge писал(а): Но ведь сравнивают то не стоимость прав, а стоимость аналогов. Разница то есть. Так стоимость аналогов как раз таки и формируется стоимостью прав. Не определяет оценщик стоимость объекта как физического, а определяет стоимость прав собственника на этот физический объект. Опять-таки, если сравниваются стоимость объектов, а не стоимости прав, то нафига же мы тогда просим у заказчика правоустанавливающие документы на объект оценки. Наверное, чтобы определить, а какие же у него (собственника прав) есть права на объект, чтобы подобрать объекты сранения с аналогичными правами или внести кооректировки к другим объектам сравнения с другими правами, если нет таких как у объекта оценки. Или Вы не так делаете? Я лично вот уже с 2001 г. так. получается, ошибался? rudge писал(а): Помните полемику по аналогам для ГИС, где продавцом выступал ГИС с ограниченными правами. Только с правом на продажу. Тогда предлагалось брать аналоги с этого сегмента рынка. Большинство было против этого. И нету у ГИСа никаких прав в объекте продажи. ГИС выполняет функцию посредника, пусть и принудительно, при продаже объекта с целью восстановления прав требования пострадавшей стороны. Типа, ты мне денег должен и отдавать не хочешь, и продавать свою собственность не хочешь. Тогда придет ГИС и принудительно продаст. Что должен - отдаст, останется что-то отдаст бывшему собственнику. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Последний раз редактировалось: Серый (Вт, 10 Янв 2012 13:38), всего редактировалось 1 раз Павлюк Татьяна Викторовна Сообщения: 21 Добавлено: Вт, 10 Янв 2012 13:37 "Мы оцениваем имущество не с точки зрения правового статуса на дату оценки, хотя и он может учитываться, а с точки зрения права, передаваемого от одного лица другому в сделке. Если мы оцениваем стоимость в обмене, то предполагаем продажу, дарение (за которой мы также подразумеваем некую условную продажу, вспоминается римское право), уступку права пользования на время (аренду). Ив зависимости от этого права, оформляемого сделкой мы и видим определенную стоимость объекта оценки. Авто ФГУП и авто АО стоят одинаково, если, конечно, это одинаковые авто, если и то и другое будут проданы на открытом рынке, и так далее... Есть в момент передачи денег/вещи от покупателя к продавцу два мгновенных движения: право и вещь переходят от одного к другому и эквивалент этого права/вещи сумма денег переходит в обратную сторону. А оценка это мнение о весе того и другого на весах субъективного мнения оценщика." (Мисовец) дискуссия на эту тему: http://kikindaocenka.borda.ru/?1-2-80-00000111-000-0-0 _________________ Человек несет ответственность не только за то, что он делает, но и за то, чего не делает. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 10 Янв 2012 13:58 Уважаемая Татьяна Викторовна Эта полемика с родни "что первично яйцо или курица" и как на меня имеет больше философский характер. Ведь в реалиях от того какие права на предмет присутствуют не зависит РС самого предмета. На пример так называемое бесхозяйное имущество. Ведь от того что полного права нет ни у кого стоимость такого имущества не изменится. Она определяется рынком. Но проблема то в том что мы пишем в отчете. Задание оценить ..... , а в отчете видим "оцениваются права". Я приводил выше примеры "усеченных" прав. И такие "права", как объекта оценки далеко не всегда будут равны РС самого объекта "права". Вот почему я отстаиваю позицию, что если в задании "определить РС ОО", то нельзя, грубо, менять ОО на "определяем РС права". Ибо, повторюсь, стоимость права у одного супруга не равно суммарной стоимости прав обоих супругов. Добавлено спустя 9 минут 48 секунд: Я когда то смотрел полемику на счет "прав" по Вашей Татьяна Викторовна ссылке. К сожалению за всем не уследишь. Но вот вспомнил и нашел один из аргументов нашего коллеги, правда не примере стандарта РФ. Цитата: В соответствие со ст.5 "Объекты оценки" закона ФЗ-135 к объектам оценки относятся: - отдельные материальные объекты (вещи) - совокупность вещей,....... - право собственности и иные вещные права на имущество... - права требования, обязательства (долги) - работы, услуги, информация - иные объекты гражданских прав, ....... Не случайно эти понятия разнесены. И слава Богу ! Нельзя путать , вернее нужно чётко понимать что именно ты оцениваешь - объект или права на него. Потому что это разные объекты оценки, и стоимость у них как правило разная. Даже если в итоге стоимость полного права на ОО = РС самого ОО. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 10 Янв 2012 14:38 rudge, хочеится ругаться матом. Но нету времени реально. Ну вот скажите, сколько стоит некая квартира? Ну вы же выбирая аналоги будете интересоваться правом на объект. Или вы тупо отдадите перврму встречному денег за квартиру, не проверив, а есть ли у этого встресного права на эту квартиру. Ведь вы же меняете его права на объект на свои права на деньги. Вот у меня сейчас после смерти отца я не могу квартиру ни продать, ни поменять, ни в аренду сдать на законных основаниях. Потому что прав у меня нету и стоимость этой квартиры 0,00 грн. т.к. я не могу получить за свое право ничего ибо нету у меня прав. Вы где-то видели в продаже бесхозные вещи? rudge писал(а): Но проблема то в том что мы пишем в отчете. Задание оценить ..... У вас кто-то когда-то просил оценить кирпич? Даже если и просил, то вы априори его оценивали с точки зрения полного права собственности ибо в большинстве своем выставленные на продажу аналогичные объекты имеют такое право. rudge писал(а): Вот почему я отстаиваю позицию, что если в задании "определить РС ОО", то нельзя, грубо, менять ОО на "определяем РС права". Вы так часто любите цитировать МСФО, так и я позволю себе: Основні положення загальноприйнятих принципів оцінки, п. 5.3: "Важливо підкреслити, що професійно визначена величина Ринкової Вартості - це обєктивна оцінка ідентифікованих прав власності на певне майно на визначену дату. При цьому мається на увазі, що дана концепція загальна для ринку, вона відбиває дії та спонукання багатьох учасників, а не пресоніфіковану точку зору або інтереси конкретного індивідуума". Ну и еще один вопрос, если позволите? Я так понимаю, ели Вам таки заказывают оценку объекта как физический объект, а не прав на него, то Вы счатливый оценщик, Вам не нужно хранить архив, ведь доки таки подтверждают права. Да и копии в отчет тоже незачем подкладывать (ну разве план БТИ для определения физических размеров объекта), ведь не права же Вы оценивали. Ну и самый последний вопрос: как же Вы оцениваете объекты, которые в физическом виде не существуют? Исходя из Вашей концепции "оцениваю объект, а не права" нет объекта - нет стоимости? Что мы будем цитировать в новых стандартах, там все построено на сложившейся практике, а не на разжованном писании? _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Последний раз редактировалось: Серый (Вт, 10 Янв 2012 15:22), всего редактировалось 1 раз Сергей_К Возраст: 55 Сообщения: 2543 Откуда: Недалеко от Киева Добавлено: Вт, 10 Янв 2012 15:03 rudge, я тоже не совсем Вас понимаю. НС№1 говорит Цитата: 51. Незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: .................................................. ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; поэтому и оценка проводится с учетом тех прав, которыми обладает объект оценки, тем более для такого объекта как недвижимость (земля+улучшения), у которого компоненты могут быть наделены разными правами. При этом п. 53 НС№1 Цитата: 53. Залежно від обраних методичних підходів та методів оцінки оцінювач повинен: зібрати та проаналізувати всі істотні відомості про об'єкт оцінки, зокрема вихідні дані про його правовий статус, відомості про склад, технічні та інші характеристики, інформацію про стан ринку стосовно об'єкта оцінки та подібного майна, відомості про економічні характеристики об'єкта оцінки (прогнозовані та фактичні доходи і витрати від використання об'єкта оцінки, у тому числі від його найбільш ефективного використання та існуючого використання); ...................................... визначити правові обмеження щодо об'єкта оцінки та врахувати їх вплив на вартість об'єкта оцінки; _________________ Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника. Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 10 Янв 2012 16:02 Серый писал(а): rudge, хочеится ругаться матом. Но нету времени реально. Ну не стоит так нервничать. Серый писал(а): Ну вот скажите, сколько стоит некая квартира? Ну вы же выбирая аналоги будете интересоваться правом на объект. Как оценщик не буду. Ибо меня не интересует каковы права на эту квартиру выставленную на продажу. Мне, как оценщику, по большому счету не важно, кто продает ГИС, ликвидатор, распорядитель, по доверенности ли или сам собственник. Важно что бы право на оценку у заказчика было в принципе и условия продажи отвечали дефиниции РС если в задании определить РС ОО. Или это так трудно понять? Серый писал(а): Или вы тупо отдадите первому встречному денег за квартиру, не проверив, а есть ли у этого встресного права на эту квартиру. Ведь вы же меняете его права на объект на свои права на деньги. Не корректен вопрос. Это из области гражданско правовых отношений, а не оценки. Если я буду участником сделки то доки точно проверю. НО Оценщик не участник сделки. Серый писал(а): Вот у меня сейчас после смерти отца я не могу квартиру ни продать, ни поменять, ни в аренду сдать на законных основаниях. Потому что прав у меня нету и стоимость этой квартиры 0,00 грн. т.к. я не могу получить за свое право ничего ибо нету у меня прав. Соболезную. Вот только от этого стоимость квартиры на рынке не изменилась. Это стоимость Ваших прав на эту квартиру = 0. Но не для рынка. Серый писал(а): Вы где-то видели в продаже бесхозные вещи? Тю. Поинтересуйтесь в ДПИ и в местных советах. Ну еще в судах. rudge писал(а): Но проблема то в том что мы пишем в отчете. Задание оценить ..... ИМЕННО Серый писал(а): У вас кто-то когда-то просил оценить кирпич? Даже если и просил, то вы априори его оценивали с точки зрения полного права собственности ибо в большинстве своем выставленные на продажу аналогичные объекты имеют такое право. Только я не писал что оцениваю стоимость "ПРАВ". Я писал что оцениваю стоимость "КИРПИЧА" По этому rudge писал(а): ..... я отстаиваю позицию, что если в задании "определить РС ОО", то нельзя, грубо, менять ОО на "определяем РС права". ибо стоимиость «права» не всегда равна РС ОО в силу того что «право» может быть ограниченное, а не полное. Тогда его стоимость НЕ будет равна РС ОО. Серый писал(а): Вы так часто любите цитировать МСФО, Вы не меньше. Только я всегда говорю, что эти документы написаны на все случаи и брать от туда, для оценки, нужно только то что присуще объекта оценки и стоимости которую определяем, а не то что "мне хочется". Вот и уважаемый коллега Серый К привел цитаты из НС те что в данный момент, пардон, выгодны для аргументации. Но где в этих цитатах говорится, что это относится к РС? К РС относится только «полное право», которое даже по МСО = РС ОО. И с этим я не спорю. Если мы определяем не РС, а в «использовании», как есть то тут я с Вами нужно учитывать каковы права на ОО, есть ли преимущества или проблемы. НО мы же про РС ОО ведем речь. Все «права» на ОО должны учитываются при отборе аналогов. Тоеть, «право» собственника аналога должно отвечать тому, какую стоимость определяем. Если РС то только «полное право». PS; уточню, «правовий статус», «правові обмеження» это не «право» на ОО, это «законодательный статус» и «законодательные ограничения» в отношении как самого ОО, так и прав собственника на этот ОО. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Павлюк Татьяна Викторовна Сообщения: 21 Добавлено: Вт, 10 Янв 2012 16:09 rudge писал(а): я отстаиваю позицию, что если в задании "определить РС ОО", то нельзя, грубо, менять ОО на "определяем РС права В этом Вы, Сергей, абсолютно правы. Но в отчете указывается как объект оценки, так и оцениваемые на него права. Поэтому и Закон наш называется Об оценке имущества и имущественных прав. При этом под оценкой имущества понимаем оценку полного права собственности на объект оценки, под оценкой имущественных прав - оценку иных, отличных от права собственности, прав на объект оценки. Например: право аренды, права застройки, право залога, сервитут, реальные повинности.. Согласны? С уважением.) _________________ Человек несет ответственность не только за то, что он делает, но и за то, чего не делает. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 10 Янв 2012 16:29 Павлюк Татьяна Викторовна писал(а): rudge писал(а): я отстаиваю позицию, что если в задании "определить РС ОО", то нельзя, грубо, менять ОО на "определяем РС права В этом Вы, Сергей, абсолютно правы. Но в отчете указывается как объект оценки, так и оцениваемые на него права. Поэтому и Закон наш называется Об оценке имущества и имущественных прав. При этом под оценкой имущества понимаем оценку полного права собственности на объект оценки, под оценкой имущественных прав - оценку иных, отличных от права собственности, прав на объект оценки. Например: право аренды, права застройки, право залога, сервитут, реальные повинности.. Согласны? С уважением.) Полностью. "Каждому овощу свой огород" Я к тому, что если мы видим какие то нюансы в "правах" на ОО (арестованное), а в задании определить РС, то определяем РС ОО как с "полным правом". Если в задании определить другую стоимость ОО, то тут уж извольте учесть то что "права НЕ полные". Ну, а если в задании определить, на пример, ППЗУ как частичное право, то и определяем его - ППЗУ, а не стоимость ЗУ с ограниченными правами. В последнем варианте даже подходы будут разные. Добавлено спустя 9 минут 9 секунд: Да забыл. В описании ОО нужно прописать о правах собственника на ОО. И если "права" не полные, а в задании определить РС то и определяем РС, а не, пардон, тупо учитываем какие то проблемы с "правами" на ОО в определении его РС . НО, ограничения написать обязательно. Дабы не было разночтений как в этой ветке. Мол почему оценщик не учел то то и то то. Ответ. Смотри задание. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... skiff Неформальный лидер Возраст: 54 Сообщения: 2964 Откуда: Бровари Добавлено: Вт, 10 Янв 2012 16:58 ... А давайте-ка вернемся к исходному, к решению задачи по оценке, озвученой коллегой СИМа... Я так и не понял, а земля была выделена (ну хотя бы площадь есть под зданием?) Если нет, то можно ли определить минимально необходимый размер Зу, необходимого для обслуживания существ-го здания (на основе нормативных документов), и потом, приняв за основу это значение, провести оценку. В высновке написать стоимость с разбивкой на зем.улучшения и ППЗУ, при ограничит. условии, что площадь земли взята из расчета минимально необходимого для обслуживания существ.строений?? _________________ Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 10 Янв 2012 17:04 skiff писал(а): ... А давайте-ка вернемся к исходному, к решению задачи по оценке, озвученой коллегой СИМа... Я так и не понял, а земля была выделена (ну хотя бы площадь есть под зданием?) Если нет, то можно ли определить минимально необходимый размер Зу, необходимого для обслуживания существ-го здания (на основе нормативных документов), и потом, приняв за основу это значение, провести оценку. В высновке написать стоимость с разбивкой на зем.улучшения и ППЗУ, при ограничит. условии, что площадь земли взята из расчета минимально необходимого для обслуживания существ.строений?? Где то так и я мыслю. Ведь продаваться (определить РС) нужно только арестованный/ого цех/а и естественно с ППЗУ. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Плытий Петр Возраст: 47 Сообщения: 776 Откуда: м. Київ Добавлено: Вт, 10 Янв 2012 17:24 skiff писал(а): минимально необходимый размер Зу, необходимого для обслуживания существ-го здания (на основе нормативных документов), и потом, приняв за основу это значение, провести оценку. Это прописано в "ДБНах". Придется проанализировать гору документов (ДБН 360, ДБН Б.2.4-1, ДержСанПіН 173, ДержСанПіН 239, СанПиН 2605, СанПиН 1304, СанПиН 3077, СанПиН 1757, СанПиН 2152.). Поэтому я обычно, если земля в аренде, и не известно площадь, считаю право пользования по площади застройки. Добавлено спустя 52 секунды: Этим и объясняю skiff писал(а): минимально необходимого для обслуживания Добавлено спустя 1 минуту 33 секунды: skiff писал(а): В высновке написать стоимость с разбивкой на зем.улучшения и ППЗУ, при ограничит. условии, что площадь земли взята из расчета И то что я говорил ранее. РС ОО столько то, в том числе: стоимость ПП участком и стоимость улучшений. _________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Вт, 10 Янв 2012 19:45 сложилось впечатление, что говорили об одном и том же, но почему-то друг друга не поняли... Серый писал(а): Либо Вы берете за аналоги гнилые помидоры и определяете стоимость объекта оценки без внесения корректировок, если степень гнилизны одинаковая. Либо берете спелые и внисите кооретировки для учета гнилизны. . rudge писал(а): Находим аналоги на арендованной ЗУ. Определяем ППЗУ под ними. Отнимаем от общей стоимости получаем аналоги без ЗУ. Приводим к ОО получаем РС. . _________________ а знаешь, всё ещё будет! СИМа Сообщения: 3604 Добавлено: Ср, 11 Янв 2012 08:43 Всем огромнейшее спасибо Хорошего дня _________________ "...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 11 Янв 2012 09:53 rudge писал(а): Где то так и я мыслю. Ведь продаваться (определить РС) нужно только арестованный/ого цех/а и естественно с ППЗУ. Продолжу Вас, коллега, тероризировать С ППЗУ какой площади? Мне кажеться, что выделять землю предложенным выше способом через минимально необходимый было бы возможно, если бы не было спора по земле. Например, есть собственник промышленной площадки в собственности которого и улучшения и земля. Тогда, например, при оценке какого-то одного строения площадки можно было бы выделить землю, приходящуюся на данное строение через минимально необходимую для эксплуатации объекта. В данном же случае по земле идут судовые тяжбы и определить, какой таки размер земельного участка и к кому отойдет просто невозможно. А приняв некий размер земли, стоимость его прав (собственность/аренда/иное пользование) автоматом попадет в стоимость объекта. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Ср, 11 Янв 2012 10:06 логично я бы посчитала только ст-ть улучшений и все....нет бамажки -нет объекта ,что касается земли. _________________ а знаешь, всё ещё будет! Плытий Петр Возраст: 47 Сообщения: 776 Откуда: м. Київ Добавлено: Ср, 11 Янв 2012 10:16 А потом как? Оценили же только улучшения, исполнительная продала, так забирайте с земли. _________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 11 Янв 2012 10:26 Плытий Петр писал(а): А потом как? Оценили же только улучшения, исполнительная продала, так забирайте с земли. А сейчас тоже самое - правовой статус земли не определен, размер земельного участка не определен. Или Вы думаете, что написав в своем отчете площадь земли в 100 м2, собственнику улучшений эти 100 м2 и отвалят? Опять-таки, если исходить из положений зем. кодекса, то при переходе прав на улучшения к собствениику переходят и такие же права на землю, которые были у бывшего владельца улучшений (хоть в жизни эта статья и не действует практически). В данном случае опять-таки правовой статус земли и его размеры не определены, так и переходить нечему. А учет мифического ППЗУ - это тупо накручивание стоимости объекта, тем более еще и в ситуации с неопределенными правами на землю. И новому собственнику улучшений придется пройти не один круг ада и выложить энную сумму денег, чтобы эти права у него таки появились. Добавлено спустя 37 секунд: SHE писал(а): я бы посчитала только ст-ть улучшений и все Полностью поддерживаю. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Плытий Петр Возраст: 47 Сообщения: 776 Откуда: м. Київ Добавлено: Ср, 11 Янв 2012 10:58 Серый писал(а): А учет мифического ППЗУ - это тупо накручивание стоимости объекта Наоборот. Снижение стоимости. Если кто-то будет покупать этот объект, то я согласен с Вашим следующим утверждением Серый писал(а): новому собственнику улучшений придется пройти не один круг ада и выложить энную сумму денег, чтобы эти права у него таки появились. Только вот это и надо показать, ну хотя бы какие официальные затраты он может понести при использовании цеха на неарендованной земле. Приобретение такого цеха должно хоть как-то заинтересовать. Это тоже мифично как и НЭИ. _________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Ср, 11 Янв 2012 13:27 Согласна с Серым... В данном случае объект по-большому счету ничем не отличается от дома с неприватизированным з.у....и там и тут после продажи улучшений права на з.у перейдут к новому соб-ку, только в случае с домом это будут права на приватизацию, а в случае с цехом это будет судовой гемор.... естесно все ограничения по земле прописать в отчете.... что касется Плытий Петр писал(а): А потом как? Оценили же только улучшения, исполнительная продала, так забирайте с земли. то это извините, не наша головная боль....бачили очи що купувалы? _________________ а знаешь, всё ещё будет! Плытий Петр Возраст: 47 Сообщения: 776 Откуда: м. Київ Добавлено: Ср, 11 Янв 2012 14:01 SHE писал(а): то это извините, не наша головная боль....бачили очи що купувалы? Тогда я допускаю что стоимость такого объекта 0 грн. Ни з какой точки зрения купли-продажи он не интересен. Добавлено спустя 2 минуты: И оценщик должен об этом честно дать вывод. _________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 11 Янв 2012 14:06 Плытий Петр писал(а): Тогда я допускаю что стоимость такого объекта 0 грн. Ни з какой точки зрения купли-продажи он не интересен. Добавлено спустя 2 минуты: И оценщик должен об этом честно дать вывод. Вся проблема в том, что оценщик не может ничего допускать, а должен все доказывать расчетным путем. Иначе ему могут допускалку прищимить На рынке продается куча объектов с неурегулированной землей. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Последний раз редактировалось: Серый (Ср, 11 Янв 2012 14:11), всего редактировалось 1 раз Плытий Петр Возраст: 47 Сообщения: 776 Откуда: м. Київ Добавлено: Ср, 11 Янв 2012 14:10 Если есть такие аналоги тогда не проблема. _________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". skiff Неформальный лидер Возраст: 54 Сообщения: 2964 Откуда: Бровари Добавлено: Ср, 11 Янв 2012 15:01 Ну то, что судовая тяжба будет - понятно и так, она уже есть. Но! Новый (или старый собственник) просто обязательно подаст ходатайство в суд об определении площади ЗУ, необходимой для обслуж. принадлежащего ему имущества. Он же не лох, так просто отказаться от земли? тем более, что она ему положена по закону. Далее мы вполне можем определить стоимость имущества, разделив ее на ту, что соотносится с улучшениями и землей. А там пусть пользователи выбирают, что им нужно. Хотя более логично было бы определиться с заданием на оценку заранее, и все четко прописать в отчете и огран-х условиях. _________________ Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Ср, 11 Янв 2012 15:11 Плытий Петр писал(а): SHE писал(а): то это извините, не наша головная боль....бачили очи що купувалы? Тогда я допускаю что стоимость такого объекта 0 грн. Ни з какой точки зрения купли-продажи он не интересен. Добавлено спустя 2 минуты: И оценщик должен об этом честно дать вывод. все имеет свою цену в этом мире и наша с вами задачи ее определить...если ваши рассчеты приведут к тому, что в данном случае она =0...значит она такова для данного ОО. _________________ а знаешь, всё ещё будет! Плытий Петр Возраст: 47 Сообщения: 776 Откуда: м. Київ Добавлено: Ср, 11 Янв 2012 15:17 Согласен. _________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 11 Янв 2012 15:46 Серый писал(а): С ППЗУ какой площади? Серый писал(а): А сейчас тоже самое - правовой статус земли не определен, размер земельного участка не определен. В соответствии с ДБН и требований пож. безопасности к любому зданию нужен подход для его обслуживания. Даже если для этого нужно будет иметь подход через чужой ЗУ. По этому ППЗУ для данного ОО есть. А у собственника ЗУ на котором стоит это здание есть сервитут стоимость которого равна стоимости ППЗУ. У меня с офисом такая же проблема была при отводе ЗУ под аренду. Часть офиса стоит на чужом участке. К стати территории гаража Обл. Администрации. Про отводе проблем не возникло, ибо руководствуясь тем же Зем Кодексом, нам дали право подхода/подъезда, а им наложили сервитут. Плытий Петр писал(а): А потом как? Оценили же только улучшения, исполнительная продала, так забирайте с земли. Не с "землей", а с правом пользования ЗУ это разные понятия и ОО. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Плытий Петр Возраст: 47 Сообщения: 776 Откуда: м. Київ Добавлено: Ср, 11 Янв 2012 16:10 rudge писал(а): Плытий Петр написав: А потом как? Оценили же только улучшения, исполнительная продала, так забирайте с земли. Не с "землей", а с правом пользования ЗУ это разные понятия и ОО. Я образно сказал. Суть одна: хоть в собствености, хоть в ПП, стоимость нужно учитывать. Только в даном случае (образно) стоимость ПП для будущего собственника - это его затраты. _________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 11 Янв 2012 16:36 Плытий Петр писал(а): ... Только в даном случае (образно) стоимость ПП для будущего собственника - это его затраты. А при чем тут новый собственник? Кто он, покажите его? Мы то РС определяем. Виртуальный переход ОО от продавца к покупателю. А все что связано с этим переходом (Налоги, пошлины, БТИ, нотариат, ЗУ и тп) не входит в РС ибо у каждого они свои, раз. И тот же продавец когда то понес эти затраты, два. Думаю он их внес в сою стоимость предложения, если конечно ему рынок позволил. Ну на пример, купил за 100 плюс затраты на оформление = 120, а рынок позволяет продать только за 110. В таком варианте явно убытки. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Плытий Петр Возраст: 47 Сообщения: 776 Откуда: м. Київ Добавлено: Ср, 11 Янв 2012 17:14 rudge К затратам я не отношу (Налоги, пошлины, БТИ, нотариат, ЗУ и тп). Я так понимаю в стоимость ОО входит ПП ЗУ с улучшениями. Но так как з ПП ЗУ есть проблемы (суд.тяжба) мы вычитаем стоимость ПП ЗУ з ОО. Я руководствуюсь тем, что почему будущий собственник будет платить при покупке стоимость ПП. Ему же все равно нужно будет платить чтобы оформить ПП на себя. Вот это я имел ввиду: стоимость ПП ЗУ = будущие затраты (аренда). Только таким образом ОО будет интересен. Добавлено спустя 1 минуту 34 секунды: И объязательно показывать стоимость ОО, в т.ч. ПП ЗУ. _________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 11 Янв 2012 17:17 Думаю пока собственник здания не оформит (не решит проблему) ЗУ здание не продадут. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Плытий Петр Возраст: 47 Сообщения: 776 Откуда: м. Київ Добавлено: Ср, 11 Янв 2012 17:21 rudge писал(а): Думаю пока собственник здания не оформит (не решит проблему) ЗУ здание не продадут. Толково. Когда пройдут все этапы торгов, "взыматели" долгов со слезами будут брать на баланс. _________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Чт, 12 Янв 2012 23:55 1. Похоже, что склад таки не продадут до решения земляных вопросов (+1 rudge) - нотариус, как минимум, потребует справку о присвоении кадастрового № зем.участку, поэтому РС в чистом виде отсутствует принципиально. Мысли о влиянии ситуации на стоимость ОО, которые можно куда-нибудь приспособить: 2. Эксплуататор склада (предполагаем - Собственник склада) сейчас - ограничен текущим вариантом использованием здания (как арх.-конструктивного решения), так как не сможет им распорядиться, в т.ч. кап.ремонт, реконструкция и пр. - в случае НЭИ склада экономит на плате за землю - её за него платит "проворный арендатор", 3. По окончании договора аренды ЗУ у конкурента эксплуататор склада с ну очень высокой вероятностью получит таки права на землю, по крайней мере в границах, необходимых для обслуживания склада 4. Как вариант учёта 2+3 дисконтируем до окончания договора аренды ЗУ для варианта "в текущих условиях", потом реверсия "как для нормального объекта" _________________ "я не оценщик, я только учусь" Алекс Возраст: 47 Сообщения: 130 Откуда: Черниговская область Добавлено: Ср, 25 Июл 2012 21:32 Подскажите, пожалуйста! Я оцениваю жилой дом для продажи, земля приватизирована, но дом и земля на разных собственниках. Тоесть в 2008-м был подарен дом а земля не подарена, осталась у прежнего владельца. Учесть право пользования ЗУ? Договора аренды нет. Земля тоже продаётся. Возможна-ли такая продажа? Как правильно сделать расчот прав на ЗУ? Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3, 4, 5  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме