Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Дисконтирование или Капитализация? Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д. На страницу 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10  След. Автор Сообщение Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 09 Июн 2008 11:36 По мотивам ветки "Задача по дисконтированию" и не только Очень часто слышу мнение подобное этому Цитата: И когда вижу в отчетах расчет, при оценке простенького склада, дисконтированием меня мягко говоря коробит. Хотя вроде бы соблюдены все правила. не понимаю в чем проблема? А также люди еще искренне удивляются что «Как можно уверенно и точно прогнозировать ДП на ближайшие Х лет (чаще всего 5 лет)?» на что я также искренне удивляюсь – А в методе прямой капитализации вы на сколько лет планируете ДП? Ведь в случае капитализации мы планируем ДП на БЕСКОНЕЧНОЕ количество лет! И почему это никого не смущает? Что уважаемые форумчане думают по этому поводу, и каким методом вы чаще пользуетесь? _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов он же Гоша Возраст: 51 Сообщения: 494 Добавлено: Пн, 09 Июн 2008 12:26 Hard_Pragmatic писал(а): Что уважаемые форумчане думают Уважаемые форумчане думают, что считать можно и так и эдак, но на практике капитализируют (это я есно про себя, а мое мнение может и не совпадать с мнениями других уважаемых форумчан). Оно понятно, что всё шито белыми нитками, поскольку объявлять доход от аренды (ставка аренды подвержена постоянным колебаниям поскольку привязана к изменчивой конъюктуре рынка + затраты на содержание объекта тож не есть константа) постоянным и неизменным во времени не что иное как очковтирательство. С другой стороны денежный поток при прямой капитализации более-менее можно обосновать реалиями, что на рынке сформированы сегодня, а вот капитализация непрямая - это полёт мысли, а полёт мысли хуже обосновываеццо. Андрей Возраст: 45 Сообщения: 1186 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 09 Июн 2008 12:30 Когда не предвидится изменения в доходах (затратах), применяю прямую капитализацию. Если прогнозируются изменения - непрямую. Вибір методів оцінки при цьому залежить від наявності інформації щодо очікуваних (прогнозованих) доходів від використання об'єкта оцінки, стабільності їх отримання, мети оцінки, а також виду вартості, що підлягає визначенню. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 09 Июн 2008 12:43 он же Гоша писал(а): С другой стороны денежный поток при прямой капитализации более-менее можно обосновать реалиями, что на рынке сформированы сегодня, а вот капитализация непрямая - это полёт мысли, а полёт мысли хуже обосновываеццо. вот тут я не понял, чем прогнозирование потока при прямой капитализации отличается от непрямой в смысле обоснованности и др.? и про полет не понял. _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 09 Июн 2008 13:04 Цитата: и про полет не понял. - як мала дитина он же Гоша Возраст: 51 Сообщения: 494 Добавлено: Пн, 09 Июн 2008 14:55 Hard_Pragmatic писал(а): вот тут я не понял и я тут не понял что ты тут не понял. Я так понимаю, раз мы прогнозируем динамику изменения нашего потоку, значит мы её (динамику) обосновываем (ретроспективой, аналитикой, астрологией, цитатами Нострадамуса - нужное подчеркнуть). Если не прогнозируем, то и обосновывать не надо. И вопросов потом меньше. Правильно это или не правильно выносим за скобки. Отмечу только, что динамика - енто вещь такая - воно сьогодни ростэ, ростэ, а завтра як обвалыться... Лично я не дисконтирую, во-первых, потому что сколько не прогнозировал никогда не угадываю, во-вторых в банке меня не поймут (что скорее во-первых) ИМХО - дисконтировать склад можно разве что из любви к искусству. komca Сообщения: 178 Добавлено: Пн, 09 Июн 2008 14:56 Hard_Pragmatic писал(а): По мотивам ветки "Задача по дисконтированию" и не только Очень часто слышу мнение подобное этому Цитата: И когда вижу в отчетах расчет, при оценке простенького склада, дисконтированием меня мягко говоря коробит. Хотя вроде бы соблюдены все правила. не понимаю в чем проблема? А также люди еще искренне удивляются что «Как можно уверенно и точно прогнозировать ДП на ближайшие Х лет (чаще всего 5 лет)?» на что я также искренне удивляюсь – А в методе прямой капитализации вы на сколько лет планируете ДП? Ведь в случае капитализации мы планируем ДП на БЕСКОНЕЧНОЕ количество лет! И почему это никого не смущает? Что уважаемые форумчане думают по этому поводу, и каким методом вы чаще пользуетесь? Очень любопытный и главное фундаментальный вопрос. С точки зрения сегодняшней стоимости, а именно ее и определяют оценщики, все равно капитализируете ли вы или дисконтируете. Как говорится главное обоснование! _________________ Не жди пощады от красноармейца. Налетел как вихрь - рубанул сплеча! Mfactor Сообщения: 1154 Добавлено: Пн, 09 Июн 2008 15:09 Коллеги, не лукавьте. Большей частью капитализируем, т.к. это проще обосновать - ставка капитализации посчитано не важно как, но зато известно, какую "примут"; а арендную ставку уже подбираем. А при дисконтировании? Там куча вопросов, где нет адекватного обоснования: продолжительность периода прогнозирования, темпы роста, стоимость реверсии. Вопрос на вопросе, токо верхушка айсберга. Дисконтируем, када "деваться" некуда или надо особо "занаукообразить" отчет. Mfactor Сообщения: 1154 Добавлено: Пн, 09 Июн 2008 15:13 Немного оффтоп: кадата у мну был вопросег - где та грань, када при оценке пакета акций (имеется в виду - при каком конкретно размере пакета) скидка за неконтрольность уже должна трансформироваться в надбавку за контрольность? Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 09 Июн 2008 16:15 он же Гоша писал(а): Я так понимаю, раз мы прогнозируем динамику изменения нашего потоку, значит мы её (динамику) обосновываем (ретроспективой, аналитикой, астрологией, цитатами Нострадамуса - нужное подчеркнуть). Если не прогнозируем, то и обосновывать не надо. И вопросов потом меньше. Правильно это или не правильно выносим за скобки. Отмечу только, что динамика - енто вещь такая - воно сьогодни ростэ, ростэ, а завтра як обвалыться... ЕКЛМН, я опять не понял! причем здесь динамика? он же Гоша писал(а): Лично я не дисконтирую, во-первых, потому что, сколько не прогнозировал никогда не угадываю что ты не угадываешь?! и соответственно, что ты угадаешь при капитализации?! _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 09 Июн 2008 16:17 komca писал(а): Очень любопытный и главное фундаментальный вопрос. С точки зрения сегодняшней стоимости, а именно ее и определяют оценщики, все равно капитализируете ли вы или дисконтируете. Как говорится главное обоснование! тот редкий случай, когда я согласен с komca-ой _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пн, 09 Июн 2008 16:21 Mfactor писал(а): Коллеги, не лукавьте. Большей частью капитализируем, т.к. это проще обосновать - ставка капитализации посчитано не важно как, но зато известно, какую "примут"; а арендную ставку уже подбираем. А при дисконтировании? Там куча вопросов, где нет адекватного обоснования: продолжительность периода прогнозирования, темпы роста, стоимость реверсии. Вопрос на вопросе, токо верхушка айсберга. Дисконтируем, када "деваться" некуда или надо особо "занаукообразить" отчет. во вот, хотя, повторюсь, многие эти данные "продолжительность периода прогнозирования, темпы роста, аредная ставка", при капиталитзации прогнозируются на БЕСКОНЕЧНОСТЬ и это ни кого не смущает! _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пн, 09 Июн 2008 18:31 Ну Hard_Pragmatic Вы и жук. Решили разобраться до конца. Хорошо аргументирую свою фразу с учетом уже имеющегося на ветке. И так вопрос, что корректнее капитализация или дисконтирование? При капитализации. 1. Больше, более или менее, доступной (достоверной) информации. Что одобрямс НС. 2. Простота подхода. 3. Период прогнозирования не определяется нет надобности по сути подхода. И как следствие уменьшается ошибка. Только не говорите, что мы прогнозируем бесконечный постоянный поток, это суть капитализации которая подразумевает такой прогноз и другого здесь просто не дано. К стати, при анализе Вы увидите, что соотношение дохода от аренды с затратами практически не меняется во времени. Растут затраты растет и аренда. Хотя колебания есть. 4. По скольку мы определяем стоимость которой предшествует период экспозиции, то мы легко можем получить и проанализировать тенденции доходности на рынке. Чем подкрепим свое субъективное мнение, следовательно оно будет стремится к объективности. 5. И пожалуй последнее. По скольку все операторы рынка, как и в медицине, во всем разбираются, то и потенциальный инвестор рассуждает так же, как и оценщик. Он не лезет в мудреные формулы, а зная элементарные законы экономики, применяет теже подходы, что и оценщик, сравнивая, например доходность от депозита, с доходностью от вложения средств в другой актив. И естественно нам проще найти общее понимание с заказчиком при проведении оценки. Теперь по поводу дисконтирования. 1. По поводу прогноза периода поступления дохода. Вопрос. Как и чем этот период обосновывается? Ответы могут быть следующие; - поставленная перед оценщиком инвестором задача; (допускаю) - анализ рынка продаж с целью получения дохода. Вы лично такой анализ когда либо при оценке склада делали? 2. Определение ставки дисконта. Как правило при дисконтировании ее определяют кумулятивным методом. При этом возникает вопрос. А все ли риски присущи объекту оценки учтены? Адекватно ли определены (просчитаны поправки)? Ведь выделить конкретную поправку в самостоятельную величину проблематично (равно как и при сравнении, отсюда и три расчета для снижения ошибки). Да и другие методы не блещут наличием достаточной информацией. 3. Определение ЧОД сравнимо с капитализацией. Обосновать можно. 4. Прогноз изменения денежного потока. На чем основывается? На том же на чем и при капитализации. Так там прогнозировать не надо. Просто принять условия капитализации. 5. Прогноз изменения затрат. Тоже. 6. Учет налога на прибыль. (у меня есть оценка, где взято 30% , а через год стало 25%, мог ли оценщик это предвидеть). Вот отсюда и фраза «когда я вижу в отчетах расчет, при оценке простенького склада, дисконтированием меня мягко говоря коробит.» Все эти проблемы взяты из практики. Не оспариваю то, что по сути дисконтирование должно давать более точный результат, НО при адекватном определении всех составляющих расчета. Теперь Вы пишите. «А также люди еще искренне удивляются что «Как можно уверенно и точно прогнозировать ДП на ближайшие Х лет (чаще всего 5 лет)?» на что я также искренне удивляюсь (тут наши аргументы совпадают) и далее "– А в методе прямой капитализации вы на сколько лет планируете ДП? Ведь в случае капитализации мы планируем ДП на БЕСКОНЕЧНОЕ количество лет! И почему это никого не смущает?» Во тут мне не понятно, о каком прогнозе «на БЕСКОНЕЧНОЕ количество лет» при капитацизации Вы говорите. Мой ответ дан выше. И меня это не смущает. Аль опять чето не так? _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 09 Июн 2008 19:02 Mfactor писал(а): Коллеги, не лукавьте. Большей частью капитализируем, т.к. это проще обосновать - ставка капитализации посчитано не важно как, но зато известно, какую "примут"; а арендную ставку уже подбираем. А при дисконтировании? Там куча вопросов, где нет адекватного обоснования: продолжительность периода прогнозирования, темпы роста, стоимость реверсии. Вопрос на вопросе, токо верхушка айсберга. Дисконтируем, када "деваться" некуда или надо особо "занаукообразить" отчет. +100 фдесятко _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 09 Июн 2008 22:07 Цитата: - анализ рынка продаж с целью получения дохода. Вы лично такой анализ когда либо при оценке склада делали? и что он вам даст при нынешнем рынке недвижимости? даже если вы приобретали недвижку "для себя", с целью получения стабильного долгого дохода, трудно удержаться и не продать ее, когда цена выросла раз в 5. я с комсой тут согласна. основной причиной дисконтирования считаю неравномерность денежных потоков rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 10 Июн 2008 07:51 Уважаемая zanoza "основной причиной дисконтирования считаю неравномерность денежных потоков" Кто ж против. Только какова она "неравномерность" будет. И не только в порядке цифр а и по направлению "+" или "-". Как определить и притом подтвердить расчетами? "анализ рынка продаж......" дает возможность корректно определить ставку дисконта но "при нынешнем рынке недвижимости" чтото корректно просчитать абсурдно. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... он же Гоша Возраст: 51 Сообщения: 494 Добавлено: Вт, 10 Июн 2008 08:04 Hard_Pragmatic писал(а): ЕКЛМН, я опять не понял! причем здесь динамика? что ты не угадываешь?! и соответственно, что ты угадаешь при капитализации?! Прочитал твой пост. Потом свой. Недошло. Вышел с форума. Выпил кофею. Зашел назад. Перечитал свой пост. Потом твой. Непомогло. Поискал контекст - ненашел. Стал читать между строк - нифига там не написано. Спрошу в лоб - Витя, я запуталсо совсем - чего тебе не понятно и что ты хочешь от меня услышать? Как лучше - пряммо иль непрямо капитализировать? Дык вроде написал ужо мненье с плюсами и с минусами. Да и все вышевысказавшиеся в одну дуду дуют. Разными словами только Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вт, 10 Июн 2008 08:15 он же Гоша писал(а): Прочитал твой пост. Потом свой. Недошло. Вышел с форума. Выпил кофею. Зашел назад. Перечитал свой пост. Потом твой. Непомогло. Поискал контекст - ненашел. Стал читать между строк - нифига там не написано. Спрошу в лоб - Витя, я запуталсо совсем - чего тебе не понятно и что ты хочешь от меня услышать? Как лучше - пряммо иль непрямо капитализировать? Дык вроде написал ужо мненье с плюсами и с минусами. Да и все вышевысказавшиеся в одну дуду дуют. Разными словами только ладно, проехали не хватало еще из-за сухой теории... того этого... _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вт, 10 Июн 2008 10:17 +1 к капитализации при оценке "простенького склада". Ведь арендная ставка рассчитывается, ставка кап-ции для таких объектов также рассчитывается (метод экстракции), что же касается дисконтирования, то там больше неопределенности и субъективности, начиная от ставки дисконта и заканчивая прогнозами изменения доходов. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вт, 10 Июн 2008 10:34 КовАл писал(а): +1 к капитализации при оценке "простенького склада" ну а если этот склад на ладан дышит и через 5-10 лет развалиться нафиг, нужны же будут капвложения и/или перепрофилирование, а в капитализации получается что он бодренько и ровненько будет стоят до вторго пришествия и самое интересное что в день пришествия арендная плата будет точно такая же как сейчас – экие мы прозорливые! _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вт, 10 Июн 2008 11:02 rudge писал(а): 3. Период прогнозирования не определяется нет надобности по сути подхода. И как следствие уменьшается ошибка. Только не говорите, что мы прогнозируем бесконечный постоянный поток, это суть капитализации которая подразумевает такой прогноз и другого здесь просто не дано. буду всегда это говорить ибо так оно и есть rudge писал(а): 4. По скольку мы определяем стоимость которой предшествует период экспозиции, то мы легко можем получить и проанализировать тенденции доходности на рынке. Чем подкрепим свое субъективное мнение, следовательно оно будет стремится к объективности. не понимаю, почему это не относиться к дисконтированию? rudge писал(а): 5. И пожалуй последнее. По скольку все операторы рынка, как и в медицине, во всем разбираются, то и потенциальный инвестор рассуждает так же, как и оценщик. Он не лезет в мудреные формулы, а зная элементарные законы экономики, применяет теже подходы, что и оценщик, сравнивая, например доходность от депозита, с доходностью от вложения средств в другой актив. И естественно нам проще найти общее понимание с заказчиком при проведении оценки. ха! так давайте теперь вообще больше двух величин в расчете не применять! и заказчикам всё понятно будет. Расчет Оценщику заплатили ХХХ грн. Тогда стоимость объекта = ХХХ грн. х 10000 rudge писал(а): Теперь по поводу дисконтирования. 1. По поводу прогноза периода поступления дохода. Вопрос. Как и чем этот период обосновывается? т.е. бесконечный период поступления дохода при капитализации Вас не смущает? rudge писал(а): 4. Прогноз изменения денежного потока. На чем основывается? На том же на чем и при капитализации. Так там прогнозировать не надо. Просто принять условия капитализации. Что значит, при капитализации не надо прогнозировать изменение денежного потока?! а где же его брать с потолка?! rudge писал(а): 6. Учет налога на прибыль. (у меня есть оценка, где взято 30% , а через год стало 25%, драсте! а в капитализации не тоже самое? _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вт, 10 Июн 2008 12:45 Hard_Pragmatic писал(а): ну а если этот склад на ладан дышит и через 5-10 лет развалиться нафиг, нужны же будут капвложения и/или перепрофилирование, а в капитализации получается что он бодренько и ровненько будет стоят до вторго пришествия и самое интересное что в день пришествия арендная плата будет точно такая же как сейчас – экие мы прозорливые! я чё-т не пойму в чем вопрос... если потоки доходов предполагаются переменные, как в твоем примере, то необходимо дисконтировать, но я либо что-то пропустил, либо я чё-т не догоняю... ведь это прописные истины. Hard_Pragmatic писал(а): т.е. бесконечный период поступления дохода при капитализации Вас не смущает? а чё тут смущаться? Если он бесконечный, то бесконечный, если нет, то для этого есть возврат кап-ла. komca Сообщения: 178 Добавлено: Вт, 10 Июн 2008 14:08 Hard_Pragmatic писал(а): на что я также искренне удивляюсь – А в методе прямой капитализации вы на сколько лет планируете ДП? Ведь в случае капитализации мы планируем ДП на БЕСКОНЕЧНОЕ количество лет! И почему это никого не смущает? Что уважаемые форумчане думают по этому поводу, и каким методом вы чаще пользуетесь? Кстати хочу заметить, помнится в моей теме мы затрагивали этот вопрос. Здесь поможет и "философичность" постановки проблемы выбора. Если ее свести к критерию конечности или бесконечности периодов прогнозирования, то глупость получается - типа не парюсь с пргнозами на n-е к-во лет беру и капитализирую в бесконечность! А встречаются садо-мазо, которые разбивают период на 12 месяцев (типа 1,2,3 месяца на ремонт) и дисконтируют потоки за 12 месяцев+реверсия! На самом деле, как мне кажется, если оценщик имеет дело с объектами массовыми, не единичными, то капитализацию сдесь более правильно применять, т.к. срабатывает закон больших чисел. Дисконтирование уместнее если речь идет о единичных объектах. Тогда отчет об оценке, типа бизнес-плана, инвечстиционного проекта получается, но тож увлекаться не стоит, помятуя о том, что определяется РЫНОЧНАЯ стоимость, а не инвестиционная! _________________ Не жди пощады от красноармейца. Налетел как вихрь - рубанул сплеча! komca Сообщения: 178 Добавлено: Вт, 10 Июн 2008 14:15 На счет увлечения дисконтированием особенно при приватизации. Иногда оценщик так увлекается, что в итоге получается, чтоб несчатсный приватизатор имущества был заинтересован (по расчетам оценщика) то ему не точно бесплатно объект отдать надо, но еще и доплатить! _________________ Не жди пощады от красноармейца. Налетел как вихрь - рубанул сплеча! Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вт, 10 Июн 2008 19:28 КовАл писал(а): Hard_Pragmatic писал(а): т.е. бесконечный период поступления дохода при капитализации Вас не смущает? а чё тут смущаться? Если он бесконечный, то бесконечный, если нет, то для этого есть возврат кап-ла. а поговорить? кстати хороший вопрос - возврат кап-ла! я его смысл до сих пор переосмысливаю каждый раз _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов он же Гоша Возраст: 51 Сообщения: 494 Добавлено: Ср, 11 Июн 2008 11:18 Hard_Pragmatic писал(а): ну а если этот склад на ладан дышит и через 5-10 лет развалиться нафиг, Хммм, разговор то был про оценку простенького склада, а раз он развалится нафиг - это ж совсем другой кампот и никакой он не простенький тагда - тагда ентож савсем другие условия задачи... лягушка Возраст: 47 Сообщения: 147 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 03 Июл 2008 09:46 Ставка дисконтирования (для недвижки или в целом для бизнеса) к окончанию периода прогнозирования может (или должна -?) отличаться численно от ставки диск., рассчитанной на первый период? Или она как показатель доходности конктретного объекта на конктерную дату оценки постоянна для всех периодов? В некоторых отчетах, да и на повышении квалификации высказываются за изменение ставки (хотя бы за счет изменения или безрисковой, или присущих рисков, которые для будущих периодов должны улучшаться, иначе, какой смысл ведения бизнеса, если не ожидать позитивных изменений...как-то так...) .... Теперь же столкнулась с необходимостью указать на источник, в котором такое "разрешается" ... Кто-нибудь встречал в солидных и уважаемых книгах обоснование или критику изменения ставки диск. ? И как делаете вы? Модераторам - переместите, если очень не по теме zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Чт, 03 Июл 2008 10:04 Цитата: Ставка дисконтирования (для недвижки или в целом для бизнеса) к окончанию периода прогнозирования может (или должна -?) отличаться численно от ставки диск., рассчитанной на первый период - может. не успеваю сейчас мысль развить, выйди в аську попозже или в телефон после 13.00? КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Чт, 03 Июл 2008 10:14 zanoza, так не честно... я так не играю а всем рассказать? а для всех мысль развить? З.Ы. По теме считаю, что С.Д. может меняться, как раз по выше перечисленным причинам, т.е. изменение безрисковой и уменьшение/увеличение рисков, связанных с данным проектом. SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Чт, 03 Июл 2008 10:26 лягушка писал(а): Ставка дисконтирования (для недвижки или в целом для бизнеса) к окончанию периода прогнозирования может (или должна -?) отличаться численно от ставки диск может. меняются риски составляющее ее. В первый год их гораздо больше (как для нового бизнеса) чем через 3-5 лет работы.... _________________ а знаешь, всё ещё будет! nikmail Гость Добавлено: Чт, 03 Июл 2008 10:50 Ставка дисконта меняется каждый год прогнозного периода????? Покажите мне человека, который сможет ёё просчитать на каждый год прогнозного периода! rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 03 Июл 2008 11:11 "Покажите мне человека, который сможет ёё просчитать на каждый год прогнозного периода!" Глоба Естественно ставка дисконта величина переменная. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Чт, 03 Июл 2008 11:11 по рискам. _________________ а знаешь, всё ещё будет! лягушка Возраст: 47 Сообщения: 147 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 03 Июл 2008 11:16 Дайте ссылочку на метров ....а то меня не слышат, и логику не принимают Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Чт, 03 Июл 2008 12:49 Харрисон Оценка недвижимости учебное пособие Москва 1994 стр. 167 Теория дисконтирования .... Различные ставки Ставки дохода частично являються функцией ожидаемых рисков. различные доли прогнозируемого будущего дохода могут иметь различную степень риска, а потому и различные ставки дохода. … _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов лягушка Возраст: 47 Сообщения: 147 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 03 Июл 2008 16:42 Ок, гляну Спасибо всем! matador Сообщения: 4 Откуда: Волинь Добавлено: Ср, 09 Мар 2011 17:32 Шановні колеги, підкажіть будь-ласка, чим принципово відрізняється ставка капіталізації від ставки дисконтування? Буду дуже вдячний за висловлені думки! Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Ср, 09 Мар 2011 18:18 Если совсем просто, то ставка капитализации - это ставка дисконта + норма возврата капитала. Вариантов возврата капитала может быть очень много, для их описания существует ряд математических моделей. И норма возврата капитала в ряде случаев может быть отрицательной величиной. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Ср, 04 Июл 2012 21:47 Народ, хотелось бы услышать ваше мнение. Согласно прикінцевих положень налогового кодекса: 10. Встановити, що за податковими зобов'язаннями з податку на додану вартість, що виникли: з 1 січня 2011 року до 31 грудня 2013 року включно ставка податку становить 20 відсотків; з 1 січня 2014 року - 17 відсотків. Насколько, по-вашему в период до 01.01.2014 года корректно применение метода прямой капитализации ( в тех случаях, где при определении ЧОДа НДС снимается)? Ведь потоки априори не будут постоянными и одно из основных условий применения прямой капитализации не выдерживается. Для банков я давно доходную недвижимость только дисконтированием считаю. Может, где-то уже обсуждалось - подскажите. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 04 Июл 2012 21:52 Юта писал(а): Народ, хотелось бы услышать ваше мнение. Согласно прикінцевих положень налогового кодекса: 10. Встановити, що за податковими зобов'язаннями з податку на додану вартість, що виникли: з 1 січня 2011 року до 31 грудня 2013 року включно ставка податку становить 20 відсотків; з 1 січня 2014 року - 17 відсотків. Насколько, по-вашему в период до 01.01.2014 года корректно применение метода прямой капитализации ( в тех случаях, где при определении ЧОДа НДС снимается)? Ведь потоки априори не будут постоянными и одно из основных условий применения прямой капитализации не выдерживается. Для банков я давно доходную недвижимость только дисконтированием считаю. Может, где-то уже обсуждалось - подскажите. Мне кажется, в условиях нашего рынка и наличия информации, точность расчетов весьма относительна. Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Ср, 04 Июл 2012 21:55 Просто сейчас отчет для фонда - там предпочитают чтобы все по линейке было. Добавлено спустя 1 минуту 38 секунд: zanoza писал(а): Мне кажется, в условиях нашего рынка и наличия информации, точность расчетов весьма относительна. Very Happy Да понятно Но хочется же чтобы хоть сам верил, в то, что делаешь kippi Сообщения: 86 Откуда: Одесса Добавлено: Ср, 04 Июл 2012 23:45 zanoza писал(а): в условиях нашего рынка и наличия информации, точность расчетов весьма относительна. К дисконтированию вообще больше вопросов, чем ответов. Где гарантия, что наш прогноз дохода/расхода/рисков во времени верен, какова вероятность ошибки/погрешности. Если оценка на сегодня, то берем потоки сегодня и делаем предположение, что они постоянны. Завтра парламент подумает и пересмотрит закон, че бабло терять, какие такие "-3%". В нашей стране и "запланированное" будущее (2014 год). _________________ Хороших больше... Опыт - это то, что получаешь, не получив того, что хотел... rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 07:53 "Дисконтирование или Капитализация?" Вопрос, мягко говоря, не корректен в принципе. Ибо не указано в каком случае и для определения какой стоимости. Если речь о РС то советую обратиться к МСО и их разъяснениям. А там написано следующее Цитата: "5.12.5 «…Прямая капитализация или капитализация дохода (либо и то, и другое) могут применяться для расчета рыночной стоимости, если ставки капитализации или дохода надлежащим образом подкрепляются данными рынка. При корректном применении обе процедуры должны давать одну и ту же расчетную величину стоимости.»" Следовательно разницы нет как считать. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Владимир Владимирович Сообщения: 769 Откуда: Краснознаменный ЧФ Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 08:26 Если использовать корректные рыночные данные rudge писал(а): ... разницы нет как считать. +++ Не помню, кто, но как-то доказывал, что капитализация для жилой недвижимости на Украине постоянно в пределах 4-7%, т.е. жилье наш менталитет принимает как абсолютно безрисковый актив. ППКС. Про пример ТСа со складом, нужно разбираться конкретно с АНЭИ земельного участка, если, например, у нас склад на земле НЭИ которой рекреационное, демонтируем-реконструируем его на*** и естественно косвенная капитализация, т.е. дисконтирование. Если другое, то по-другому. Как-то так. _________________ "Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 09:22 rudge писал(а): Цитата: "5.12.5 «…Прямая капитализация или капитализация дохода (либо и то, и другое) могут применяться для расчета рыночной стоимости, если ставки капитализации или дохода надлежащим образом подкрепляются данными рынка. При корректном применении обе процедуры должны давать одну и ту же расчетную величину стоимости.»" Следовательно разницы нет как считать. Баба Яга против Наверное, такое утверждение будет корректным при условии постоянных и относительно бесконечных доходов во времени. Тогда да, непрямая капитализация/дисконтирование сворачивается в прямую капитализацию. Врдяли для объекта, ОСПИ которого, например, 8 лет прямая капитализация и дисконтирование дадут одинаковый результат. Или, например, для объекта-недостроя, генерация дохода от эксплуатации которого возможна только через определенный промежуток времени. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь voron_sasha2 Сообщения: 75 Откуда: АСБОУ Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 10:38 rudge писал(а): Следовательно разницы нет как считать. +1 Серый писал(а): Наверное, такое утверждение будет корректным при условии постоянных и относительно бесконечных доходов во времени. Тогда да, непрямая капитализация/дисконтирование сворачивается в прямую капитализацию. это Вы пишите о математике и бесспорно пишете правильно, однако, что касается сути расчета, то в случае правильного расчета как ставки капитализации так и ставки дисконта результат должен сойтись. В этом я, как уже и писал, солидарен с rudge Отвечая на вопрос Юта попробую объяснить своё утверждение. Юта, когда Вы рассчитываете стоимость методом прямой капитализации дохода, то имеете, условно говоря, два варианта расчета ставки капитализации 1. с помощью рынка 2. расчет ставки дисконта и возврата капитала В первом варианте ставка капитализации, определенная по данным рынка включает в себя всё. Т.е. она уже учитывает мнение инвестора о требуемой общей доходности вложений и возврате этих вложений. Таким образом данная ставка капитализации уже учитывает реакцию типичного инвестора на те грядущие изменения, которые произойдут. Во втором случае Вам придется рассчитывать раздельно ставку капитализации и возврат капитала. Как я понимаю Вас смущает именно расчет ставки дисконта, поскольку существует значительная доля вероятности, что условно безрисковая её составляющая изменится. Если так, то на мой взгляд это беспокойство беспочвенно. Дело в том, что данная ставка рассчитывается из предположения, что она отражает общую норму доходности на вложенный капитал, т.е. доходность, которую считает приемлемой типичный инвестор с учетом тех грядущих изменений, которые произойдут. Как Вы будете описывать и рассчитывать эти риски, дело техники, просто нужно иметь ввиду, что эта ставка дисконта включает в себя вероятность изменения налогообложения и т.д. Что касается дисконтирования, то там Вы рассчитываете норму прибыли (ставку дисконта) для конкретного периода, поэтому в конкретном периоде у Вас может измениться составляющая ставки дисконта, однако, общая норма доходности проекта должна быть такой, которая удовлетворит типичного инвестора с учетом тех грядущих изменений, которые произойдут. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 11:23 На конец то появился коллега рассуждающий как оценщик, а не как инвестор. Спасибо voron_sasha2 Я уже устал говорить о том что задача оценщика определить стоимость (в данном случае РС) опираясь на сложившуюся на дату оценки доходность ОО, а не прогнозировать действия инвестора который априори уже знает "стоимость" объекта вложения инвестиций, которая выражается суммой тех самых инвестиций. Отсюда к стати и понятие "альтернативные вложения". Но все это справедливо в бизнес-планировании. Это там прогноз изменения доходности, ЧДП и тп. В оценке такой прогноз неприемлем. Это не я сказал так пишут в МСО Цитата: Стандарт 1 (МСО 1) Рыночная стоимость как база оценки 3.0. Определения 3.2.3. «...На дату оценки...» выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки отражает текущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Это определение также предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходят одновременно, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны. Касаемо термина "прогноз" в оценке он должен отражать лишь то что объект приносящий доход и в будущем будет приносить доход. А вот какой? Это уже к Глобе, ибо, процитирую МСО Цитата: Результат оценки отражает текущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Что касается недостроя, то тут действительно только дисконтирование ибо начало получения ЧОД от ОО не совпадает с датой продажи/покупки/оценки, и этот фактор нужно учесть в расчетах. Как? Пардон, но это отдельная тема. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 13:21 rudge писал(а): Цитата: Стандарт 1 (МСО 1) Рыночная стоимость как база оценки 3.0. Определения 3.2.3. «...На дату оценки...» выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки отражает текущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Это определение также предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходят одновременно, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны. А я уже устал Вам повторять, что Вы не верно трактуете определение. На конкретную дату - это не значит, что вижу/знаю только то, что сегодня и все. Это значит, что учитываю те прогнозы развития рынка, которые мне известны на сегодня. Это и будет: rudge писал(а): «...На дату оценки...» выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате. и rudge писал(а): Результат оценки отражает текущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Далее. Определение рыночной стоимости одинаково для всех объектов оценки. Чисто интересно, как Вы оцените предприятие без анализа его прошлой деятельности и без учета прогнозов развития рынка его продукции (может, например, с какого-то периода в будущем вводится запрет на его продукцию, что, без сомнения, отразится на объемах производства т.к. потребители зная о запрете будут постепенно переоснащаться на использование другой продукции. В свою очередь это отразится и на стоимости продукции и на общих доходах предприятия и на его стоимости вконце концов). Или на примере недвижимости, например, предполагается введение новых требований к объектам недвижимости, что приведет к перевод существующих в более низкий класс и снижение арендных ставок. Конечно, Вы опять скажете, что я рассуждаю как инвестор, так все покупатели и продавцы так рассуждают, никто же не вываливает денюжку абы вывалить, а просчитывает доходы от этого вывала. Поэтому и оценщику не деться никуда от этого, ибо оценщик должен мыслить как типичный субъект рынка. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 14:07 Уважаемый коллега Серый 1. Плиз, не присваивайте мне то что написано в МСО. Хотя мне приятно 2. Касаемо предприятия, в Вашем варианте, или объекта доходности, в общем варианте. А как Вы будете учитывать все то о чем Вы написали (не хочу засорять) при определении РС , на пример сравнительным подходом? Или есть методы учета динамики ситуации на рынке в сравнительном подходе? Я что то не встречал. Или пропустил. Если есть, плиз поделитесь. 3. Все то о чем Вы пишите произойдет в будущем. Не на дату оценки. Следовательно и РС будет другая. (см. МСО) Повторюсь Вы правильно рассуждаете но как инвестор. Вот ход мыслей инвестора (приблизительный) 1. Купить по дешевле. 2. Реконструировать для получения более высокой доходности. Общая сумма "купить" + "реконструировать" = "инвестиции" В этой формуле оценщик должен сказать сколько стоит "купить". А вот аналитик (финансово-экономический" должен сказать сколько стоит "реконструировать". То бишь, чего сделать инвестору что бы его "купить" дало планируемый инвестором доход (чистый). Прогнозирование оценщиком "реконструкции" объекта оценки (не важно каким путем) это в принципе не правильно. Ибо это будет уже не ОО на дату оценки, а новый объект с новыми свойствами, да и экономическая ситуация на более позднюю дату оценки будет другая, не свойствена оцениваемому объекту. Не ужели опыт 2008-2010 (обвал) годов нас ни чему не научил? Посмотрите свои же отчеты тех периодов. И проанализируйте заложенные там прогнозы. Я свои посмотрел PS; Может по тому что мы уподобляемся Глобе и сложилась сегодняшняя ситуация? Может по этому РС одного и того же объекта оцененного разными оценщиками отличается в разы? Может по этому нас и критикуют? _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Flexio Сообщения: 129 Откуда: Черкаси Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 15:48 Юта писал(а): Народ, хотелось бы услышать ваше мнение. Согласно прикінцевих положень налогового кодекса: 10. Встановити, що за податковими зобов'язаннями з податку на додану вартість, що виникли: з 1 січня 2011 року до 31 грудня 2013 року включно ставка податку становить 20 відсотків; з 1 січня 2014 року - 17 відсотків. Насколько, по-вашему в период до 01.01.2014 года корректно применение метода прямой капитализации ( в тех случаях, где при определении ЧОДа НДС снимается)? Ведь потоки априори не будут постоянными и одно из основных условий применения прямой капитализации не выдерживается. Для банков я давно доходную недвижимость только дисконтированием считаю. Может, где-то уже обсуждалось - подскажите. По моему скромному мнению, любым расчётам с участием НДС место не ранее пункта "Узгодження результатов". Для чего оцениваете недвигу? Для продажи? То почему тогда учитываете прогноз только для лиц "платникив ПДВ"? А если физлицо купит. В дефиниции рыночной стоимости не сказано, что покупатель должен платить НДС. Если речь о рыночной стоимости для продажи. ИМХО мы должны вывести тот размер денежных средств, который заплатит покупатель, а будет он с НДС или нет смотреть по продавцу в самом конце отчёта. Если продавец платнык, то эта сумма включает НДС по СЕГОДНЯШНЕЙ ставке, а якщо ни, то ни. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 15:55 Flexio писал(а): .... Если продавец платнык, то эта сумма включает НДС по СЕГОДНЯШНЕЙ ставке, а якщо ни, то ни. Позволю себе уточнить "...а якщо ни," то НДС=0, ибо РС включает все налоги PS; Вспомнил! А если НДС остановится на сегодняшнем уровне (изменят закон), тогда как будет выглядеть "учет НДС" по действующему закону? Это к вопросу о корректности прогнозирования от Глобы _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Flexio Сообщения: 129 Откуда: Черкаси Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 16:03 Говоря о СЕГОДНЯШНЕЙ ставке я имел в виду то, что продаваться будет объект в ближайшее время и платиться 20% продавцом в тоже ближайшее время. Прогноз по ПДВ к рыночной стоимости вообще не имеет отношения. ЗЫ а вообще многие коллеги крутят ПДВ, как цыган солнцем. Как то одна коллега, не буду тыкать пальцем, умудрилась оценить кредитное авто физлица, отобранное ДВС, и снять с рыночной стоимости ещё и НДС (коего там быть не может) и продают авто на 20% дешевле рыночной стоимости. Только позов в суд отрезвил.... Последний раз редактировалось: Flexio (Чт, 05 Июл 2012 16:10), всего редактировалось 1 раз rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 16:10 Flexio писал(а): Говоря о СЕГОДНЯШНЕЙ ставке я имел в виду то, что продаваться будет объект в ближайшее время и платиться 20% продавцом в тоже ближайшее время. Ой, коллега. Гляньте в дефиницию РС. "Продаваться не будет", а продается на дату оценки . Следовательно учитываем то "що маємо" на дату оценки=продажи. Остальное к Глобе _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Flexio Сообщения: 129 Откуда: Черкаси Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 16:12 rudge писал(а): Flexio писал(а): Говоря о СЕГОДНЯШНЕЙ ставке я имел в виду то, что продаваться будет объект в ближайшее время и платиться 20% продавцом в тоже ближайшее время. Ой, коллега. Гляньте в дефиницию РС. "Продаваться не будет", а продается на дату оценки . Следовательно учитываем то "що маємо" на дату оценки=продажи. Остальное к Глобе Дорогой коллега не цепляйтесь к словам. Понятно, что имелось в виду УКЛАДАННЯ УГОДИ, а не дефиниция РС. Да и нет там такого слова, там "можливе". rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 16:18 Flexio писал(а): Дорогой коллега не цепляйтесь к словам. Понятно, что имелось в виду УКЛАДАННЯ УГОДИ, а не дефиниция РС. Я не цепляюсь. Я констатирую. РС подразумевает переход права собственности на дату оценки. То что в реалиях сделки с использованием наших расчетных РС происходят позже нас не должно волновать и следовательно и в расчетах этот фактор учитывать нельзя. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Flexio Сообщения: 129 Откуда: Черкаси Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 16:24 rudge писал(а): Flexio писал(а): Дорогой коллега не цепляйтесь к словам. Понятно, что имелось в виду УКЛАДАННЯ УГОДИ, а не дефиниция РС. Я не цепляюсь. Я констатирую. РС подразумевает переход права собственности на дату оценки. То что в реалиях сделки с использованием наших расчетных РС происходят позже нас не должно волновать и следовательно и в расчетах этот фактор учитывать нельзя. Ну да, согласен, так точнее. voron_sasha2 Сообщения: 75 Откуда: АСБОУ Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 16:38 Опа! Юта! Простите, нагородил огород со ставкой дисконта в предыдущем сообщении, приняв ПДВ за налог на прибыль, читал не внимательно . Пепел на мою голову! Всё сообщение в мусорку Что касается недвижимости, то присоединяюсь к комментарию Flexio НДС снимать/не снимать в конце, в зависимости от статуса собственника на дату оценки. _________________ Старый ворон мимо не какнет! Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 17:40 rudge писал(а): А как Вы будете учитывать все то о чем Вы написали (не хочу засорять) при определении РС , на пример сравнительным подходом? Или есть методы учета динамики ситуации на рынке в сравнительном подходе? Я что то не встречал. Или пропустил. Если есть, плиз поделитесь. А они в принципе и не нужны ибо рынок все корректирует сам. Если вдруг станет известно, что под действием некоторых факторов завтра что-то будет дешевле/дороже, чем сегодня, то сегодняшняя стоимость уже отреагирует на это. Например, не трудно догадаться что будет с акциями, пусть будет, кофейных компаний СЕГОДНЯ, если вдруг пойдет прогноз, что ЗАВТРА потребление кофе упадет. Акции упадут в цене уже сегодня, не дожидаясь завтрашнего падения потребления кофе. Также для предприятий, например, в рамках метода мультипликаторов есть такая штука, как мультипликаторы будущего/мультипликаторы роста (в разной литературе встречал по разному), аозволяющие в сравнительном подходе учесть возможные изменения рынка. На практике пока не опробывал, чесно признаюсь. Что касается недвижимости. Опять-таки, есль вдруг станет известно, что некий объект завтра будет стоить дешевле/дороже, то его стоимость сегодня уже станет меньше (потому что покупатель не купит сегодня дороже, чем это будет стоить завтра, разумеется с учетом стоимости денег во времени)/больше (потому что нынешний владелец не отдаст просто так дополнительную будущую прибыль). Также при оценке под международный аудит по всем компаниям первое требование - это построение денежного потока исходя из прогноза экономической ситуации, рынка продукции, основного сырья. Для недвижимости - исхояд из прогноза рынка недвижимости: динамика арендных ставок, ставок дисконтирования/капитализации. И попробуйте им сказать, что принимаются постоянные показатели в прогнозном периоде исходя из факта на сегодня без доказательства обзором. Не сдадите ни одной работы. Простой пример: на рынке представлено некое кол-во аналогичных объектов, пусть будет, офисного назначения, которые сдаются по 10 дол. за м2, заполнены они все примерно одинаково на 95%. Рядом строится еще один объект, сдача в эксплуатацию которого предполагается в следующем году. Согласно прогнозного исследования рынка, ввод данного объекта приведет к снижению заполняемости существующих объектов до 80% и снижения арендной ставки до 9 дол. за м2. Некий продавец продает уже представленный на рынке объект, а некий покупатель хочет купить, но сойтись в цене не могут и решили они пойти к оценщику. Нужно сегодня оценить данный объект. Оценщик 1 (Я) сделает так: учтет существующий на дату оценки прогноз и учтет тот факт, что на рынке в такой-то период появится новый объект, что приведет к снижению заполняемости и арендной ставки. Использует метод ДДП, в котором до прогнозного ввода нового объекта показатели арендной ставки, заполняемости и ставки дисконта дудут на существующем уровне, после - с учетом прогнозных изменений. Более чем уверен, что такого оценщика поймут и продавец (т.к. он понимает, что объект завтра будет стоить дешевле) и покупатель (т.к. он не переплатит за ту прибыль, которую он не получит. Оценщик 2 (рудж) скажет: серодня ставка 10, заполняемость 95, вот вам прямая капитализация по полной программе и пофиг, что будет завтра, (хотя он и имеет прогноз того, что будет завтра). Введут объект, изменится рынок - приходите, посчитаем. Я с оценщиком 2 и с Вами, рудж, в корне не согласен. Вы мне предлагаете посмотреть на отчеты и прогнозы 2008-2009 г. Оценщик использовал те прогнозы, которые были на дату оценки. Прошло время - прогнозы изменились, стоимость скорректировалась. Но оценивать с точки зрения только того, что есть сейчас и все, а что было вчера или прогнозируется завтра - пофиг - в корне не верно. Уже тысячу раз Вам говорили, что допущение, что ставка будет неизменной на всем периоде прогнозирования/в бесконечном периоде это точно такое же допущение, что она будет расти/падать и с каким темпом, Вы задали темп равный нулю. Добавлено спустя 43 минуты 32 секунды: Ну и тоже позволю себе немного поцитировать МСО. МСО 1, п. 2.1: Цитата: "Обїєкт оцінки повинен розглядатися так, якби він був виставлений для продажу на ринку, а не оцінювався для будь-яких інших цілей". МСО 1, п. 3.2.8.: Цитата: "за умов, що кожна сторона діяла зі знанням справи, розсудливо передбачає, що типово мотивований продавець і типово мотивований покупець достатньо поінформовані про властивості та характьеристики майна, його фактичне та можливе використання, а також про стан ринку на дату оцінки. Передбачається, що кожен з них діє у власних інтересах , компетентно і розсудливо і шукає найкращу зі своєї точки зору ціну. Розсудливість визначається відношенням до стану ринку на дату оцінки, а не відношенням до вигод, що можуть бути отримані в майбутньому. Необовязково є нерозсудливим для продавця в умовах падіння цін на ринку продаж майна за ціною, меншою, ніж попередній рівень цін. У таких випадках, як і у інших ситуаціях купілі-продажу на раинку зі змінними цінами, розсудливий покупець і продавець будуть діяти відповідно до найповнішої інформації про стан ринку, яка є доступною на цей момент". МПО 1, п. 5.7.3: Цитата: "дані про попит та пропозицію характеристики найбільш ймовірного ринку для нерухомості аналізуються для того, щоб визначити перелік обєктів, що конкурують з даним обєктом в сегменті ринку, а також перелік обєктів, що можуть бути адаптовані або збудовані, що збільшить конкурентну пропозицію. Ринки аналізуються задля того, щоб визначити ринкові тенденції, співвідношення між попитом та пропозицією, ринкові поглинання та іншу ринкову інформацію". _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 18:32 voron_sasha2 писал(а): Опа! Юта! Простите, нагородил огород со ставкой дисконта в предыдущем сообщении, приняв ПДВ за налог на прибыль, читал не внимательно Embarassed . Пепел на мою голову! Всё сообщение в мусорку Smile Ну уж нет, все равно спасибо Хороший повод для познавательной дискуссии. Просто я с утра пребывала в состоянии легкого культурного шока - эвон, как оказалось... а я-то... темнота rudge писал(а): Я уже устал говорить о том что задача оценщика определить стоимость (в данном случае РС) опираясь на сложившуюся на дату оценки доходность ОО, а не прогнозировать действия инвестора Я не столь закаленный в боях полемист, но попробую донести свое видение. При всем моем уважении не во всем согласна с rudge По-моему, в том и заключается смысл разных подходов к оценке. что в их основу положены разные принципы. И как раз в основу доходного подхода положен, в том числе, принцип ожидания. А это, насколько я понимаю, уже предполагает некое предположение именно о будущем использовании ОО. Тогда как в основу сравнительного подхода положен принцип замещения, который, на первый взгляд, не предполагает прогнозирования, но это только на первый взгляд Ну, давайте конкретно (мне так легче): есть некое помещение в спальном районе. Сложившаяся арендная ставка 10 ед/м2. Сложившаяся цена продажи в данном районе для подобных помещений 1000 ед/м2. Приводить определения РС из НС № 1 не буду – все знают. Предположим, и покупатель. и продавец провели соответствующий маркетинг и действуют со знанием дела. Так вот, если со знанием дела, то они знают, что через три года в данном районе предполагается ввод новой станции метро (предположим), что резко поднимет привлекательность месторасположения (заметьте, безо всяких вложений со стороны покупателя). rudge писал(а): А как Вы будете учитывать все то о чем Вы написали (не хочу засорять) при определении РС , на пример сравнительным подходом? Или есть методы учета динамики ситуации на рынке в сравнительном подходе? Я что то не встречал. Или пропустил. Если есть, плиз поделитесь. А как вы думаете, в тех 1000 ед/м2, по которым сегодня предлагается недвижимость не сидит осведомленность продавцов о предстоящих переменах? Я думаю, что они уже все и спрогнозировали, и продисконтировали и даже прокомпаундировали, сами этого не подозревая. А вот договора аренды на вторичном рынке часто заключаются на 1 год, и в тех 10 ед/м2 арендной платы грядущие перемены никак не отражены. Но покупатель-то знает, что через 3 года к нему очередь будет стоять - рядом с метро-то И сдавать помещение он будет ну уж не по 10- точно. То есть, я хочу сказать, что недвижимость – это не пирожок с мясом, прогнозирования полезного использования которого кроме как «на сегодня» не имеет смысла и просто опасно для здоровья. Недвижимость приобретается на длительный срок, при этом и покупатель, и продавец в той или иной степени делают прогноз по его дальнейшему использованию, они ведь действуют со знанием дела, а оценщик должен отразить их действия, определив РС. Lovchiy Сообщения: 359 Откуда: Лучшая страна на планете Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 18:43 Юта писал(а): Предположим, и покупатель. и продавец провели соответствующий маркетинг и действуют со знанием дела. Так вот, если со знанием дела, то они знают, что через три года в данном районе предполагается ввод новой станции метро (предположим), что резко поднимет привлекательность месторасположения (заметьте, безо всяких вложений со стороны покупателя). Ну а раз знают и учитывают прогнозные влияния на РС, то зачем Вы собираетесь вносить какие то корректировки? Может они не достаточно "обізнані" в ситуации на рынке или есть иные обстоятельства которые знает оценщик и не знает типичный покупатель? _________________ Распределение ролей – вот пьесы ключевой момент Последний раз редактировалось: Lovchiy (Чт, 05 Июл 2012 18:49), всего редактировалось 1 раз Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 18:48 Lovchiy писал(а): Ну а раз знают и учитывают прогнозные влияния на РС, то зачем Вы собираетесь вносить какие то корректировки? Это относится к доходному подходу. Если исходить из сегодняшней АС 10 ед/м2 и не прогнозировать возможность ее изменения (в данном конкретном примере из-за изменения транспортной доступности), то РС с большой долей вероятности не получится rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 18:50 Ту коллеге Серый 1. Согласен, касаемо сравнительного подхода. Все уже учтено в стоимости предложения. 2. Тогда почему Вы не видите тот факт что все "это" учтено в ставке капитализации или дисконта? Ведь да же бегло взглянув на формулу, К = ЧОД/С где в С, как Вы говорите, все уже учтено. Не буду расписывать для ставки дисконта суть та же . 3. Ваш пример малость не корректен ибо я из него не пойму о какой стоимости речь. О РС или о ИнвестС. Если о последней, то я с вами. Если о РС то, пардон я против категорически, она РС не допускает ни каких условий и допущений, Цитата: ...учтет тот факт, что на рынке в такой-то период появится новый объект, что приведет к снижению заполняемости и арендной ставки. ни со стороны заказчика = инвестора, ни со стороны исполнителя = оценщика. Последний = зеркало рынка, а не Глоба. Если Вы ставите условия то это уже не РС. 4. Касаемо оценке под международный аудит, делаем то что заказали ибо жить то нужно. Это я понимаю. Но тут вопрос, а Вы сами как оценщик и далеко не новичок, уверены что их требования логичны и оправданы? Некоторые банки требуют ставить К = 0,12 на офисы при реальной=рыночной 0,9 максимум. К стати а в договоре на оценку они свои требования пишут? "Можете не отвечать, сюрприз будет" 5. Касаемо неизменности ставки доходности и заданном темпе ее изменения. Я не закладываю прогнозные изменения ибо я их не знаю и не могу обосновать. Все прогнозы уже заложены в ставке доходности. Вот интересно реально просчитать, проанализировать математическими методами. По логике, ставка должна оставаться не именной. Растет доходность (ЧОД), но и растет стоимость (С). Если их темпы соизмеримы то ставка доходности должна остаться неизменной. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Lovchiy Сообщения: 359 Откуда: Лучшая страна на планете Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 18:51 Погодите. Речи и идет о ДП. и поправках на возможные простои тех же площадей, возможных колебаниях арендной ставки и т.п. _________________ Распределение ролей – вот пьесы ключевой момент Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 19:28 rudge писал(а): 2. Тогда почему Вы не видите тот факт что все "это" учтено в ставке капитализации или дисконта? Ведь да же бегло взглянув на формулу, К = ЧОД/С где в С, как Вы говорите, все уже учтено. Не буду расписывать для ставки дисконта суть та же . В С то учтено, а вот в ЧОД - нет, ибо там учтена ставка на сегодня, которая никак не учитывает завтра. В итоге имеем числитель и знаменатель формулы, сформированные на разных базах: ЧОД не учитывает возможные прогнозные изменения, а С - учитывает. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 19:29 Ту Юта Давайте просчитаем коллега исходя из Ваших условий Цитата: из-за изменения транспортной доступности Доходность К сложилась 12% годовых, АС=10 ед/кв.м. (по договорам до конца периода аренды) ЧОДгод = 10*12=120 Сдох = 120/0,12=1000 ед кв м Прогнозируем рост доходности, например 10% (что уже спорно ибо нельзя обосновать). Итак с учетом роста ЧОДгод Рост = 10*12*1,1=132 Крост = 0,12 * 1,1 = 0,132 Сдох рост = 132/0,132 = 1000 ед кв м Что изменилось? Отвечу. Поимели проблему с обоснованием прогноза темпа роста. А может не 10%, а 12%. Хотя итог останится тот же = 1000 ед кв м _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 19:36 rudge писал(а): 3. Ваш пример малость не корректен ибо я из него не пойму о какой стоимости речь. О РС или о ИнвестС. Если о последней, то я с вами. Если о РС то, пардон я против категорически, она РС не допускает ни каких условий и допущений, Исключительно о РС. И рыночная стоимость допускает каких угодно условий и допущений. Только эти условия и допущения должны быть продиктованы рынком, что и приведено в примере, там нет ни одного условия/допущения, продиктованных кем-то конкретным. А вот в инвестиционной стоимости условия и допущения диктует некто конкретный - инвестор, поэтому и стоимость инвестиционная, конкретно для конкретного инвестора исходя из только им заданных параметров/условий/допущений. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 19:43 Серый писал(а): В С то учтено, а вот в ЧОД - нет, ибо там учтена ставка на сегодня, которая никак не учитывает завтра. В итоге имеем числитель и знаменатель формулы, сформированные на разных базах: ЧОД не учитывает возможные прогнозные изменения, а С - учитывает. Но это же в коне не верно. Если растет С то растет и ЧОД (доходность). Вот данные по моему офису 2008 год Ср = 1900 дол кв м АС = 23 дол кв м К = 23*12/1900 = 0,15 (до второго знака) 2012 год Ср=700 дол кв м АС = 9 дол кав м К = 9*12/700 = 0,15 Обратите внимание К осталось практически неизменным при изменении ЧОД и РС. Если не верите, то тут есть коллега который часто бывает у меня в гостях думаю он подтвердит цифры. Надеюсь он читает. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Flexio Сообщения: 129 Откуда: Черкаси Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 19:51 rudge писал(а): Ту Юта Давайте просчитаем коллега исходя из Ваших условий Цитата: из-за изменения транспортной доступности Доходность К сложилась 12% годовых, АС=10 ед/кв.м. (по договорам до конца периода аренды) ЧОДгод = 10*12=120 Сдох = 120/0,12=1000 ед кв м Прогнозируем рост доходности, например 10% (что уже спорно ибо нельзя обосновать). Итак с учетом роста ЧОДгод Рост = 10*12*1,1=132 Крост = 0,12 * 1,1 = 0,132 Сдох рост = 132/0,132 = 1000 ед кв м Что изменилось? Отвечу. Поимели проблему с обоснованием прогноза темпа роста. А может не 10%, а 12%. Хотя итог останится тот же = 1000 ед кв м Для того, чтобы это понять, коллегам нужно отказаться от "кумулятивного" подхода на коим они как на наркотике ибо так легче жить. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 19:55 Серый писал(а): ...там нет ни одного условия/допущения, продиктованных кем-то конкретным А это что по Вашему Серый писал(а): Нужно сегодня оценить данный объект. Оценщик 1 (Я) сделает так: учтет существующий на дату оценки прогноз и учтет тот факт, что на рынке в такой-то период появится новый объект, что приведет к снижению заполняемости и арендной ставки. А Вы уверены в том что в стоимости предложения НЕ учтено "строительство"? "Обізнаний продавець" как раз и учтет такую ситуацию ибо не продаст по завышенной цене. И тут появляется "оценщик" и еще раз учел "строительство". Вас такая ситуация не смущает? _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Последний раз редактировалось: rudge (Чт, 05 Июл 2012 19:56), всего редактировалось 1 раз Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 19:55 rudge писал(а): Ту Юта Давайте просчитаем коллега давайте, но чуть позже: в семье резко возросла норма голодности rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 19:57 Юта писал(а): rudge писал(а): Ту Юта Давайте просчитаем коллега давайте, но чуть позже: в семье резко возросла норма голодности Приятного. Я то же по пивку пройдусь _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 20:01 rudge писал(а): Доходность К сложилась 12% годовых, АС=10 ед/кв.м. (по договорам до конца периода аренды) ЧОДгод = 10*12=120 Сдох = 120/0,12=1000 ед кв м Прогнозируем рост доходности, например 10% (что уже спорно ибо нельзя обосновать). Итак с учетом роста ЧОДгод Рост = 10*12*1,1=132 Крост = 0,12 * 1,1 = 0,132 Сдох рост = 132/0,132 = 1000 ед кв м Что изменилось? Отвечу. Поимели проблему с обоснованием прогноза темпа роста. А может не 10%, а 12%. Хотя итог останится тот же = 1000 ед кв м А почему это вдруг если ставка аренды выросла, то и ставка капитализации обязательно должна вырасти. А может будет так: ЧОД рост = 10*12*1,1=132 С дох рост = 132/0,12=1100 ед. кв. м. Т.е. с ростом аренды на 10% и стоимость объекта выросла на 10%, а не осталась прежней за счет роста ставки капитализации. Ну и опять-таки, в прямой капитализации закладывая какй-либо рост или падение оно закладывается на бесконечный период времени, тогда как модель ДДП позволяет учесть колебания в определенный прогнозный промежуток времени. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 20:17 Серый писал(а): А почему это вдруг если ставка аренды выросла, то и ставка капитализации обязательно должна вырасти. А может будет так: ЧОД рост = 10*12*1,1=132 С дох рост = 132/0,12=1100 ед. кв. м. Т.е. с ростом аренды на 10% и стоимость объекта выросла на 10%, а не осталась прежней за счет роста ставки капитализации. Ну это же уважаемый коллега как минимум не логично. По Вашему доходность в номинале растет, а в % выражении остается неизменной. ...................................................... Молчание золото Цитата: Ну и опять-таки, в прямой капитализации закладывая какй-либо рост или падение оно закладывается на бесконечный период времени, тогда как модель ДДП позволяет учесть колебания в определенный прогнозный промежуток времени. и плюс реверсия. Её то куда Вы дели? _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... voron_sasha2 Сообщения: 75 Откуда: АСБОУ Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 21:05 Юта писал(а): я с утра пребывала в состоянии легкого культурного шока - эвон, как оказалось... а я-то... темнота кхм, я себе представляю эту комасутру для мозга еще раз, извините. Юта писал(а): я хочу сказать, что недвижимость – это не пирожок с мясом, прогнозирования полезного использования которого кроме как «на сегодня» не имеет смысла и просто опасно для здоровья. Недвижимость приобретается на длительный срок, при этом и покупатель, и продавец в той или иной степени делают прогноз по его дальнейшему использованию, они ведь действуют со знанием дела, а оценщик должен отразить их действия, определив РС. Вы совершенно правы и об этом (необходимости прогнозирования, как при дисконтировании, так и при прямой капитализации) говорят и наши нац. стандарты. Но, я пытался понять о чем же спор и мне кажется, что что-то таки понял (вот так самонадеянно) rudge пытается доказать, что оценщику не нужно ничего прогнозировать, Серый, что нужно, а Вы, похоже, больше поддерживаете Серого, но понимаете, что что-то всё же есть в мыслях rudge И знаете что, похоже, что, как говорил один известный человек "и ты прав, и ты прав, и ты, женушка, тоже права" (с) Дело в том, что когда спорят эти два уважаемых оценщика, то они, похоже, говорят о разных ситуациях, хотя, на первый взгляд, рассматривают один и тот же пример Давайте начнем с того, что к такой священной корове, как ставка капитализации нужна относиться проще. Может быть даже совсем просто. Т.е. нужно понять, что это обычный коэффициент, а вот всем остальным, типа коэффициентом, характеризующим инвестированный капитал и его возврат, он стал только после того, как его (обычный коэффициент) не получилось посчитать методом экстракции и пришлось считать с помощью сравнения с альтернативными вложениями и расчета нормы возвратом капитала, я бы назвал это, если хотите, неким суррогатом обычного коэффициента. Так вот, когда rudge говорит о том, что не нужно прогнозировать, а нужно правильно определиться с ЧОД и ставкой капитализации, то я считаю, что он прав. И когда Серый утверждает, что нужно спрогнозировать ЧОД и его изменение, то я тоже считаю, что Серый прав. А дело все в том, что rudge говорит об идеальной ситуации, когда при определении стоимости объекта оценки, имеющего определенные особенности, например, возьмем Вашу будущую станцию метро, для расчета ставки капитализации были подобраны точно такие же объекты. Т.е. объекты, имеющие точно такие же особенности, как и объект оценки. А Серый говорит о более часто встречающейся, на мой взгляд, ситуации, когда подобрать точно такие объекты невозможно. В результате, в Вашем примере для расчета стоимости объекта оценки rudge должен был бы подобрать такие объекты, которые а) находятся в этом же районе и б) также сдаются на 1 год. Как только эти условия будут выполнены, rudge прав, всякая необходимость в прогнозировании отпадает автоматически. Бери определяй обычный коэффициент, который мы с Вами потом назовем ставкой капитализации, дели на него ЧОД, обязательно полученный по аналогам, сдаваемым на 1 год, и получай стоимость. Проблема возникает тогда, когда rudge таких аналогов не найдет, т.е. квартиры будут в других районах или в этом районе будут сдаваться с условием "только на 5 лет" и т.п. Вот тогда посчитать обычный коэффициент у нас не получится, а придется считать суррогат обычного коэффициента, а это уже сродни гаданию на гуще моего любимого напитка. Поэтому, Серый совершенно справедливо предлагает использовать дисконтирование денежных потоков, которое позволит снизить вероятность ошибки, и учесть изменение ЧОД в будущем. Поэтому я считаю, что и Серый тоже прав. Ну, вот вроде как-то так, прошу участников дискуссии меня ногами не бить, высказал свое видение ситуации. Возможно и ошибся, но надеюсь на лучшее rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 21:18 voron_sasha2 писал(а): ......Возможно и ошибся, но надеюсь на лучшее Логика есть. Вкратце скажу одно. Для адекватного расчета Рыночной стоимости нужны адекватные аналоги. Как в сравнении так и в доходнике. Если их (адекватных) нет то начинаются изощрения с поправками в сравнении, АС, расчете ЧОД и тп. Ну, а если нет данных вообще, рынок зеро, то затратка нам в помощь. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... polza Сообщения: 280 Откуда: Угорщина! Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 21:24 voron_sasha2, дякую, дуже чітко все розклали! _________________ - А Польза - она кто? - А Польза - это Польза! (с) "Стиляги" Naskel Сообщения: 302 Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 22:13 voron_sasha2 писал(а): Вот тогда посчитать обычный коэффициент у нас не получится, а придется считать суррогат обычного коэффициента, а это уже сродни гаданию на гуще моего любимого напитка. Поэтому, Серый совершенно справедливо предлагает использовать дисконтирование денежных потоков, которое позволит снизить вероятность ошибки, и учесть изменение ЧОД в будущем. Поэтому я считаю, что и Серый тоже прав. +100:500 (стопицот) Я считаю, что чистая капитализация возможна только при наличии идеальных условий (в нашем случае аналогов). А кумулятивное построение ставки капитализации (которое так предпочитает наш ФГИ) - это ли ни гадание на кофейной гуще? :" border="0" /> :" border="0" /> :" border="0" />[/s] _________________ Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 22:42 voron_sasha2, ну что тут скажешь? Кто ясно мыслит- тот ясно излагает . А Вы говорите - в мусорку, да щасс polza Сообщения: 280 Откуда: Угорщина! Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 22:45 voron_sasha2 Ви взагалі такий веселий чувак Не "ущербний"(с) _________________ - А Польза - она кто? - А Польза - это Польза! (с) "Стиляги" voron_sasha2 Сообщения: 75 Откуда: АСБОУ Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 23:09 Юта, polza Спасибо SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 23:14 мне тут страшно _________________ а знаешь, всё ещё будет! rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 07:37 В продолжение моего поста от Чт, 05 Июл 2012 22:18 voron_sasha2 писал(а): rudge пытается доказать, что оценщику не нужно ничего прогнозировать, Вот тут Вы меня не до поняли Я не отрицаю прогнозирование в принципе. Я говорю о том что прогнозирование в оценке отличается от прогнозирование в бизнесе (бизнес планировании). Прогнозирование в оценке нужно при анализе НЕИ. Допустим ОО эксплуатируется не эффективно по отношению к рынку. Не до загружен, АС ниже рыночной или не соответствует потенциальной функции ОО. В таком варианте оценщик обязан при расчете ден. потоков прогнозировать их в соответствии с НЕИ допустимым рынком, а не опираться на данные по конкретному ОО. voron_sasha2 писал(а): Поэтому, Серый совершенно справедливо предлагает использовать дисконтирование денежных потоков, которое позволит снизить вероятность ошибки, и учесть изменение ЧОД в будущем. Поэтому я считаю, что и Серый тоже прав. 1. Дисконтирование денежных потоков, не снижает вероятность ошибки. Просчитайте прямой и не прямой капитализацией используя только рыночные данные по доходности как в номинале так и в %%. Если ошибка есть то она будет в обоих вариантах расчета. 2. По учету "изменений ЧОД" смотри мои расчеты. К стати тут тоже можете просчитать два варианта. Первый; доходность как в номинале так и в %% выражении "стабилизирована" (из МСО). Второй; заложите изменение ЧОД. Напомню итог расчетов при прямой капитализации и не прямой должен быть одинаков. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Владимир Владимирович Сообщения: 769 Откуда: Краснознаменный ЧФ Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 08:38 Коллеги, по моему вы говорите об одном и том же разными словами и все это уже записано в МСО. Просто: 1. Цена и Стоимость это разные вещи 2. Нужно понимать ответ на вопрос: За что мы (покупатель) Платим Деньги? _________________ "Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 09:02 rudge, Вы опять как это чато бывает (без обид) своими же примерами противоречите сами себе. Вы привели пример: rudge писал(а): Доходность К сложилась 12% годовых, АС=10 ед/кв.м. (по договорам до конца периода аренды) ЧОДгод = 10*12=120 Сдох = 120/0,12=1000 ед кв м Потом привели следующее rudge писал(а): Прогнозируем рост доходности, например 10% (что уже спорно ибо нельзя обосновать). Итак с учетом роста ЧОДгод Рост = 10*12*1,1=132 Крост = 0,12 * 1,1 = 0,132 Сдох рост = 132/0,132 = 1000 ед кв м Что изменилось? Отвечу. Поимели проблему с обоснованием прогноза темпа роста. А может не 10%, а 12%. Хотя итог останится тот же = 1000 ед кв м утверждая, что если вырос доход, то в точно таком же % должна вырасти доходность, что ведет к неизменению стоимости объекта. И тут же приводите реальный пример из своей жизни который абсолютно противоречит Вашему предыдущему утверждению: rudge писал(а): Вот данные по моему офису 2008 год Ср = 1900 дол кв м АС = 23 дол кв м К = 23*12/1900 = 0,15 (до второго знака) 2012 год Ср=700 дол кв м АС = 9 дол кав м К = 9*12/700 = 0,15 Обратите внимание К осталось практически неизменным при изменении ЧОД и РС. Что практически тоже самое, что и предложил я Серый писал(а): А почему это вдруг если ставка аренды выросла, то и ставка капитализации обязательно должна вырасти. А может будет так: ЧОД рост = 10*12*1,1=132 С дох рост = 132/0,12=1100 ед. кв. м. Т.е. с ростом аренды на 10% и стоимость объекта выросла на 10%, а не осталась прежней за счет роста ставки капитализации. Только в Вашем примере аренда и стоимость снижались при неизменной ставке капитализации, а в моем примере расли. На что Вы тут же возмутились, что рост дохода (ЧОД) обязательно ведет к росту доходности (ставкакапитализации) на тот же %, что в итоге ведет к неизменности стоимости объекта оценки. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Владимир Владимирович Сообщения: 769 Откуда: Краснознаменный ЧФ Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 09:19 Серый писал(а): ... Обратите внимание К осталось практически неизменным при изменении ЧОД и РС. Что практически тоже самое, что и предложил я. Совершенно в дырочку ставка капитализации достаточно твердый инструмент, просто у нас ее привыкли путать (или смешивать) с мягкой ставкой дисконта ))) И в конечном итоге большинство устраивает расчет стоимости бизнеса по сдаче чего-то в аренду, а не оценка недвижимости. _________________ "Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". voron_sasha2 Сообщения: 75 Откуда: АСБОУ Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 09:34 rudge писал(а): Прогнозирование в оценке нужно при анализе НЕИ. Допустим ОО эксплуатируется не эффективно по отношению к рынку. Не до загружен, АС ниже рыночной или не соответствует потенциальной функции ОО. В таком варианте оценщик обязан при расчете ден. потоков прогнозировать их в соответствии с НЕИ допустимым рынком, а не опираться на данные по конкретному ОО. Вы как всегда правы, конечно же при анализе НЭИ прогнозировать нужно. Действительно, если объект оценки используется не эффективно, а именно сдается в аренду не по рыночным ставкам, то это нужно "исправить" (в расчетах конечно, не на практике). Также, я думаю, нет, я просто уверен, что Вы не будете отрицать того, что если объект оценки используется не эффективно, т.е. его нужно реконструировать для более эффективного использования, то и это нужно "исправить" (опять таки в расчетах, а не на практике ) И вот тут мы перейдем к прогнозированию, если у нас нет точно таких же аналогов (с таким же инвестиционным потенциалом и таким же текущим использованием, с известными ценами и арендными ставками) для прямой капитализации. А что же делать нам, если той очень-очень прямой капитализации с очень-очень прямыми аналогами, не получается Рассматривать другие варианты, а именно прямая капитализация с расчетом ставки по не очень прямым аналогам, прямая капитализация с расчетом ставки по частям (ставка дисконта + возврат), не прямая капитализация. По первому варианту. Всё плохо. Реально привести какими-то корректировками ставку капитализации к нужной очень и очень сложно, это раз. Ну, и поскольку ЧОД у нас переменный, а аналоги это не отражают, т.е. у них он либо постоянный, либо изменяется не так как у нас, то это скорее всего вовсе не наш случай, это два. А раз так, то об этом варианте речь идти вовсе не может. По второму варианту. Можно предположить, что теоретически мы в состоянии определить общую норму доходности от этого проекта, которая будет учитывать все особенности нашего объект, что, на мой взгляд, чуть проще, чем изобретение вечного двигателя, ну, да ладно. Но, что тогда делать с переменным ЧОДом? Вариант три. Использовать дисконтирование, которое позволяет учесть изменение ЧОД по периодам с достаточной долей вероятности. Тут нужно сказать, что если бы мы смогли воплотить вариант два, то, по идее, стоимость по этому расчету должна была бы совпасть со значением, рассчитанным в варианте три, но что-то мне подсказывает, что воплотить в жизнь вариант два врядли удастся. Поэтому я утверждаю, что в случае если очень-очень прямая капитализация, о которой я говорил до рассмотрения этих трех вариантов не проканала, то наиболее верным методом расчета остается дисконтирование. Что касается Ваших расчетов, где арендная ставка растет, то меня смущает то, что при росте арендной ставки, а значит и росте стоимости актива, у Вас растет и коэффициент капитализации, который, по идее, должен уменьшаться, т.к. возврат капитала частично будет происходить за счет роста стоимости актива. Помните: К = ставка дисконта +/- доля изменения стоимости актива (возврат капитала). В данном случае (при росте стоимости актива) возврат капитала будет с минусом, а значит и ставка капитализации при тех же рисках, будет снижаться. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 09:43 rudge писал(а): Серый писал(а): ...там нет ни одного условия/допущения, продиктованных кем-то конкретным А это что по Вашему Серый писал(а): Нужно сегодня оценить данный объект. Оценщик 1 (Я) сделает так: учтет существующий на дату оценки прогноз и учтет тот факт, что на рынке в такой-то период появится новый объект, что приведет к снижению заполняемости и арендной ставки. А Вы уверены в том что в стоимости предложения НЕ учтено "строительство"? "Обізнаний продавець" как раз и учтет такую ситуацию ибо не продаст по завышенной цене. И тут появляется "оценщик" и еще раз учел "строительство". Вас такая ситуация не смущает? Рудж, мы же уже вроде как определились и согласились, что все возможные и прогнозные изменения учтены в стоимости объекта. И, естественно, не требуют дополнительного учета. Здесь мы обсуждаем возможность/необходимость учета этих самых прогнозов в рамках доходного подхода, а конкретно в методах прямой капитализации и дисконтирования денежных потоков, чему собственно и соответствует название темы. Скажите, как в нынешней ставке аренды учтено, что через какой-то промежуток времени появится новый объект, который приведет/может привести к снижению арендных ставок на аналогичное имущество и заполняемость существующих объектов. Более чем уверен, что никак, она как была, например, 20 ед. за м. так и будет до момента ввода нового объекта, и только потом произойдут изменения. Добавлено спустя 5 минут 49 секунд: voron_sasha2 писал(а): Также, я думаю, нет, я просто уверен, что Вы не будете отрицать того, что если объект оценки используется не эффективно, т.е. его нужно реконструировать для более эффективного использования, то и это нужно "исправить" (опять таки в расчетах, а не на практике ) А вот тут я просто уверен, что rudge будет это отрицать руками и ногами (проходили это при более ранних обсуждениях данного момента, если покопаться а архивах форума, то можно это найти) ибо он уверен, что любое физическое вмешательство и изменение объекта оценки недопустимо ибо это уже получается другой объект оценки, а не тот, что нас попросили оценить. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь voron_sasha2 Сообщения: 75 Откуда: АСБОУ Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 09:53 Серый писал(а): любое физическое вмешательство и изменение объекта оценки недопустимо так я же и пишу, что voron_sasha2 писал(а): в расчетах, а не на практике _________________ Старый ворон мимо не какнет! Владимир Владимирович Сообщения: 769 Откуда: Краснознаменный ЧФ Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 10:04 Коллеги Владимир Владимирович писал(а): вопрос: За что мы (покупатель) Платим Деньги? интересны ваши ответы. _________________ "Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 10:41 voron_sasha2 писал(а): Серый писал(а): любое физическое вмешательство и изменение объекта оценки недопустимо так я же и пишу, что voron_sasha2 писал(а): в расчетах, а не на практике Ну естественно, что оценщик может что-либо моделировать только виртуально/на бумаге/в расчетах. Так rudge как раз и против этого. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 12:20 Слава Будде, форум возрождается! Нормальные и конструктивные темы пошли Как всегда +1 к Серый и большой +1 к voron_sasha2 а к rudge как всегда всё те же вопросы и сомнения, ну ладно повторяться не буду их уже Серый частично озвучил. То rudge, может быть, что бы тут по десятому кругу всё не перелопачивать, ты бы всё таки закончил обещанные материалы по Семнару и выложил бы как обещал ибо кажется мне они оооочень перекликаются с обсуждаемой темой? Добавлено спустя 7 минут 25 секунд: Владимир Владимирович писал(а): Коллеги Владимир Владимирович писал(а): вопрос: За что мы (покупатель) Платим Деньги? интересны ваши ответы. Вы уверены, что этот вопрос именно для этой темы? А не к отдельной с долгим обсуждением? _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 13:28 Ту коллеге Серый Цитата: rudge, Вы опять как это часто бывает (без обид) своими же примерами противоречите сами себе. Тут нет противоречия. Ибо в первых расчетах показано влияние роста доходности. А в расчете по моему офису этой «поправки» (влияния изменения доходности) нет. Если бы я ее поставил в 2008 год то наверное получил бы не стоимость 2010 года. Вот толька в 2008 году я не знал какую "поправку" ставить, да и какой у нее должен быть знак, + или -. Ну не Глоба я, простите. Ну и еще нюанс. Я из-за лени капитализировал не ЧОД, а ПВД. Реальная ставка капитализации сегодня не 0,15, а 0,9, Согласен в одном пример не очень удачный в связке с предыдущими. Но вопрос были разные. Ту коллеге voron_sasha2. Коллега Серый прав. Я отстаивал и буду отстаивать то, что нельзя, да же виртуально, менять характеристики ОО. Что касается НЕИ, то для ОО оно заключается в максимально допустимом рынком использовании объекта «как есть», В НЕИ для бизнеса уже можно, да и нужно, учитывать потенциал объекта доходности. И как правило этот «потенциал» и есть условие инвестора. Вот что я писал в Чт, 05 Июл 2012 14:07 (4-й лист темы) Цитата: Вот ход мыслей инвестора (приблизительный) 1. Купить по дешевле. 2. Реконструировать для получения более высокой доходности. Общая сумма "купить" + "реконструировать" = "инвестиции" В этой формуле оценщик должен сказать сколько стоит "купить". А вот аналитик (финансово-экономический" должен сказать сколько стоит "реконструировать". То бишь, чего сделать инвестору что бы его "купить" дало планируемый инвестором доход (чистый). Или не так рассуждает инвестор и должен рассуждать оценщик? Ту коллеге Hard_Pragmatic Я не забыл про материалы. Мало того они уже готовы и да же прошли рецензию уважаемого нами Гуру. Осталось небольшая доработка стилистики (чем и занимаюсь), и решить где их «озвучить» в первую очередь. Здесь на форуме или на специализированном семинаре, а потом на форуме. Ту коллеге Владимир Владимирович. На Ваш вопрос Цитата: «За что мы (покупатель) Платим Деньги?» Отвечу просто. За то что видим, а не за то что оценщик виртуально, опираясь на НЕИ, пардон, нарисовал. PS; Хорошо хоть сомнения появились у некоторых коллег _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 14:03 rudge писал(а): Тут нет противоречия. Ибо в первых расчетах показано влияние роста доходности. А в расчете по моему офису этой «поправки» (влияния изменения доходности) нет. Самый важный момент в Вашем примере - это то, что доходность со временем не изменилась, а изменился доход от объекта, и как результат этого изменилась и стоимость объекта. Добавлено спустя 7 минут 34 секунды: Возвращаясь к Вашему примеру rudge писал(а): Доходность К сложилась 12% годовых, АС=10 ед/кв.м. (по договорам до конца периода аренды) ЧОДгод = 10*12=120 Сдох = 120/0,12=1000 ед кв м Прогнозируем рост доходности, например 10% (что уже спорно ибо нельзя обосновать). Итак с учетом роста ЧОДгод Рост = 10*12*1,1=132 Крост = 0,12 * 1,1 = 0,132 Сдох рост = 132/0,132 = 1000 ед кв м Что изменилось? Отвечу. Поимели проблему с обоснованием прогноза темпа роста. А может не 10%, а 12%. Хотя итог останится тот же = 1000 ед кв м Предположим, что Прогнозная АС=100 ед./м., т.е. рост составит 10. Тогда исходя из Вашей логики Крост=0,12*10=1,2 (а че, нормальная такая ставка капитализации 120%) А стоимость составит: С дох рост = 100*12/1,2=1000 ед. Все таже штука за метр, как ни расти арендная плата. Согласитесь, бред (мягко говоря). Да и не соответствует реальности ни капли, что на рынке недвижимости (с ростом/падением арендных ставок происходит рост/падение стоимости, не обязательно пропорциональное, но происходит), что на рынке акций (с ростом/падением дивидентных выплат стоимость акций падает/растет, опять таки не обязательно пропорционально изменениям темпа выплат). _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Владимир Владимирович Сообщения: 769 Откуда: Краснознаменный ЧФ Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 14:36 Торопиться не нада (с))) Hard_Pragmatic писал(а): ... для этой темы? А не к отдельной с долгим обсуждением? Хотя может быть и отдельная, с долгим обсуждением Цитата: За то что видим Правильный ответ, но не точный ))) Уверен, что будет ответ, Правильный и Точный и будет понятно когда без разницы какая капитализация прямая или кривая, а когда только дисконтирование денежного потока (ДДП) _________________ "Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". Flexio Сообщения: 129 Откуда: Черкаси Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 14:43 Серый писал(а): [ Тогда исходя из Вашей логики Крост=0,12*10=1,2 (а че, нормальная такая ставка капитализации 120%). Нормальная ставка при гиперинфляции т.е. рост цен в 10 раз. Коллега voron_sasha2 всё разложил в этом споре, что если брать рыночные данные, то коллега рудж прав, а если тыкать пальцем в ж...(кумулятивный метод), тогда возникают проблемы. О станции метро знают все и давно ставки оренды и стоимость продажи увеличили в соответствии с перспективами. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 14:57 Дык и я же коллега об этом. Цитата: Все таже штука за метр, как ни расти арендная плата. Бред. Вот почему нет смысла в прогнозировании (в оценке) роста доходности. Я уж молчу про наши, пардон, опусы ибо согласен с вами Цитата: Да и не соответствует реальности ни капли, что на рынке недвижимости (с ростом/падением арендных ставок происходит рост/падение стоимости, не обязательно пропорциональное, но происходит), Вот только Вы не хотите понять что определение роста/падения для каждой составляющей формулы практически не реально. То о чем я говорю не вписывается в сложившиеся каноны чему и меня в свое время учили. Но со временем я стал задумываться над вопросом (проблемой). Почему определяя РС пользуясь одинаковыми рыночными данными у разных оценщиков, итог разный? Для себя, а похоже и не только для себя, я причину этого явления увидел. Мне очень трудно здесь отстаивать свою позицию частями, да и плохо это получается, по тому что я не хочу сейчас выложить те материалы где я говорю о существующей проблеме и обосновываю свои доводы расчетами. Если я скажу что про определении РС ставка капитализации не отражает дохода инвестора на вложенный капитал в объект доходности, а отражает только возврат вложенного капитала не обосновав расчетом, Вы же точно не согласитесь со мной. Ибо нас всегда учили что ставка капитализации отражает две составляющие, доход на вложенный капитал и возврат капитала. Так вот это не соответствует действительности при определении РС. Это справедливо в бизнесе. А прогноз в бизнесе и прогноз в оценке, как говорят в Одессе это две большие разницы. Материалы уже готовы и отрецензированы. Просьба еще немного потерпеть. Скажу одно, просмотрев мои расчеты, обоснования и выслушав доводы, уважаемый Гуру произнес "Смело. Согласен. Готовь на семинар". По этому я такой прыткий _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... voron_sasha2 Сообщения: 75 Откуда: АСБОУ Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 17:06 rudge писал(а): "Смело. Согласен. Готовь на семинар". О! Коллега, поздравляю! Тогда будем подождать _________________ Старый ворон мимо не какнет! Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Пн, 09 Июл 2012 17:31 rudge писал(а): Я отстаивал и буду отстаивать то, что нельзя, да же виртуально, менять характеристики ОО. Ну вот, опять... Сапожная мастерская на 58 кв.м. на центральной улице города... офис - не лучше? Магазин - не лучше? rudge писал(а): Что касается НЕИ, то для ОО оно заключается в максимально допустимом рынком использовании объекта «как есть». ??? Кто это сказал? А потенциал развития объекта, включающий в себя в том числе и учет первоначальных инвестиций? Уажаемый коллега rudge, вы все-таки говорите о стоимости при текущем использовании, а не о рыночной стоимости - и безусловно, не о ЛНЭИ, принцип которого включает в себя минимум 4 условия... rudge писал(а): В НЕИ для бизнеса уже можно, да и нужно, учитывать потенциал объекта доходности. И как правило этот «потенциал» и есть условие инвестора. Ну, тогда уже было бы неплохо для начала определиться с терминами: "бизнес" (см. НС №2 - бизнес просто оценке не подлежит ), а также "потенциал объекта доходности". _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 12:15 Grey Horse писал(а): Ну вот, опять... Сапожная мастерская на 58 кв.м. на центральной улице города... офис - не лучше? Магазин - не лучше? Знаете это как у Жванецкого. Первая - водка, вторая - водка, третья - вода. Нет, не лучше ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ. Хотел бы я Вас коллега увидеть на месте покупателя который видит перед собой "сапожную мастерскую на 58 кв.м.", пусть да же в самом что ни на есть центре, по стоимости магазина. Вот интересно, что бы Вы сказали оценщику????? Grey Horse писал(а): Кто это сказал? . Я сказал!!! Цитата: А потенциал развития объекта, включающий в себя в том числе и учет первоначальных инвестиций? . Вот именно "в том числе и учет первоначальных инвестиций" которые уже по своей сути отражают, то бишь, РАВНЫ, стоимости ОО. Что касается "потенциала то это уже проблемы бизнеса который инвестор может осуществить на базе ОО = "сапожная мастерская". Хош офис, хош магазин. Но НА БАЗЕ ОО=САПОЖНАЯ МАСТЕРСКАЯ, которую мы оцениваем. Цитата: Уажаемый коллега rudge, вы все-таки говорите о стоимости при текущем использовании, а не о рыночной стоимости - и безусловно, не о ЛНЭИ, принцип которого включает в себя минимум 4 условия... Читайте внимательно. Я не просто так написал rudge писал(а): ... заключается в максимально допустимом рынком использовании объекта «как есть». ибо мы при определении РС руководствуемся рыночными данными, а не тем что есть/происходит на/с ОО Тут "как есть", отражает не эффективность использования ОО с точки зрения НЕИ и рынка, а физическую и функциональную возможности ОО. Есть "мастерская" это функция и должна остаться, "площадь 58 кв.м" она и должна остаться в отчете. Цитата: Ну, тогда уже было бы неплохо для начала определиться с терминами: "бизнес" (см. НС №2 - бизнес просто оценке не подлежит ), а также "потенциал объекта доходности". Правильно не подлежит. Тогда почему же его пытаются "вставить" путем расчета потенциала ОО? Да и не об этом я говорил. Я говорил о том, что нельзя путать НЕИ присущее ОО с НЕИ присущее бизнесу построенному на базе этого же ОО. Разницу улавливаете? Вот я расписал где видна разница между НЕИ ОО и НЕИ бизнеса на базе ОО Цитата: Вот ход мыслей инвестора (приблизительный) 1. Купить по дешевле. 2. Реконструировать для получения более высокой доходности. Общая сумма "купить" + "реконструировать" = "инвестиции" В этой формуле оценщик должен сказать сколько стоит "купить". А вот аналитик (финансово-экономический" должен сказать сколько стоит "реконструировать". То бишь, чего сделать инвестору что бы его "купить" дало планируемый инвестором доход (чистый). реализовать потенциал ОО о котором Вы говорите. Первое тут наше, оценка. Второе не наше, бизнес-планирование. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 14:16 Grey Horse, с rudge спорить бесполезно, он непробиваем. Или упертый, как все Сергеи Николаевичи, а тезка? В который раз задаю Вам, rudge, вопрос, как Вы будете оценивать такие объекты, как будущий урожай. Вот есть крестьянин, есть у него земля, которую он вчера улучшил вспахав ее и посеяв пшеницу. Сегодня ему нужны деньги и передает он в залог свой будущий урожай. Найти в продаже такие же объекты не получится ибо с/х земля не продается. Или как будете оценивать право получения платежей по депозиту или по кредиту? _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Ellenka Сообщения: 237 Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 14:49 Прочитала и растерялась...rudge и Серый вот пример, объясните как вы думаете как корректно посчитать. Пусть есть квартира площадью 70 кв.м на первом этаже на центральной улице в областном центре, окна выходят не во двор, а на центральную улицу. Квартира в хорошем состоянии, с ремонтом 5 летней давности. Пусть квадратный метр таких квартир стоит 1000 у.е., а аренда в месяц за квартиру 2000 грн. Изложите как бы Вы (rudge и Серый) посчитали этот объект (доходным подход, а то сравнительным неинтересно). Пишите, пожалуйста, всё: НЭИ, расчёты ставок и т.п. и т.д. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 15:18 Ellenka писал(а): Прочитала и растерялась...rudge и Серый вот пример, объясните как вы думаете как корректно посчитать. Пусть есть квартира площадью 70 кв.м на первом этаже на центральной улице в областном центре, окна выходят не во двор, а на центральную улицу. Квартира в хорошем состоянии, с ремонтом 5 летней давности. Пусть квадратный метр таких квартир стоит 1000 у.е., а аренда в месяц за квартиру 2000 грн. Изложите как бы Вы (rudge и Серый) посчитали этот объект (доходным подход, а то сравнительным неинтересно). Пишите, пожалуйста, всё: НЭИ, расчёты ставок и т.п. и т.д. Намекаете на возможность перевода в нежилое состояние. А зачем извращаться доходным, если есть аналоги для сравнительного подхода, которые уже учитывают всю перспективность такого объекта. В свое время была у меня в работе такая квартира на Богдана Хмельницкого в Киеве, в акурат напротив "Леонардо". И чтобы не городить огород в сравнительном подходе был как раз и выполнен подбор аналогов квартир именно на первом этаже и именно с таким расположением. И все. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Ellenka Сообщения: 237 Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 15:26 Серый писал(а): Ellenka писал(а): Прочитала и растерялась...rudge и Серый вот пример, объясните как вы думаете как корректно посчитать. Пусть есть квартира площадью 70 кв.м на первом этаже на центральной улице в областном центре, окна выходят не во двор, а на центральную улицу. Квартира в хорошем состоянии, с ремонтом 5 летней давности. Пусть квадратный метр таких квартир стоит 1000 у.е., а аренда в месяц за квартиру 2000 грн. Изложите как бы Вы (rudge и Серый) посчитали этот объект (доходным подход, а то сравнительным неинтересно). Пишите, пожалуйста, всё: НЭИ, расчёты ставок и т.п. и т.д. Намекаете на возможность перевода в нежилое состояние. А зачем извращаться доходным, если есть аналоги для сравнительного подхода, которые уже учитывают всю перспективность такого объекта. В свое время была у меня в работе такая квартира на Богдана Хмельницкого в Киеве, в акурат напротив "Леонардо". И чтобы не городить огород в сравнительном подходе был как раз и выполнен подбор аналогов квартир именно на первом этаже и именно с таким расположением. И все. А предположим нет таких аналогов, все квартиры такие уже продали и переделали под магазины, офисы и т.п. У вас двоих рассуждения по поводу расчётов по доходному подходу разные, поэтому и хочется на одном примере посмотреть конкретные объяснения и расчеты. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 15:28 Коллега Серый=тезка Ну Вы меня рассмешили своими вопросами. К стати ранее я таких от Вас не припоминаю. Да и какое отношение это имеет к данной полемике? Этот Будущий Урожай (БУ), что является объектом доходности приносящем постоянный доход во времени? Так же мне не понятно каким ражном Цитата: Найти в продаже такие же объекты не получится ибо с/х земля не продается. выделеное к такому ОО как будущий урожай. Тут я бы уточнил Не БУ, а право НА ..... Аналогично Цитата: Или как будете оценивать право получения платежей по депозиту или по кредиту? При чем тут депозит или кредит Уж если Вас так это интересует то плиз попробую вспомнить. Лет 100 не делали. Вот кратко алгоритм по которому мы делали. 1. Анализ урожайности в регионе и на предприятии по виду посева. 2. Анализ цен предложения или данных биржевых торгов на дату заключения кредитного договра. 3. Расчет общей стоимости всего урожая на дату заключения кредитного договора С=п1хS х п2 4. Расчет ставки дисконта (Мы делали кумулятивным стандартно через без рисковую на депозит Юр. + риски, да бы учесть риски ибо они по более чем у недвижимости. Так тогда это было проще) Хотя можно было пойти и через рыночные себестоимость+наценка. 5. Расчет РС компаундированием полученной в п3. Период (степень) от даты заключения кредитного договора до даты окончания договора. Тут возможно можно было бы брать период от даты массовых торгов на год. Но я уже писал ОО=право на БУ, по этому брали по договору. PS; "непробиваемый" не верно, ибо да же здесь на форуме я соглашался с мнением коллег отличным от моего если был не прав. Упертый ДА. Но не тупо, ибо то о чем я говорю 1. Логично. 2. Мною просчитано в качестве доказательства для самого себя. Странно только почему Вы вместе с коллегой Grey Horse не хотите просчитать разные варианты и сравнить доходный с полученным в сравнительном. подходе. К стати, а что на счет этого Цитата: при определении РС ставка капитализации не отражает дохода инвестора на вложенный капитал в объект доходности, а отражает только возврат вложенного капитала скажите? Добавлено спустя 12 минут: Ellenka писал(а): А предположим нет таких аналогов, все квартиры такие уже продали и переделали под магазины, офисы и т.п. У вас двоих рассуждения по поводу расчётов по доходному подходу разные, поэтому и хочется на одном примере посмотреть конкретные объяснения и расчеты. Опаньки, ну прямо вечер спецзаданий Аналоги в Киеве кажется всегда были в последние лет 10. Нет в этом районе, ищем в аналогичном, по приближенном характеристикам и применяем так называемый коэффициент инвестиционной привлекательности. Его в таком варианте лучше через ЗУ считать. ИХМО Доходник для квартиры, как на меня, не корректен в принципе. Их, да же если и покупают для сдачи в аренду, то сдают как гостиницу с мебелью и тп _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Ellenka Сообщения: 237 Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 15:53 Просто коллеги пишут об учёте прогнозов...так у меня фантазия хорошая: пусть купила я эту квартиру и сделала там аптеку (парикмахерскую, магазин и т.п.) и сдаю её в аренду, понятно что арендные ставки для моей аптеки (парикмахерской, магазина) выше, чем арендные ставки на квартиру да и стоимость выше. Или бы такое не прогнозировали?? Поэтому и интересует именно доходный подход. Пусть это будет абстрактный пример (можете квартира заменить на упоминаемую ранее сапожную мастерскую, тогда может не так будет ДП смущать). Просто хочу ход мыслей и расчетов rudge и Серый посмотреть. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 16:20 Вот ход мыслей Цитата: Вот ход мыслей инвестора (приблизительный) 1. Купить по дешевле. 2. Реконструировать для получения более высокой доходности. Общая сумма "купить" + "реконструировать" = "инвестиции" В этой формуле оценщик должен сказать сколько стоит "купить". А вот аналитик (финансово-экономический" должен сказать сколько стоит "реконструировать". То бишь, чего сделать инвестору что бы его "купить" дало планируемый инвестором доход (чистый). В цифрах это так. Купил за 200 000. Добавил 100 000 в реконструкцию под ..... Итог затрат 300 000. НО стоимость то ОО всего 200 000 а не как не 300 000. Коллеги же предлагают учесть в расчете по их мнению потенциал в сумме 100 000 и продать вам за 300 000 то что стоит 200 000. Они правда будут оправдывать то что эти 100 000 в расчете с минусом, мол отнимаются. НО, отнимаются только сумма вложений, само же "улучшение" (до функции магазина, офиса и тп) остается и оно, обратите внимание, принадлежит не продавцу квартиры, а покупателю заплатившему уже за квартиру, будет генерировать какую то часть ДП. Это что логично? Если ОО квартира то и оцениваем квартиру. Все что будет потом (магазин, аптека итп) это будет после покупки квартиры. А может и не будет, кто знает, ВЫ? Я точно не знаю. По ходу еще вопрос возник. А почему бы самому продавцу не переделать квартиру и продать по дороже? Я настаивал и настаиваю оценивает то что видим. Оценщик зеркало рынка, а не Глоба. Для меня это уже давно ясно. Да чуть не забыл. Квартиры я доходным не считал ни когда. По этому и нет примера расчета доходником. Сравнение я понял Вам не нужно. Удачи _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 16:25 Ellenka писал(а): пусть купила я эту квартиру и сделала там аптеку (парикмахерскую, магазин и т.п.) и сдаю её в аренду, понятно что арендные ставки для моей аптеки (парикмахерской, магазина) выше, чем арендные ставки на квартиру да и стоимость выше. Или бы такое не прогнозировали?? Поэтому и интересует именно доходный подход. Пусть это будет абстрактный пример (можете квартира заменить на упоминаемую ранее сапожную мастерскую, тогда может не так будет ДП смущать). Просто хочу ход мыслей и расчетов rudge и Серый посмотреть. На конкретных цифрах считать не буду. Упрощенно выглядит так А=К+И А - стоимость будущей аптеки; К - стоимость квартиры; И - сумма инвестиций на переход от квартиры к аптеке; для полного учета, сумма продисконтированных на дату оценки инвестиций с учетом их появления во времени. Зная два значения приведенного уровнения, можно высчитать третье неизвестное. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Ellenka Сообщения: 237 Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 16:39 Спасибо rudge. Мне не для отчёта конкретного нужно, я бы тоже СП применяла, просто пример. Видела не так давно отчёт, в котором продавалась квартира на очень оживленном проспекте в Киеве. Квартира буквально пару метров от остановки и окнами на остановку выходит, прямо грех магазинчик не сделать. Вот оценщик и написал, что НЭИ данной квартиры - магазин. Берет цены предложений магазинов минус все затраты: перевод в нежилой фонд, перепланировка, ремонт и т.д. Стоимость получилась значительно выше, чем квартира в том микрорайоне. Вот я тогда и задумалась. А вдруг я хочу купить эту квартиру и ЖИТЬ там (удобно, остановка рядом), а не делать там магазин, а по оценке должна заплатить совсем такой "маленький" налог при покупке это будущего магазина. Добавлено спустя 1 минуту 46 секунд: Серый писал(а): Ellenka писал(а): пусть купила я эту квартиру и сделала там аптеку (парикмахерскую, магазин и т.п.) и сдаю её в аренду, понятно что арендные ставки для моей аптеки (парикмахерской, магазина) выше, чем арендные ставки на квартиру да и стоимость выше. Или бы такое не прогнозировали?? Поэтому и интересует именно доходный подход. Пусть это будет абстрактный пример (можете квартира заменить на упоминаемую ранее сапожную мастерскую, тогда может не так будет ДП смущать). Просто хочу ход мыслей и расчетов rudge и Серый посмотреть. На конкретных цифрах считать не буду. Упрощенно выглядит так А=К+И А - стоимость будущей аптеки; К - стоимость квартиры; И - сумма инвестиций на переход от квартиры к аптеке; для полного учета, сумма продисконтированных на дату оценки инвестиций с учетом их появления во времени. Зная два значения приведенного уровнения, можно высчитать третье неизвестное. А я вот не хочу делать там аптеку, хочу купить и жить. НО НЭИ у квартиры аптека Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 16:41 rudge писал(а): При чем тут депозит или кредит А притом, что кроме стоимости самого тела кредита или депозита есть еще и дополнительные выгоды/доходы, в случае с депозитом - это получение процентов вкладчика, в случае с кредитом - право получения процентов кредитором. И эти права формируют дополнительный доход относительно номинала депозита/кредита, т.е. их стоимость будет равна, например, депозита С=Н+П, где: Н - приведенная на дату оценки стоимость номинала депозита с учетом условий договора; П - приведенные на дату оценки процентные выплаты вкладчику с учетом условий выплат. С кредитом немного сложнее, тут нужно знать условия погашения: равномерно тело и проценты или например только проценты, а тело займа одним платежем в конце. Аналогично и с объектом недвижимости, и Вы не правы, когда говорите, что будущие выгоды принадлежат будущему владельцу. нифига подобного, принадлежат они нынешнему и он может их как реализовать сам путем перестройки объекта/смены функции и т.д. и т.п., так и продать эту возможность другому, но ПРОДАТЬ, а так как предлагаете Вы, то получается ПОДАРИТЬ. Добавлено спустя 2 минуты 4 секунды: Ellenka писал(а): А я вот не хочу делать там аптеку, хочу купить и жить. НО НЭИ у квартиры аптека Ну так ваши проблемы, что не хотите реализовывать НЭИ объекта, заплатив за это. Ибо умный продавец обязательно включит в стоимость квартиры возможность сделать из нее что-то иное, более доходное. Добавлено спустя 1 минуту 53 секунды: rudge писал(а): А почему бы самому продавцу не переделать квартиру и продать по дороже? Не хочет/нет денег/нет ума. Да мало ли еще чего у него нет. Но от этих всех "нет" объект не станет ни дороже ни дешевле. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Ellenka Сообщения: 237 Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 16:47 Серый писал(а): rudge писал(а): При чем тут депозит или кредит А притом, что кроме стоимости самого тела кредита или депозита есть еще и дополнительные выгоды/доходы, в случае с депозитом - это получение процентов вкладчика, в случае с кредитом - право получения процентов кредитором. И эти права формируют дополнительный доход относительно номинала депозита/кредита, т.е. их стоимость будет равна, например, депозита С=Н+П, где: Н - приведенная на дату оценки стоимость номинала депозита с учетом условий договора; П - приведенные на дату оценки процентные выплаты вкладчику с учетом условий выплат. С кредитом немного сложнее, тут нужно знать условия погашения: равномерно тело и проценты или например только проценты, а тело займа одним платежем в конце. Аналогично и с объектом недвижимости, и Вы не правы, когда говорите, что будущие выгоды принадлежат будущему владельцу. нифига подобного, принадлежат они нынешнему и он может их как реализовать сам путем перестройки объекта/смены функции и т.д. и т.п., так и продать эту возможность другому, но ПРОДАТЬ, а так как предлагаете Вы, то получается ПОДАРИТЬ. Да принадлежат нынешнему владельцу выгоды, а вдруг я хочу купить объект и продолжать пользоваться им также как и этот владелец, ничего не перестраивать и не менять. Реально хочу "сапожную мастерскую" в центре, а что такого, клиентов море. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 16:51 rudge писал(а): Вот кратко алгоритм по которому мы делали. 1. Анализ урожайности в регионе и на предприятии по виду посева. 2. Анализ цен предложения или данных биржевых торгов на дату заключения кредитного договра. 3. Расчет общей стоимости всего урожая на дату заключения кредитного договора С=п1хS х п2 4. Расчет ставки дисконта (Мы делали кумулятивным стандартно через без рисковую на депозит Юр. + риски, да бы учесть риски ибо они по более чем у недвижимости. Так тогда это было проще) Хотя можно было пойти и через рыночные себестоимость+наценка. 5. Расчет РС компаундированием полученной в п3. Период (степень) от даты заключения кредитного договора до даты окончания договора. Тут возможно можно было бы брать период от даты массовых торгов на год. Но я уже писал ОО=право на БУ, по этому брали по договору. А где же затраты хоть какие-то. Пардон, но чтобы получился урожай, его как минимум нужно растить от даты оценки до даты сбора(пестицидами там побрызгать, удобрениями, прополоть/просапать, например, картошку или буряк), и как минимум собрать. Алгоритм, который Вы привели, больше похож на оценку готового зерна на току, но никак не будущего урожая. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Владимир Владимирович Сообщения: 769 Откуда: Краснознаменный ЧФ Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 16:52 Очень жаль коллеги Владимир Владимирович писал(а): Торопиться не нада (с))) Hard_Pragmatic писал(а): ... для этой темы? А не к отдельной с долгим обсуждением? Хотя может быть и отдельная, с долгим обсуждением Цитата: За то что видим Правильный ответ, но не точный ))) Уверен, что будет ответ, Правильный и Точный и будет понятно когда без разницы какая капитализация прямая или кривая, а когда только дисконтирование денежного потока (ДДП) что кроме руджа никто не обратил внимания на вопрос. А мы платим деньги не за товар или услугу, а за наши ожидания от пользования товаром (услугой) Это такое лирическое отступление, позволяющее понять правоту логики Серого и др. _________________ "Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". Последний раз редактировалось: Владимир Владимирович (Вт, 10 Июл 2012 17:20), всего редактировалось 3 раз(а) Ellenka Сообщения: 237 Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 16:52 Серый писал(а): Ellenka писал(а): А я вот не хочу делать там аптеку, хочу купить и жить. НО НЭИ у квартиры аптека Ну так ваши проблемы, что не хотите реализовывать НЭИ объекта, заплатив за это. Ибо умный продавец обязательно включит в стоимость квартиры возможность сделать из нее что-то иное, более доходное. Так что теперь нельзя квартиру на первом этаже в хорошем месте купить? Может и у меня денег нет, чтобы из неё аптеку делать, а есть деньги, чтобы купить квартиру. Не всё же вокруг бизнеса крутится, жить ведь тоже где-то надо. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 16:53 rudge писал(а): Вот ход мыслей инвестора (приблизительный) 1. Купить по дешевле. 2. Реконструировать для получения более высокой доходности. Общая сумма "купить" + "реконструировать" = "инвестиции" В этой формуле оценщик должен сказать сколько стоит "купить". А вот аналитик (финансово-экономический" должен сказать сколько стоит "реконструировать". То бишь, чего сделать инвестору что бы его "купить" дало планируемый инвестором доход (чистый). Всё верно спору нет! НО кто мешает оценщику воспользоваться тобой же любезно предоставленной формулой, для того что бы ответить на, твоей же любимый, вопрос сколько стоит "купить", следующим образом: "купить" = "инвестиции" - "реконструировать" ? а вот тут как раз и надо будет оценщику (а не аналитику!) просчитать и то и другое, и таки виртуально "реконструировать" объект! _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 16:56 Ellenka писал(а): Да принадлежат нынешнему владельцу выгоды, а вдруг я хочу купить объект и продолжать пользоваться им также как и этот владелец, ничего не перестраивать и не менять. Реально хочу "сапожную мастерскую" в центре, а что такого, клиентов море. То, что Вы называете "я хочу" может быть какой угодно стоимостью, только не рыночной. Стоимость, которая посчитана исходя из ваших "я хочу" будет инвестиционной стоимостью конкретно для вас и при конкретно заданных вами "я хочу". _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Владимир Владимирович Сообщения: 769 Откуда: Краснознаменный ЧФ Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 17:00 Время конечно щас тяжелое, но может что-то не понимаю rudge писал(а): Вот ход мыслей Цитата: Вот ход мыслей инвестора (приблизительный) 1. Купить по дешевле. 2. Реконструировать для получения более высокой доходности. Общая сумма "купить" + "реконструировать" = "инвестиции" В этой формуле оценщик должен сказать сколько стоит "купить". А вот аналитик (финансово-экономический" должен сказать сколько стоит "реконструировать". То бишь, чего сделать инвестору что бы его "купить" дало планируемый инвестором доход (чистый). В цифрах это так. Купил за 200 000. Добавил 100 000 в реконструкцию под ..... Итог затрат 300 000. Купил за 200, вложил 100, продал за 320 - понимаю. _________________ "Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 17:04 Ellenka писал(а): Так что теперь нельзя квартиру на первом этаже в хорошем месте купить? Может и у меня денег нет, чтобы из неё аптеку делать, а есть деньги, чтобы купить квартиру. Не всё же вокруг бизнеса крутится, жить ведь тоже где-то надо. Т.е. если следовать вашей логике, то, например, если склад стоит еще дешевле, пусть будет приведенной в примере квартиры, то можно прийти и сказать хозяину, мол буду я тут склад делать, продавай мне свою квартиру по цене склада? Бред, правда же. Заплати за объект по полной, а что ты там будешь делать - твои личные проблемы. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Владимир Владимирович Сообщения: 769 Откуда: Краснознаменный ЧФ Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 17:08 rudge писал(а): . Квартиры я доходным не считал ни когда. Аналогично. Только квартира, квартире рознь, а из любого правила есть исключения, иначе оно перестанет быть правилом. Ellenka писал(а): теперь нельзя квартиру на первом этаже в хорошем месте купить? почему нельзя, сколько угодно по ценам отражающим ожидания ... Почему рудж ответил правильно, но не точно, потому что Продавец продает языком а, Покупатель покупает глазами, а глаза это продолжение мозга. _________________ "Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". Ellenka Сообщения: 237 Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 17:12 Серый писал(а): Ellenka писал(а): Да принадлежат нынешнему владельцу выгоды, а вдруг я хочу купить объект и продолжать пользоваться им также как и этот владелец, ничего не перестраивать и не менять. Реально хочу "сапожную мастерскую" в центре, а что такого, клиентов море. То, что Вы называете "я хочу" может быть какой угодно стоимостью, только не рыночной. Стоимость, которая посчитана исходя из ваших "я хочу" будет инвестиционной стоимостью конкретно для вас и при конкретно заданных вами "я хочу". Так я же не говорю, что квартиры в этом районе стоят 100 долларов, а я хочу за 80 долларов. Просто, например, человек хочет квартиру купить, нашел подходящую, ремонт хороший, место рядом с остановкой. А ему говорят - а тут можно аптеку сделать, поэтому стоимость на 20% выше, чем других квартир. А я то потенциальный покупатель, переплачивать не хочу, пойду искать дальше. И получается только реально потенциальный инвестор, который захочет там сделать аптеку согласится её купить дороже на 20% от других квартир. А вдруг мне что-то в голову стукнет и я переплачу 20% (хозяин барин) и буду там жить (ну может квартира очень классная!!). И сомневаюсь, что все подобные квартиры оценивают по НЭИ, а в отчётах то и раздел по НЭИ есть и написано, что стоимость рыночная. А получается она инвестиционная или в пользовании. Нотариус примет отчёт с инвестиционной или стоимостью в пользовании? Владимир Владимирович Сообщения: 769 Откуда: Краснознаменный ЧФ Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 17:18 Тут (при рассмотрении квартир) может идти речь и о специальной стоимости Ellenka писал(а): Нотариус примет отчёт с инвестиционной или стоимостью в пользовании? смотря какой нотариус, но скорее всего нет. Однако рыночная ситуация нам показывает что в центре крупных городов практически весь жилой фонд переведен под коммерческое использование. Если, что и осталось, так с явно неадекватными собственниками или криминалом каким либо. Так что Ваш пример сейчас далек от реальности _________________ "Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". Ellenka Сообщения: 237 Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 17:24 Серый писал(а): Ellenka писал(а): Так что теперь нельзя квартиру на первом этаже в хорошем месте купить? Может и у меня денег нет, чтобы из неё аптеку делать, а есть деньги, чтобы купить квартиру. Не всё же вокруг бизнеса крутится, жить ведь тоже где-то надо. Т.е. если следовать вашей логике, то, например, если склад стоит еще дешевле, пусть будет приведенной в примере квартиры, то можно прийти и сказать хозяину, мол буду я тут склад делать, продавай мне свою квартиру по цене склада? Бред, правда же. Заплати за объект по полной, а что ты там будешь делать - твои личные проблемы. Я прихожу и вижу квартиру за неё и плачу (даже если и хочу сделать там склад, а потом передумаю и жить там буду, а под склад куплю гараж во дворе). А тут прихожу: вижу квартиру - а говорят, что стоит как аптека. А мне аптека и не нужна - квартира нужна. Я поняла, что не использую на полную её потенциал, НО всё же терзают сомнения. P.S. Кажется те, кто оценил Большевик как производственно-складские помещения, не очень Вашу логику использовали. А каток и кинотеатр там хорошие Добавлено спустя 11 минут 39 секунд: Владимир Владимирович писал(а): Тут (при рассмотрении квартир) может идти речь и о специальной стоимости Ellenka писал(а): Нотариус примет отчёт с инвестиционной или стоимостью в пользовании? смотря какой нотариус, но скорее всего нет. Однако рыночная ситуация нам показывает что в центре крупных городов практически весь жилой фонд переведен под коммерческое использование. Если, что и осталось, так с явно неадекватными собственниками или криминалом каким либо. Так что Ваш пример сейчас далек от реальности Есть не только центр, а и другие оживленные места с остановками. Реальные отчёт, который видела, где НЭИ квартиры - аптека, так квартира была на Воздухофлотском проспекте вроде. И дом рядом с остановкой, но нет на первом этаже никаких переделанных магазинов. А что прикажете делать с нотариусом? Вот я покупатель хочу купить эту квартиру и продавец продает её как квартиру за 100 единиц, я согласна, идём делать оценку, чтобы потом налоги заплатить. А оценщик говорит, что НЭИ квартиры - аптека и стоит тогда она 130 единиц. И говорит оценщик: а давайте напишем стоимость в пользовании - это соответствует Вашей задаче. Ну мы простые люди, в оценке не разбираемся, говорим давайте. Приносим отчёт нотариусу, а он его не принимает - стоимость мол не рыночная. Что мне как потенциальному покупателю делать? Делать оценку с рыночной стоимость 130 единиц и платить больше налогов с этой стоимости? Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 10 Июл 2012 17:48 Ellenka писал(а): P.S. Кажется те, кто оценил Большевик как производственно-складские помещения, не очень Вашу логику использовали. А каток и кинотеатр там хорошие Не знаю, отчет не видел (если Вы видели - Вам виднее, кто и как оценивал). По логике, если были подобраны адекватные аналоги в сравнительном подходе, то они должны были включать потенциал развития. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Владимир Владимирович Сообщения: 769 Откуда: Краснознаменный ЧФ Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 09:07 Ellenka писал(а): .. Цитата: Ваш пример сейчас далек от реальности ... Вот я покупатель хочу купить эту ... Примеры, вообще ничего не доказывают и ничего не опровергают, они лишь иллюстрируют мнения. Допустим вы логично рассуждаете с т.з. покупателя, желающего сэкономить определенную сумму. Или существует несоответствие условия сделки условию рыночной стоимости Цитата: ... между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга также Вы упускаете наличие посредника (типичное условие для рынка), вы ничего не знаете о истинной мотивации (исключение покупатель-ясновидящий)))) продавца. (Это на беглый взгляд) А вообще это уже почти флуд и к теме отношения прямого не имеет, выше все сказано. Цитата: ... Большевик как производственно-складские помещения, не очень Вашу логику использовали. А каток и кинотеатр там хорошие Не знаю, отчет не видел Так Большевик (судя чисто по названию) наверное госимущество, какие могут быть вопросы )))) _________________ "Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 09:34 Ту Серый Серый писал(а): На конкретных цифрах считать не буду. Упрощенно выглядит так А=К+И А - стоимость будущей аптеки; К - стоимость квартиры; И - сумма инвестиций на переход от квартиры к аптеке; для полного учета, сумма продисконтированных на дату оценки инвестиций с учетом их появления во времени. Зная два значения приведенного уровнения, можно высчитать третье неизвестное. Уважаемый коллега. Неужели Вы не видите не логичность Вашего расчета? Имея задание определить РС квартиры (К), Вы уже определив ее добавляете к ее стоимости еще какие то инвестиции (И). При этом «И» это уже активы покупателя, а не продавца. Продавец, продает КВАРТИРУ и только. Вы же в своей формуле предлагаете покупателю заплатить продавцу еще и за «улучшения» Цитата: …на переход от квартиры к аптеке… Это как минимум не логично. Касаемо депозита/кредита Вы утверждаете что Цитата: … кроме стоимости самого тела кредита или депозита есть еще и дополнительные выгоды/доходы, в случае с депозитом - это получение процентов вкладчика, в случае с кредитом - право получения процентов кредитором. И эти права формируют дополнительный доход относительно номинала депозита/кредита, т.е. их стоимость будет равна, например, депозита С=Н+П, где: Н - приведенная на дату оценки стоимость номинала депозита с учетом условий договора; П - приведенные на дату оценки процентные выплаты вкладчику с учетом условий выплат. Опять не логично. По Вашей формуле покупатель депозита должен отдать продавцу сумму депозита (Н) да еще и будущие проценты (П) за период до окончания депозитного договора. Вы сами то на такой гешефт согласились бы? Касаемо БУ Цитата: А где же затраты хоть какие-то. Пардон, но чтобы получился урожай, его как минимум нужно растить от даты оценки до даты сбора(пестицидами там побрызгать, удобрениями, прополоть/просапать, например, картошку или буряк), и как минимум собрать. Алгоритм, который Вы привели, больше похож на оценку готового зерна на току, но никак не будущего урожая. Какие затраты коллега? Кредитору глубоко по фигу их затраты. Кредитор дал 1 мУльен верни его + %. Даже если урожая не будет. Серый писал(а): Ellenka писал(а): Так что теперь нельзя квартиру на первом этаже в хорошем месте купить? Может и у меня денег нет, чтобы из неё аптеку делать, а есть деньги, чтобы купить квартиру. Не всё же вокруг бизнеса крутится, жить ведь тоже где-то надо. Т.е. если следовать вашей логике, то, например, если склад стоит еще дешевле, пусть будет приведенной в примере квартиры, то можно прийти и сказать хозяину, мол буду я тут склад делать, продавай мне свою квартиру по цене склада? Бред, правда же. Заплати за объект по полной, а что ты там будешь делать - твои личные проблемы. Вы тут сами подтверждаете не состоятельность своей логике ибо такая логика Цитата: Бред. Заплати за квартиру, Цитата: а что ты там будешь делать - твои личные проблемы. . Как то странно получается. Вы за «аптеку» в квартире, но против «склада» в ней. Какой-то выборочный подход. Ту Hard_Pragmatic Hard_Pragmatic писал(а): НО кто мешает оценщику воспользоваться тобой же любезно предоставленной формулой, для того что бы ответить на, твоей же любимый, вопрос сколько стоит "купить", следующим образом: "купить" = "инвестиции" - "реконструировать" ВАще то я предпочитаю начинать строительство с фундемента. В принципе можно и так рассчитать. Вот только зачем «штаны через голову одевать»? Зачем, уже зная стоимость актива «купить», еще чего-то там городить? Владимир Владимирович писал(а): …мы платим деньги не за товар или услугу, а за наши ожидания от пользования товаром (услугой) этим Вы расширили мой ответ. Цитата: Это такое лирическое отступление, позволяющее понять правоту логики Серого и др. Только один нюанс. Оплачивая товар по его РС, мы действительно ожидает получение от пользования купленным товаром, какой-то полезности. НО про этом мы не платим дополнительно к стоимости товара еще и за «полезность», что отстаивает коллега Серый (А=К+И = Стовара + Сполезности) и что в корне не верно. Уважаемые коллеги, особенно ярые оппоненты Серый, Hard_Pragmatic, Grey Horse. Пойми те же. Как только Вы начинаете учитывать в расчетах улучшения до Вашего НЕИ (НЕИ от бизнеса на базе ОО), Вы тут же начинаете дисконтировать ДП генерируемые этими улучшениями которые не принадлежат продавцу, то бишь ОО. Тем самым увеличивая стоимость ОО на величину этих улучшений. Но это же нонсенс включать в стоимость ОО чужое. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Ellenka Сообщения: 237 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 09:39 Извиняюсь за флуд, хотела для себя прояснить, не очень получилось А методом дисконтирования денежного потока ни разу не считала Всё как-то мне оборудование попадалось, а недвижимость редко. Но интересно было бы попробовать. Где можно почитать желательно с примерами или кто-то вкратце расскажет Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 10:00 rudge писал(а): ВАще то я предпочитаю начинать строительство с фундемента. я тоже, кто с этим спорит? rudge писал(а): В принципе можно и так рассчитать. Вот только зачем «штаны через голову одевать»? Да не через голову, а через теорию оценки и национальные стандарты. А считать так приходиться когда НЕТ ДАННЫХ для затратного и сравнительных подходов, вот и считают оценщики доходным (с реконструкцией, бизнес-планированием и прочим, тобою отвергаемым), что не так? Или это какя-то редчайшая ситуация? В любом случае ты сам подтвердил что так МОЖНО считать, так что все твои предыдущие утверждения ТВОЕЙ же фразой и перечеркиваются, больше и спорить не о чем. rudge писал(а): Зачем, уже зная стоимость актива «купить», еще чего-то там городить? Еще раз внимательно посмотри на формулу и ситуацию - "стоимость актива «купить» НЕИЗВЕСТНА это ИСКОМАЯ величина. Слева неизвестная величина справа формула подсчета этой величины, арифметика 1-й класс, 1-ая четверть. _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 10:19 rudge писал(а): Уважаемый коллега. Неужели Вы не видите не логичность Вашего расчета? Имея задание определить РС квартиры (К), Вы уже определив ее добавляете к ее стоимости еще какие то инвестиции (И). При этом «И» это уже активы покупателя, а не продавца. Продавец, продает КВАРТИРУ и только. Вы же в своей формуле предлагаете покупателю заплатить продавцу еще и за «улучшения» Теперья понимаю, почему Вас включили в оценочную мафию У Вас мысли типичных оценщиков гос. имущества при приватизации (не буду размышлять с умыслом они это делают/делали или нет), в итоге которых богатые стали еще богаче ровно на стоимость ком. потенциала объектов, а бедное государство еще беднее. Без обид, коллега, но так это и выглядит в реальности. Никто покупателя платить за инвестиции не собирается заставлять, мы же не продаем квартиру (К) по стоимости аптеки (А), и продавец продает и покупатель покупает квартиру, стоимость которой равна: К=А-И И - в данном случае исключительно физические инвестиции для достижения использования А, в том числе и для изменения функции К на А. Весь дополнительный коммерческий потенциал заложен в стоимости К и принадлежит исключительно владельцу К. rudge писал(а): Как то странно получается. Вы за «аптеку» в квартире, но против «склада» в ней. Какой-то выборочный подход. Конечно против, ибо склад противоречит НЭИ, а именно не дает максимальную стоимость. А так, в принципе, я не против склада, но заплатить за склад нужно как за аптеку. rudge писал(а): Какие затраты коллега? Кредитору глубоко по фигу их затраты. Кредитор дал 1 мУльен верни его + %. Даже если урожая не будет. Да ладно. А зачем же тогда залог дают под что-то. И в случае чего за счет стоимости этого что-то пытаются погасить выданную сумму и причитающиеся проценты. rudge писал(а): Пойми те же. Как только Вы начинаете учитывать в расчетах улучшения до Вашего НЕИ (НЕИ от бизнеса на базе ОО), Вы где-то у меня в расчетах/мыслях/тексте видели, что стоимость А определена на базе маржинального дохода от продажи препаратов в аптеке. Не исчите, могу Вам точно сказать, что нет такого и быть не может. rudge писал(а): Вы тут же начинаете дисконтировать ДП генерируемые этими улучшениями которые не принадлежат продавцу, то бишь ОО. Не принадлежат конкретно физические улучшения, так мы их и не дисконтируем/никак не учитываем, ибо К=А-И. Прдавцу принадлежит право/возможность выполнить эти изменения. Вот мы это право/возможность и ПРОДАЕМ как любой здравый собственник имущества, а не ДАРИМ как это делаете Вы. rudge писал(а): Опять не логично. По Вашей формуле покупатель депозита должен отдать продавцу сумму депозита (Н) да еще и будущие проценты (П) за период до окончания депозитного договора. Ну никто и ничего и никому не продает что-то по себестоимости, еще как минимум накидывает некий доход, который он желает/мог бы получить. Только либо он это мог бы получить получает сам, либо переуступает это право другому. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 10:42 Уважаемый коллега Hard_Pragmatic Плиз не передергивайте и не присваивайте мне свое мнение. Если я говорю что "можно" это не значит что я согласен, о чем я и написал. Можно и через окно ходить, но это не значит что я согласен ходить через окно при наличии дверей. То что Вы предложили справедливо только для затратки при определении первичной стоимости. Здесь мы говорим о РС. И то если нужно узнать (из за отсутствия в учете) первоначальную стоимость актива. В данном алгоритме rudge писал(а): Вот ход мыслей Вот ход мыслей инвестора (приблизительный) 1. Купить по дешевле. 2. Реконструировать для получения более высокой доходности. Общая сумма "купить" + "реконструировать" = "инвестиции" В этой формуле оценщик должен сказать сколько стоит "купить". соблюдена последовательность событий. Сначала покупка ОО, а УЖЕ после (ПОСЛЕ ДАТЫ ОЦЕНКИ) реконструкция купленного ОО. Но ни как не на оборот. Вы хоть в бух. проводки гляньте. Там сначала затраты на покупку, а уж потом на реконструкцию. Своим алгоритмом Вы предлагаете сначала оценить виртуально реконструированный ОО (а будет ли он реконструироваться вообще Вы знаете?), а уже после вычитать из РС реконструированного РС улучшений которых на ДАТУ ОЦЕНКИ НЕТ. Цитата: А считать так приходиться когда НЕТ ДАННЫХ для затратного и сравнительных подходов Ну для сравнительного я еще понимаю, а для зактратки отсутствие данных эт нонсенс. Нет рыночных данных нет и РС. Считаем затратку, хоть через УПВС, хоть через смету. Когда я покупал офис здание было одноэтажным. Делалась оценка. Как одноэтажное. Сейчас надстроен второй этаж. По Вашей логике оценщик делавший оценку должен был просчитать ОО (1 этаж) как двух этажное, а потом отнять стоимость второго этажа? БРЕД. БРЕД. И еще раз БРЕД Вы же пытаетесь этот бред навязать всем _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 11:09 rudge писал(а): Ну для сравнительного я еще понимаю, а для зактратки отсутствие данных эт нонсенс. Нонсенс такое утверждать. Стоит вспомнить элементарную вещь, что недвижимость состоит не только из кирпичей но и земли..., дальше объяснять? rudge писал(а): БРЕД. БРЕД. И еще раз БРЕД бред утверждать что 3+2 =5 и отвергать, что 3 =5-2 _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 11:45 Hard_Pragmatic писал(а): rudge писал(а): Ну для сравнительного я еще понимаю, а для зактратки отсутствие данных эт нонсенс. Нонсенс такое утверждать. Стоит вспомнить элементарную вещь, что недвижимость состоит не только из кирпичей но и земли..., дальше объяснять? Очки подарить? rudge писал(а): То что Вы предложили справедливо только для затратки при определении первичной стоимости. rudge писал(а): БРЕД. БРЕД. И еще раз БРЕД Hard_Pragmatic писал(а): бред утверждать что 3+2 =5 и отвергать, что 3 =5-2 Не передергивайте прошу ВАС. Похоже Вам это легче делать чем мозг напрячь _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Владимир Владимирович Сообщения: 769 Откуда: Краснознаменный ЧФ Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 11:56 Рудж, не перекручивайте вы дали не полный ответ Владимир Владимирович от 06/07/2012 писал(а): Торопиться не нада (с))) Hard_Pragmatic писал(а): ... для этой темы? А не к отдельной с долгим обсуждением? Хотя может быть и отдельная, с долгим обсуждением Цитата: За то что видим Правильный ответ, но не точный ))) ... Естественно он не принят. Хотя лично у вас решение может принимать глаз, а не мозг. Без обид. Общий мотив ваших многословных тирад, что Анализ рынка, Анализ НЭИ - абсолютно не нужные вещи? Или не правильно Вас понял. Цитата: Вы предлагаете сначала оценить виртуально реконструированный ОО (а будет ли он реконструироваться вообще Вы знаете?), а уже после вычитать из РС реконструированного РС улучшений которых на ДАТУ ОЦЕНКИ НЕТ. моделируется логика адекватного собственника, а вычитается не просто РС улучшений, а дисконтированная стоимость затрат на улучшения. _________________ "Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 12:09 Так как у оппонента как всегда закончились аргументы и остались только личные выпады, то передаю эстафету Владимир Владимирович-у _________________ "Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 12:17 Hard_Pragmatic писал(а): Так как у оппонента как всегда закончились аргументы и остались только личные выпады, то передаю эстафету Владимир Владимирович-у Что уже мне говорить-то Мы еще повоюем. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 12:22 Владимир Владимирович писал(а): Рудж, не перекручивайте вы дали не полный ответ А ЭТО ЧТО? rudge писал(а): этим Вы расширили мой ответ. Это как раз и есть подтверждение ВАШЕГО что ответ не полный. Владимир Владимирович писал(а): Общий мотив ваших многословных тирад, что Анализ рынка, Анализ НЭИ - абсолютно не нужные вещи? Или не правильно Вас понял. Не только не правильно. Эт где я такое говорил? Где я отрицал анализ и НЕИ????????????????????????????????????????????? Владимир Владимирович писал(а): моделируется логика адекватного собственника, а в чем проблема? Моделируйте. Но только не нужно, созданное собственником после покупки актива им же смоделированное включать в стоимость, ОО Цитата: а вычитается не просто РС улучшений, а дисконтированная стоимость затрат на улучшения. Спасибо за уточнение, а то я не понял. Только обратите внимание вычитаются затраты, а само "улучшение" остается в расчете и генерируемый им ДП дисконтируется. В итоге входит в стоимость ОО без этих улучшений НА ДАТУ ОЦЕНКИ. В таком варианте в расчете ЧОД фигурирует два потока. Один от ОО (ЧОДоо) второй от улучшения (У) (ЧОДу) одновременно ибо в расчет закладываются арендные ставки присущие не ОО, а виртуальному объекту (ОО+У) Так вот второй (ЧОДу) это ден поток на капитал вложенный собственником уже после покупки. Каким ражном этот капитал относится к ОО??????? Ну просчитать хоть кто то может доходником предложенные варианты и сравнить с реалиями? _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 12:47 rudge писал(а): В таком варианте в расчете ЧОД фигурирует два потока. Один от ОО (ЧОДоо) второй от улучшения (У) (ЧОДу) одновременно ибо в расчет закладываются арендные ставки присущие не ОО, а виртуальному объекту (ОО+У) Так вот второй (ЧОДу) это ден поток на капитал вложенный собственником уже после покупки. Каким ражном этот капитал относится к ОО??????? Никаких двух потоков нет и быть не может. Есть только один поток от той функции которая есть у объекта на конкретный промежуток времени. Поток от объекта после изменения функции появится только после фактической реализации этой функции и никак не раньше. Да, закладываются ставки виртуального (а правильнее сказать НЭИ) использования. Но одновременно и вычитаются фактические затарты на достижение этого использования. rudge писал(а): Ну просчитать хоть кто то может доходником предложенные варианты и сравнить с реалиями? Ну так просчитайте и покажите нам эти два потока и как они формируются, на каком этапе. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Владимир Владимирович Сообщения: 769 Откуда: Краснознаменный ЧФ Добавлено: Ср, 11 Июл 2012 13:03 (улыбка)Hard_Pragmatic, спасибо конечно, но не мое играть словами Цитата: подтверждение ВАШЕГО Цитата: Эт где я такое говорил? Цитата: а в чем проблема? Без войны. Цитата: В таком варианте в расчете ЧОД фигурирует два потока. Один от ОО (ЧОДоо) второй от улучшения (У) (ЧОДу) одновременно ибо в расчет закладываются арендные ставки присущие не ОО, а виртуальному объекту (ОО+У) Так вот второй (ЧОДу) это ден поток на капитал вложенный собственником уже после покупки. внимательно-внимательно перечитываем написанное, откуда Два Потока. Ваши слова Цитата: Эт где я такое говорил? Цитата: варианты и сравнить с реалиями? Теперь о вариантах и реалиях по простому (на кошках квартирах) Есть у Мну квартирко-говно (не живу там), но в классном месте на первой линии и воокруг все соседи все переделали в офисы и магазины (нет аналогов) Приходит Покупатель Рудж, смотрит глазами, видит Каку. Согласен, Кака. Только вокруг еще посмотри. Вокруг - хорошо. Мну могу взять кредит, переделать, реконструировать, переоформить но лениво как-то. Бабло есть. Смысл мне Руджу по дешевке отдавать, пусть продолжает видеть Каку дальше или лоха искать. Ну как-то так. Жвака-галс. _________________ "Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 13 Июл 2012 15:13 Владимир Владимирович Только не надо думать что все вокруг идиоты и заплатят за Вашу "каку" цену конфетки (офиса, магазина и тп которые рядом). Ну, а это Вам лично презент как можно считать такие ОО не "сочиняя" всякие там НЕИ от Глобы. Цифры от балвана, состояние не учитывал. Желаете проверить, считайте сами на реальных. Это алгоритм. Пардон что с запозданием. аналогов по квартирам.doc !!!  Описание: Downloads  Имя файла:   аналогов по квартирам.doc  Размер файла:  36 Kб  Скачан:  51 раз _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 24 Окт 2013 14:32 Grey Horse писал(а): Это сумма чисел в строке 12 данного файла, суммарный ЧОД за срок жизни этой линии или чего там мы оцениваем, увеличенный на 3 000 долларов. Уважаемый коллега rudge, Вы ж пишете: rudge писал(а): В итоге в течении 10 лет она поимела , фирма в смысле - вот и ответ на Ваш вопрос, сколько она поимела за 10 лет. Коллега это без учета стоимости денег во времени. Мне ли Вам напоминать что через 10 лет 767746 дол будут равны 241463 долларам сегодняшним. Стоит ли огород городить с такими раскладами? Может проще на депозит положить те же 247463 под 15% и поиметь в течении 10 лет 1 210 743 дол чистых процентов, да еще и вернуть вклад в сумме 241463 дол? Но я не об этом я про выгоду в приведенном примере. Ее тут зеро. Следовательно, полученный результат не есть стоимость, а есть ценность. Такой подход справедлив не в оценке, а в бизнес планировании. Это то, на что я последнее время акцентирую, в том числе, и Ваше внимание Добавлено спустя 40 секунд: PS: а если еще процент на процент Ууууууууу _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 24 Окт 2013 14:46 rudge писал(а): Мне ли Вам напоминать что через 10 лет 767746 дол будут равны 241463 долларам сегодняшним. Стоит ли огород городить с такими раскладами? Может проще на депозит положить те же 247463 под 15% и поиметь в течении 10 лет 1 210 743 дол чистых процентов, да еще и вернуть вклад в сумме 241463 дол? Всё не так, извините. Во-первых, как же Вы не замечаете, что тут сравниваете вообще текущую стоимость будущих денежных поступлений и будущую стоимость сегодняшнего депозитного вклада? Это как килограммы с секундами сравнивать, приблизительно. Во-вторых, это же не мои слова: rudge писал(а): В итоге в течении 10 лет она поимела Вы что, предполагаете, что в течение 10 лет фирма будет получать дисконтированные деньги? Дисконтированными 100-долларовыми купюрами? Да упаси Бог. В первый год получит 35 000 долларов. Да, не с сегодняшней покупательной способностью, подсядет эта способность немного... но не на 22% (ставка дисконта), правда? Как раз по условиям нашего примера индекс изменения потребительских цен находится где-то между 3% и 5% годовых... Во второй год - фирма получит 42 630 долларов (а вовсе не дисконтированные 28 641, как Вы утверждаете почему-то), в третий - 50 818, в четвертый - 59 597, в пятый - 69 002... и тут выяснится, что изначальная стоимость оборудования уже как бы и отбилась! В номинале, правда - но ничего, у нас еще 5 лет впереди, которые и инфляцию отобьют, и выгоду, что фирма поимела от такой сделки, адекватно отразят. Вот так на самом деле. В-третьих, попробуйте Ваши поступления по депозиту так же разложить по периодам (проценты, погашение основной суммы) и продисконтировать... и какую текущую стоимость Вы получите? Особенно если в качестве ставки дисконта будете использовать ставку по депозиту... Добавлено спустя 1 минуту 44 секунды: Karina писал(а): Честно говоря не знаю кто составлял ответы по КТС, но зацепили больше всего именно они. По большому счету, мне нечего Вам ответить... _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 24 Окт 2013 14:53 Уважаемый Grey Horse Я не буду с Вами полемизировать в этой ветке. Я высказал свое мнение и подкрепил расчетом. Что касается примера с депозитом. Это альтернатива, а не аналог. PS Вы кажется забыли о потере стоимости денег во времени _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 24 Окт 2013 14:55 Юта писал(а): При том варианте "правильного" решения предполагается, что денежные потоки формируются на конец года. На самом деле, это происходит не так, поэтому кто сказал, что применение, например, среднегодового дисконирования неверно? А если учесть еще и тот факт, что, например, меняется ставка налога на прибыль, которая в формуле WACC будет влиять на бэту и на окончательное значение этой самой ставки дисконтирования, то она вообще будет разной в каждый период Спасибо авторам, что хоть указали относительно ПДВ, а то и тут можно было бы пофантазировать. И тогда точно фиг правильный ответ получится Как по мне, приведенная задача простейшая на элементарные знания и умения. Единственная тупость - это с округлениями. поэтому проверяющие должны не с шаблончиками сидеть, а просматривать решение на логику/правильность хода мысли, а не заранее заданный результат. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 24 Окт 2013 14:56 Цитата: Дисконтированными 100-долларовыми купюрами? В 30-х годах прошлого столетия на эти мани янки месяц жил. А сегодня и дня на проживет. Так что на стоит такие примеры приводить _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Андрей KV Сообщения: 1061 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 24 Окт 2013 14:56 Депозит периодически напоминает лотерею (рулетку) и т.д. Т.е. если считать депозит, то наверное более корректно брать не нынешние ставки, а что-то оччччень маленькое, т.к. поправка на риски весьма велика, но корректного механизма её вычисления нет в принципе. _________________ Sex, drugs, rock-n-roll rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 24 Окт 2013 14:58 Серый писал(а): Как по мне, приведенная задача простейшая на элементарные знания и умения. Единственная тупость - это с округлениями. поэтому проверяющие должны не с шаблончиками сидеть, а просматривать решение на логику/правильность хода мысли, а не заранее заданный результат. +100 остальное, с точки зрения оценки, бред _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 24 Окт 2013 15:06 rudge писал(а): Но я не об этом я про выгоду в приведенном примере. Ее тут зеро. Конечно зеро. Выгода принадлежит не этому владельцу, а следующему и наступит она после продажи. Кажется такую теорию Вы отстаиваете Относительно оборудования в данном случае о выгоде можно говорить только при наличии еще одной цифры - стоимости этого оборудования от производителя (если речь идет о новом оборудовании) или полученной в рамках сравнительного подхода (для б/у оборудования). И тогда сравннив эти две величины можно будет говорить о выгоде. И то при условии очистки результата доходного подхода от всех прочих факторах, влияющих на формирование дохода и затрат. Вобще, само по себе определение стоимости оборудования в рамках доходного подхода как самостоятельного объекта врядли возможно корректно с учетом того, что вычленить этот самый доход, который приходится иммено на это оборудование просто не реально. Кроме того, в руках разного владельца оборудование может давать разный эконом. эффект в том числе и в примеси с другими факторами, а на рынке оно будет стоить одинаково. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 24 Окт 2013 15:16 rudge писал(а): Я не буду с Вами полемизировать в этой ветке. Нет вопросов. Попросим модераторов перенести в другую? rudge писал(а): Я высказал свое мнение и подкрепил расчетом. Расчет не выдерживает критики с точки зрения оценочной логики... И Вы же не захотели ответить на мои замечания к нему. rudge писал(а): Что касается примера с депозитом. Это альтернатива, а не аналог. Вовсе не альтернатива... Ну, то есть, такая же альтернатива, как сравнение бузины в огороде и дядьки в Киеве... Извините. И Вы все-таки продисконтируйте инвестиции в депозит по той же самой схеме, как Вы продисконтировали инвестиции в оборудование - точнее, так, как они дисконтируются в приведенном примере. Очччень наглядно получится. Правда. Вот это будет сопоставимая альтернатива. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Владимир Владимирович Сообщения: 769 Откуда: Краснознаменный ЧФ Добавлено: Пт, 25 Окт 2013 07:56 о, правильная темка всплыла rudge писал(а): ... не надо думать конечно. Надо Трясти. rudge писал(а): ... презент как можно спасибо, но не нужно у нас (на Украине) так великие специалисты госмайно ценят, что в одном здании (расположенном взажопье) 1 этаж - $800 м.кв., 2 этаж - $300 м.кв. Ремесло обгажено, но все довольны. rudge писал(а): ... "сочиняя" всякие там НЕИ от Глобы можно еще сказать: "гадая на кофейной гуще" только, более полувека назад умный американский экономист писал(а): оценка является прогнозом, основанном на систематическом исследовании рынка, который субъективно отражает существующие рыночные условия, подкрепленным соответствующими расчетами. как-то так это работает _________________ "Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Пт, 25 Окт 2013 09:37 Уважаемый коллега rudge, вот и новая ветка... Давайте я файл коллеги ttemik продублирую сюда, с его позволения коллеги ttemik, чтобы было удобнее... Продолжать будем? С момента моих вопросов и комментариев? .xls !!!  Описание: Downloads  Имя файла:  .xls  Размер файла:  30 Kб  Скачан:  55 раз _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д. На страницу 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме