< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы - Безопасность оценщика при работе с ОГИС

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

Безопасность оценщика при работе с ОГИС

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Юридическая и судебная практика + юридические консультации on-line

На страницу 1, 2, 3 ... 18, 19, 20 След.

Автор

Сообщение

СИМа

Сообщения: 3602

Добавлено: Ср, 20 Апр 2011 09:13

Уважаемые коллеги, прошу без флуда ( типа можно не работать, кто не рискует... и пр) выразить свое мнение, и возможно, дельные рекомендации, которые могли бы пригодиться оценщикам , работающим с ОГИС.
Работа с ОГИС не является основной для нас, но она есть..
Изучив ЗУ "Про виконавче провадження" ( с изменеинями от 08.03.2010г.), мы пришли к выводу, что оценщиков тихонько сделали "козлами отпущения". Мониторили интернет, решения судов и пр... Дальше будет хуже...

Цитата:

Стаття 58. Визначення вартості, оцінка майна боржника

У разі заперечення однією із сторін проти результатів оцінки, проведеної суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання, державний виконавець призначає рецензування звіту про оцінку майна. Витрати, пов'язані з рецензуванням звіту, несе сторона, яка заперечує проти результатів оцінки. У разі незгоди з оцінкою, визначеною за результатами рецензування, сторони мають право оскаржити її в судовому порядку в десятиденний строк з дня отримання відповідного повідомлення.

У разі незгоди з оцінкою, визначеною за результатами рецензування, сторони мають право оскаржити її в судовому порядку в десятиденний строк з дня отримання відповідного повідомлення.

1 .В данном случае подмена понятий - рецензия и рецензия с выполнением работы по оценке,т.е. новый отчет. Оценщика даже не оповещают о телодвижениях с его работой. Рецензентом выбирают не экспертный совет ( хотя бы) , а согласно закону оценщика от 2-х лет и по согласованию с оспаривающей стороной , т.к. он оплачивает эту услугу Smile

Ни на какую мысль не наталкивает?
2. Чье мнение будет опротестовываться? кого стрелять оценщика или рецензента?
3. Однозначно, РС второго отчета не будет соответствовать копейка в копейку первому отчету. и поэтому, будут судебные тяжбы. А вот и конкретный пример...

Цитата:

Заявник Публічне акціонерне товариство Акціонерний банк “Укргазбанк” звернувся до Слов’янського міськрайонного суду до Відділу Державної виконавчої служби Слов’янського міськрайонного управління юстиції у Донецькій області в особі заступника начальника відділу ДВС Слов’янського міськрайонного управління юстиції Ковдрі В.П. за участю заінтересованих осіб Приватного підприємства “ПівнічноДонецький аграрний альянс”, ОСОБА_7 зі скаргою на дії державного виконавця щодо оцінки майна, обґрунтувавши свої вимоги тим, що на примусовому виконанні у заступника начальника відділа Державної виконавчої служби Слов'янського міськрайонного управління юстиції у Донецькій області ОСОБА_6 перебуває виконавче провадження щодо примусового виконання виконавчого напису нотаріуса від 03 березня 2010 року, вчиненого приватним нотаріусом Донецького міського нотаріального округу Тупицькою Ю.Ю. за реєстровим номером 232 на заборгованість ОСОБА_7 на користь банку у розмірі 206 621,23 гривень шляхом звернення стягнення на житловий будинок з господарськими та побутовими будовами та спорудами житловою площею 42,5 кв.м., загальною площею 71,1 кв.м. під номером АДРЕСА_1, що належить ОСОБА_7 на праві власності на підставі договору купівлі-продажу житлового будинку, посвідченого приватним нотаріусом Слов'янського міського нотаріального округу Паращук О.А. від 14 вересня 2006 року за реєстровим номером 5225, а також на земельну ділянку АДРЕСА_1, загальною площею 0,0597 га та належить на праві власності на земельну ділянку серії ЯГ № 732951, виданого Слов'янською міською радою 12.12.2006 року ОСОБА_7 Державним виконавцем винесена постанова про призначення оцінювачем - суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання - ПП „ПівнічноДонецький аграрний альянс" для здійснення оцінки майка, на яке звертається стягнення згідно виконавчого документу. 02.09.2010 року представник скаржника Донецької філії АБ „Укргазбанк" ознайомився у відділі ДВС з матеріалами виконавчого провадження та отримав копію звіту про незалежну оцінку суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання від 15.07.2010 року. вартість описаного арештованого майна становить 80 360,00 гривень (без урахування ПДВ), в томи числі: будинок-70 300,00 гривень; земельна ділянка - 10 060,00 гривень. Скаржник з зазначеною вартістю не згоден, оскільки згідно висновку фахівця банку ринкова вартість вищезазначеного об'єкту склала 104 100,00 гривень. Тобто різниця між ціною, визначеною висновком незалежного експерта та ціною, визначеною висновком фахівця банку більше ніж 10 %. У зв’язку з чим просить суд визнати вартість за звітом про незалежну оцінку земельної ділянки та розташованого на ній житлового будинку зі спорудами, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 та належить іпотекодателю ОСОБА_7, яка виготовлена Приватним підприємством, „ПівнічноДонецький аграрний альянс" станом на 15.07.2010 року недостовірною; зобов'язати Відділ державної виконавчої служби Словянського міськрайонного управління юстиції в Донецької області призначити постановою про призначення суб'єкта оціночної діяльності для проведення оцінки земельної ділянки та розташованого на ній житлового будинку зі спорудами, :цо розташовані за адресою: АДРЕСА_1, та належить іпотекодателю ОСОБА_7, суб'єкта оціночної діяльності - фізичну особу-підприємця ОСОБА_10.
У судовому засіданні представник заявника Насонова Л.І. , що діє на підставі довіреності №1076-1 від 13.11.2009 року (а.с.34) вимоги заявлені у скарзі підтримала та просила їх задовольнити.
У судовому засіданні представник заявника Карташова Д.О. вимоги заявлені у скарзі підтримала та просила їх задовольнити.
Представник заінтересованої особи Приватного підприємства “ПівнічноДонецький аграрний альянс” у судове засідання не з’явився про дату, час та місце розгляду скарги повідомлявся належним чином. Його неявка не перешкоджає розглядові скарги.
Заінтересована особа ОСОБА_7 у судове засідання не з’явилась, про дату, час та місце розгляду скарги повідомлялась належним чином. ЇЇ неявка не перешкоджає розглядові скарги.
Представник ВДВС Слов’янського міськрайонного управління юстиції Хоменко О.М ., що діє на підставі довіреності від 20.09.2010 року, у судовому засіданні заявлені вимоги визнала, проти задоволення скарги не заперечувала.
Суд, вислухавши пояснення сторін, вивчивши матеріали справи, вважає, що скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.
Як встановлено в судовому засіданні на примусовому виконанні у заступника начальника відділу Державної виконавчої служби Слов'янського міськрайонного управління юстиції у Донецькій області Ковдря В.П. перебуває виконавче провадження щодо примусового виконання виконавчого напису нотаріуса від 03 березня 2010 року, вчиненого приватним нотаріусом Донецького міського нотаріального округу Тупицькою Ю.Ю. за реєстровим номером 232 на заборгованість ОСОБА_7 на користь банку у розмірі 206 621,23 гривень шляхом звернення стягнення на житловий будинок з господарськими та побутовими будовами та спорудами житловою площею 42,5 кв.м., загальною площею 71,1 кв.м. під номером АДРЕСА_1, що належить ОСОБА_7 на праві власності на підставі договору купівлі-продажу житлового будинку, посвідченого приватним нотаріусом Слов'янського міського нотаріального округу Паращук О.А. від 14 вересня 2006 року за реєстровим номером 5225, а також на земельну ділянку АДРЕСА_1, загальною площею 0,0597 га та належить на праві власності на земельну ділянку серії ЯГ № 732951, виданого Слов'янською міською радою 12.12.2006 року ОСОБА_7
Відповідно до ч.3 ст. 57 ЗУ “Про виконавче провадження”, для проведення оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських, річкових суден та майна, вартість якого перевищує сто неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, державний виконавець залучає суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання, який здійснює свою діяльність відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".
29.06.2010 року державним виконавцем винесена постанова про призначення оцінювачем - суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання - ПП „ПівнічноДонецький аграрний альянс" для здійснення оцінки майка, на яке звертається стягнення згідно виконавчого документу (а.с.9).

Відповідно до звіту про незалежну оцінку суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання від 15.07.2010 року. вартість описаного арештованого майна становить 80 360,00 гривень (без урахування ПДВ), в томи числі: будинок-70 300,00 гривень; земельна ділянка - 10 060,00 гривень.(а.с.11-29).
Відповідно до ст. 3 ЗУ “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”, о цінка майна, майнових прав (далі - оцінка майна) - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону (далі - нормативно-правові акти з оцінки майна), і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності.
Згідно до ч.1, ч.2 ст. 12 ЗУ “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” Звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється печаткою та підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності. Вимоги до змісту звіту про оцінку майна, порядку його оформлення та рецензування встановлюються положеннями (національними стандартами) оцінки майна. Зміст звіту про оцінку майна повинен містити розділи, що розкривають зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки майна. Оскільки відповідно до висновку фахівця по оцінці майна АБ “Укргазбанк” №11206 щодо ринкової вартості нерухомості від 02.09.2010 року ринкова вартість вищезазначеного об’єкту становить 104 100 грн. 00 коп. (а.с.6- Cool

, тобто різниця між ціною, визначеною висновком незалежного експерта та ціною, визначеною висновком фахівця банку більше ніж 10 %, сторони зазначені обставини не оспорюють, суд вважає, що скарга в частині визнання вартості за звітом про незалежну оцінку об’єкту, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 яка належить іпотекодателю ОСОБА_7, яка виготовлена ПП “ПівнічноДонецький аграрний альянс станом на 15.07.2010 року недостовірною підлягає задоволенню.
Заявлені вимоги в частині зобов’язання ВДВС Слов’янського міськрайонного управління юстиції в Донецькій області про призначення конкретного суб’єкта оціночної діяльності для проведення оцінки – ОСОБА_10, суд вважає задоволенню не підлягають, оскільки дана вимога суперечить ст. 57 ЗУ “Про виконавче провадження” відповідно до якої суб’єкта оціночної діяльності – суб’єкта господарювання залучає державний виконавець.
На підставі викладеного та керуючись ст. 383 ЦПК України, суд, -
У Х В А Л И В:
Скаргу “Укргазбанк” до ВДВС Слов’янського міськрайонного управління юстиції за участю заінтересованих осіб Приватного підприємства “ПівнічноДонецький аграрний альянс” ОСОБА_4 – на дії державного виконавця щодо оцінки майна – задовольнити частково.
ВИЗНАТИ ВАРТІСТЬ ЗА ЗВІТОМ ПРО НЕНАЛЕЖНУ ОЦІНКУ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ ТА РОЗТАШОВАНОГО НА НІЙ ЖИТЛОВОГО БУДИНКУ ІЗ СПОРУДАМИ, ЯКІ РОЗТАШОВАНІ ЗА АДРЕСОЮ: АДРЕСА_1 та належить ОСОБА_7, та виготовлена Приватним підприємством “ПівнічноДонецький аграрний альянс” станом на 15.07.2010 року – недостовірною.
В задоволені решти вимог про призначення конкретного суб’єкта оціночної діяльності для проведення оцінки – ОСОБА_10 – відмовити.
Ухвала може бути оскаржена в апеляційному порядку через суд першої інстанції шляхом подачі апеляційної скарги протягом п’яти днів з дня її проголошення. У разі якщо ухвалу було постановлено без участі особи, яка її оскаржує, апеляційна скарга може бути подана протягом п’яти днів з дня отримання копії ухвали.

И, заметьте, ни о какой практике 30% расхождений, о рецензировании речи не идет.
Так можно выполнить 3 работы и остаться без работы,
да еще и Стаття 384 УПК дает возможность отдохнуть на нарах после трудов праведных и толковой рецензии.

Еще раз, хочу подчеркнуть, что этот рынок оценки есть. С него может спрыгнуть один, но все не спыгнут. И эта проблема возникнет все равно. А только с банками все работать не могут.

Vad

Сообщения: 363
Откуда: южная группировка

Добавлено: Ср, 20 Апр 2011 11:55

Просто охренеть, даже коментариев никаких нет, одни эмоции. если решение суда принимается толко по тому что одна из сторон не согласна со стоимостью, это вообще нонсес. Хочется надеятся что таких решений относительно немного , хотя легче от этого не становится., и вообще тревожный звоночек.

Исполнители с которыми мы работаем сказали что если будут ходатайствовать о рецензии, то направлять будут в региональный экспертный совет УТО. Хотя если адвакат к примеру вынесет ходайство в суд о проведении рецензии в Фонде гос имущества или еще каком-нибудь другом месте. В любом случае это лоторея, с минимальным процентом выигрыша в нашу пользу.
(если вспомнить байки про самого Маркуса, как ему в Фонде девочки стажеры строличи отрицательную рецензию..).
Опять же в затраты стоимости услуг нужно будет забивать издержки связанные с судебными разбирательствами.

А кто-то еще оценивает для ОГИИС и по ликвидационной стоимости.

realty
Гость

Добавлено: Ср, 20 Апр 2011 12:19

общался с героем этого решения суда, обещал выложить еще забавнее перл от ОГИС Very Happy

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Ср, 20 Апр 2011 12:26

Vad писал(а):

Исполнители с которыми мы работаем сказали что если будут ходатайствовать о рецензии, то направлять будут в региональный экспертный совет УТО.

А почему именно УТО? ну, если оценщик член УТО, то понятно. А если он член совсем иной СРО? Или не член вообще?
Вам кажется, что рецензия экспертного совета УТО меньшее из зол?

СИМа

Сообщения: 3602

Добавлено: Ср, 20 Апр 2011 14:05

не, ну ради справедливости, есть и такие кони....

Цитата:

Заінтересована особа - оцінювач ..... в судовому засіданні проти задоволення скарги заперечував, вважаючи її необґрунтованою. Додатково зазначив, що з висновками рецензента здебільшого він не згодний. Дійсно в його звіті були допущені неточності та описки, зокрема, щодо: - зазначення адреси об’єкту на стор.3, що є наслідком описки; застосування коефіцієнту зміни вартості на стор.17, який помилково зазначений невірно; коефіцієнтів інфляції, в яких замість тисячних вказані соті частки на стор.17; невірного посилання на район, в якому розташований об’єкт оцінки на стор.19, замість ринку об’єктів господарської діяльності м..... ( другте город, район, область) зазначено проведення аналізу ринку оренди житла в м.Острог та Козелецькому районі, що зроблено внаслідок випадкової неточності; зазначення інформації про розміри орендних ставок для аналогічних об’єктів, яка відсутня у звіті на стор.19, т.я. можливо вона була у додатках до звіту та загубилась. Проте, на думку оцінювача, вказані описки та неточності є несуттєвими та не можуть вплинути на кінцевий результат у вигляді визначення вартості майна для його подальшої реалізації. По решті зауважень, наведених у рецензії навів свої доводи, які на його думку спростовують позицію рецензента

Гвоздь

Сообщения: 118

Добавлено: Ср, 20 Апр 2011 15:32

Цитата:

Проте, на думку оцінювача, вказані описки та неточності є несуттєвими та не можуть вплинути на кінцевий результат

А в остальном, прекрасная маркиза... (С)

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Ср, 20 Апр 2011 16:24

zanoza писал(а):

А почему именно УТО?

Наверное, потому, что региональные отделения ЭС других СРО есть далеко не во всех регионах?.. Или о них просто не знают...

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер

Юрий Андрусенко

Сообщения: 912
Откуда: Херсон

Добавлено: Чт, 21 Апр 2011 06:46

Доброе утро.

Уважаемая Сима, скорее, это не подмена понятий, а очередной каламбур от законотворцев. Да, действительно, в случае несогласия по результатам оценки после рецензии - обжалование. Простите, а кто или что нам запретит обжаловать оценку в суде до рецензирования, как это предусмотрено Конституцией и ЗУ "Об оценке?", даже несмотря на ЗУ "Об исполнительном производстве"? Ответ - никто. Проще говоря, ничего, повторю - ничего для оценщика лучше или хуже не стало - все та же неопределенность. Заинтересованная сторона и ранее могла возразить, написать заявление исполнителю, запросить рецензию или прямо обжаловать в суде и т.д. и т.п..
Приведенное решение "суда" - другая история, и с изменениями законодательства не связанная. Друзья, неужели кто-то сомневается в том, как было принято такое решение? Выход один - отстаивать и бороться.

И напоследок. Решение о недостоверной оценке - не пуля в висок. Всем известно, в каких сегодня условиях мы живем и работаем. Никто от жизни не застрахован. Люди, в общем-то, только от жизни и умирают. Но покажите мне здорового человека, который лишил бы сертификата на основании такого решения суда. Или все-таки опасность есть? Так может быть, корни проблемы лежат не сколько в содержании новых законов, сколько в нашем отношении друг к другу, нашей профессиональной солидарности? Каждый сам решает, кем ему быть.

Peak

Сообщения: 3

Добавлено: Чт, 22 Сен 2011 09:12

Vad писал(а):

А кто-то еще оценивает для ОГИИС и по ликвидационной стоимости.

прошу обоснования, почему нельзя оценить для ОГИС по ликвидационной стоимости...
и что грозит оценщику, у которого такая практика имеет постоянную основу..
информация необходима для написания жалобы на такого оценщика..

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Чт, 22 Сен 2011 10:00

Peak
Вы себе представляете чтоб на форуме оценщиков Вам рекомендовали как написать жалобу на оценщика?

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Чт, 22 Сен 2011 10:15

Филин Андрей писал(а):

Вы себе представляете чтоб на форуме оценщиков Вам рекомендовали как написать жалобу на оценщика?

А почему нет, если это нерадивый оценщик, влияющий на репутацию и отношение ко всем представителям профессии.

С работой для ОГИС не знаком, по конкретному вопросу порекомендовать ничего не могу, кроме как обратиться за рецензией в СРО.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 22 Сен 2011 10:45

Есть постанова КМУ по ГИС, там четко написано, определяется только РС. Все остальное отсебячина.

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...

slon_kharkov

Сообщения: 107

Добавлено: Чт, 22 Сен 2011 12:12

Уважаемый rudge можете указать на эту постанову

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Чт, 22 Сен 2011 12:45

Серый писал(а):

Филин Андрей писал(а):

Вы себе представляете чтоб на форуме оценщиков Вам рекомендовали как написать жалобу на оценщика?

А если у оценщика договор в котором прописано ликвидационная ? Smile

Ну или одним отчетом и рыночная и ликвидационная, это уже проблема исполнителя, что он взял себе за цифру в производство...
Так что тут вникать надо глубже.
А "писатели жалоб" зачастую должники еще те, которые берут кредиты, а потом не соизволят их выплачивать и везде кричат как несправедливо что у них забирают их жилье, купленное, кстати, НЕ за их деньги. (не камень в огород Peak, а вообще).

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

Peak

Сообщения: 3

Добавлено: Чт, 22 Сен 2011 13:34

rudge писал(а):

Есть постанова КМУ по ГИС, там четко написано, определяется только РС. Все остальное отсебячина.

подскажите номер постановления

Сергей_К

Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Чт, 22 Сен 2011 14:08

Peak писал(а):

подскажите номер постановления

Peak зачем Вам номер постановления. Если есть закон.
Закон Украины "Про виконавче провадження" п.1 ст. 58

Цитата:

Визначення вартості майна боржника проводиться державним виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна. Для оцінки за регульованими цінами, оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден державний виконавець залучає суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання, який провадить свою діяльність відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні"

_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 22 Сен 2011 14:18

Народ Вы че Гуглить разучились.
Закон выложили
инструкция тут
http://zakon1.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=z0865-99
Кажись действует

Может Вам ключ от квартиры..... Very Happy

Добавлено спустя 6 минут 36 секунд:

Филин Андрей писал(а):

А если у оценщика договор в котором прописано ликвидационная ? Smile

Тогда оценщик спит спокойно, а ГИС сухари сушит Very Happy

К стати в отчете все равно должна быть РС. Гис ее может взять в работу. А ЛС будет как справочная

СИМа

Сообщения: 3602

Добавлено: Чт, 22 Сен 2011 15:02

rudge, весь прикол состоит в том, что весомые изменеия внесены в Закон и действуют с марта 2011года, а инструкция последний раз правилась в ноябре 2009года, ну как всегда ....

_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 22 Сен 2011 15:28

Дык не отменена ж вроди бы. Вона по Закон лицензионные требования на ЗУ держкомзем должен был поменять еще в 2002 году, а как в реалиях. И все всем пофигу.
Маємо шо маємо

Петрович

Сообщения: 783

Добавлено: Чт, 22 Сен 2011 19:51

самым безопасным мероприятием для оценщика при работе с ОГИС является отказ от работы с ОГИС Very Happy

slon_kharkov

Сообщения: 107

Добавлено: Пт, 23 Сен 2011 09:17

Да уж. Я то думал, в Постанове прямо указано: оценщик определяет рыночную стоимость, а там, как в Законе... Гос. исполнитель в определенных случаях определяет "за Ринковими цінами", в остальных определяет оценщик (вид стоимости не указан). Причем можно подумать, что ликвидационная стоимость определяется не "за ринковими цінами", а за какими то другими (определяеться РС, на основе ее ЛС).

P.S. Жаль не имею возможности посмотреть судебную практику по этому вопросу. Было бы интересно узнать, как суд трактует эту ситуацию.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 23 Сен 2011 09:26

slon_kharkov писал(а):

.... Было бы интересно узнать, как суд трактует эту ситуацию.

Однозначно РС
Трактуется так.
РС определяет ГИС, а если он не может (не движимость и тп) то привлекается СОД "для определения РС" (в кавычках мое)
Смотрим инструкцию

Цитата:

5.7. Оцінка майна боржника
5.7.1. Державний виконавець проводить оцінку майна боржника, якщо вартість майна не перевищує сто неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, за ринковими цінами, які діють на день
проведення оцінки, крім випадків, коли оцінка провадиться за врегульованими цінами, а також у разі оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден.
( Абзац перший пункту 5.7.1 в редакції Наказу Міністерства юстиції N 40/5 ( z0427-05 ) від 21.04.2005 )......
5.7.2. Якщо оцінити окремі предмети складно або якщо боржник чи стягувач заперечує проти передачі арештованого майна боржника на реалізацію за оцінкою, проведеною державним виконавцем, останній запрошує експерта (спеціаліста) для визначення вартості майна. Витрати на призначення експерта несе сторона, яка оспорює
оцінку майна, проведену державним виконавцем. ( Пункт 5.7.2 в редакції Наказу Міністерства юстиції N 40/5 ( z0427-05 ) від 21.04.2005 )

Распишим так для понимания.
"Державний виконавець проводить оцінку майна боржника, якщо вартість майна не перевищує сто неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, за ринковими цінами, які діють на день
проведення оцінки, .... Якщо оцінити окремі предмети складно (определить РС, мое) або якщо боржник чи стягувач заперечує проти передачі арештованого майна боржника на реалізацію за оцінкою, проведеною державним виконавцем, останній запрошує експерта (спеціаліста) для визначення вартості майна."

rulik

Возраст: 46
Сообщения: 16

Добавлено: Пт, 23 Сен 2011 09:59

IMHO, но не в Законе об исполнительном производстве, не в Инструкции об исполнительных действиях нет требования именно для СОДа определять РС.

Доказать это суду удавалось несколько раз (в том числе и в апелляционной инстанции). Все зависит от аргументации и доказательств.

И следует помнить, что у нас континентальная судебная система, а не англосаксонская, то есть, решение выше стоящего суда не является прецедентом.

P.S.
Все сказанное базируется на личном опыте

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 23 Сен 2011 10:40

rulik писал(а):

IMHO, но не в Законе об исполнительном производстве, не в Инструкции об исполнительных действиях нет требования именно для СОДа определять РС.

Да нет. Но это не значит что оценку должен делать НЕ СОД (оценщик в его штате), а простой оценщик как субъект.

Для более грамотного, чем в Инструкции ГИС, толкования, приведу цитаты из инструкции и нашего Закона.
Инструкция ГИС

Цитата:

5.7.3. Для проведення оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських, річкових суден та майна, вартість якого перевищує сто неоподатковуваних мінімумів доходів громадян,
державний виконавець залучає оцінювача, який здійснює свою діяльність відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні"
( 2658-14 ). ( Пункт 5.7.3 в редакції Наказу Міністерства юстиції N 40/5 ( z0427-05 ) від 21.04.2005 )

Закон (наш)
Это про требования к СОД

Цитата:

Стаття 5. Суб'єкти оціночної діяльності
Суб'єктами оціночної діяльності є:
суб'єкти господарювання - зареєстровані в установленому законодавством порядку фізичні особи - суб'єкти підприємницької діяльності, а також юридичні особи незалежно від їх
організаційно-правової форми та форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач, та які отримали сертифікат суб'єкта оціночної діяльності
відповідно до цього Закону;

А это к "оцінювачу"

Цитата:

Стаття 6. Оцінювач
Оцінювачами можуть бути громадяни України, іноземці та особи без громадянства, які склали кваліфікаційний іспит та одержали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача відповідно до вимог цього Закону.

Следовательно, оценку может проводить только СОД имеющий Сертификат и естественно оценщика в штате, а не оценщик с квалификационным свидетельством как самостоятельный субъект (не имеющий сертификата СОД)
То что у нас "любят" упрощать , сокращать или совсем без башни писать в законодательных актах это факт. Но НИ ОДНА юридически сторонняя организация (ГИС) не имеет ни какого права заставить ЧУЖОГО работника сторонней фирмы что то для них делать. Да еще за подписью директора этой фирмы. НОНСЕНС.
В свое время я послал ГИС и не стал делать оценку только по этому факту. (обязывали "оценщика"). Они потом переписали Постанову, где обязывали СОД приказом назначить оценщика для проведения оценки. Естественно предупредив последнего об ответственности и передав копию приказа о назначении оценщика в ГИС.

rulik

Возраст: 46
Сообщения: 16

Добавлено: Пт, 23 Сен 2011 11:17

rudge,

я не углубляюсь в анализ тонкостей привлечения внешнего субъекта для проведения оценки для ГИС, я говорю об отсутствии требования определять именно РС в ситуации, когда есть все основания для применения ЛС.

Чего только стоит трактовка в постанове "про призначення"

Цитата:

Призначити ……………………………………………………………..…який має ліцензію (свідоцтво) на право зайняття експертною діяльністю чи кваліфікаційне свідоцтво оцінювача, кваліфікаційне свідоцтво оцінювача, видану (видане)

Исходя из текста постановы, что СОД, что оценщик что эксперт одно и тоже.

Что в понимании постановы есть "ліцензія"??? На землеоценочные работы? Тогда где в Законе об исп. пр-ве ссылка на Закон об оценке земель?

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 23 Сен 2011 11:28

rulik писал(а):

я не углубляюсь в анализ тонкостей привлечения внешнего субъекта для проведения оценки для ГИС, я говорю об отсутствии требования определять именно РС в ситуации, когда есть все основания для применения ЛС.

Нет таких оснований. ГИС продает через биржу которая априори определяет РС

Цитата:

Исходя из текста постановы, что СОД, что оценщик что эксперт одно и тоже.

См. Закон про оценку. Не одно и то же

Цитата:

Что в понимании постановы есть "ліцензія"??? На землеоценочные работы? Тогда где в Законе об исп. пр-ве ссылка на Закон об оценке земель?

Не знания закона ГИС-ом не освобождает от ответственности. Пусть опять же в наш закон смотрят ху из ху. Те же земельщики ходят под нашим законом №про оценку" + закон про ЗУ

Сергей_К

Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Пт, 23 Сен 2011 13:28

rulik писал(а):

я говорю об отсутствии требования определять именно РС в ситуации, когда есть все основания для применения ЛС.

rulik Что за ситуации такие и какие все основания для применения ЛС.

Петрович

Сообщения: 783

Добавлено: Пт, 23 Сен 2011 18:25

rudge писал(а):

ГИС продает через биржу которая априори определяет РС

гм...бирже вообще пофиг, она ничего не определяет, а только продает по той начальной стоимости, по которой ей принесли на продажу объект
вообще, самым правильным для оценщика (если нет возможности не делать оценку для ГИС), заключать договор, где прописывать вид стоимости ЛС

Добавлено спустя 7 минут 55 секунд:

Сергей_К писал(а):

rulik Что за ситуации такие и какие все основания для применения ЛС.

укороченный срок реализации, равный сроку осуществления исполнительного производства - 6 месяцев (п. 2 ст. 30 Закона Украины "Про виконавче провадження")

Сергей_К

Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Пт, 23 Сен 2011 19:21

Петрович Вообще то, я спрашивал у rulik, но то такое..

Петрович писал(а):

Ну и ЧТО?
У исполнителей есть свои механизмы понижения стоимости п. 5 ст. 62 Закона Украины "Про виконавче провадження".

Петрович

Сообщения: 783

Добавлено: Пт, 23 Сен 2011 20:52

Сергей_К писал(а):

У исполнителей есть свои механизмы понижения стоимости п. 5 ст. 62 Закона Украины "Про виконавче провадження".

в 99% типичных случаев этих механизмов недостаточно для "правильной" стоимости с точки зрения всех заинтересованных сторон сделки ))

Сергей_К

Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Сб, 24 Сен 2011 13:56

Петрович неужели это проблемы независимого оценщика, решать вопросы заинтересованных сторон сделки. Какие механизмы вам нужны для определения "правильной" стоимости.
Мое мнение. Законодатель наверное не просто так указал, что первоначальная стоимость, должна быть рыночной. И раз уж так произошло (наступило время "Ч" - беда), что по отношению к должнику открыто исполнительное производство, на имущество наложен арест и подлежит продаже в счет погашения долга, то хоть каким то образом должны быть защищены как имущественные права так имущественные интересы должника.

СИМа

Сообщения: 3602

Добавлено: Вс, 25 Сен 2011 12:09

А разве НС№1 не дает ответ?
11. Оценка проводится с применением базы, которая отвечает рыночной стоимости или нерыночным видам стоимости. Выбор базы оценки предшествует заключению договора на проведение оценки имущества.
Выбор базы оценки зависит от цели, с которой проводится оценка имущества, его особенностей, а также нормативных требований.
В случае, если в нормативно-правовых актах по оценке имущества, договоре на проведение оценки имущества или постановлении суда не отмечается вид стоимости, которая должна быть определена в результате оценки, определяется рыночная стоимость.

Добавлено спустя 22 минуты 53 секунды:

Да, и еще...
ЗУ "Об оценке ..."
ст. 9
....
Положения (национальные стандарты) оценки имущества являются обязательными к исполнению субъектами оценочной деятельности во время проведения оценки имущества всех форм собственности и в любых случаях ее проведения....

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Вс, 25 Сен 2011 12:48

СИМа писал(а):

кстати!
+100000 Smile

з.ы. напомню, аналогичная беседа даже с отсылкой на судебную практику велась тут и далее

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов

Гвоздь

Сообщения: 118

Добавлено: Вс, 25 Сен 2011 13:31

В Украине давно существует рынок арестованного / конфискованного имущества. Он работает, на нем продают и покупают. И на мой взгляд, вопрос совсем не в том, как называются цены на этом рынке - рыночными или ликвидационными. А в том, что они ниже и, на мой взгляд, должны быть ниже, чем цены на настоящем свободном рынке. Иначе на нем ничего не будет продаваться, это факт. Никто не будет брать квартиру с жильцами (которых нужно выселять) по цене как на свободном рынке. Или машину, с которой непонятно что в техническом плане, и за которую вам "хранителю" нужно будет 3% в месяц оплатить. Добавьте риски и возможные проблемы с должниками и взыскателями уже после торгов (которые еще надо "выиграть"). И кто скажет, что эти и многие другие моменты не должны быть учтены в цене?! Рынок специфический и цены должны быть соответствующими. Они не ликвидационные, сроков там хоть отбавляй, с этим я согласен. Но и не рыночные. И поэтому, кто-то хитрит - пишет торг 30% там, где он в лучшем случае 2%. Кто-то прикрывается КНУП-ом (что лично я считаю разумным, за неимением лучшего), но писать настоящие рыночные цены в работах для ГИС-а - значит заниматься самообманом и заведомо заваливать первые (а то и все) торги, что чревато уже для оценщика - а может вы взятку получили, чтоб написать цифру, по которой не продалось?!. Пытаться полностью переложить решение задачи реализации арестованного имущества на исполнителя, мол, у тебя есть право уценивать - вот уценивай.... можно конечно. Но недолго. Никто не любит, когда его пытаются сделать крайним. Использовать максимальный процент уценки (для той же недвижимости) - это далеко не всякий исполнитель решится. Это надо быть готовым отвечать всяким товарищам на всякие неудобные вопросы. А без максимальной уценки от настоящей рыночной цены большинство недвижимости просто не продастся. Просто никто не захочет связываться. Поэтому, приходится либо делить ответственность за "не совсем" рыночные цены между оценщиком и исполнителем, либо не работать с ГИС-ом вообще. Что тоже вариант Smile

СИМа

Сообщения: 3602

Добавлено: Вс, 25 Сен 2011 14:17

Гвоздь, есть еще вариант: уйти из оценки Smile

Вопросы, связанные с оценкой, вообще исчезнут Smile

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Вс, 25 Сен 2011 14:55

Гвоздь, СИМа - возможно, все решается тем, что рынок у этого имущества совсем иной, и, соответственно, рыночная стоимость для этого рынка совсем иная?

Петрович

Сообщения: 783

Добавлено: Вс, 25 Сен 2011 15:40

Гвоздь, +100500
рыночные цены при любом принудительном отчуждении майна в счет погашения задолженности собственника, будь то банкротство, налоговый залог или конфискат - это бред сивой кобылы

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Вс, 25 Сен 2011 16:49

Гвоздь писал(а):

Никто не любит, когда его пытаются сделать крайним.

однозначно!
Вот только не понятно зачем оценщику СВОИМИ СОБСТВЕННЫМИ РУКАМИ делать СЕБЯ же крайним? Shocked

Гвоздь, Петрович по-моему вы тут пытаетесь доказать всем очевидные вещи (да и кто спорит?), а именно что при исполнительном производстве Рыночные стоимости совсем не соответствуют тем стоимостям и как следствие ценам продажи такого имущества. Это по логике и по рынку.
Но вопрос то стоит в другой плоскости - в плоскости БЕЗОПАСНОСТИ оценщика (см. название темы). А это уже по Закону и по букве этого самого Закона. Так вот по Закону я думаю, что тут приведено предостаточное количество железных и однозначных доводов в пользу того, что оценщику надо считать только РС. (естественно в случае принятия решения самому)

Добавлено спустя 6 минут 23 секунды:

zanoza писал(а):

возможно, все решается тем, что рынок у этого имущества совсем иной, и, соответственно, рыночная стоимость для этого рынка совсем иная?

не вариант, ибо сама знаешь определение рыночной и ее критериев... не натянешь Smile

тут явно надо другой вид стоимости, но опять же - законодательно.

Петрович

Сообщения: 783

Добавлено: Вс, 25 Сен 2011 16:56

Hard_Pragmatic писал(а):

Но вопрос то стоит в другой плоскости - в плоскости БЕЗОПАСНОСТИ оценщика

отвечаю в плоскости безопасности оценщика
чтобы оценщик чувствовал себя в безопасности (относительной), необходимо заключать с ОГИС договор на оценку, где прописывать вид определяемой стоимости - ликвидационная
тем более, что основанием для проведения оценки является договор, а не т.н. "постанова про призначення експерта для участі у виконавчому провадженні"
данная практика проверена временем и допросами в разнообразных правоохранительных органах ))

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Вс, 25 Сен 2011 17:02

Петрович писал(а):

Hard_Pragmatic писал(а):

Но вопрос то стоит в другой плоскости - в плоскости БЕЗОПАСНОСТИ оценщика

ну и кто с этим спорит? Smile

rudge писал(а):

Филин Андрей писал(а):

А если у оценщика договор в котором прописано ликвидационная ? Smile

Тогда оценщик спит спокойно, а ГИС сухари сушит Very Happy

Петрович

Сообщения: 783

Добавлено: Вс, 25 Сен 2011 17:26

возможно, эта старая УТОшная статья будет полезной в контексте темы дискуссии:

ли право эксперт.doc !!!

Описание:

Downloads

Имя файла:

ли право эксперт.doc

Размер файла:

46.5 Kб

Скачан:

45 раз

СИМа

Сообщения: 3602

Добавлено: Пн, 26 Сен 2011 07:28

Криминальный Кодекс
Стаття 384. Завідомо неправдиве показання

1. Завідомо неправдиве показання свідка чи потерпілого або
завідомо неправдивий висновок експерта під час провадження
дізнання, досудового слідства, здійснення виконавчого провадження
або проведення розслідування тимчасовою слідчою чи спеціальною
тимчасовою слідчою комісією Верховної Ради України або в суді, завідомо неправдивий звіт оцінювача про оцінку майна під час здійснення виконавчого провадження, а також завідомо неправильний переклад, зроблений перекладачем у таких самих випадках, -

караються виправними роботами на строк до двох років або арештом на строк до шести місяців, або обмеженням волі на строк до двох років.
2. Ті самі дії, поєднані з обвинуваченням у тяжкому чи особливо тяжкому злочині, або зі штучним створенням доказів обвинувачення чи захисту, а також вчинені з корисливих мотивів, -
караються виправними роботами на строк до двох років або обмеженням волі на строк до п'яти років, або позбавленням волі на строк від двох до п'яти років.
Ребята, у каждого своя голова на плечах:
есть закон и есть субъективное мнение - это веСЧи несколько разные.

А на счет договора - так его подписывают обе стороны и Вы на себя берете ответственность по намеренному снижению стоимости. Опять же - это мое субъективное мнение. Считала для описанного и арестованного /конфискованного имущества только рыночную - так и буду делать дальше.
Статья -эт хорошо, но ссылка на наш закон и НС у меня всегда гасили любые интересы любых интересующихся
ВСЕМ ДОБРОЙ НЕДЕЛИ И больше позитивА
Smile

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 26 Сен 2011 07:59

СИМа писал(а):

А на счет договора - так его подписывают обе стороны и Вы на себя берете ответственность по намеренному снижению стоимости.

Вот тока постанова писана для ГИС-а, а не для оценщика. И ГИС ее должен выполнять вписывая в договор задание для оценщика, а не на оборот. Мне написали я сделал согласно договора и НС, а там, в НС, про ГИС зеро писано. Так что пусть они мозгой думают.

Цитата:

ВСЕМ ДОБРОЙ НЕДЕЛИ И больше позитивА

И начала с КК Very Happy

Вам того же.

Юрий Андрусенко

Сообщения: 912
Откуда: Херсон

Добавлено: Пн, 26 Сен 2011 14:23

Спасибо, Петрович. Статья обалденная. Вдумайтесь только в контекст: поскольку нигде не определено, что в рамках исполнительного производства необходимо рассчитывать РС, оценщик типа имеет право определить ЛС. Замечательно. И п.11 НС1 нам похер. Сорри, но использовать нормативный лексикон сил больше нет. Впечатление такое, что оценочная деятельность для многих из нас - это русская рулетка. Зачем играться, не понимаю. Поздравляю всех, кто в разные времена отмазался по разным поводам (наверное, оппонеты были с подобным уровнем понимания). Для всех остальных - уважаемые коллеги, не страдайте, прямо скажем, фигней - рыночная стоимость, и только. Напоследок загадка чисто на соображалку: как по вашему должна называться стоимость после уценки до 50%, как это предусмотрено Законом, если первоначально определялась ликвидационная стоимость? Присоединяюсь к теплым пожеланиям финальных напутствий Симы.

Добавлено спустя 10 минут 1 секунду:

... и еще пару слов. Коллегам, перманентно страдающим приступами графомании, по чьей воле появляются подобные разъяснительные статьи, для установления истины следовало бы обратиться в Минюст, который бы ответил соответствующим письмом-разъяснением, во избежание бесконечных эклектических конвульсий посредством засирания форумов и как следствие - ступора ранимого сознания скромного труженика оценочной нивы.
Еще раз удачной недели всем.

Последний раз редактировалось: Юрий Андрусенко (Пн, 26 Сен 2011 15:57), всего редактировалось 1 раз

Петрович

Сообщения: 783

Добавлено: Пн, 26 Сен 2011 14:36

Юрий Андрусенко писал(а):

Минюст, который бы ответил соответствующим письмом-разъяснением

а можно ссылку на это письмо?

Юрий Андрусенко

Сообщения: 912
Откуда: Херсон

Добавлено: Пн, 26 Сен 2011 14:50

Петрович, Вы не поняли шутки юмора. Я говорю, кабы была тяга к истине, давно бы уже сделали запрос и получили ответ, а так до сих пор гадают, как удобнее, а не как есть.

Петрович

Сообщения: 783

Добавлено: Пн, 26 Сен 2011 14:59

Юрий Андрусенко писал(а):

тяга к денежным знакам всегда перевешивает тягу к истине ))

slon_kharkov

Сообщения: 107

Добавлено: Пн, 26 Сен 2011 21:07

С ситуацией вокруг вида стоимости все понятно (согласия нет). Подозреваю, что ЛС в большей степени отстаивают оценщики, которые ценят для ОГИС. Впрочем когда в законодательстве бардак, то и закономерно, что среди пользователей законодательством общий язык найти нельзя. Думаю было бы неплохо, когда в ситуациях неразберихи с законодательством внутри маленькой группы объединенной общей профессией (я про нас оценщиков), члены этой группы защищали друг друга, не топили.

Немного пофилософствую. Зачем вообще нужны оценщики? А конкретно в работе с ОГИС - определить начальную стоимость на аукционе (публичные торги). Зачем нужен такой оценщик и его работа, когда всем очевидно, что по стоимости определленой в Отчете имущество с первых торгов (а возможно и со вторых) не продастся? Работа такого оценщика не будет востребованной (и это, наверно, правильно). Да определение рыночной стоимости безопасно, но и работы связной с ОГИС не будет.

Было бы не плохо, все же, вместо бесплодного спора (в силу отсутствия единственно правильного ответа) о виде стоимости, поговорить о том, как правильно и безопасно составить отчет по стоимости из которого возможна принудительная реализация конфискованного имущества.

Петрович

Сообщения: 783

Добавлено: Пн, 26 Сен 2011 22:03

slon_kharkov писал(а):

поговорить о том, как правильно и безопасно составить отчет по стоимости из которого возможна принудительная реализация конфискованного имущества.

сам таким не балуюсь, но знаю коллег, которые лепят в интернете (а то и в бумажных газетах-журналах) липовые объявления о продаже аналогов по нужным для конкретного отчета ценам, потом, естественно, берут эту туфту для расчетов и выводят "рыночную стоимость"
ну как, тянет это на "правильное и безопасное составление отчета"?
Smile

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Пн, 26 Сен 2011 22:19

slon_kharkov писал(а):

Было бы не плохо, все же, вместо бесплодного спора (в силу отсутствия единственно правильного ответа) о виде стоимости, поговорить о том, как правильно и безопасно составить отчет по стоимости из которого возможна принудительная реализация конфискованного имущества.

Можно попробовать использовать в качестве аналогов результаты торгов. Как правило там стоимость ниже, чем стоимость на "добровольном" рынке. Будет ли эта стоимость рыночной? Наверное да, если это будет стоимость для "принудительного" рынка. Т.е. каждому рынку своя рыночная стоимость Smile

Проблема в последних двух словах определения РС

Цитата:

ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження
об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою,
укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного
маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи,
розсудливо і без примусу;

Но, возможно будет правильным утверждать, что ОГИС при продаже действует без принуждения... что скажете, коллеги?

Петрович

Сообщения: 783

Добавлено: Пн, 26 Сен 2011 23:02

КовАл писал(а):

вообще-то, ОГИС принудительно описал имущество должника и принудительно его продал )))
но даже если абстрагироваться от принудительности, у ОГИСа по их закону есть 6 месяцев, чтобы осуществить все необходимые процедуры для погашения долга, в том числе за счет продажи имущества должника
то есть, можно предполагать, что срок для проведения "відповідного
маркетингу" и экспозиции объекта оценки на рынке является недостаточным, и в данной ситуации более уместным было бы определять ЛС: "ліквідаційна вартість - вартість, яка може бути отримана за
умови продажу об'єкта оцінки у строк, що є значно коротшим від
строку експозиції подібного майна, протягом якого воно може бути
продане за ціною, яка дорівнює ринковій вартості"
заметьте, о принудительности в дефиниции ЛС ни слова, основополагающим фактором является укороченный срок экспозиции

Сергей_К

Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Пн, 26 Сен 2011 23:22

Петрович писал(а):

у ОГИСа по их закону есть 6 месяцев, чтобы осуществить все необходимые процедуры для погашения долга, в том числе за счет продажи имущества должника то есть, можно предполагать, что срок для проведения "відповідного маркетингу" и экспозиции объекта оценки на рынке является недостаточным

Петрович то что у ОГИСа есть 6 месяцев, это все фигня. При реализации на открытых торгах (аукционе), публикация 30 дней (месяц для выявления потенциальных покупателей), при этом ни кто не делает предварительный маркетинг, тоже самое происходит и при банкротстве. Есть арбитражные управляющие, которые делают предварительные объявления для изучения спроса, но таких мало. Про ОГИС не знаю, предварительных публикаций не встречал. Вот такие сроки экспозиции...

СИМа

Сообщения: 3602

Добавлено: Вт, 27 Сен 2011 07:23

slon_kharkov писал(а):

принудительная реализация конфискованного имущества.

во-первых: есть понятие описанное и арестованное имущество, а есть конфискованноею
Для оценки конфискованного есть Постановка КМУ

slon_kharkov писал(а):

Немного пофилософствую. Зачем вообще нужны оценщики? А конкретно в работе с ОГИС - определить начальную стоимость на аукционе (публичные торги). Зачем нужен такой оценщик и его работа, когда всем очевидно, что по стоимости определленой в Отчете имущество с первых торгов (а возможно и со вторых) не продастся? Работа такого оценщика не будет востребованной (и это, наверно, правильно). Да определение рыночной стоимости безопасно, но и работы связной с ОГИС не будет.

Читайте классику
ст 62
5. Не реалізоване на прилюдних торгах, аукціонах або на комісійних умовах протягом двох місяців майно підлягає уцінці державним виконавцем, що проводиться в десятиденний строк з дня визнання прилюдних торгів чи аукціону такими, що не відбулися, або закінчення двомісячного строку реалізації майна на комісійних умовах. Майно може бути уцінене не більш як на 30 відсотків. У разі нереалізації майна в місячний строк з дня проведення уцінки
воно повторно уцінюється в такому самому порядку, але не більш як на 50 відсотків початкової вартості майна.
6. У разі якщо в місячний строк з дня проведення повторної уцінки майно не реалізовано на прилюдних торгах, аукціонах або на комісійних умовах, державний виконавець повідомляє про це стягувачу і пропонує йому вирішити питання про залишення за собою
нереалізованого майна, крім майна, конфіскованого за рішенням суду.
7. У разі якщо стягувач у п'ятнадцятиденний строк з дня отримання повідомлення державного виконавця письмово не заявив про своє бажання залишити за собою нереалізоване майно, арешт з майна знімається і воно повертається боржникові. У разі відсутності в
боржника іншого майна, на яке може бути звернено стягнення, виконавчий документ повертається стягувачу без виконання.
8. У разі якщо стягувач виявив бажання залишити за собою нереалізоване майно, він зобов'язаний у п'ятнадцятиденний строк з дня надходження до державного виконавця відповідного повідомлення внести на відповідний рахунок для обліку депозитних сум органу державної виконавчої служби різницю між початковою вартістю нереалізованого майна та сумою коштів, що підлягають стягненню на його користь, якщо початкова вартість нереалізованого майна перевищує суму боргу, яка підлягає стягненню за виконавчим документом. За рахунок перерахованих стягувачем коштів оплачуються
витрати, пов'язані з організацією та проведенням виконавчих дій, задовольняються вимоги інших стягувачів та стягується виконавчий збір і штрафи, а залишок коштів повертається боржникові.
9. Майно передається стягувачу за ціною, що дорівнює початковій вартості майна, за якою воно передавалося на реалізацію. Про передачу майна стягувачу в рахунок погашення боргу державний виконавець виносить постанову, яка затверджується начальником відділу, якому він безпосередньо підпорядкований. За фактом такої передачі державний виконавець складає акт. Постанова
та акт є підставами для подальшого оформлення стягувачем права власності на це майно.
10. У разі наявності кількох стягувачів, які виявили бажання залишити за собою нереалізоване майно, воно передається в порядку календарного надходження виконавчих документів до виконання з урахуванням черговості, визначеної статтею 44 цього Закону.
11. У разі якщо від продажу частини майна виручено суму, достатню для задоволення вимог стягувача, сплати виконавчого збору, відшкодування витрат, пов'язаних з організацією та проведенням виконавчих дій, а також сплати штрафу, продаж
арештованого майна припиняється.

Сергей_К писал(а):

как правило, стягувачи заинтересованы в торгах и активно ищут потенциальных покупателей -не редко привлекают АН, чем облегчают жизнь торгующим организациям Smile

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Вт, 27 Сен 2011 07:59

Петрович, если читать то, что написано в определении РС, то в нём ничего не сказано про достаточность сроков реализации... там речь идет про соответствующий (как я понимаю типичный на этом рынке) срок реализации. А, как Вы заметили, типичным сроком реализации на "принудительном" рынке есть 6 мес. Где здесь несоответствие требованиям НС? Smile

P/S/ Я ничего не утверждаю... просто рассуждаю вслух... т.е. проникся, так сказать, идеей коллеги slon_kharkov

slon_kharkov писал(а):

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 27 Сен 2011 08:07

КовАл писал(а):

Хоть с ОГИС и не работаю, слава Богу, но попытаюсь проникнуться тоже.
Все верно, в определении РС речь идет о типичном сроке экспозиции/реализации данного имущества. По логике, если этот срок меньше нормативно установленного (6 мес.) то проблем нет - имущство легко продасться без каких-либо заморочек. Если же установлено, что срок экспозиции/продажи на открытом рынке больше нормативно установленного, то получается что имущество не продасться в установленный срок, что, наверное, требует дополнительных корректировок (наверное, в сторону уменьшения стоимости), чтобы имущество продалось в установленный срок.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Юрий Андрусенко

Сообщения: 912
Откуда: Херсон

Добавлено: Вт, 27 Сен 2011 08:10

slon_kharkov писал(а):

С ситуацией вокруг вида стоимости все понятно (согласия нет)... Немного пофилософствую. Зачем вообще нужны оценщики?... Было бы не плохо, все же, вместо бесплодного спора (в силу отсутствия единственно правильного ответа)...

Доброго утра всем, коллеги. Уважаемому автору процитированного поста предлагаю еще немного порции философии, раз такой расклад пошел.

Итак, согласно ст.12 Гражданского кодекса Украины, "особа здійснює свої права вільно, на власний розсуд". Знаете, что это означает в судебной практике? Означает это, что если вы не возражаете против того, что ваши права нарушены, значит так тому и быть. И решение будет в пользу противоборствующей стороны. Кстати, внимательно перечитайте стартовый пост темы. Ничего подобного не высмотрели? Ну и ладно. Идем дальше. Какое общее мнение Вы хотите выработать на встрече экономиста, строителя, юриста, физика-математика и еще пары случайно зашедших для интересу поглазеть? Естественно, никакого общего мнения тут не будет.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Вт, 27 Сен 2011 08:12

2 P/S/ Кстати, я уверен, что использование рыночной стоимости, определенной для "добровольного" рынка в условиях принудительной реализации зачастую наносит только вред собственнику. Как правильно заметили многие мои коллеги, инвестору нет смысла покупать на "принудительном" рынке объект по его стоимости на рынке "добровольном" т.к. он несет доп. риски. В результате, зачастую, это приводит к провалу первых торгов, после чего объект, который мог бы быть продан, к примеру, на 10% ниже стоимости на "добровольном" рынке, будет продан со скидкой в 30%.

Добавлено спустя 3 минуты 29 секунд:

Серый писал(а):

По логике, если этот срок меньше нормативно установленного (6 мес.) то проблем нет - имущство легко продасться без каких-либо заморочек.

увы, но я с Вами не соглашусь... см. 2 P/S/

Добавлено спустя 1 минуту 52 секунды:

Серый писал(а):

в определении РС речь идет о типичном сроке экспозиции/реализации данного имущества.

Вы считаете, что типичность срока реализации не зависит от типа рынка?

Юрий Андрусенко

Сообщения: 912
Откуда: Херсон

Добавлено: Вт, 27 Сен 2011 08:20

... означает ли это автоматически, что единственно правильный ответ отсутсвует? Конечно же, нет. Ответ очевиден - поступайте, как считаете нужным. Если человек не хочет слышать и видеть очевидного - это его собственное дело. Ну хорошо, скажите, пожалуйста, если какой-нибудь "маститый" заслуженый Оцинювач с пакетом сертификатов, дающим право практики по всему земному шару и в прилегающих слоях стратосферы здесь Вам щас напишет, что можно применять ликвидационную стоимость в процедуре исполнительного производства, моск можно выключить? И Вы примените, и все пройдет гладко, по теории вероятности при прочих равных условиях 50/50, и все ок? Отлично. Ваш выбор. Мы сами программируем степень будущей уязвимости своей работы, давая возможность оппонентам, не вдаваясь в глубины расчетов, элементарно оспорить самую базу оценки. Насколько оно Вам надо, размышляйте.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 27 Сен 2011 08:35

КовАл писал(а):

Вы считаете, что типичность срока реализации не зависит от типа рынка?

Наверное, зависит. Только с той лишь разницей, что на открытом рынке этот срок определяется "сам по себе", исходя из рыночной ситуации, а на других рынках он определяется регулятором и не может превышать установленных этим регулятором параметров. Но нельзя же говорить о рыночной стоимости для каждой "типичности рынка". Рыночная стоимость - она одна и для свободных параметров. Любое отклонение/вмешательство - и рыночная стоимость переходит в любой другой вид стоимости согласно заданных условий/ограничений.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Юрий Андрусенко

Сообщения: 912
Откуда: Херсон

Добавлено: Вт, 27 Сен 2011 08:47

Серый писал(а):

Любое отклонение/вмешательство - и рыночная стоимость переходит в любой другой вид стоимости согласно заданных условий/ограничений.

Серый, это правильно! Тыщу раз правильно. Методически и логически оценщики имеют все основания утверждать, что условия вынужденной продажи отличны от типичных рыночных условий, это ясно, как день Божий. Проблема в том, что Закон не позволяет использовать вид стоимости, отличный от рыночной, в рамках исполнительного производства. И в случае спора может явиться причиной проигрыша. Да и вообще, не доходя до судебных баталий, на каком таком основании рецензент напишет в рецензии, что вид стоимости выбран верно? Кто знает, пусть мне скажет. Повторюсь, только разъяснения Минюста по данному вопросу могут служить основанием для сомневающихся сторон (у меня инициативы к таким разъяснениям нет, поскольку нет и сомнений).

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 27 Сен 2011 08:54

Что касается "общего согласия по ЛС или РС"
Оно и не нужно, ибо даже если будет "общее согласие по ЛС" то от этого ни чего не изменится. Читай ЗАКОН. И если в нем на белое говорят черное то ОНО при разборках будет "черное".
Следовательно если для ГИС нужно определять РС то и определяем НЕ ЗАМОРАЧИВАЯСЬ (жирная точка).

Что касается по какой стоимости продавать ГИС-у. (не про закон речь)
При продажи "описанного имущества" (спасибо СИМ-е за уточнение) все участники заинтересованы (моральную сторону ответчика, не желание расставаться, не берем во внимание) в получении максимальной стоимости, то есть РС.
При этом права ответчика на подажу по максимальной стоимости не ограничиваются. Не хочешь что бы ГИС продавал то;
1. Верни долг.
2. Продай сам по максимуму = РС и верни долг, а если будет РС выше долга то еще и навар останится.
3. Нет желания заниматься продажей тогда этим ГИС займется. При этом ГИС должен руководствоваться ЗАКОНОМ.

И что самое интересное. Ну почему тут ни кто не вспомнил истца? Ведь пострадавшей стороной тут как раз выступает ОН. Большинство сходятся к "вынужденной продаже" и как следствие перехода на ЛС.
Из выше написанного, есть три варианта ответчик в праве выбрать ЛЮБОЙ и это право НИ ЧЕМ и НИ КЕМ НЕ ОГРАНИЧЕНО. Если ответчик не согласился на первые два варианта, следовательно он согласился на третий ОСОЗНАННО, со всеми вытекающими.
Наша же задачи, определить РЫНОЧНУЮ, согласно ЗАКОНА, стоимость "описанного" имущества. Все остальное ЭМОЦИИ.

Что касается будет тут ЛС или РС, вопрос чисто теоретический и обсуждать его нужно не в этой ветке что бы не путать тех кто хочет проконсультироваться по вопросу оценки для ГИС

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Вт, 27 Сен 2011 08:56

Серый писал(а):

Рыночная стоимость - она одна и для свободных параметров. Любое отклонение/вмешательство - и рыночная стоимость переходит в любой другой вид стоимости согласно заданных условий/ограничений.

ну, нет абсолютно свободного рынка, на любом рынке есть свои ограничения, которые мы волей-неволей учитываем. Так, к примеру, появится рынок с/х земли и будет введено ограничение на продажу с/х земли иностранцам, разве мы будем определять не РС? Думаю, что всё же это будет РС на рынке, где законодательно ограничен круг покупателей. Также и здесь, есть рынок, на котором срок реализации ограничен законодательно, вот исходя из этих условий... опираясь на анализ именно этого рынка... используя объекты сравнения, взятые именно с этого рынка мы и определяем РС именно для этого рынка.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 27 Сен 2011 09:28

Уважаемый Ковал
+100
Да же в МСО есть понятие "сегмент рынка" и естественно при выборке аналогов оценщик обязан выбирать их из того сегмента рынка в котором "находится" ОО.
Вот только проблема, как это доказать дяде майору про оценке для ГИС? Для него такие нюансы очень сложные для понимания Very Happy

Ведь тут часто густо явно присутствует проблема периода экспозиции.

СИМа

Сообщения: 3602

Добавлено: Вт, 27 Сен 2011 13:24

КовАл писал(а):

Также и здесь, есть рынок, на котором срок реализации ограничен законодательно, вот исходя из этих условий... опираясь на анализ именно этого рынка... используя объекты сравнения, взятые именно с этого рынка мы и определяем РС именно для этого рынка.

В споре рождается истина Smile

КовАл, буду с Вами спорить.
Есть сайт минюста, там торги.
Пример при РС 120у.е.
Ситуевина с отключением мозга и ничтожеством законов такая:
Оценщик определил "начальную стоимость" (ЛС) 100у.е., выставили на торги. Все Торги провалились, на последних торгах присутстует цифрь 70у.е.
Следующий оценщик считает начальную стоиомость ( РС по вашей версии) берет за основу 70у.е. в отчете обосновывает, что ликвидность низкая, много рисков и пр... лабуда, принимает РС 60у.е.
Эта цифра может быть также снижена. И так стоимость для ОГИС при условии "именно этого рынка" самой ликвидной недвижки будет лихо стремиться к 0.
Да, и еще:
ст. 54 Примусове звернення стягнення на предмет іпотеки
здійснюється державним виконавцем з урахуванням положень Закону України "Про іпотеку" ( 898-15 ).
Зу Про ипотеку:ст 43-49

Сергей_К

Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Вт, 27 Сен 2011 13:57

КовАл писал(а):

. используя объекты сравнения, взятые именно с этого рынка мы и определяем РС именно для этого рынка.

Определяя таким способом РС (т. е. через рынок который оперирует ЛС) может возникнуть (и скорей всего возникнет) конфликт при реализации п. 8, п. 9 Ст. 62 Закона України "Про виконавче провадження".

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 27 Сен 2011 14:31

Сергей_К писал(а):

Определяя таким способом РС (т. е. через рынок который оперирует ЛС) может возникнуть (и скорей всего возникнет) конфликт при реализации п. 8, п. 9 Ст. 62 Закона України "Про віконавче провадження".

Тут нет конфликта ибо в этих пунктах идет речь о еще не проданном имуществе по п.8 в случаях когда должник на согласен со стоимостью превышающей долг, а п.9 если имущество вообще не продалось, тоги не состоялись.

СИМа писал(а):

В споре рождается истина Smile

Ход мыслей понятен и вполне оправдан. НО реально то такой сегмент рынка есть!!!!
И тогда почему оценщику руководствуясь НС не рассматривать его в своих расчетах?
Что касается дальнейшего то мс. мое выше.

Цитата:

Да, и еще:
ст. 54 Примусове звернення стягнення на предмет іпотеки
здійснюється державним виконавцем з урахуванням положень Закону України "Про іпотеку" ( 898-15 ).
Зу Про ипотеку:ст 43-49

Все это не относится к стоимости проданного на "прилюдних торгах" В этих статьях идет речь о действиях ГИС и ипотекодержателя в том случаен если торги не состоялись, не продалось имущество в принципе.
КовАл и я ведем речь о сегменте рынка который сложился в ходе ПРОДАЖИ аналогичного имущества. Вспомним один из главных принципов рынка. "Осознанный покупатель не купит аналогичный товар за цену выше чем есть на рынке". Следовательно если есть такой рынок (его сегмент), на пример сегодня авто в залоге, и там цена на пример ниже чем на "базаре" то почему не купить. Другое дело что к этому рынку не подпускают путем скрытия информации (реклама в таких изданиях что не найдешь). Но это уже криминал, а мы работаем по "де юре".
ИХМО
Если есть данные о продаже ОО в таком сегменте рынка то думаю их можно пользовать для определения РС. К стати думаю если бы оценщики пользовали такие данные то возможно и не пришлось бы ГИС-у снижать стоимость и переносить торги.
Вопрос тут только в том как к этому дядя майор отнесется. Уверен он будет "тыкать" в прайс "базара".

Сергей_К

Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Вт, 27 Сен 2011 14:43

rudge писал(а):

Ну как это небудет конфликта интересов
Пример:
- долг - 100 ед.
- рыночная стоимость - 120 ед.
- ликвидационная стоимость (она же первоначальная)- 60 ед.
При реализации п. 8 и п. 9 ст. 62 "стягувачу" передадут имущество по первоначальной стоимости 60 ед. Конфликт интересов 40 ед. непогашенного долга.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 27 Сен 2011 15:09

Сергей_К писал(а):

Где тут ЛС?
Определяем РС и продается с торгов но со снижением цены согласно постановы КМУ. Это не ЛС. это скорее приведение стоимости до РС данного сегмента рынка. ИХМО

Петрович

Сообщения: 783

Добавлено: Вт, 27 Сен 2011 15:19

rudge писал(а):

Вопрос тут только в том как к этому дядя майор отнесется. Уверен он будет "тыкать" в прайс "базара".

а мы ему вот этим "потычем" Smile

:

7.15. Ліквідаційна вартість КТЗ (Сл ), його складників обумовлена обмеженим строком їх реалізації внаслідок примусового
продажу і визначається за такою формулою

Сл = С · Кл ,

де Кл = 0,8...0,95, коефіцієнт ліквідності.

Зазначений коефіцієнт ураховує такі обставини: обмеження в організації маркетингових досліджень, проведення реалізації в короткий термін у примусовому порядку та відсутність передпродажної підготовки КТЗ

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 27 Сен 2011 15:29

Может быть Может быть Тока одно НО
Сия методика по статусу ниже чем постанова КМУ или Закон где на продажу ГИС должен определить РС и только РС

Петрович

Сообщения: 783

Добавлено: Вт, 27 Сен 2011 16:24

тем не менее, Минюсту, который является соавтором этой методики (а фактически, автором), прекрасно известно понятие "ликвидационная стоимость" и в каких случаях она должна применяться
как резонно отмечал выше ув. Юрий Андрусенко, для того чтобы поставить точку в данной дискуссии, необходимо составить грамотный коллективный запрос в Минюст на тему - так по какой же стоимости нужно оценивать майно, отчуждаемое в процессе исполнительного производства, а следовательно, характеризуемое, пользуясь терминологией вышеуказанной методики, "обмеженим строком реалізації внаслідок примусового продажу"?

Гвоздь

Сообщения: 118

Добавлено: Ср, 28 Сен 2011 09:59

Я "ЗА" составление такого запроса! Куда слать деньги подпись?

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Ср, 28 Сен 2011 11:45

Судебная практика

Цитата:

.....
Водночас, як вбачається з оспорюваного звіту про експертну оцінку автомобіля (а.с. 9), оцінювачем визначено ліквідаційну вартість автомобіля, тим самим оцінювач вийшов за межі поставлених державним виконавцем питань, що є порушенням «Методики товарознавчої експертизи та оцінки дорожніх транспортних засобів», затверджених наказом Міністерства юстиції України, Фондом Державного майна України від 24.11.2003 року за № 142/5/2092, яка є обов’язковою для всіх суб’єктів оціночної діяльності (п. 1.3).

Зокрема, Методикою визначено поняття «ринкова вартість ДТЗ» - вартість за яке можливо відчуження ДТЗ на ринку подібного ДТЗ на дату оцінки. Поняття дійсної вартості, що вживається у судовій практиці, за своїм змістом і числовим значенням рівнозначне поняттю ринкової вартості.
....

ВИРІШИВ:
1. Позов задовольнити.
2. Визнати недійсним звіт про експертну оцінку майна описаного та арештованого позашляховика MITSUBIHI PADJERO SPORT 3, реєстраційний номер АС 9665 АС, 2005 року випуску....

Добавлено спустя 19 минут 37 секунд:

А вот что будет
ежели исполнитель сам попросит рассчитать ликвидационную

Цитата:

....
В судовому засіданні Представник скаржника підтримав скаргу та просив її задовольнити, зазначив, що наведена у висновку з експертної оцінки майна сума не відповідає поняттю « ринкова вартість » згідно Національного стандарту №1, а використана для її обчислення методологія призначена для розрахунку ліквідаційної вартості.
Постанова ст. державного виконавця ВДВС Голосіївського РУЮ ОСОБА_1 від 23.10.2009 року про призначення експерта не відповідає вимогам закону, оскільки цією постановою експерта зобов ' язано визначити ліквідну вартість, тоді як такий вид вартості взагалі не передбачений діючим законодавством, в зв 'язку з чим постанова підлягає скасуванню.

Експерт, одержавши постанову у зазначеній редакції мав визначити ринкову вартість, оскільки, якщо законами або нормативно-правовими актами Кабінету Міністрів України, договором на проведення оцінки майна або ухвалою суду не зазначено вид вартості, який повинен бути визначений в результаті оцінки, визначається ринкова вартість.
....
УХВАЛИВ
Визнати Висновок з експертної оцінки автотранспортного засобу ХХХХХ, таким, що не відповідає вимогам нормативно – правових актів з оцінки майна та таким, що не підлягає застосуванню в рамках виконавчого провадження.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 28 Сен 2011 12:06

Прагмат МОЛОДЦА
Думаю тут нужно поставить жирную точку на "принципиальном" споре .

Гвоздь

Сообщения: 118

Добавлено: Ср, 28 Сен 2011 12:23

rudge писал(а):

Прагмат МОЛОДЦА
Думаю тут нужно поставить жирную точку на "принципиальном" споре .

А вот не надо! Smile

Ссылаться на конкретные судебные решения для вывода общего решения считаю неправильным, потому как лично выигрывал суд по авто для ГИСа с применением поправки из п. 7.15. И что? Чем мое решение лучше/хуже показанного. Если 7.15 не применим для ГИСа то для чего вообще он там написан, где еще его применять, в оценке чего и для кого? И истцом в моем случае был не какой-то там полуграмотный должник, а банк - и ничего, отстоял (не подумайте, что хвастаюсь).

ЗЫ однажды мне полчаса любил мозг очень умный и энергичный банковский оценщик, как раз по текущей теме - какую стоимость мы должны определять. Ок - написали рыночную, нам разве жалко?! Машина до сих пор на стоянке стоит, обрастает затратами на хранение, дешевеет "по годам" и покрывается птичьим гуано... Я к тому, что тем энергичным банковским оценщикам, которые сейчас читают эту дискуссию и видят в ней подтверждения собственной правоты следует принимать во внимание, что доблестно отбиваясь от -10% "на арест" они почти всегда наносят своим же работодателями гораздо больший ущерб. Я для таких хитропопых банков без аванса вообще ничего не делаю. Им может и наплевать, что оно там сгниет, а со мной расчет или из аванса или по факту продажи. Если продажи не будет (а с рыночной ценой ее не будет), а авансировать им вера на позволяет - давайте подождем полгода, пока я на бесплатную оценку решусь. На этом ожидании они тоже потеряют. Это я к чему: игра должна стоить свеч, а упираться ради принципа считаю вредным занятием. Так и живем.

Последний раз редактировалось: Гвоздь (Ср, 28 Сен 2011 12:40), всего редактировалось 1 раз

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 28 Сен 2011 12:27

Копию плиз выложите.
На слово не верится как то

Добавлено спустя 1 минуту 10 секунд:

Только не самого решения, а и сути дела да бы лишние вопросы не задавать

Сергей_К

Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Ср, 28 Сен 2011 12:30

Hard_Pragmatic писал(а):

оскільки цією постановою експерта зобов ' язано визначити ліквідну вартість

Если это не опечатка, то все верно, такого вида стоимости и понятия как ліквідна вартість в Украинском законодательстве нет. Гос. исполнитель сам лохонулся.

Гвоздь

Сообщения: 118

Добавлено: Ср, 28 Сен 2011 13:15

rudge писал(а):

Копию плиз выложите.
На слово не верится как то

Верить на слово не прошу. И выкладывать решение тоже не буду.
Не хочется... (да и в реестре его нет, почему-то, только сканы)
Оно ничего никому не докажет, будет иметь тот же вес
что и показанное Прагматиком, и в итоге, я раскрою много разной
информации не изменив расклад сил в дискуссии. Для чего?
Потешить самолюбие... Не-а. Однако замечу, что наличие
исков и решений (пусть и "негативных") по поводу правомерности
применения 7.15 для ГИСа само по себе свидетельствует о широкой
практике его применения. С чем лично я согласен. Потому как,
повторюсь, если 7.15 не для ГИС-а, то для кого еще? Где еще
встречаются вместе оценка и "внаслідок примусового продажу"? Smile

Сергей_К

Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Ср, 28 Сен 2011 13:21

Гвоздь писал(а):

встречаются вместе оценка и "внаслідок примусового продажу"

Банкротство.

Гвоздь

Сообщения: 118

Добавлено: Ср, 28 Сен 2011 13:29

Сергей_К писал(а):

Гвоздь писал(а):

встречаются вместе оценка и "внаслідок примусового продажу"

Банкротство.

Ок, пусть напишут в методике - "внаслідок примусового продажу у справах про банкрутство" Very Happy

Но там же не так написано, правда? И чем продажи по банкротству отличаются от продаж ГИСа? Если в реализации ГИС-а нет примусу (что тут доказывают), то я не вижу примуса в реализации банкротов. А значит с банкротством - мимо. И значит 7.15 опять не востребован. Логично ведь? Smile

ЗЫ Ваше мнение - банкротство - я согласен с ним. А мое мнение - и исполнительное производство тоже. Пока в методике не написано конкретно, можно продолжать спорить Smile

Последний раз редактировалось: Гвоздь (Ср, 28 Сен 2011 13:47), всего редактировалось 2 раз(а)

Юрий Андрусенко

Сообщения: 912
Откуда: Херсон

Добавлено: Ср, 28 Сен 2011 13:31

Гвоздь, ха! Потешить самолюбие? Не обольщайтесь, друг мой, то, что судья в Вашем конкретном случае за-ту-пил, еще не означает, что это имеет право на жизнь. Ладно, это бес-ко-неч-ная и ни к чему не ведущая полемика, где одна сторона ПРОСИТ другую просто за-ду-мать-ся! И не более того. А пишите, что хотите. Присоединяюсь к Руджу и умоляю общественность поставить ТЧК.

Гвоздь

Сообщения: 118

Добавлено: Ср, 28 Сен 2011 13:42

Юрий Андрусенко писал(а):

Гвоздь, ха! Потешить самолюбие? Не обольщайтесь, друг мой, то что судья в Вашем конкретном случае затупил, еще не означает, что это имеет право на жизнь.

А почему это он в моем случае затупил? А может это в том случае затупили? Моя судья ознакомилась с материалами, полистала те же законы что и мы с вами листаем, пришла к определенному выводу и вынесла решение. Она там для этого и сидит - выносить решения, а не олицетворять Истину. Ее мнение совпало с моим - ну и хорошо, значит объяснял разумно. Если бы в листаемой ею нормативке было бы четко прописано, что я не прав - зачем бы она стала выносить решение в мою пользу? А раз вынесла, значит имела место неоднозначность, и пошел в ход "власний розсуд". Судьям так можно.

И я не обольщаюсь. Хотя, приятно конечно выигрывать Very Happy

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 28 Сен 2011 15:02

Ту Гвоздь

rudge писал(а):

Иначе полемика бессмысленна.
Может в Вашем случае Вы и были правы, а не права была ГИС? Не на того иск подан.
Так что плиз решение в студию. Тогда и поговорим Smile

Петрович

Сообщения: 783

Добавлено: Ср, 28 Сен 2011 17:46

Гвоздь, полностью с Вами согласен

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Ср, 28 Сен 2011 18:48

Юрий Андрусенко писал(а):

и умоляю общественность поставить ТЧК.

к счастью (тут во мне выступает та личина которая ратует за раскрутку и поддержания форума) или к сожалению (тут во мне проступает морщинистая бородатая личина старожилы этого и двух предыдущих реинкорнаций этого форума) такой ситуации не припомню Rolling Eyes

и судя по продолжающейся "конструктивной" дискуссии по принципу "неважно что, но сказать последнее слово" таковой момент не наступил Very Happy

з.ы. на звание последнего поста в этой ветке не претендую, так что прошу считать его как минимум предпоследним. Rolling Eyes

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Ср, 28 Сен 2011 19:02

Бодренькая у нас тут дискуссия получается Smile

Причем идет она по двум направлениям...
1. можно ли считать ЛС вместо РС для ОГИС
2. как РС сделать приемлемой для ОГИС

По первому направления я согласен с коллегами, утверждающими, что не нужно искать на свою пятую точку приключений, противопоставляя законодательным актам письменное размышление в слух, пусть даже и очень уважаемых людей. Потом будет себе дороже... хотя, вот, некоторых пронесло Smile

По второму вопросу, я сам далеко не уверен в той позиции, которую отстаиваю, посему, это тоже всего лишь размышление в слух... и относиться к нему нужно именно так.

СИМа писал(а):

В споре рождается истина КовАл, буду с Вами спорить.

СИМа, Вы совершенно правы, поэтому давайте спорить... только для начала давайте договоримся о некоторых условиях.
1. Мы с Вами принимаем за истину и соглашаемся верить в то, что оценщик выполняет свою работу качественно и не предвзято... не имея никакого иного стимула, кроме как гонорар за работу Smile

2. Мы с Вами свято верим в то, что ОГИС и торг. организации также как и оценщики выполняют свою работу качественно и не предвзято... Smile

Такие условия потому, что если это не так, то все наши споры не имеют смысла, это раз, а, во-вторых, в таком случае это уже дело правоохранительных органов, которые, как известно выполняет свою работу качественно и не предвзято... ну, как обычно Wink

СИМа писал(а):

Пример при РС 120у.е.
Ситуевина с отключением мозга и ничтожеством законов такая:
Оценщик определил "начальную стоимость" (ЛС) 100у.е., выставили на торги. Все Торги провалились, на последних торгах присутстует цифрь 70у.е.
Следующий оценщик считает начальную стоиомость ( РС по вашей версии) берет за основу 70у.е. в отчете обосновывает, что ликвидность низкая, много рисков и пр... лабуда, принимает РС 60у.е.
Эта цифра может быть также снижена. И так стоимость для ОГИС при условии "именно этого рынка" самой ликвидной недвижки будет лихо стремиться к 0.

В данном случае РС 120 у.е., как я понял, это РС на "добровольном рынке. Ок, тогда получается, что определив "начальную стоимость" (ЛС) даже на уровне 100у.е., оценщик всё же ошибся, раз объект не продался. А вот если бы он определил стоимость правильно, то сделка могла бы состояться, ну... к примеру, за 90 у.е. Для этого ему необходимо было использовать цены продаж на рынке "принудительном", т.е. учесть, что люди, которые покупают объект на этом рынке, также как и мы с вами понимают, что риск здесь больше, чем на рынке "добровольном"... и, следовательно, не хотят платить те же деньги, что на "добровольном" рынке, что вполне понятно.
Кстати, если в вашем случае стоимость 70 у.е. ниже, чем рыночная на "принудительном" рынке, то в процессе торгов эта стоимость должна вернуться к нормальному уровню этой стоимости.
Посему, задача оценщиков, во избежание того, чего Вы напророчили Smile

использовать в работе не цифры из отчетов коллег, а результаты торгов.

Петрович

Сообщения: 783

Добавлено: Ср, 28 Сен 2011 23:19

КовАл писал(а):

Посему, задача оценщиков, во избежание того, чего Вы напророчили Smile

использовать в работе не цифры из отчетов коллег, а результаты торгов.

для этого, помимо вышеуказанной ссылки, кстати, оч. полезной, придется подписаться на всякие загадочные малотиражные газеты типа "Бабушка", "Дачный календарь" или "Белая магия" ))
только в подобных изданиях можно найти так интересующую нас инфу о продажах по "рыночной стоимости" на торгах и аукционах

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 29 Сен 2011 07:49

Петрович писал(а):

А кто Вам мешает? Читайте НС, оценщик ОБЯЗАН всесторонне проанализировать рынок. Как минимум не хуже чем это делают "обізнані" операторы рынка. А то конфуз может случится когда дядя майор представит Вам кучу изданий

Цитата:

типа "Бабушка", "Дачный календарь" или "Белая магия"

для дальнейшего прочтения в местах не столь отдаленных Very Happy

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Чт, 29 Сен 2011 08:05

Петрович, как поется в одной песне "Кто хочет, тот добьется ... кто ищет, тот всегда найдет".
P/S/ А по поводу ссылки, так спасибо нужно адресовать коллеге galswit, в миру Игорю Гохбергу, который также любезно ей со мной поделился.

СИМа

Сообщения: 3602

Добавлено: Чт, 29 Сен 2011 08:43

Я подняла все постановления и везде написано определить рыночную стоимость описанного имущества. Задача более,чем четко поставлена.

Я не спорю, сайт официальный, но я, по всей вероятности, не четко изложила свою мысль.
Еще раз повторю свой пример:
Я делаю оценку, определяю РС (как она есть в природе), проходят торги и продают со вторых торгов со скидкой 30%.
КолАл, берет за основу результаты торгов, т.е. Р.С.* =РЦ (РС -30%). Т.к. Вы не связаны с торгующей (Вы честный оценщик), Вы не владеете информацией о телодвижениях данной организации, отслеживаете по сайту информацию о торгах, опять, торги состоялись со скидкой 25%. Учитывая то, что временной промежуток значительный, то следующий оценщик берет "свежую информацию", т.е. торги по имуществу, оцененному КовАлом.
Гвоздьс чистой совестью берет инфу по торгам имущества, оцененного Ковалом.
Вот такое "искривление" рынка я имела в виду.

КовАл писал(а):

СИМа, Вы совершенно правы, поэтому давайте спорить... только для начала давайте договоримся о некоторых условиях.

1. Мы с Вами принимаем за истину и соглашаемся верить в то, что оценщик выполняет свою работу качественно и не предвзято... не имея никакого иного стимула, кроме как гонорар за работу

2. Мы с Вами свято верим в то, что ОГИС и торг. организации также как и оценщики выполняют свою работу качественно и не предвзято...

КолАл, как раз больше прослеживается "заинтересованность" оценщика при условии определения РС = ЛС (на мой взгляд). А оценщик, обладающий способностью убедительно доказывать свою цифру на любом уровне всегда на высоте и востребован. Smile

Добавлено спустя 9 минут 51 секунду:

КовАл, могу Вас заверить, что я работаю без "стимула", но гонорар за работу выше, чем та инфа, которая висит в ОКОШКЕ, в ней учтены соотв. риски.
А в офисе висит на стене в рамочке с золотой коемочкой предупреждение типа
"УВАГА! Для здійснення заходів щодо запобігання та протидії корупції (ЗУ "Про ...." ) ведеться відео- та аудиозапис".
и мне спокойней, и ходоки не борзеют.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 29 Сен 2011 09:09

СИМа писал(а):

...., т.е. торги по имуществу, оцененному КовАлом.
.... берет инфу по торгам имущества, оцененного Ковалом.

В данном случае оценщику, равно как и покупателю, пофигу кто и как оценил. Тут важен результат ТОРГОВ (выделено). Ибо именно этот результат отражает РС на этом сегменте рынка, арестованное имущество (риски выше, цена ниже), а не результат продаж аналогичного имущества на "свободном" рынке (риски ниже, цена выше).
Проблема оценки и продажи в дальнейшем арестованного имущества, по моему да и по видимому уважаемого КовАла, лежит в том что оценщик делает выборку аналогов не в том сегменте рынка. Думаю отсюда и не состоявшиеся торги, и снижение цены лота ГИС-ом, ну и вообще весь тот г-й с продажей. Вот о чем речь уважаемая СИМа. А не в том что используются данные отчета/оценки кого то. Вот этого то делать как раз нельзя.
Аналогичная ситуация на пример с квартирами. В реалии есть два сегмента общего рынка квартир. Квартиры под жилье и квартиры под бизнес цены на которые явно выше ибо там заложен бизнесовый потенциал. Следовательно и выборку аналогов делаем в соответствующем сегменте рынка.
Ну не будете же Вы сравнивать квартиру на 1- этаже с выходом окон на красную линию проходной улицы в которой можно организовать, на пример не большой магазин, с аналогичной квартирой в центре жилого квартала в спальном районе да еще и с выходом окон во двор, где интересы бизнеса, бизнесовый потенциал квартиры стремятся к нолю, если есть соответствующие аналоги.

СИМа

Сообщения: 3602

Добавлено: Чт, 29 Сен 2011 09:31

Вот о чем речь уважаемая СИМа. А не в том что используются данные отчета/оценки кого то. Вот этого то делать как раз нельзя.
Блин, Сергей, я же ясно написала РЕЗУЛЬТАТЫ ТОРГОВ имущества, оцененного следующим оценщиком Razz

Добавлено спустя 1 минуту 45 секунд:

думала написать Embarassed

, а отчет не причем, да и как он ко мне в руки попадет?

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Чт, 29 Сен 2011 09:34

СИМа писал(а):

А в офисе висит на стене в рамочке с золотой коемочкой предупреждение типа
"УВАГА! Для здійснення заходів щодо запобігання та протидії корупції (ЗУ "Про ...." ) ведеться відео- та аудиозапис".

интересная мысль Smile

... а реально ведется?

+1 rudge (именно об этом я и говорю)

СИМа

Сообщения: 3602

Добавлено: Чт, 29 Сен 2011 09:41

Да, ведется с 1999 года Smile

только тогда объявления не было, да и для других целей

dejur

Сообщения: 110

Добавлено: Чт, 29 Сен 2011 09:45

ЗУ Об оценке имущества

Положення (національні стандарти) оцінки майна визначають випадки застосування оцінювачами методичних підходів оцінки ринкової вартості майна та випадки і обмеження щодо застосування методичних підходів до визначення неринкових видів вартості майна. При цьому, якщо законами або нормативно-правовими актами Кабінету Міністрів України, договором на проведення оцінки майна або ухвалою суду не зазначено вид вартості, який повинен бути визначений в результаті оцінки, визначається ринкова вартість

СИМа

Сообщения: 3602

Добавлено: Чт, 29 Сен 2011 09:46

Недавно читала Маркс Карл. Заработная плата, цена и прибыль.
..." Второе предварительное замечание я должен сделать относительно гражданина Уэстона. Он, полагая, что действует в интересах рабочего класса, не только изложил перед вами, но и защищал публично взгляды, которые, как ему известно, среди рабочего класса в высшей мере непопулярны. К такому проявлению морального мужества каждый из нас должен отнестись с глубоким уважением. Я надеюсь, что несмотря на резкий тон моего доклада, по окончании его гражданин Уэстон увидит, что я согласен с идеей, из которой он, как мне кажется, исходил при составлении своих тезисов, хотя в их теперешней форме я считаю эти тезисы теоретически ложными и практически опасными."...
Ну, прямо, как у нас Laughing

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 29 Сен 2011 09:54

"... а умище, умище то куды девать?" Very Happy

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Чт, 29 Сен 2011 10:01

СИМа писал(а):

хотя в их теперешней форме я считаю эти тезисы теоретически ложными и практически опасными.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Чт, 29 Сен 2011 10:13

да... удачная цитата... хотя, пока ещё никто не доказал, что мои тезисы можно считать

СИМа писал(а):

теоретически ложными и практически опасными.

Гвоздь

Сообщения: 118

Добавлено: Чт, 29 Сен 2011 17:46

rudge писал(а):

Проблема оценки и продажи в дальнейшем арестованного имущества, по моему да и по видимому уважаемого КовАла, лежит в том что оценщик делает выборку аналогов не в том сегменте рынка.

Потому что достоверная информация из того сегмента труднодоступна...

Господа, а как вам такой вариант вывода рыночной стоимости, учитывающий специфику ГИСа:
В сравнительном подходе, в качестве корректировки на "умови продажу", ставим, допустим, рассчитанный по УТОшным рекомендациям КНУП. Умови ведь нетипичные, этого ж никто отрицать не будет. Отличаются от умов "рыночных" аналогов. Почему их таким образом не учесть? Как считаете? Т.е. не приводить рыночную стоимость к "непоймикакой" и пытаться потом отстаивать эту "непоймикакую стоимость", а приводить рыночные аналоги к нетипичным для рынка условиям продажи! Те же йети только в профиль?! Very Happy

Ведь мы ставим +/- сколько считаем нужным на положение, масштаб, торг, состояние.... И никто не кричит - ДЕРЖИ ВОРА, ЭТО НЕ РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ! Появится еще один коеф. - и все равно стоимость осталась рыночная. И кто сможет доказать, что -20% между центром города и окраиной это правильно, а -20% между покупкой у ГИСа и покупкой через агентство недвижимости - уже неправильно?

Последний раз редактировалось: Гвоздь (Чт, 29 Сен 2011 18:14), всего редактировалось 4 раз(а)

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 29 Сен 2011 18:01

Гвоздь писал(а):

Потому что достоверная информация из того сегмента труднодоступна...

Как раз на оборот. Самая что есть.... Итоги публикуются. У ж точно эти данные достовернее чем предложения в СМИ
Вот тока проблема одна есть и как ее учесть я не знаю. Часто густо торги не, как бы так по мягче, очень правильные. Подставные участники привлекаются.

Гвоздь

Сообщения: 118

Добавлено: Чт, 29 Сен 2011 18:08

rudge писал(а):

Гвоздь писал(а):

Потому что достоверная информация из того сегмента труднодоступна...

Публикация с цифрой торгов ничего не значит. Сколько покупателю пришлось раздать, чтобы эти торги выиграть - никогда не узнаем. Поэтому я и говорю, что достоверной - нет. А "в лоб" брать опубликованную и тыкать вот мол, написали значит правда - так можно и самому объявы в инете шлепать.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Чт, 29 Сен 2011 19:16

Ну, началось... во-первых, вся эта лабуда и является одной из особенностей "принудительного" рынка, во-вторых, я Вам могу сейчас начать рассказывать о закидных объявлениях на рынке "добровольном" и т.д. и т.п., ну, и, в-третьих, хочу напомнить Вам то, с чего мы наш с СИМой спор начинали.

КовАл писал(а):

для начала давайте договоримся о некоторых условиях.
1. Мы с Вами принимаем за истину и соглашаемся верить в то, что оценщик выполняет свою работу качественно и не предвзято... не имея никакого иного стимула, кроме как гонорар за работу
2. Мы с Вами свято верим в то, что ОГИС и торг. организации также как и оценщики выполняют свою работу качественно и не предвзято...

Такие условия потому, что если это не так, то все наши споры не имеют смысла, это раз, а, во-вторых, в таком случае это уже дело правоохранительных органов, которые, как известно выполняет свою работу качественно и не предвзято... ну, как обычно

Что касается Вашего предложения:

Гвоздь писал(а):

Господа, а как вам такой вариант вывода рыночной стоимости, учитывающий специфику ГИСа:
В сравнительном подходе, в качестве корректировки на "умови продажу", ставим, допустим, рассчитанный по УТОшным рекомендациям КНУП. Умови ведь нетипичные, этого ж никто отрицать не будет. Отличаются от умов "рыночных" аналогов. Почему их таким образом не учесть? Как считаете? Т.е. не приводить рыночную стоимость к "непоймикакой" и пытаться потом отстаивать эту "непоймикакую стоимость", а приводить рыночные аналоги к нетипичным для рынка условиям продажи!

простите, но я не совсем понимаю, как можно назвать, полученную Вами стоимость рыночной, если Вы в отчете заявляете, что условия реализации объекта оценки не рыночные.

Гвоздь писал(а):

...Те же йети только в профиль?!

"как-то неаккуратненько получается!" (с) Smile

Гвоздь

Сообщения: 118

Добавлено: Чт, 29 Сен 2011 20:03

КовАл писал(а):

Гвоздь писал(а):

Почему не рыночные - рыночные! Но условия продажи - нетипичные, не такие как у того жилья, с которым сравниваем. Например, одним из нетипичных условий является вселение в квартиру через полгода-год после покупки. Переход обязательств по уплате долгов по ЖКХ накопленных до и после покупки, вплоть до вселения. Далее, по условиям продажи входную дверь нужно новую покупать, старую хозяева с собой забирают. Очень рыночная продажа, просто немного со странностями продавцы. Мы на эти странности согласны, но это что, денег не стоит?! Стоит. И продавцы признают, что стоит. Нетипичные условия продажи Smile

Вы когда квартиру с долгами покупаете, на сумму долгов скидку делают. И что, это не рыночная цена, которая уплачивается продавцу за вычетом долгов?

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Чт, 29 Сен 2011 22:14

Цитата:

інвестиційна вартість - вартість, визначена з урахуванням
конкретних умов, вимог та мети інвестування в об'єкт оцінки;

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пт, 30 Сен 2011 09:06

КовАл и?

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Пт, 30 Сен 2011 09:52

Всё о чем ведет речь коллега Гвоздь в своем последнем сообщении

Гвоздь писал(а):

одним из нетипичных условий является вселение в квартиру через полгода-год после покупки. Переход обязательств по уплате долгов по ЖКХ накопленных до и после покупки, вплоть до вселения. Далее, по условиям продажи входную дверь нужно новую покупать, старую хозяева с собой забирают.

на мой взгляд очень даже красиво ложится в определение инвестиционной стоимости, т.е. всё, что описано выше подходит под

Цитата:

вартість, визначена з урахуванням конкретних умов, вимог

а не под рыночную стоимость.

Дело в том, что нет рынка квартир без входных дверей... но есть рынок принудительной продажи, на котором есть свои субъекты, свой порядок перехода прав собственности, формирования цен и т.д. и т.п.
Т.е. как существует рынок продажи им. прав на строящееся жильё, который пересекается с первичным и вторичным рынком жилья, и, по сути своей относится к рынку недвижимости, однако, не принадлежит ни к одному, ни к другому сегменту этого рынка, так и рынок принудительной реализации жилья, хотя и относится к рынку недвижимости, однако является отдельным его сегментом.

ИМХО.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 30 Сен 2011 10:03

+100

Петрович

Сообщения: 783

Добавлено: Пт, 30 Сен 2011 11:42

КовАл писал(а):

... но есть рынок принудительной продажи

и логичным было бы привести стоимость объекта рынка принудительной продажи к стоимости аналогичных объектов рынка свободной продажи с помощью некоего понижающего коэффициента, например Кл ))

Гвоздь

Сообщения: 118

Добавлено: Пт, 30 Сен 2011 12:24

КовАл
Инвестиционную стоимость никогда не определял, говорю сразу, НО... если верить беглому обзору публикаций на эту тему, то инвестиционная стоимость определяется всегда под определенного, известного "до вывода цифры" инвестора, с его целями и интересами. Если это действительно так - то инвестиционная стоимость не подходит. И взагали, инвестиция это какбэ размещение капитала с целью получения дохода. Давать определение "инвестиция" покупке арестованной квартиры "чтоб там жить"... ну не знаю.

Как по мне, она все-таки рыночная. С рисками и оговорками, которые стоят денег, но рыночная.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 30 Сен 2011 13:28

Петрович писал(а):

КовАл писал(а):

... но есть рынок принудительной продажи

И на кой огород городить?
Узнать сначала РС свободного рынка, затем РС ограниченного. Вывести коэффициент, а потом РС свободного рынка через этот коэффициент привести к РС ограниченного рынка, уже имея готовый ответ.
Как говорит уважаемая МЕМ "Бред сивой кобылы". Я с ней ЗА

Гвоздь

Сообщения: 118

Добавлено: Пт, 30 Сен 2011 14:18

rudge
А что Вы предлагаете? Сделать вид, что "ложки не существует"?
Писать в отчетах стоимость, в которую сами не верим и по которой никогда не продается?
Smile

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 30 Сен 2011 14:34

Гвоздь писал(а):

На счет верим или нет есть разные методы проверки, телефон на пример. Что касается "не продается", пардон, а кудЫ ж ОНО девается.??????????
Как Вы не можете или не желаете, понять, что рынок в принципе не однороден и рынок арестованного, точнее описанного, где право собственности остается у хозяина такого имущества имущества, есть. Продажи там ведется так же как и на свободном рынке, через один из самых важных институтов, через "прилюдні торги" (читай свободные торги) на аукционах. Кто, кого и чем тут ограничивает?????????
Вот и нужно брать данные с этого рынка, а не изощряться с разными там коэффициентами, привести стоимость другого рынка (условно называю, свободного) к рынку описанного имущества, имея уже готовый ответ. И пытаетесь всех убедить в правильности Вашего суждения.
Вам это не кажется странным?

Никита

Сообщения: 483

Добавлено: Пт, 30 Сен 2011 14:41

Гвоздь писал(а):

Решил вот вклиниться в беседу Smile

Иногда и продаётся, иногда не продаётся. Иногда снижают на 25%, и оно таки продаётся. Но всё же стоимость нам с Вами коллега нужно писать ту что прописана в Законе, т.е РС. Что будет потом - это уже не наши проблемы, да и не наша плоскость. Всё что связано с принудительной реализацией имущества, очень коррумпировано... даже имея вашу "РС" (=ЛС), торгующая организация снизит её на 25% и продаст имущество, с той лишь оговоркой, что "откат" получат сотрудники этой самой ТО и ИС и ещё бог знает кто (все кто находится в этой связке). А Вы (мы с Вами) им в этом как раз будем содействовать....ведь низкую стоимость написали мы.

Добавлено спустя 4 минуты 12 секунд:

Корень зла - это ведь не размер стоимсти... коллеги, давайте не будем лукавить. Платят только после торгов? я прав? и когда оно не продаётся (или долго не продаётся) - нам не платят...а кушать хочеца всегда Smile

Поэтому и начинаем извращаться в том, чтоб написать по-меньше...и шоб у нас всё было и нам за это ничего не было Smile

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 30 Сен 2011 14:56

Откат звучит "гордо", пардон громко. Сами подумайте, на кой мне, покупателю че то откатывать (в итоге купить по РС "свободного" рынка, может чуть ниже) если я без всего этого геморроя с торгами пойду и куплю на "свободном" рынке. В свою бытность я "работал" на бирже брокером. Че то не помню ни одного отката, да же намека. А продавал, в том числе, и описанное, и арестованное, и конфискованное, и бесхозяйное имущество.
Если уж говорить об откатах то откатывает устроитель торгов за то что бы ему дали "товар" да еще и %-тик по выше за работу. Но не покупатель. Тем более при нормальных торгах еще и не известно кто купит.
Так что не катит Ваше коллега Никита

Добавлено спустя 4 минуты 1 секунду:

Никита писал(а):

... и когда оно не продаётся (или долго не продаётся) - нам не платят...а кушать хочеца всегда Smile

читайте интрукцию ДВС. Не продалось = передалось истцу в собственность.

Сергей_К

Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Пт, 30 Сен 2011 15:03

rudge писал(а):

Вот и нужно брать данные с этого рынка, а не изощряться с разными там коэффициентами, привести стоимость другого рынка (условно называю, свободного) к рынку описанного имущества, имея уже готовый ответ.

rudge как Вы думаете, база Минюста о торгах является достаточной и качественной для проведения оценки прямым сравнением. Сколько объектов сравнения Вы из этой базы наберете.
И при этом совершенно нет уверенности в том, КовАл уже упоминал, что оценщик оценил правильно, а не с учетом пожеланий должника (так как сам должник купит с торгов), организатор торгов провел торги честно и прозрачно, а не с подставными лицами.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 30 Сен 2011 15:11

Сергей_К писал(а):

Согласен риски есть. Рынок специфический. Но все таки определенный сегмент рынка. Хотя с каждым годом они становятся меньше. Ну а чем лучше "предложения на продажу"????
Что касается "оценил оценщик" то не очень корректно ибо "торгам" пофигу как оценщик оценил. Торги сами призваны привести стоимость к максимуму. А не продается, по видимому, тогда когда мы определяем РС не с того сегмента рынка. (см мой пост ответ СИМ-е)
Ну и для дяди майора железный аргумент по подтверждению стоимости аналога. Smile

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Пт, 30 Сен 2011 15:53

Петрович писал(а):

КовАл писал(а):

... но есть рынок принудительной продажи

а для оценки им. прав нужно изобрести некий понижающий коэффициент, например Кл.им., но ни в коем случае не брать в аналоги сделки (предложения) по таким же им. правам Smile

Сергей_К писал(а):

как Вы думаете, база Минюста о торгах является достаточной и качественной для проведения оценки прямым сравнением.

коллега Сергей_К, а как Вы думаете какую оценку будет легче отстоять

Гвоздь писал(а):

в качестве корректировки на "умови продажу", ... рассчитанный по УТОшным рекомендациям КНУП.

Мне кажется, что ответив для себя на этот вопрос, мы с вами сможем выбрать правильное направление и продолжить дискуссию.

Есть, конеШно, и третий вариант... забить на всё, использовать в расчетах аналоги с "добровольного" рынка и не корректируя ничего отдать отчет... но, как правило, тогда с таким же успехом можно забить и на работу с ОГИС.

Сергей_К

Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Пт, 30 Сен 2011 16:45

КовАл писал(а):

коллега Сергей_К, а как Вы думаете какую оценку будет легче отстоять

думаю, что рыночную, коллега КовАл, с "добровольного" рынка, которую и отстаивать наверное не нужно. В общем, я своего мнения, высказанного ранее, не поменял.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Сб, 01 Окт 2011 08:26

Сергей_К писал(а):

думаю, что рыночную, коллега КовАл, с "добровольного" рынка, которую и отстаивать наверное не нужно.

Уважаемый коллега.
Дык, а почему тогда не брать аналоги квартир на 1-м этаже с выходом на красную линию проходной улицы, при оценке аналогичной квартиры на 5-7 этаже внутри квартала? Ведь все это рынок жилья.
Вот токА сегменты разные. Об них и мы с КовАлом глагилим.
Собственно если не доверяете Минюсту, или не достаточно данных, или большой разрыв в дате продажи, в чем проблема, берите со "свободного" и приводите к описанному ОО. Кто против. Но если есть достаточно данных по Минюсту (сегменте рынка описанного имущества), то МХМО как минимум не логично, а как максимум преступно, игнорировать эти данные и этот сегмент рынка.
Собственно, а какова степень доверия "добровольному" рынку? Там тоже сверх договора платежи идут.
И какова разница между "доверием" данных Минюста и данных "добровольного" рынка? Кто ее знает Кто ее просчитывал?
Так что траблы везде и это не аргумент против данных, на пример, Минюста.

Сергей_К

Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Сб, 01 Окт 2011 16:23

rudge писал(а):

Дык, а почему тогда не брать аналоги квартир на 1-м этаже с выходом на красную линию проходной улицы, при оценке аналогичной квартиры на 5-7 этаже внутри квартала? Ведь все это рынок жилья.

Уважаемый коллега rudge, не передергивайте. К чему это. Все прекрасно понимают о чем идет речь.

Первое. Я не говорю и не отрицаю, что «рынка» принудительных продаж, нет.
Я говорю о том, что прямое сравнение - тяжело реализуемый процесс (только не говорите, что никто и не говорил, что будет легко), а порой даже нереализуемый вследствие недостаточного количества объектов сравнения (не думаю, что по одному объекту сравнения Вы будете делать выводы о стоимости) или же практически их отсутствия в базе Минюста.
А Вы опять, если

rudge писал(а):

Но если есть достаточно данных по Минюсту (сегменте рынка описанного имущества), то МХМО как минимум не логично, а как максимум преступно, игнорировать эти данные и этот сегмент рынка.

В регионах со слабой активностью, и на «добровольном» рынке объектов сравнения не так уж много, не говоря уж, о принудительном.

Второе. Как Вы, коллега rudge думаете, при оценке для исполнительного производства, оценщику присуща избирательность или он должен использовать единый (одинаковый) подход (не путать с методическими подходами) к оценке различного вида имущества и форм собственности (в т. ч. и государственной формы собственности).

Компот (т. е. третье). Мое мнение о том, что первоначальная стоимость при реализации на публичных торгах должна быть рыночной (отражать «добровольный» или «свободный» рынок), базируется больше на правовых отношения (защите прав и интересов), которые должны учитывать имущественные права и интересы как взыскателя (стягувача), так и должника (собственника имущества), а не только удовлетворение интересов взыскателя.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Сб, 01 Окт 2011 18:09

Про Компот.

Скажите, коллега Сергей_К, а Вы не считаете, что определив стоимость, которая не вписывается в сегмент рынка, оценщик тем самым может нанести ущерб, как истцу так и должнику? Не получится ли вот такая история
РС (добровольный рынок, типичный срок реализации 6 мес.) - 100 грн
Стоимость в отчете - 100 грн
РС (принудительный рынок, типичный срок реализации 2 мес.) - 70 грн

После попытки реализовать объект за 100 грн в течение 2 мес. стоимость объекта снижается на 30%, т.е. до 70 грн. После этого его пытаются реализовать за 70 грн, но уже за 1 мес., т.е. в срок короче, чем типичный для этого рынка (2 мес). Результат - объект не продан и должен быть уценен на 50% от первоначальной, т.е. его стоимость уже 50 грн... дальше - лотерея, может быть в процессе торгов и будет получена стоимость 70 грн, а может и нет, но как минимум время уже потеряно и сомневаюсь, что этому порадуется истец... да и вероятность того, что торги, начавшись с такой низкой цены вернут её к уровню рыночной 50/50... может вернут, а может и нет Very Happy

Сроки взяты отсюда

СИМа писал(а):

ст 62
5. Не реалізоване на прилюдних торгах, аукціонах або на комісійних умовах протягом двох місяців майно підлягає уцінці державним виконавцем, що проводиться в десятиденний строк з дня визнання прилюдних торгів чи аукціону такими, що не відбулися, або закінчення двомісячного строку реалізації майна на комісійних умовах. Майно може бути уцінене не більш як на 30 відсотків. У разі нереалізації майна в місячний строк з дня проведення уцінки воно повторно уцінюється в такому самому порядку, але не більш як на 50 відсотків початкової вартості майна.

Сергей_К

Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Сб, 01 Окт 2011 18:54

КовАл писал(а):

Скажите, коллега Сергей_К, а Вы не считаете, что определив стоимость, которая не вписывается в сегмент рынка, оценщик тем самым может нанести ущерб, как истцу так и должнику? Не получится ли вот такая история
РС (добровольный рынок, типичный срок реализации 6 мес.) - 100 грн
Стоимость в отчете - 100 грн
РС (принудительный рынок, типичный срок реализации 2 мес.) - 70 грн
После попытки реализовать объект за 100 грн в течение 2 мес. стоимость объекта снижается на 30%, т.е. до 70 грн. После этого его пытаются реализовать за 70 грн, но уже за 1 мес., т.е. в срок короче, чем типичный для этого рынка (2 мес). Результат - объект не продан и должен быть уценен на 50% от первоначальной, т.е. его стоимость уже 50 грн... дальше - лотерея, может быть в процессе торгов и будет получена стоимость 70 грн, а может и нет, но как минимум время уже потеряно и сомневаюсь, что этому порадуется истец... да и вероятность того, что торги, начавшись с такой низкой цены вернут её к уровню рыночной 50/50... может вернут, а может и нет

Нет коллега КовАл, не считаю. Потому что, все что Вы написали точно также может произойти и с

КовАл писал(а):

РС (принудительный рынок, типичный срок реализации 2 мес.) - 70 грн

только это уже будет 49 грн (-30%) и 35 грн (50% от первоначальной).

Где то на стр. 5 уже упоминал, напомню еще раз.
Использование стоимости определенной в процессе исполнительного производства не заканчивается только реализацией норм п. 1 и п. 5 Ст. 62. Эта же стоимость (первоначальная) применяется при реализации норм п. 8 и п. 9 Ст. 62 Закона України "Про виконавче провадження"

Цитата:

8. У разі якщо стягувач виявив бажання залишити за собою нереалізоване майно, він зобов'язаний у п'ятнадцятиденний строк з дня надходження до державного виконавця відповідного повідомлення внести на відповідний рахунок для обліку депозитних сум органу державної виконавчої служби різницю між початковою вартістю нереалізованого майна та сумою коштів, що підлягають стягненню на його користь, якщо початкова вартість нереалізованого майна перевищує суму боргу, яка підлягає стягненню за виконавчим документом. За рахунок перерахованих стягувачем коштів оплачуються витрати, пов'язані з організацією та проведенням виконавчих дій, задовольняються вимоги інших стягувачів та стягується виконавчий збір і штрафи, а залишок коштів повертається боржникові.

9. Майно передається стягувачу за ціною, що дорівнює початковій вартості майна, за якою воно передавалося на реалізацію. Про передачу майна стягувачу в рахунок погашення боргу державний виконавець виносить постанову, яка затверджується начальником відділу, якому він безпосередньо підпорядкований. За фактом такої передачі державний виконавець складає акт. Постанова та акт є підставами для подальшого оформлення стягувачем права власності на це майно.

Теперь можем вернуться к

КовАл писал(а):

РС (добровольный рынок, типичный срок реализации 6 мес.) - 100 грн
Стоимость в отчете - 100 грн
РС (принудительный рынок, типичный срок реализации 2 мес.) - 70 грн

Наверное есть разница - погашенного долга в 100 грн. и 70 грн. А если еще и сдача есть? Представляете кто и кому уже должен.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Сб, 01 Окт 2011 19:40

Сергей_К писал(а):

Нет коллега КовАл, не считаю. Потому что, все что Вы написали точно также может произойти и с

КовАл писал(а):

РС (принудительный рынок, типичный срок реализации 2 мес.) - 70 грн

только это уже будет 49 грн (-30%) и 35 грн (50% от первоначальной).

Сергей_К, произойти может всё, что угодно... простите, но с такой логикой нужно писать РС на добровольном рынке и умножать её на два или три... что бы не прогадать Smile

Коллега, давайте договоримся, что мы говорим о рыночной стоимости... т.е. о той, за которую объект перейдет из рук в руки на данном рынке и предполагаем, что она определена верно... иначе о чем спор?

Сергей_К писал(а):

8. У разі якщо стягувач виявив бажання залишити за собою нереалізоване майно

вот я и говорю, что имущество должно быть реализовано по рыночной стоимости, а вот если оно не реализуется, значит РС определена неправильно (я здесь несколько утрирую, но должны же быть какие-то реперные точки).

Сергей_К писал(а):

Наверное есть разница - погашенного долга в 100 грн. и 70 грн.

есть, 100 грн это когда должник сам добровольно реализует объект на добровольном рынке, а 70 грн - ситуация дошла до конфликта, поэтому, простите, но условия поменялись... и ценность объекта для инвестора тоже... ведь он же с головой дружит и понимает, что с приобретением объекта он в довесок получит ещё "букет" проблем, связанных с этой конфликтной ситуацией. Вас беспокоят права должника.. что же, у него есть все права и возможности не допустить переход объекта из рынка добровольного на рынок принудительный... думаю, нет смысла говорить, что он должен для этого сделать. Что касается прав истца, то когда он получит объект в собственность и все вопросы по объекту будут улажены, то никто ему не будет мешать торговать им на рынке добровольном. Лично я считаю, что здесь всё по-честному. Один (должник) не хотел решать проблему и потерял 30 грн, другой (истец) эти проблемы решил и получил эти 30 грн. Собственно всё может быть иначе, истец решил проблему ДО того, как объект попал в ОГИС и заплатил истцу 100 грн. Но это уже совсем другая история Very Happy

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Сб, 01 Окт 2011 20:06

Сергей_К писал(а):

Уважаемый коллега rudge, не передергивайте. К чему это. Все прекрасно понимают о чем идет речь.

Я не передергиваю ибо рынок, в частности жилья, действительно сегментирован на жилье которое имеет бизнесовый потенциал и жилье не имеющее онного. И стоимость их разная. А пример приведенный мною косвенно отражает отличие "свободного" рынка от рынка "описанного" имущества. Обращаю Ваше внимание не "конфискованного" где переход права собственности к ГИС уже состоялся, а об "описанном" имуществе где такой переход не состоялся. Имущество продолжает находится в собственности "хозяина"

Цитата:

Второе. Как Вы, коллега rudge думаете, при оценке для исполнительного производства, оценщику присуща избирательность или он должен использовать единый (одинаковый) подход (не путать с методическими подходами) к оценке различного вида имущества и форм собственности (в т. ч. и государственной формы собственности).

"Избирательность", как Вы выразились, это основной фактор отбора аналогов. Далее развивать не буду.

Цитата:

Компот (т. е. третье). Мое мнение о том, что первоначальная стоимость при реализации на публичных торгах должна быть рыночной (отражать «добровольный» или «свободный» рынок), базируется больше на правовых отношения (защите прав и интересов), которые должны учитывать имущественные права и интересы как взыскателя (стягувача), так и должника (собственника имущества), а не только удовлетворение интересов взыскателя.

Вот только по чему то не продается по по этой стоимости. Иннннтересно по чему??????????

Сергей_К писал(а):

Нет коллега КовАл, не считаю. Потому что, все что Вы написали точно также может произойти и с

КовАл писал(а):

РС (принудительный рынок, типичный срок реализации 2 мес.) - 70 грн

только это уже будет 49 грн (-30%) и 35 грн (50% от первоначальной).

Мы когда то предложили ФГИ выставить на продаже ЗИЛ-130, рабочий (хреново продавались) по цене металлолома (кажется гривен за 500).
1. После размещения рекламы в течении недели поступило более 10 заявок (при РС как правило одна две вообще было).
2. В ходе торгов стоимость выросла до РС. Правда последние процентов 30 "набежало" по моему в ажиотаже.
Я таких примеров могу массу привести из опыта работы брокером на бирже.

Цитата:

Теперь можем вернуться к

КовАл писал(а):

Ну вот это как раз уж очень не корректный пример.
Вчитайтесь в пункты закона цитируемого Вами.
п. 8 Истец доплачивает если стоимость по оценке выше долга, а если соответствует или ниже то "забирает как есть"
Доплата как правило, происходит по тому что ГИС описывает имущество стоимость которого больше долга в ДВА раза.
п. 9 Говорит о том что если не продалось то право собственности переходит истцу. При этом ему в таком варианте по барабану по какой стоимости не купили. Его долг компенсирован ибо, как я уже говорил, описывается имущество стоимость которого превышает долг в два раза.
Вы можете возразить мол, а если оценщик оценил (по данным Минюста) в 2 раза ниже, то долг не перекроится.
Может быть. Может быть. Вот тока, из моего опыта, я не встречал данных по итогам продажи "описанного" (не путать с конфискованным и бесхозяйным) ниже РС "свободного" рынка более чем на 30%. Да и ГИС-у нельзя снижать стоимость ниже 40% от оценочной (РС).
Я убежден, что если оценка будет сделана на базе аналогов соответствующего рынка то и снижать стоимость ГИС-у не придется.
А так, маємо що маємо. (-30% и еще -30%)
Думаю частично причина в НАС.

Сергей_К

Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Сб, 01 Окт 2011 22:17

rudge писал(а):

"Избирательность", как Вы выразились, это основной фактор отбора аналогов. Далее развивать не буду.

А далее развивать и не стоит. Может я неправильно выразился, а может Вы, меня не поняли. Поэтому про избирательность и единый подход спрошу проще, как Вы будете поступать, если в базе Минюста не найдете объектов сравнения?

rudge писал(а):

Вы можете возразить мол, а если оценщик оценил (по данным Минюста) в 2 раза ниже, то долг не перекроится.
Может быть. Может быть.

Возражаю

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вс, 02 Окт 2011 08:36

Сергей_К писал(а):

А далее развивать и не стоит. Может я неправильно выразился, а может Вы, меня не поняли. Поэтому про избирательность и единый подход

Почему, Вы правильно выразились. Именно "избирательность" от слова выбирать, отбирать.

Цитата:

спрошу проще, как Вы будете поступать, если в базе Минюста не найдете объектов сравнения?

А как все поступают. Напишу ограничения мол " нет данных на этом сегменте рынка" и перейду к поиску аналогов на "добровольном" рынке и буду "изощряться" с коэффициентами. Если и тут нет данных то уйду на затратку, опять же прописав ограничения. Иль Вы не так поступаете в аналогичной ситуации?
НО если реально данные будут у Минюста и они адекватные (это тоже нужно анализировать) то аналоги возьму от туда.
В чем проблема собственно? Я не отрицаю применение всех данных. Я говорю, равно как и коллега КовАл, что если есть данные у Минюста то не нужно их игнорировать. С ними можно и нужно работать.
Я вообще не пойму, почему Вы да и ...... отрицают наличие этого сектора рынка???????????? Crying or Very sad

rudge писал(а):

Возражаю

[/quote]
Ну не выдергивайте Вы фразу из контекста. Я же пишу далее

rudge писал(а):

Вот тока, из моего опыта, я не встречал данных по итогам продажи "описанного" (не путать с конфискованным и бесхозяйным) ниже РС "свободного" рынка более чем на 30%. Да и ГИС-у нельзя снижать стоимость ниже 40% от оценочной (РС).
Я убежден, что если оценка будет сделана на базе аналогов соответствующего рынка то и снижать стоимость ГИС-у не придется.
А так, маємо що маємо. (-30% и еще -30%)
Думаю частично причина в НАС.

Суть то ответе совсем другая. Выделил основной тезис этой фразы.
Если прваильно оценщик применил данные для расчете то и ответ будет правильный. Да и ГИС ОБЯЗАН работать по "Закону", а не мутить.
МЫ ЖЕ ДЕ ЮРЕ РАБОТАЕМ.
Иль еще поправку ввести на взятки и не добросовестность чиновника ГИС?
См. дефиницию РС, ОБІЗНАНІ покупець та ПРОДАВЕЦЬ. См выделенное мною в дефиниции

Цитата:

....після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу.

Сергей_К

Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Вс, 02 Окт 2011 12:50

rudge писал(а):

Напишу ограничения мол " нет данных на этом сегменте рынка" и перейду к поиску аналогов на "добровольном" рынке и буду "изощряться" с коэффициентами. Если и тут нет данных то уйду на затратку, опять же прописав ограничения. Иль Вы не так поступаете в аналогичной ситуации?

Так, а какая это будет стоимость, рыночная или ликвидационная?
И чем это отличается от п. 28 НС№1

Цитата:

28. У разі продажу майна у строк, який є значно коротшим від строку експозиції подібного майна, переважно визначається його ліквідаційна вартість, якщо інше не передбачено законодавством. Для використання ліквідаційної вартості як бази оцінки необхідно проводити додаткове дослідження відповідності умов продажу об'єкта оцінки, для якого проводиться оцінка, типовим для ринку умовам продажу подібного майна. Визначення ліквідаційної вартості здійснюється на основі інформації щодо одібних угод з подібним майном.

Одним із способів визначення ліквідаційної вартості є застосування до визначеної ринкової вартості об'єкта оцінки знижувальних коефіцієнтів у порядку, встановленому законодавством, з метою стимулювання попиту потенційних покупців до придбання
об'єкта оцінки.

rudge писал(а):

Я вообще не пойму, почему Вы да и ...... отрицают наличие этого сектора рынка????????????

Напоминаю, я не отрицаю что есть подобный "рынок".

P.S. Коллега rudge, не подумайте что я стебаюсь. Раз началась эта дискуссия, хотелось бы прийти к какому-то более правильному выводу, тем более что этот форум читают не только опытные оценщики.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вс, 02 Окт 2011 13:24

Сергей_К писал(а):

Так, а какая это будет стоимость, рыночная или ликвидационная?

Похоже на допрос с пристрастием Smile

Рыночная естественно, ибо ЭТО ВЫДЕЛЕННЫЙ СЕГМЕНТ РЫНКА со своими особенностями.

Цитата:

И чем это отличается от п. 28 НС№1

Цитата:

Я выделил основное
1. "Переважно", а не ОБЯЗАТЕЛЬНО
2. "Если иное не оговорено законом", а ГИС как раз и работает по "ИНОМУ", но закону.
3. ... и условия продажи "типичные" для этого сегмента рынка.

rudge писал(а):

Я вообще не пойму, почему Вы да и ...... отрицают наличие этого сектора рынка????????????

Цитата:

Напоминаю, я не отрицаю что есть подобный "рынок".

Но Вы отрицаете его использование в оценке при определении РС, что как на меня равнозначно отрицанию такого рынка

Цитата:

P.S. Коллега rudge, не подумайте что я стебаюсь. Раз началась эта дискуссия, хотелось бы прийти к какому-то более правильному выводу, тем более что этот форум читают не только опытные оценщики.

Если бы я Вас не знал то так и подумал бы Smile

А так Вы правы вся полемика рассчитана на достижение консенсуса.
Спорные моменты есть и их нужно учитывать. Нельзя тупо брать данные от Минюста или со свободного рынка. Во всем должна быть логика.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Вс, 02 Окт 2011 16:24

Я фигею, дорогая редакция. Как хорошо, что я с ГИС не работаю. Договорились уже до того, что есть отдельные сегменты имущества и в каждом сегменте есть своя рыночная стоимость. Рыночная стоимость она одна и только. Если есть некое деление/выделенеие отдельных сегментов с учетом неких особенностей/ограничений и т.д., то ни о какой рыночной стоимости речи быть не может. Нету дефиниции "рыночная стоимость для сегмента". Ну или я ее не знаю, тогда ткните меня носом в это определение в нормативном акте.

rudge писал(а):

rudge писал(а):

Я вообще не пойму, почему Вы да и ...... отрицают наличие этого сектора рынка????????????

Цитата:

Напоминаю, я не отрицаю что есть подобный "рынок".

Но Вы отрицаете его использование в оценке при определении РС, что как на меня равнозначно отрицанию такого рынка

На это могу Вам привести пример с приватизацией: и рынок или как вы тут выразились сегмент есть, и результаты публикуются, и

rudge писал(а):

работает по "ИНОМУ", но закону

и просят тоже рыночную стоимость, а результаты сделок/торгов фиг сдва позволяют использовать.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вс, 02 Окт 2011 18:49

Серый писал(а):

Договорились уже до того, что есть отдельные сегменты имущества и в каждом сегменте есть своя рыночная стоимость. Рыночная стоимость она одна и только. Если есть некое деление/выделенеие отдельных сегментов с учетом неких особенностей/ограничений и т.д., то ни о какой рыночной стоимости речи быть не может. Нету дефиниции "рыночная стоимость для сегмента". Ну или я ее не знаю, тогда ткните меня носом в это определение в нормативном акте.

Может Вам и инструкцию как "ходить нужно" нормативно закрепить?
Или рынок "жилья" не сегментирован на 1-но, 2-ух, 3-ёх и тп комнатные квартиры, дома, усадьбы и тп???????????????
Или рынок автомобилей ......................??????????????
Или понятие "подібне майно" (аналогичное) уже отменили?????

Цитата:

На это могу Вам привести пример с приватизацией: и рынок или как вы тут выразились сегмент есть, и результаты публикуются,

Хороший пример но не корректный.
Нет рынка "приватизации".
Приватизация это процесс перехода права собственности на ОП которым на дату перехода такого права пользуется претендент на получение такого права. В таком варианте нет "конкурса" покупателей. Покупатель ОДИН, пользователь ОП. Если же он отказывается от выкупа объекта приватизации то последний продается с открытых торгов.
Тогда почему данные продаж на торгах не рыночные????
Чем они отличаются от продажи без торгов???
Чем они отличаются от продажи с торгов простым собственником, квартиры на пример, а не представителем государства????????
Или на биржах не продавали авто, квартиры, дома и тп?

Цитата:

....а результаты сделок/торгов фиг сдва позволяют использовать.

КТО??????? Кто запретил?
Запрещают, как Вы выразились, использовать данные ПРИВАТИЗАЦИИ. Разницу улавливаете?
Как Вы там писали?

Цитата:

Я фигею, дорогая редакция

я тоже

Шютка

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Вс, 02 Окт 2011 19:06

...от "дорогой редакции".

Серый писал(а):

Договорились уже до того, что есть отдельные сегменты имущества и в каждом сегменте есть своя рыночная стоимость.

да, договорились... а Вас что в этом смущает? Или будете отрицать, что существует рынок добровольной продажи и принудительной продажи, а также, что стоимость имущества на добровольном рынке будет отличаться от стоимости того же имущества на рынке принудительном, даже если сроки реализации будут одинаковы?

Серый писал(а):

Рыночная стоимость она одна и только.

мне бы Вашу уверенность... да и практика с Вами не совсем согласна... Smile

Серый писал(а):

Если есть некое деление/выделенеие отдельных сегментов с учетом неких особенностей/ограничений и т.д., то ни о какой рыночной стоимости речи быть не может.

тогда о какой стоимости речь быть может? Что до особенностей/ограничений, так у нас рынок продажи земли имеет свои особенности/ограничения (например, продажа иностранцам)... значит у нас нет рыночной стоимости земли? Unknown

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Вс, 02 Окт 2011 19:18

rudge писал(а):

Или рынок "жилья" не сегментирован на 1-но, 2-ух, 3-ёх и тп комнатные квартиры, дома, усадьбы и тп???????????????

Отвечу так

rudge писал(а):

Хороший пример но не корректный.

Причем не кореектный вообще, ибо приведенные объекты сегментируются исходя из их потребительских свойств/планировочных особенностей и т.д. и это естественно. В данной же теме предлагается сегментирование по условиям продажи и "рыночной" стоимости исходя из сегментирования именно по условиям продажи. А как известно из определения рыночной стоимости, там предусматриваются только типичные для рынка условия продажи, все остальное - не рыночная стоимость.

rudge писал(а):

Нет рынка "приватизации".

Приватизация это процесс перехода права собственности на ОП которым на дату перехода такого права пользуется претендент на получение такого права. В таком варианте нет "конкурса" покупателей.

Вообще-то, по определению приватизация - это переход права собственности отгосударства к частному собственнику. И количество пользователей тут не имеет никакого значения. И любая продажа государственного имущества хоть одному собственнику, хоть с торгов, хоть с конкурса - приватизация.

rudge писал(а):

В таком варианте нет "конкурса" покупателей. Покупатель ОДИН, пользователь ОП.

Даже если и так, то стоимость продажи не может быть ниже рыночной. Тогда какая разница как продан объект.

rudge писал(а):

Тогда почему данные продаж на торгах не рыночные????

Хотя бы потому, что нужно знать кто купил. У покупателя может быть особая заинтересованность именно в этом объекте и он готов за эту "свою особую заинтересованность" заплатить больше рыночной стоимости.

rudge писал(а):

КТО??????? Кто запретил?

Ну попробуйте в отчет для ФДМУ/ком. майна применить результаты по которым было продано имущество этими же органами (не важно, как это майно было продано) - отчет не пройдет.
И на повышении квалификаций на впоросы "почему нельзя" представители гос. органов отвечают только улыбкой без словесных объяснений.

Добавлено спустя 9 минут 43 секунды:

КовАл писал(а):

Что до особенностей/ограничений, так у нас рынок продажи земли имеет свои особенности/ограничения (например, продажа иностранцам)... значит у нас нет рыночной стоимости земли?

Это общее ограничение на все земельные участки - следовательно это общерыночные, типичные органичения.
Пр принудительной же продаже существуют, наверное, прочие, дополнительные к общерыночным ограничения.

КовАл писал(а):

Нет, отрицать не буду, глупо отрицать то, что есть.

КовАл писал(а):

даже если сроки реализации будут одинаковы?

Такого быть в чистом виде не может, ибо принудительная продажа предполагает продажу в более которкие сроки. То, что происходит у нас - это уже манипуляции не рыночные, а чистой воды криминал по отношению к собственнику объекта. И Вы это не хуже меня знаете, как и где публикуютя оюъявления и потом как конфискованное или арестовнное имущество якобы не имеет спроса и продается с третьего акуциона с уценкой 2 раза кому нужно и за сколько нужно. И как потом это же майно продается на нормальном рынке уже за нормальную стоимость, в том числе и для удлиннеия цепочки собственников.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Вс, 02 Окт 2011 19:45

Серый писал(а):

Это общее ограничение на все земельные участки - следовательно это общерыночные, типичные органичения.

а срок реализации в 2 мес. тоже общее ограничение для всего имущества на этом рынке, т.е. общерыночные типичные ограничения на рынке принудительной продажи. Smile

Серый писал(а):

Такого быть в чистом виде не может, ибо принудительная продажа предполагает продажу в более которкие сроки.

ну, с чего Вы взяли... принудительная продажа это не обязательно более короткий срок реализации... просто этот срок (в данном случае) фиксирован... кстати, он может быть и больше типичного... вот в 2008 году квартиры "разлетались", как горячие пирожки... 1-1,5 мес. и квартира продана... да ещё и по цене выше, чем заявлена в объявлении Smile

Сам, помнится, купил квартиру, а затем перепродавал... кредит заплатил аж за 1 мес Smile

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вс, 02 Окт 2011 20:11

Серый писал(а):

Причем не кореектный вообще, ибо приведенные объекты сегментируются исходя из их потребительских свойств/планировочных особенностей и т.д. и это естественно.

Я приводил пример сегментации рынка в принципе, а не по каким то признакам.
Тут я понял что Вы согласились с тем что рынок все таки сегментирован и дефиниции РС это не противоречит. Или опять ошибся?

Цитата:

В данной же теме предлагается сегментирование по условиям продажи и "рыночной" стоимости исходя из сегментирования именно по условиям продажи.

А чем условия продажи на "прилюдних торгах" отличаются от прямой продажи на "базаре"?????

Цитата:

А как известно из определения рыночной стоимости, там предусматриваются только типичные для рынка условия продажи, все остальное - не рыночная стоимость.

Правильно. Вот только для каждого товара эти "типичные условия" свои.

rudge писал(а):

Нет рынка "приватизации".

Могу повторить

Цитата:

Приватизация это процесс перехода права собственности на ОП которым на дату перехода такого права пользуется претендент на получение такого права. В таком варианте нет "конкурса" покупателей.

Серый писал(а):

Вообще-то, по определению приватизация - это переход права собственности от государства к частному собственнику. И количество пользователей тут не имеет никакого значения. И любая продажа государственного имущества хоть одному собственнику, хоть с торгов, хоть с конкурса - приватизация.

Так рассуждают в "простречии" но не в оценке.
Или продажа продукции государственного предприятия тоже приватизация?

Цитата:

Ну ну. Вы наверное аракул и выбирая аналоги для сравнения знаете КТО ИХ КУПИЛ/Т и какая у них была/будет "особая заинтересованность".

Цитата:

Ну попробуйте в отчет для ФДМУ/ком. майна применить результаты по которым было продано имущество этими же органами (не важно, как это майно было продано) - отчет не пройдет.

И применял. И вопросов не возникало. Только брал данные с торгов, а не с приватизации.
Тут как раз важно как произошел переход права собственности, выкупом пользователем да еще с компенсацией затрат на неотъемлемые улучшения (приватизация) или на торгах.
То что продано на открытых торгах у нормальных оценщиков ФГИ вопросов не вызывает.

Цитата:

И на повышении квалификации на вопросы "почему нельзя" представители гос. органов отвечают только улыбкой без словесных объяснений.

Ну если они не понимают разницу между приватизацией и продажей на открытых торгах то похоже им только и остается что улыбаться.

Серый писал(а):

...И Вы это не хуже меня знаете, как и где публикуютя оюъявления и потом как конфискованное или арестовнное имущество якобы не имеет спроса и продается с третьего акуциона с уценкой 2 раза кому нужно и за сколько нужно. И как потом это же майно продается на нормальном рынке уже за нормальную стоимость, в том числе и для удлиннеия цепочки собственников.

1. Мы не ведем речь об "арестованном" или "конфискованном" имуществе. Данные формулировки предполагают потерь права собственности владельцем такого имущества. Описанное ГИС-ом имущество остается в собственности "хозяина".
2. Да проблема есть и по этому я лично считаю что данные Минюста нельзя применять ТУПО. Но если явно будет видно что условия продажи отвечают РС то почему не применить их.
3. Ни кто не отметает вариант использования данных "свободного" (так уж тут сложилось здесь называть это) рынка. Мало того их в подавляющем большинстве своем и применяют оценщики. Речь же идет о том что есть отдельный сегмент рынка со своими, типичными условиями и тупо отметать его не корректно

dejur

Сообщения: 110

Добавлено: Пн, 03 Окт 2011 10:17

Если проводить оценку на базе не рыночной стоимости (ликвидацтонанная стоимость), то необходимо ето прописать в договоре на проведение оценки имущества или производить на основе постановления суда.

Иначе оценщик обязан определять РС и дискусия про сегмент рынка не отменяет нормы закона и подзаконных актов.

В противном случае, можно оспорить действия госисполнителя на предмет противозаконного прописания в договоре на оценку вид стоимости: ликвидационная.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Пн, 03 Окт 2011 11:08

dejur писал(а):

Иначе оценщик обязан определять РС и дискусия про сегмент рынка не отменяет нормы закона и подзаконных актов.

золотые слова... вот только речь идет не об этом... вопрос в том, что называть рыночной стоимостью... вернее, может ли стоимость, определенная по данным "принудительного" рынка считаться рыночной.

dejur

Сообщения: 110

Добавлено: Пн, 03 Окт 2011 14:10

КовАл писал(а):

dejur писал(а):

Может, при определенних условыях:
- реализация по первичным торгам (без скидки);
- определение стоимости СОД на базе рыночной стоимости.

Однако СОД определяют иногда рыночную иногда (вопреки ЗУ)ликвид. стоимость.

Нету единого подхода.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Пн, 03 Окт 2011 14:36

dejur, хорошо, что Вы так уверенно говорите... а доказательства где?

Лично я с этим

dejur писал(а):

- реализация по первичным торгам (без скидки);
- определение стоимости СОД на базе рыночной стоимости.

не согласен в корне... какое мне дело, какую стоимость определял СОД и какие это по очередности торги, если цена сложилась в результате торгов на этом рынке? Даже если это двадцать пятые торги, то это не значит ничего, кроме того, что стартовая цена была завышена.

dejur

Сообщения: 110

Добавлено: Пн, 03 Окт 2011 15:39

... Согласен. Тогда аналоги можно брать ФДМ (паервичний ринок); держкомзема, ИС и ценовие предложения СМИ, поскольку все продают по риночной стоимости. Но разница цен продажи достигает разов. Соотвественно все можно списать ... на торг.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Пн, 03 Окт 2011 16:01

Да, можно... для конкретного сегмента рынка нужно брать именно аналоги с этого сегмента и при условии, что продажа осуществляется на конкурсной основе... а списать всё можно на ситуацию на данном сегменте рынка Very Happy

P/S/ Вот что меня реально забавляет во всех этих историях с приватизациями и принудительными продажами, так это то, что оценщику нужно определить рыночную стоимость, т.е. в идеале сумму, которая будет не больше и не меньше той кучки денег, которую согласится получить продавец и заплатить покупатель за данный объект, а торгующая организация по результатам этой оценки должна умудриться провести ещё и торги... т.е. добавить ещё одну маленькую кучку монет в виде шага... на мой взгляд, всё это не совсем вяжется с логикой.

Петрович

Сообщения: 783

Добавлено: Пн, 03 Окт 2011 18:48

КовАл писал(а):

а шо ж Вы хотите, мы все живем в "королевстве кривых зеркал" ))
п.с. обратная ситуация по тендерам на госзакупки - ну никак покупатели не укладываются в рыночные цены на товары/услуги для государственных нужд, и от щедрот своих выбирают самые дорогие предложения, на 20-50-100% превышающие разумные цены по рынку ))

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Пн, 03 Окт 2011 19:07

Не, ну там хоть теоретически все должно быть нормально... а тут даже в теории не всё "сходится"

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Вт, 04 Окт 2011 10:34

dejur писал(а):

КовАл писал(а):

золотые слова...

Присоединяюсь...

КовАл писал(а):

Чисто академические размышления...
С одной стороны - проведение подобных конкурсов / аукционов / торгов, да, происходит в достаточно специфических условиях, скажем так (первичный рынок ФДМУ, принудительная реализация имущества)... Что в обшем случае не позволяет говорить о том, что цена реализации дотягивает снизу до рыночной стоимости.
А с другой стороны - если, предположим, торги проводятся условно нормально и объективно - не возникает ли подозрение, что это - именно торги, и сформировавшаяся цена може превышать РС просто из-за психологического состояния участников этих торгов? Ну, грубо говоря - каждому хочется выиграть... Very Happy

Вот и может возникнуть эта

КовАл писал(а):

ещё одна маленькая кучка монет в виде шага...

Сверх рыночной стоимости. Ну, и параллельно возникает дополнительное соображение: если РС - это вероятностная величина, то почему же ее нужно определять точечно, а не в виде диапазона? (С)

dejur

Сообщения: 110

Добавлено: Вт, 04 Окт 2011 11:17

Дополнение.

Согласно НС №1
"16. Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів у оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об'єкта оцінки. "

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Вт, 04 Окт 2011 16:29

Grey Horse писал(а):

Ну, и параллельно возникает дополнительное соображение: если РС - это вероятностная величина, то почему же ее нужно определять точечно, а не в виде диапазона? (С)

я так понимаю, что этот вопрос - риторический Smile

Grey Horse писал(а):

А с другой стороны - если, предположим, торги проводятся условно нормально и объективно - не возникает ли подозрение, что это - именно торги, и сформировавшаяся цена може превышать РС просто из-за психологического состояния участников этих торгов? Ну, грубо говоря - каждому хочется выиграть...

ну, мы ведь предполагаем, что и покупатель и продавец всё взвесили и подошли к вопросу в здравом уме и с трезвой памятью... а быть может всё, что угодно, вот только, мне кажется, что при написании норм. док-в рассчитывать на то, что кого-то "заклинит" на покупке этого объекта, по крайней мере не совсем разумно.

dejur, дык кто же мешает анализировать цены на предмет "вменяемости"? Я нигде не говорил, что анализ рынка и цен нужно исключить... я говорил о том, что анализировать нужно соответствующий сегмент рынка, а то, что на этом рынке будут свои так называемые "выбросы", так это понятно.

galswit
Moderator

Сообщения: 945
Откуда: Львів

Добавлено: Вт, 04 Окт 2011 18:03

1. По вопросу КНУПП - коэффициет отработал свое в начале кризиса и сейчас его с моей точки зрения, использовать нельзя, более того вредно.

2. Как и всякую другую базу Минюста надо анализировать и выбирать из нее те данные котрые не уходят в сторону от тенденций.
Конкретнее:
- встречал цены равные предложениям в газетах без учета возможного торга;
- попадались и с дисконтом 50% )для недвижимости и 70% для автомобилей.
Многократно анализируя рынок вынужденных продаж определил, что дисконт 20% именно то, что дает возиможность продавать объект или с первого или со второго раза. (для каждого объекта делаю анализ предложений минюста). На предприятии ведется база минюста для недвижимости Львова и области, поэтому есть возможность анализировать и делать определенные выводы.

3. Отмахиваться от факта вынужденности значит нарушить принципы оценки состоящие в учете всех ценообразующих факторов.

А ситуация в котрой оцещих делает РС выглядит как в поговорке : "Мое дело - прокукарекать, а там хоть и не рассветай" или может лучше фраза- "В СССР секса нет".

Петрович

Сообщения: 783

Добавлено: Вт, 04 Окт 2011 18:21

galswit писал(а):

А ситуация в котрой оцещих делает РС выглядит как в поговорке : "Мое дело - прокукарекать, а там хоть и не рассветай" или может лучше фраза- "В СССР секса нет".

браво, лучше и не скажешь ))

dejur

Сообщения: 110

Добавлено: Ср, 05 Окт 2011 11:41

Ценообразование в условиях рынка основывается на двух методологических подходах (принципах) : расходному (себестоимость) и ценностному (ценность товара для потребителей), отличие между которыми оказывается в последовательности ценообразования.

Рынок товаров (работ, услуг) - сфера оборота товаров (работ, услуг), который определяется исходя из возможности покупателя (продавца) без значительных дополнительных расходов приобрести (реализовать) товар (работы, услуги) на ближайшей для покупателя (продавца) территории;

В п.49 "Методических рекомендаций из формирования цен на продукцию (работы, услуги) промышленных предприятий" Утвержденных приказом Министерства промышленной политики Украины от 17.07.2009р. № 491 определение рынка дополняется разделением их на типы рынков, и приводится что познать сущность рынка без анализа его структуры, то есть элементов из которых он складывается и которые взаимодействуют между собой, невозможно. Для этого следует избрать критерии, за которыми можно размежевать элементы рынка. Таких критериев может быть несколько.
То есть рынок может быть разделен на секторы по видам, которые в свою очередь разделяется на подрынки, которые связываются с определенными критериями, каждому из которых собственно и присущая определена кон'юктура. Основные элементы кон'юктури - предложение, спрос, цена и конкуренция. То есть каждому типу рынка характерная соответствующая цена товара.

Как собственно и высказывается GALSVIT условия рынка учитывать необходимо, однако вид стоимости согласно законодательства должен быть - рыночная, иначе необходимо изменить законодательство и прописать - ликвидационная, и тому подобное.

Что опосредствовано подтверждается Налоговым кодексом: ".Учитываются, в частности, такие условия договоров, как количество (объем) товаров (например, объем товарной партии); объем функций, которые выполняются сторонами; условия распределения между сторонами рисков и выгод; сроки выполнения обязательств; условия осуществления платежей, обычных для такой операции; характеристика рынка товаров, на котором осуществлена хозяйственная операция; бизнес-стратегия предприятия; обычные надбавки или скидки к цене во время заключения договоров между несвязанными лицами, а также другие объективные условия, которые могут повлиять на цену. При этом условия договоров на рынке идентичных (при их отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг) признаются сравнимыми, если отличие между такими условиями существенно не влияет на цену или может быть экономически обоснована".

galswit
Moderator

Сообщения: 945
Откуда: Львів

Добавлено: Ср, 05 Окт 2011 19:33

Ну почему мы не должны признавать за вынужденными продажами рыночной стоимости?

Рынок специфический со своими рисками. Учтите риски и считайте как хотите.

Наведу Вам dejur пример риска.
Знакомый купил квартиру с "прилюдних торгів" и уже 7 лет не может вселиться. Появились непреодолимые правовые обстоятельства, а денег не вернули. Вот такая правда. Вот и пишите стоимость с газет, но насколько это правильно?
Может ли оценщик абстрагироваться от условий продажи?
Если - да, то как же аксиома об учете всех обстоятельств?
В первую очередь надо быть чесным самим с собой , а не лепить "правильные" отчеты ради слобственного спокойствия. Формальный фиговый листок законодательства ведь прикрывает от проблем.

Ладно на сим все. Тема и так исчерпала себя.
Кто хочет спокойствия - пишет без учета особенностей рынка вынужденных продаж, остальные получают проблемы и пишут так, как в принципе и должно быть "по понятиям".

e_natali_e

Сообщения: 6

Добавлено: Пт, 21 Окт 2011 10:48

Стоит задача определить стоимость арестованного имущества должника для банка по постановлению исполнительной службы, при этом обозначено что имущество подлежит реализации в принудительном порядке в термин, который не превышает два месяца со дня ареста.

Скажите, пожалуйста, вводится ли корректировка на принуд.продажу, если то в каком размере и где это прописано. Спасибо.

Петрович

Сообщения: 783

Добавлено: Пт, 21 Окт 2011 11:24

http://zakon1.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=1440-2003-%EF

Цитата:

28. У разі продажу майна у строк, який є значно коротшим від
строку експозиції подібного майна, переважно визначається його
ліквідаційна вартість, якщо інше не передбачено законодавством.
Для використання ліквідаційної вартості як бази оцінки необхідно
проводити додаткове дослідження відповідності умов продажу об'єкта
оцінки, для якого проводиться оцінка, типовим для ринку умовам
продажу подібного майна. Визначення ліквідаційної вартості
здійснюється на основі інформації щодо подібних угод з подібним
майном.

Одним із способів визначення ліквідаційної вартості є
застосування до визначеної ринкової вартості об'єкта оцінки
знижувальних коефіцієнтів у порядку, встановленому законодавством,
з метою стимулювання попиту потенційних покупців до придбання
об'єкта оцінки.

проблема в выделенной фразе "якщо інше не передбачено законодавством", т.к. по законодательству, по которому работает исполнительная служба, должна определяться рыночная стоимость
однако, есть прецеденты, когда ОГИС не против, чтобы в договоре на оценку был прописан вид определяемой стоимости - ликвидационная
если ваша исполнительная согласна на такой вариант, то вопрос можно считать решенным

e_natali_e

Сообщения: 6

Добавлено: Пт, 21 Окт 2011 12:26

Ясно, ну а "знижувальних коефіцієнтів у порядку, встановленому законодавством" где искать?

Петрович

Сообщения: 783

Добавлено: Пт, 21 Окт 2011 12:30

порядок, встановленый законодавством еще не существует
поэтому тут широкое поле для творчества ))
кто не хочет заморачиваться и углубляться в дебри, обычно пользуются наработками Галасюка

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 21 Окт 2011 13:58

Петрович писал(а):

Уважаемый Петрович. Не толкайте коллегу на преступление. Закон один для всех, и для ГИС, и для Банка, и для Оценщика. Желание банка не ЗАКОН.
Я могу что посоветовать.
Сделайте два отчета. Один как Банк просит, другой по ЗАКОНУ (постанове КМУ). Затраты не большие за то для ГИС-а будет все в законе. Пусть они выбирают. Только пропишите это как минимум в Акте выполненных работ. Мол сдал два отчета РС и ЛС
Удачи

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Пт, 21 Окт 2011 14:13

e_natali_e,

e_natali_e писал(а):

"знижувальних коефіцієнтів у порядку, встановленому законодавством"

вы можете найти только в методике оценки автотранспорта... на остальное имущество у Законодателя в тот день видимо не стояло

Петрович

Сообщения: 783

Добавлено: Пт, 21 Окт 2011 14:27

КовАл писал(а):

e_natali_e,

e_natali_e писал(а):

"знижувальних коефіцієнтів у порядку, встановленому законодавством"

вы можете найти только в методике оценки автотранспорта...

и то от балды придуманные ))
никаких расчетов и обоснований размера Кл там нет

Добавлено спустя 1 минуту 23 секунды:

rudge писал(а):

Уважаемый Петрович. Не толкайте коллегу на преступление.

коллега Рудж, кто не рискует, то не пьет шампанское ))

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 21 Окт 2011 15:03

Петрович писал(а):

коллега Рудж, кто не рискует, то не пьет шампанское ))

и в тУрме не сидит Sad

Это Вы дяде майору расскажите при случае.

e_natali_e

Сообщения: 6

Добавлено: Пт, 21 Окт 2011 15:32

встречала, в работах оценщиков и суд.экспертов коэф. -10%.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Пт, 21 Окт 2011 16:16

Ну, от балды так от балды... как по мне, так лучше так, чем непонятно как... так хоть своей задней точкой не рискуешь при определении ЛС, от которой вообще люди отказаться пытаются... и, наверное, правильно...

Петрович

Сообщения: 783

Добавлено: Пт, 21 Окт 2011 16:34

rudge писал(а):

Петрович писал(а):

коллега Рудж, кто не рискует, то не пьет шампанское ))

и в тУрме не сидит Sad

Это Вы дяде майору расскажите при случае.

да какая там тУрма, окститесь ))
лучше покажите мне в законодательстве ответственность оценщика за оценку согласно вида стоимости, указанного в договоре на оценку
или ссылки из реестра судебных решений приведите, где оценщика осудили за вышеуказанное

Мэм

Сообщения: 146

Добавлено: Пт, 21 Окт 2011 17:51

Да именно 28 пункт НСО№1 говорит о возможности определения ликвидационной стоимости и дает ссылку на коэффициенты- которые не существуют и ВСЕ.
Однако, если в договоре указан период продажи за два месяца, то Оценщик обязан проанализировать срок экспозиции на рынке имущества предоставленного на оценку и может снизить стоимость исходя из сокращенного срока продажи.
Если срок реализации совпадает со сроком экспозиции, то обязательно определяется рыночная стоимость, при этом еще одним пунктом НСО №1 говорится о том, что если оценщик определяет ликвидационную стоимость, то обязан рассчитать рыночную и дать пояснение по применению результатов оценки.
Согласна с Сережей, он прав, если рассчитываете ликвидационную то обязательно сделайте расчет рыночной.

Петрович, может суда и не будет по этому поводу, но если оценщик сделает ошибки в расчетах, то его поругают и скажут, что работу надо переделать, а вот если нарушит стандарт, то просто лишают сертификата. Вот это я знаю точно.....
Всем добра и радости и хороших непроблемноденежных работ...

_________________
Для того, что бы летать не обязательно иметь крылья, иногда достаточно ветра в голове....

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Сб, 22 Окт 2011 14:39

Петрович писал(а):

однако, есть прецеденты, когда ОГИС не против, чтобы в договоре на оценку был прописан вид определяемой стоимости - ликвидационная если ваша исполнительная согласна на такой вариант, то вопрос можно считать решенным

100%. И обязательно в договоре это должно быть указано. И еще: тогда в договоре обязательно имеет смысл указать (как часть задания на оценку) желаемый срок реализации имущества (в контексте ликвидационной стоимости), который, по логике, должен быть меньше, чем типичный срок экспозиции имущества на рынке (разумно долгий период реализации), соответствующий рыночной стоимости.

Петрович писал(а):

порядок, встановленый законодавством еще не существует поэтому тут широкое поле для творчества ))

Нет вопросов, существует множество наработок - правда, достаточно теоретических, по этому поводу. Единственное что - используемые модели должны соответствовать экономической логике; оценщик должен, в случае чего, отстоять их логику с точки зрения продавца / покупателя.

Петрович

Сообщения: 783

Добавлено: Вс, 23 Окт 2011 21:13

Мэм писал(а):

Петрович, может суда и не будет по этому поводу, но если оценщик сделает ошибки в расчетах, то его поругают и скажут, что работу надо переделать, а вот если нарушит стандарт, то просто лишают сертификата.

ув. Мэм, если у оценщика в договоре указано "определить ликвидационную стоимость" и он корректно, в соответствии с Нац.стандартами рассчитал рыночную и ликвидационную стоимость объекта оценки в отчете, то за что именно его лишать сертификата?

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 24 Окт 2011 07:50

Петрович писал(а):

МЭМ не говорила что в таком варианте "лишат сертификата"
Читаем внимательно

МЭМ писал(а):

...пунктом НСО №1 говорится о том, что если оценщик определяет ликвидационную стоимость, то обязан рассчитать рыночную и дать пояснение по применению результатов оценки.

Вот если это не соблюдено, выдан результат только на ЛС, то

МЭМ писал(а):

если нарушит стандарт, то просто лишают сертификата.

Мэм

Сообщения: 146

Добавлено: Пн, 24 Окт 2011 07:58

Петрович....Еще он должен указать на применение результата оценки в соответствии с НСО : в случае, если период ликвидации будет увеличен и совпадет с периодом экспозиции на рынке то объект должно реализовать по рыночной стоимости...........
Тогда и стандарт не нарушен и все Ок, тогда никто никого ни за что не лишает...... Согласна.....
В договоре на определение ликвидационной стоимости- 2 пункта -вид стоимости и срок реализации ;
для стоимости ликвидации - вид стоимости и акт технического состояния (особенностью акта является то, что директор его не подписывает, а утверждает, подписывают те, кто в соответствии с должностной инструкцией отвечает за техническое состояние актива)
Всем удачной недели и хороших заказчиков.......с деньгами... и без горбыля в работе....

_________________
Для того, что бы летать не обязательно иметь крылья, иногда достаточно ветра в голове....

СИМа

Сообщения: 3602

Добавлено: Пн, 24 Окт 2011 10:34

e_natali_e писал(а):

я не поняла, кем поставлен термин 2 мес. со дня ареста? У Вас что, так в Постанове прописано????
Нет такого в Законодательной базе Smile

Это уже, извините, передергивание

а какой срок действия отчета Вы указываете ?

e_natali_e

Сообщения: 6

Добавлено: Вт, 25 Окт 2011 16:07

да, написано в постановлении: Оцінювачу... надати письмовий висновок з питань визначення вартості нерухомого майна..., враховуючи, що зазначене майно підлягає реалізації у примусовому порядку відповідно до вимог ст.62 ЗУ "Про виконавче провадження", у термін, що не перевищує два місяці з дня його арешту. написано зам. нач.

Петрович

Сообщения: 783

Добавлено: Вт, 25 Окт 2011 16:24

e_natali_e писал(а):

адекватный ОГИС у вас
видно, что начальник не за сало диплом юриста купил ))

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 25 Окт 2011 16:33

Петрович писал(а):

адекватный ОГИС у вас
видно, что начальник не за сало диплом юриста купил ))

Да не адекватный, а двоечник. Уж кому как не юристу надлежит знать и выполнять Законы. Похоже он повесил на свою шею статью УК. ГИС имеет права продавать только по РС. Тупизм, но узаконенный.

СИМа

Сообщения: 3602

Добавлено: Ср, 26 Окт 2011 08:01

e_natali_e.
Я бы на Вашем месте написала письмо (передала через канцелярию) и попросила бы уточнить.
А исполнитель- двоечник, но это не говорит о том, что и Вы должны скатываться к его уровню, будьте отличницей
ст. 62 п.5 гласит :
Не реалізоване на прилюдних торгах, аукціонах або на
комісійних умовах протягом двох місяців майно підлягає уцінці
державним виконавцем, що проводиться в десятиденний строк з дня
визнання прилюдних торгів чи аукціону такими, що не відбулися, або
закінчення двомісячного строку реалізації майна на комісійних
умовах. Майно може бути уцінене не більш як на 30 відсотків. У
разі нереалізації майна в місячний строк з дня проведення уцінки
воно повторно уцінюється в такому самому порядку, але не більш як
на 50 відсотків початкової вартості майна.

Я бы мысли направила в русло:
согласно ЗУ "ПРо вик..." ст. 58 необходимо определить стоимость описанного и арестованного имущества.
НС№1
11. В случае, если в нормативно-правовых актах по оценке имущества, договоре на проведение оценки имущества или постановлении суда не отмечается вид стоимости, которая должна быть определена в результате оценки, определяется рыночная стоимость.

Согласно Постановалению необходимо
"

e_natali_e писал(а):

надати письмовий висновок з питань визначення вартості нерухомого майна..., враховуючи, що зазначене майно підлягає реалізації у примусовому порядку відповідно до вимог ст.62 ЗУ "Про виконавче провадження", у термін, що не перевищує два місяці з дня його арешту. написано зам. нач.

В данном случае, стоимость, которую необходимо определить соответствует понятию ЛС (нерыночный вид стоимости).
НС№1
28. В случае продажи имущества в срок, который значительно короче срока экспозиции подобного имущества, преимущественно определяется его ликвидационная стоимость, если другое не предусмотрено законодательством. Для использования ликвидационной стоимости как базы оценки необходимо проводить дополнительное исследование соответствия условий продажи объекта оценки, для которого проводится оценка, типичным для рынка условиям продажи подобного имущества. Определение ликвидационной стоимости осуществляется на основе информации относительно подобных сделок с подобным имуществом.
Одним из способов определения ликвидационной стоимости есть применение к определенной рыночной стоимости объекта оценки понижающих коэффициентов в порядке, установленном законодательством, с целью стимулирования спроса потенциальных покупателей к приобретению объекта оценки.
29. При определении ликвидационной стоимости оценщик должен дополнительно определить рыночную стоимость объекта оценки и указать в отчете об оценке имущества свои предостережения относительно использования результатов такой оценки.

В конце написать типа: Прошу Вас уточнить вид стоимости, котор. необходимо определить в рамках выполнения данного постановления....
Получив письменный ответ - Вы снимаете с себя все вопросы, связанные с правомерностью применения вид стоимости, занижения/завышения и пр... Да и ЗУ "Про засади запобігання..." никто не отменял

Smile

Ну я так думаю, может и не правильно Wink

Петрович

Сообщения: 783

Добавлено: Ср, 26 Окт 2011 15:12

СИМа писал(а):

в чем конкретно двоечник этот исполнитель?
если в том, что указал двухмесячный срок реализации, так этот срок указан в приведенной Вами статье, и он на нее ссылается, кстати
или двоечник, потому-что сообщил оценщику о принудительном порядке реализации майна?

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Ср, 26 Окт 2011 15:36

Петрович писал(а):

В том что по постанове КМУ ГИС должен=обязан заказать определение РС ОО, а не ЛС с указанием периода реализации. Это отсебятина начальника ГИС.

galswit
Moderator

Сообщения: 945
Откуда: Львів

Добавлено: Чт, 27 Окт 2011 06:17

Есть такая пословица: "Зарікалася свиня в багно не лізти".
Так и я обещал больше не дискутировать на эту тему, но, все-таки очертим проблему.
1. Объект продается с "прилюдних торгів" - рыночня стоимость;
2. Объект продается в "обмежені чинним законодавством строки" - нерыночня стоимость;
3. Покупая объект через ДВС всегда рискуешь попасть в проблему потери денег и неполучения объекта. Неподкупность наших судо в всем известна. и "керуючись внутрішнім переконнням" результаты торгов могут отменить. Я не утверждаю, что вы 100% не получите назад деньги, но потерянное время, нервы и упущенная выгода от альтернативы вклада!!!
4. есть сегмент рынка вынужденных продаж с учетом всех особенностей, он прозрачен в части цен предложений и можно отследить по объектам понижение цены во времени - рыночня стоимость ? ДА или НЕТ?
Вот вопрос на который законодательство не дает четкого ответа.
Сегмент рынка на котором продается значительное количество имущества имеет свои особенности и правила которые влияют на стоимость. Имеет ли пофессиональное право неучитывать это оценщик? Вот вопрос, а ответ каждый дает себе сам.
Риски, господа, вещь объективная.
Поэтому - ПИШИТЕ РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ И СПИТЕ СПОКОЙНО.
А для себя я уже давно принял решение.

Трифон

Возраст: 47
Сообщения: 41
Откуда: Краматорск

Добавлено: Чт, 12 Апр 2012 02:00

Можненько свои пять копеек

Вообще-то в законе "Про виконавче провадження" четко прописано - индивидуально выявленное имущество должника (телек, утюг, "лишнюю" шубу) оценивается по средней рыночной стоимости, а для оценки недвижимого имущества, авто транспорта назначается эксперт, оценщик субъект оценочной деятельности, который действует в соответствии с "законом об оценке имущества ..." ВСЕ!
Идем далее - в законе об оценке черным по белому - база оценки определяется национальными стандартами. Переходим в НС №1 и че? А там (все также черным по белому Very Happy

) применение в качестве базы оценки рыночной возможно только при условии честной сделки (т.е. типично мотивированный покупатель, без принуждения, адекватный маркетинг ипр.) А так как у нас во первых вынужденная продажа (т.е. по принуждению), адекватный маркетинг в как минимум в 99% случаев физически не возможен (хозяева не пускают, а если и пускают то сильно совать нос по углам да коммуникациям не дают, покупателю увидеть право устанавливающие документы, данные о прописанных, и пр. увидеть не реально, объявление как правило в 1-й газете и может быть на сайте, торгующая организация "и чтец и жнец" - продавец всего и везде не имеющий ни малейшего представления о товаре который он продает (кроме"отдельных случаев")), ну и как говорилось ранее - срок экспозиции.
Соответственно рыночная стоимость не катит и точка!
А что же делать если исполнительная настращана банками и прочими взрывателями, которые которые все судятся и судятся, д.к. еще и дела выигрывают в суде (помните самое первое сообщение на этом форуме, посмотрите - так вот я и есть тот самый "Північнодонецький Аграрний Альянс"), на предмет ликвидационной стоимости. Как увидят фразу "ликвидационная стоимость" (хоть в цели оценки, хоть в базе оценки) так в лучшем случае покривятся и еще подумают а в худшем НИ В КАКУЮ!!! и ВСЁ! Все просто - в НС№1 есть база оценки - специальная стоимость, почитайте, вот вам выход. Исполнителей просите в постановлении писали "визначення початкової вартості". И тогда пишем;
1) В заключении о стоимости имущества и выводах в качестве цели оценки - определение начальной стоимости при реализации на конкурсной основе в условиях вынужденной продажи
2) там же база оценки - специальная стоимость
3) в разделе обоснование базы оценки приводим все эти доводы с ссылками на все статьи и пункты начиная с Закона "Про виконавче проваднення" и заканчивая НС №1
И спокойно себе считаем требуемую стоимость.

P.S.Сори я бы выложил кусок в ворде "обоснование базы оценки" там уже все эти ссылки подробненько на листочек размером изложены (неоднократно перечитывал от буквы до буквы все эти законы и акты, и составлял это обоснование и для юстиции и для суда и для прокуратуры) но намедне на чай зашла прокуратура с операми да с постановлением на обыск офиса и квартиры (к стати в акурат на день рождения, я смотрю у меня из года в год подарки все серьезнее) на предмет поиска "орудия преступления"(это цитата, не шутка) и изъяли компьютеры уставные документы с свидетельствами и сертификатом, а чайку напившись (к сожалению без торту обошлось - утром нагрянули) еще и печать прихватили. Так что пытаюсь пособирать что удастся из отчетов, как нарою обязательно выложу.

P.P.S К стати гости заходили тоже по делам ОГИС, тока там кусочек шахты ликвидируемой был. Ну об этом позже расскажу, если кто начнет книгу писать о приключениях оценщика(ов) я много чё подробненько могу изложить и закулисное движение по самому первому сообщению, и как суд оценку отменил (но не признал не действительной) по причине что назначен оценщик - субъект оценочной деятельности А.Донецкий а оценку выполнил ЧП "Северодонецкий аграрный альянс", в котором к стати этот Я и оценщик и директор и учредитель, и как с подачи покуратуры меня лишили Сертификата и чуть было и свидетельств на основании жалобы начальника БТИ, ну и пр.
К стати извините что раньше не писал (времени не хватало, а щас помогли найти)

Добавлено спустя 24 минуты 10 секунд:

А можно как "galswit" написал, но опять же в НС №1 что при оценке рыночной стоимости анализируется рынок ПОДОБНОГО иимущества (читаем и вставляем в отчет) определение из НС подобное имущество и тогда либо анализируем рынок вынужденной продажи либо анализируем вторичный рынок и вносим соответствующую поправку (в каком то пункте того же НС это написано) а данная поправка прописана на пальцах (в стиле автора) в "Практике оценки № посмотрю" за 2010 год под редакцией Макуса и прочих "заслуженных".
Я по пути анализа рынка вынужденной продажи не пошел (руки не дошли я щас не вижу смысла, может если кто заплатит соответствующе наваяю, пока не нашлось) а вот описание по вторичке с поправкой могу но чуть позже по причине изложенной в предыдущем сообщении.
А вообще я приверженец специальной стоимости (ликвидационная ограничена только сроком - а это вопрос скользкий, т.к. достаточная экспозиция на рынке вещь субъективная).
Так что Оценщики делайте как совесть велит и не давайте вить из вас веревки, ато оцените нам так чтоб продалость но тока рыночную пишите (КОЛЫ, а тебе потом раз ё). Тока подробненько расписывайте, и готовьтесь к борьбе. У меня к примеру повесток в суд хватит на 2 квартиры вместо обоев расклеить, но если все подробно расписано и правильно договор соствлен (к этому только прихожу к СОЖАЛЕНИЮ!!!), при нормальном раскладе хватает ходатайства в суд, с повторным изложением (прямо куском из отчета "обоснование базы оценки"), т.к. отчеты, на практике, судьи не читают и не заставишь (может не умеют, постановления ведь помощники пишут, блин лучше б считать не умели Surprised

) и этого хватает.

_________________
Все относительно

СИМа

Сообщения: 3602

Добавлено: Чт, 12 Апр 2012 05:31

Искренне желаю Вам все преодолеть и работать спокойно дальше.
Но, как разгребете все, выложите куски из отчета в темке или в ЛС, ПЖ Smile

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 12 Апр 2012 08:43

Присоединяюсь к просьбе СИМа

Сергей_К

Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Чт, 12 Апр 2012 12:39

Трифон писал(а):

А что же делать если исполнительная настращана банками и прочими взрывателями, которые которые все судятся и судятся, д.к. еще и дела выигрывают в суде (помните самое первое сообщение на этом форуме, посмотрите - так вот я и есть тот самый "Північнодонецький Аграрний Альянс"), на предмет ликвидационной стоимости. Как увидят фразу "ликвидационная стоимость" (хоть в цели оценки, хоть в базе оценки) так в лучшем случае покривятся и еще подумают а в худшем НИ В КАКУЮ!!! и ВСЁ! Все просто - в НС№1 есть база оценки - специальная стоимость, почитайте, вот вам выход. Исполнителей просите в постановлении писали "визначення початкової вартості". И тогда пишем;
1) В заключении о стоимости имущества и выводах в качестве цели оценки - определение начальной стоимости при реализации на конкурсной основе в условиях вынужденной продажи
2) там же база оценки - специальная стоимость
3) в разделе обоснование базы оценки приводим все эти доводы с ссылками на все статьи и пункты начиная с Закона "Про виконавче проваднення" и заканчивая НС №1
И спокойно себе считаем требуемую стоимость.

Чего-то я, не совсем понял о специальной стоимости
Читаем НС№1:

Цитата:

спеціальна вартість - сума ринкової вартості та надбавки до неї, яка формується за наявності нетипової мотивації чи особливої заінтересованості потенційного покупця (користувача) в об'єкті оцінки;

Цитата:

27. Спеціальна вартість об'єкта оцінки визначається на основі розрахунку його ринкової вартості з подальшим збільшенням її на суму надбавки, яка встановлюється з урахуванням особливого інтересу потенційного покупця або користувача. Сума надбавки повинна бути обґрунтована у звіті про оцінку майна окремо від ринкової вартості.

Спеціальна вартість не може застосовуватися під час оцінки об'єкта застави, визначення розміру відшкодування збитків та розміру прямих збитків.

Трифон поясните, как может служить, при оценке для ОГИС, базой оценки специальная стоимость?

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Чт, 12 Апр 2012 22:28

Сергей_К, я поясню... никак не может, т.к. специальная стоимость априори выше рыночной (читаем определение и п. 27), это во-первых, и привязана к конкретному покупателю, во-вторых...

Трифон

Возраст: 47
Сообщения: 41
Откуда: Краматорск

Добавлено: Чт, 12 Апр 2012 23:18

Да, таки Ты прав
НС 1
специальная стоимость - сумма рыночной стоимости и надбавки к ней, которая формируется при наличии нетипичной мотивации или особой заинтересованности потенциального покупателя (пользователя) в объекте оценки; (в случае с ОГИС нетипично мотивированный только продавец или нет?), а в п 27. сказано - Специальная стоимость объекта оценки определяется на основании расчета его рыночной стоимости с дальнейшим увеличением ее на сумму надбавки, которая устанавливается с учетом особого интереса потенциального покупателя или пользователя (но не сказано что данная надбавка не может иметь отрицательное значение, хотя позиция не очень уверенная)
Но в случае с ликвидационной стоимостью тоже есть нюансы:
ликвидационная стоимость - стоимость, которая может быть получена при условии продажи объекта оценки в срок, который значительно короче (и все) срока экспозиции подобного имущества, в течение которого оно может быть продано по цене, равной рыночной стоимости; а как же быть с ограниченным маркетингом, сложностью осмотра объекта со стороны потенциального покупателя, невозможность ознакомиться с првоустанавливающей документацией, пропиской и пр. И что же выходит - зачем покупать кота в мешке, а потом еще с милицией "проважать" бывших собственников. Неужели по причине типичной мотивации? Но это к сожалению это чистая полемика, так что лучше не рисковать.

Так что в случае с ОГИС все же ликвидационная стоимость:
в соответствии с п18. Применение нерыночных видов стоимости во время заключения договора на проведение оценки имущества возможно в случае несоответствия условий сделки, в связи с которой проводится оценка, хотя бы одного из условий, которое выдвигается для определения рыночной стоимости, кроме случаев, указанных в абзаце третьем пункта 11 этого Стандарта., а также п12. "Использование рыночной стоимости как базы оценки во время заключения договора на проведение оценки имущества возможно при условии соответствия соглашения, в связи с которым проводится оценка, содержанию понятия рыночной стоимости" т.е. рыночная не катит, но опять же есть нюансы:
п28. В случае продажи имущества в срок, который значительно короче срока экспозиции подобного имущества, преимущественно определяется его ликвидационная стоимость, если другое не предусмотрено законодательством. Для использования ликвидационной стоимости как базы оценки необходимо проводить дополнительное исследование соответствия условий продажи объекта оценки, для которого проводится оценка, типичным для рынка условиям продажи подобного имущества. Определение ликвидационной стоимости осуществляется на основе информации относительно подобных соглашений с подобным имуществом.
Одним из способов определения ликвидационной стоимости является применение к определенной рыночной стоимости объекта оценки понижающих коэффициентов в порядке, установленном законодательством, с целью стимулирования спроса потенциальных покупателей к приобретению объекта оценки (а вот здесь уже конкретнее)

Добавляю расчет поправки на условие продажи (к стати если хотите можете ее использовать ее для расчета рыночной стоимости арестованного имущества, но обязательно укажите
а) рыночная стоимость - стоимость, за которую возможно отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки по соглашению, заключенного между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что какая-либо из сторон действовала со знанием дела, благоразумно и без принуждения; подобное соглашение - гражданско-правовое соглашение, предметом которого является подобное имущество и которое имеет общие признаки с соглашением, для заключения которой проводится оценка;
б) П15. Методы проведения оценки, которые применяются во время определения рыночной стоимости объекта оценки в случае использования сравнительного подхода, должны основываться на результатах анализа цен продажи (предложения) на подобное имущество
в) п.16 абзац 2 - Из-за отсутствия достоверной информации о ценах продажи подобного имущества рыночная стоимость объекта оценки может определяться на основании информации о ценах предложения подобного имущества с учетом соответствующих поправок, которые учитывают тенденции изменения цены продажи подобного имущества по сравнению с ценой их предложения.

Добавлено спустя 1 минуту 22 секунды:

Сори два раза прикрепил одно и тоже (первый раз пробовал)

Добавлено спустя 2 минуты 27 секунд:

источник - Практика оценки имущества № 3, 2010 год.

Добавлено спустя 7 минут 9 секунд:

А вот еще вопрос на засыпку:
В рамках исполнительного производства оцениваем здание без свид. о праве собственности и тех документации в неудовлетворительном состоянии, построенное хоз способом в советское время и не введенное в эксплуатацию. Исполнитель понимает и соглашается с тем, что продать его можно только под разборку, т.е база оценки стоимость ликвидации, но в тоже время вынужденная продажа, т.е ликвидационная стоимость. И что же получается "ликвидационная стоимость ликвидации"??!

Добавлено спустя 7 минут 59 секунд:

И еще один вопрос ОГИС описало державне майно, какова дата оценки - любая, или последнее число месяца (методика 1891 гласит дата оценки соответствует дате инвентаризации и является последним числом месяца, но инвентаризация ведь не проводилась)

по условиям продажи Ку.doc !!!

Описание:

Downloads

Имя файла:

по условиям продажи Ку.doc

Размер файла:

50 Kб

Скачан:

37 раз

_________________
Все относительно

СИМа

Сообщения: 3602

Добавлено: Пт, 13 Апр 2012 07:48

По известной на Украине практике, для осуществления преступных рейдерских действий используются судебные постановления и решения, принятые с нарушением законодательства или на основании фальсифицированных документов, привлекаются коррумпированные представители государственной исполнительной службы», – говорится в документе, текстом которого располагает агентство.

http://nr2.com.ua/kiev/382231.html

Спорить с Вами не буду, но еще раз выскажу свое мнение:
Закон про іпотеку

Цитата:

Стаття 43. Підготовка до проведення прилюдних торгів Початкова ціна продажу предмета іпотеки встановлюється рішенням суду або за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем, а якщо вони не досягли згоди, - на підставі оцінки, проведеної відповідно до законодавства про оцінку майна і майнових прав та професійну оціночну діяльність, при цьому початкова ціна продажу майна не може бути нижчою за 90 відсотків його вартості, визначеної шляхом його оцінки. ( Частина друга статті 43 в редакції Закону N 3201-IV ( 3201-15 ) від 15.12.2005 )

В моем понимании- начальная стоимость со скидкой 10% как раз и есть ЛС и она установлена законодательно.

После самодеятельности с Вашей трактовкой стоимостей возникает 99% уверенность в вашем скрытом желании общаться с органами.
Извините за резкость

SHE
Настоящая Блондинка

Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса

Добавлено: Пт, 13 Апр 2012 08:17

нда...вот это материал...пасиба!

_________________
а знаешь, всё ещё будет!

Трифон

Возраст: 47
Сообщения: 41
Откуда: Краматорск

Добавлено: Пн, 16 Апр 2012 11:06

Блин, как приятно иметь дело с умными и вдумчивыми людьми (серьезно, не шучу)
Я вначале прочел ссылку, аж сердце екнуло, думаю точно, это ж коло лажал, полагаясь на самоуверенность (ну типа НСы вычитал, закон об оценке высмоктал, плюс методики и все - нос задрал). Но потом первый испуг прошел, перечитываю внимательно:

Цитата:

Если нет официальных разъяснений данной статье, то можно, делая акценты на выделенных совах, можно сделать вывод - начальная стоимость определяется как в отчете или меньше но не более чем -10% (ну плюс там еще по договоренности или решением суда или...), а вид стоимости указанный в оценке не фигурирует.
И еще, простите еще не прочел вдумчиво закон про ипотеку, но поэтому скажите указанно ли прямо или косвенно, является обязательным выполнение данного закона независимым оценщиком, потому что как в законе об оценке имущества, так и в НС№1 так и написано
Закон:

Цитата:

Стаття 1. Сфера дії Закону
Положення цього Закону поширюються на правовідносини, які
виникають у процесі здійснення оцінки майна, майнових прав, що
належать фізичним та юридичним особам України на території України
та за її межами, а також фізичним та юридичним особам інших держав
на території України та за її межами, якщо угода укладається
відповідно до законодавства України, використання результатів
оцінки та здійснення професійної оціночної діяльності в Україні.

Стаття 2. Законодавство про оцінку майна, майнових прав та
професійну оціночну діяльність

Оцінка майна, майнових прав та професійна оціночна діяльність
регулюються цим Законом, іншими нормативно-правовими актами з
оцінки майна, що не суперечать йому

а в НС№1

Цитата:

Ст. 1. Национальный стандарт № 1 (далее - Стандарт) является обязательным для применения во время проведения оценки имущества и имущественных прав (далее - имущество) субъектами оценочной деятельности, а также лицами, которые согласно законодательству осуществляют рецензирование отчетов об оценке имущества

СИМа - с Вами приятно общаться, а за резкость не извиняйтесь - я сам такой
Smile

_________________
Все относительно

СИМа

Сообщения: 3602

Добавлено: Пн, 16 Апр 2012 13:57

ЗУ про оцінку і тд
Стаття 11. Договір на проведення оцінки майна

Цитата:

Істотними умовами договору на проведення оцінки майна є:
зазначення майна, що підлягає оцінці;
мета, з якою проводиться оцінка;
вид вартості майна, що підлягає визначенню;

дата оцінки;

И вот из НС№1

Цитата:

База оцінки та порядок визначення вартості
11. Оцінка проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій вартості або неринковим видам вартості. Вибір бази оцінки передує укладанню договору на проведення оцінки майна.
Вибір бази оцінки залежить від мети, з якою проводиться оцінка майна, його особливостей, а також нормативних вимог.
У разі коли у нормативно-правових актах з оцінки майна, договорі на проведення оцінки майна або ухвалі суду не зазначається вид вартості, який повинен бути визначений у результаті оцінки, визначається ринкова вартість.

А если хотите себя обезопасить, то рекомендовала бы требовать четко прописанных в постанове и договоре стоимостей. Как я посмотрю, кроме оценщиков, никто не хочет брать на себя ответственность Smile

)))
А наши законы можно по-разному трактовать, да и противоречат они часто друг другу. Да и применение их в угоду кого-либо является нормой. Главное, чтобы потом , когда будет разбор полетов "поиски крайних, люстрация, показательные суды и пр." оценщик не был крайним. Я че-да ниче, что спец написал, с тем кэшем я и расстался. а оценщик потом рассказывает или... бегает.

немного не по теме из интернета

Цитата:

" ...Человек берет кредит. На этот кредит он снимает офис, покупает джип «Чероки» и восемь ящиков «Смирновской». Когда «Смирновская» кончается, выясняется, что джип разбит, офис заблеван, а кредит надо отдавать. Тогда берется второй кредит — в три раза больше первого. Из него гасится первый кредит, покупается джип «Гранд Чероки» и шестнадцать ящиков «Абсолюта». Когда «Абсолют»…
— Я понял, — перебил Татарский. — А что в конце?
— Два варианта. Если банк, которому человек должен, бандитский, то его в какой-то момент убивают. Поскольку других банков у нас нет, так обычно и происходит. Если человек, наоборот, сам бандит, то последний кредит перекидывается на Государственный банк, а человек объявляет себя банкротом. К нему в офис приходят судебные исполнители, описывают пустые бутылки и заблеванный факс, а он через некоторое время начинает все сначала. Правда, у Госбанка сейчас появились свои бандиты, так что ситуация чуть сложнее, но в целом картина не изменилась."

Ой, и мне приятно Smile

Было бы не приятно - не гуляла бы в окошке.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пн, 16 Апр 2012 14:58

СИМа писал(а):

немного не по теме из интернета

Ну это в общем-то не совсем "из интернета". Это Пелевин Виктор. «GENERATION П», если я не ошибаюсь Smile

Приятное во всех отношениях чтиво, хоть и написано еще в 1999 году.

СИМа

Сообщения: 3602

Добавлено: Пн, 16 Апр 2012 15:10

Женя, спасибо за информацию. Не читала, сейчас буду исправляться.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пн, 16 Апр 2012 16:12

СИМа писал(а):

Женя, спасибо за информацию. Не читала, сейчас буду исправляться.

Я в общем-то по Пелевину небольшой спец, это больше Hard Pragmatic Smile

Трифон

Возраст: 47
Сообщения: 41
Откуда: Краматорск

Добавлено: Пн, 16 Апр 2012 23:03

Мне право неловко прерывать ваш литературный диалог Smile

, но я не могу себе позволить упустить внимание минимум двух образованных людей, решить еще одну задачку, в рамках данной темы (а вообще присоединяйтесь все кто сможет помочь дельным советом)
Итак исходные данные:
объект оценки - здания шахты (подлежащей ликвидации, соответственно много лет не работает, перспектив запуска нет) с технологическим оборудованием (подъемные машины)
Техническая документация - отсутствует на 100% на всё
Право устанавливающая документация - отсутствует (максимум справка о балансовой принадлежности), здания возведены хоз способом в 60х годах, в эксплуатацию не сдавались, в реестре прав собственности недвижимого имущества отсутствуют.
Заказчик - ОГИС
В постановлении о назначении оценщика вместо зданий прописаны строительные материалы от утилизации зданий
В договоре оценки - здания, сооружения и оборудования шахты, не пригодные к дальнейшему использованию
В процессе переговоров определена база оценки - стоимость ликвидации
Цель оценки - начальная стоимость при реализации на конкурсной основе в условиях вынужденной продажи
Также в процессе диалога выяснилось - выставляться на продажу будет одним лотом (т.к. подземный резервуар, и шурф без металолома, в основном находящемся в подъемных машинах никому не нужны и их последствии просто развалят те же покупатели), что не прописалось в договоре (к сожалению, но увы таково условие задачи Smile

), однако прописано в Отчете в ограничительных условиях.

Отчет
Здания поменяны рулеткой и по кирпичам, но по присущему в той или иной степени каждому оценщику (да что там оценщику - даже президенту) раздолбайству планы зданий красиво не начерчены и в виде отдельного документа не оформлены, а лишь в характеристиках представлены размеры (a*b*h), а также материалы конструкций
Посчитаны объемы (кладки, площадь перекрытий, объемы фундаментов и пр.) Далее по сценарию - анализ рынка стр. мат., сметы на демонтаж в госстроевских ценах с учетом приведения земельного участка в исходное состояние и результат - стоимость которая своей величиной радует и ОГИС и любого покупателя (с крышей, иначе не дадут, к томуж чтоб заработать нужно "снять сливки" и валить, пусть сами убирают) и как в последствии оказалось и прокуратуру.
Продажа:
Уж не знаю согласовали ли оценку с шахтой или нет, да только продали майно на торгах чуть выше указанной в оценке, деньги распределены, начался демонтаж...
Закрутка сюжета:
В процессе демонтажа завалило кровлей рабочего насмерть, возбуждение уголовного дела по МВД, походу пособирав разные документы, и закрутив свои дела (и отобедавши или нет уж не знаю), любезно делятся материалами с прокуратурой
Результат:
Возбуждено уголовное дело по факту злоупотребления полномочиями должностными лицами СОД, с целью получения неправомерной выгоды для других лиц, которое привело к тяжелым последствиям, в виде причинения государственным интересам материального убытка в сумме более 250 необлагаемых налогом граждан, с признаками состава приставления, предусмотренного статьей 365-2 ч.КК Украины
Основание - рецензия Донецкого регионального представительства общества оценщиков в котором отчет признан неправдивым не объективным и непрофессиональным и даже указано что имеет признаки занижения стоимости (мол ценить нужно материалы - т.е. что написано, а нечто видишь, а раз материалы - то в сертификате СОД они не прописаны, но планы рисовать все равно надо и не вместе ценить а раздельно и т.д.)
Внимание вопрос:
от 7 до 10 с конфискацией имущества не многовато ли? Хотя как дя самой "модной" статьи, как у Юли, кстати, вроде и ниче так сказать "Звездиться, так по полной"
Very Happy

шутка
НА САМОМ ДЕЛЕ нужно построить линию защиты оценщика, т.к. от таких движений никто не застрахован.

_________________
Все относительно

СИМа

Сообщения: 3602

Добавлено: Вт, 17 Апр 2012 05:20

ваш случай тяжелый. я даже не знаю, что сказать Sad

Если Вы уверены в Отчете, то надо выполнить рецензию в региональном отделении ФГИУ или в Киеве.

ЛП

Сообщения: 362
Откуда: ЗУ

Добавлено: Ср, 18 Апр 2012 10:35

Трифон писал: Основание - рецензия Донецкого регионального представительства общества оценщиков в котором отчет признан неправдивым не объективным и непрофессиональным и даже указано что имеет признаки занижения стоимости (мол ценить нужно материалы - т.е. что написано, а нечто видишь, а раз материалы - то в сертификате СОД они не прописаны, но планы рисовать все равно надо и не вместе ценить а раздельно и т.д.)

Рецензия не отвечает требованиям НС №1-

Цитата:

Рецензія не повинна містити власного висновку про вартість об'єкта оцінки. Будь-які судження про вартість об'єкта оцінки, виражені у грошовій формі,
можуть відображатися рецензентом виключно у формі звіту про оцінку
майна, складеному у повній формі відповідно до вимог національних
стандартів.

А тут речь идет о занижении стоимости, вернее о признаках (???).
Во-вторых, вы определяли стартовую цену для продажи на открытых торгах и торги показали реальную (рыночную стоимость) объекта оценки (то есть они показали, что вы з метою стимулювання попиту потенційних покупців до придбання об'єкта оцінки правильно визначили стартовую цену - торги состоялись).
В -третьих, вы оценивали объект в рамках своей специализации 1.1; а не 1.7 (про які рухомі речі йде мова - щоб вони стали рухомими - їх треба розібрати, тобто рецензент, на свій погляд віднис самострой до рухомих речей - це його особиста, на мій погляд, хибна думка. А то, что записано в Постанові - то Постанову не ви випускали, а виконавці, які знали напрями вашего СОД. Значит, они, так саме, розумили, що оцінювати потрібно об"єкт нерухомості, самовільно побудований (без документації і дозволів) під розбір. Інакше, вони повинні були призначити іншего СОД.
Далі ви писали - Возбуждено уголовное дело по факту злоупотребления полномочиями должностными лицами СОД, с целью получения неправомерной выгоды для других лиц, которое привело к тяжелым последствиям, в виде причинения государственным интересам материального убытка в сумме более 250 необлагаемых налогом граждан, с признаками состава приставления, предусмотренного статьей 365-2 ч.КК Украины. А что об"єкт оцінки знаходиться в державної власності??? Кто станет победителем торгов определяют торги, а не СОД. Кто определил суму более 250необлагаемых налогом ? Если єто определил КРУ, то они не являются оценщиками.
Вообщем, я думаю надо оскаржувати. Тут все натянуто за уши.

_________________
Желай большего, но довольствуйся малым

СИМа

Сообщения: 3602

Добавлено: Ср, 18 Апр 2012 11:11

А можно рецензию в тему подвесить, чтобы прочитать?
Я не думаю, что в УТО не умеют писать рецензии, а там как знать...
Если это госмайно, то юстиция уведомляет РО ФГИУ.
Да, а откуда 250ННМ взялось? Может УТО выполнило и оценку (ретро)?

SHE
Настоящая Блондинка

Возраст: 46
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса

Добавлено: Ср, 18 Апр 2012 13:34

мне в этой теме страшно...

_________________
а знаешь, всё ещё будет!

Трифон

Возраст: 47
Сообщения: 41
Откуда: Краматорск

Добавлено: Ср, 18 Апр 2012 19:27

Господа, активнее, задачка ОЧЕНЬ интересная (а в моем случае еще и страшная).
СИМа - руки не опускать, я чувствую что Вы способный Smile

(кстати гласный офис общества оценщиков находится в здании ФГМУ, директор департамента оценки, при последней нашей встрече настоятельно рекомендовал зайти туда, зашел, но копий свидетельств при себе небыло, познакомился, купил книжки но так и не вступил, а теперь подумай пойдет ли фонд на признание непрофессиональности всех членов рады (внутренней Донецкого представительства УТО, а не наглядовой взагали), а это 5 человек, правда кто они и есть ли у них вообще квалификационные свидетельства в рецензии не слова)
ЛП - респект, но, к сожалению, на работников прокуратуры подобная полемика не действует, требуются законы и статьи.

Напоминаю дело возбуждено ПО ФАКТУ, а не в отношении (господа, ОБЯЗАТЕЛЬНО уясните для себя разницу, читайте кодексы!!!) и оспаривания и рецензий пока поспешны, а вот делать заявления или указывать в протоколах допроса ВСЕ замечания на предмет несоответствия ВСЕХ рецензий и экспертиз требованиям НС и соответственно нем могут быть использованы в качестве обвинительной базы, необходимо обязательно . Сейчас дело находится на стадии предварительного следствия (поэтому копию рецензии следователь не дал "в интересах следствия", и я ее соответственно не выложу), поэтому чем больше выявленных огрех у оценщиков и экспертов, тем сложнее следователю перейти к обвинению.
Кроме того, опять же напоминаю, прокурор вынес постановление о возбуждении уголовного дела, подписал санкции на обыск нежилого помещения, судья вынес постановление о проведении обыска в квартире. Стопудово отрапортовали в область, мол "коррупционера за жопу взяли", так что теперь так просто они заднюю не включат, мол извините обознались, ибо по шапке сами получат от руководства. Так что аргументы со стороны оценщика должны быть железными. Чтоб даже желания не было такие материалы в суд передавать (конечно если это возможно) . Так как, если наберется материал достаточный для переквалификации дела В ОТНОШЕНИИ и предъявлено обвинение по той же статье, вашего покорного слугу должны либо арестовать, либо оставить на свободе под подпиской под залог 17 тыс. грн. И уж тогда, если судья не найдет состава преступления, и закроет дело, пострадавшей стороне положена компенсация + нагоняй прокуратуре и прокурору города, кому это надо и скорее всего отправит дело на доследование, с пересмотром через пол года и так до бесконечности (по старому УПК, у меня один знакомый 2,5 года без приговора оттарахтел, так и не осудили - выпустили по причине декриминализации сатьи) и до 1 года по новому (УПК, правда еще не изучил и не знаю с какого момента вступает в силу данная статья).

Короче, активнее господа! Задачка не для первоклашек Very Happy

_________________
Все относительно

Петрович

Сообщения: 783

Добавлено: Чт, 19 Апр 2012 00:23

Трифон, если чувствуете свою правоту, закажите рецензии и ретроспективную оценку на свой отчет в других оценочных СРО + у неравнодушных коллег со стажем более 2-х лет + в Донецком НИИСЭ (желательно) + в Донецком РО ФГИУ или вообще в главном офисе ФГИУ (нереально, но можно попробовать)
затем ходатайствуйте следователю о приобщении всех этих рецензий и ретроспективных оценок (конечно, при условии, что они будут в вашу пользу) к уголовному делу, одновременно ходатайствуйте о передаче на рассмотрение рецензии УТО в Наглядову раду при ФГИ на предмет её соответствия действующему законодательству, и конечно, в УТО письменное несогласие с рецензией с обоснованием их неправоты
экспертный совет Донецкого УТО, похоже, заангажирован и предвзят
впрочем, это неудивительно - донецкие утошники всегда с удовольствием мочат своих коллег, давно подмечено
выше правильно писали, рецензия не соответствует НС № 1, да и в ретроспективной оценке рецензент не имеет права писать отсебятину о занижении/завышении стоимости объекта оценки, он просто должен дать свое видение стоимости объекта на такую-то дату и точка
поищите на сайте ФГИ утвержденную их приказом форму рецензии, может помочь в признании рецензии УТО необъективной и не соответствующей установленной форме

Добавлено спустя 17 минут 25 секунд:

НАКАЗ від 27.10.2010 № 1574 "Про затвердження форми рецензії на звіт про оцінку майна"

http://www.spfu.gov.ua/ukr/doc_view.php?id=1694&id_doc_type=0&sort_id=&text=&page=3

СИМа

Сообщения: 3602

Добавлено: Чт, 19 Апр 2012 05:50

Петрович, мне кажется, что этот наказ для фондовских рецензий.

В ЗУ "Про оцінку.." Стаття 28. Повноваження саморегулівних організацій оцінювачів рецензування звіту про оцінку майна, яка проводиться
оцінювачами - членами саморегулівної організації оцінювачів, на
вимогу інших організацій, громадян, юридичних осіб відповідно до
вимог положень (національних стандартів) оцінки майна та у
порядку, встановленому саморегулівною організацією оцінювачів;

Посмотрите ПОЛОЖЕННЯ
про порядок проведення рецензування звітів
про оцінку майна . Там четко прописано:
3. Рекомендації щодо проведення рецензування звітів про оцінку вартості майна
4. Права, обов'язки та відповідальність Рецензента
5. Рекомендовані формулювання висновків
6. Вирішення спірних питань

Добавлено спустя 3 минуты 21 секунду:

Трифон, а стягувач - не держава, ПФУ та інші особи?

флай

Возраст: 46
Сообщения: 991
Откуда: Днепр

Добавлено: Чт, 19 Апр 2012 08:30

Трифон писал(а):

Результат:
Возбуждено уголовное дело по факту злоупотребления полномочиями должностными лицами СОД, с целью получения неправомерной выгоды для других лиц, которое привело к тяжелым последствиям, в виде причинения государственным интересам материального убытка в сумме более 250 необлагаемых налогом граждан, с признаками состава приставления, предусмотренного статьей 365-2 ч.КК Украины
Основание - рецензия Донецкого регионального представительства общества оценщиков. [/u]

Здравствуйте коллега по несчастью)
У нас случай немножко не тот... но гдето рядом. Что хочу заметить - "получения неправомерной выгоды" - можно поставить под сомнение - если цена в договоре соответсвовала звичайним цинам ФГИ, этот момент оспорить.
Потом следующее что вскользь пришло на ум - рецензия, должна содержать как писали уважаемые коллеги соответствие либо несоответствие требованиям НС и законодательных актов, поскольку у вас 1.7 - то такого стандарта нет, и соотв-щие выводы.
Еще один момент - по слухам - сейчас в рецензиях пишут то, что скажут звезды на плечах.... и это касается как рецензентов фонда, так и общественных организаций, так и наглядовой рады.... как это ни прискорбно... кроме того, также по слухам - "есть план по оценщикам, риэлтерам, нотариусам".
Некорректно, зато правда.

Francuzzz

Возраст: 39
Сообщения: 508
Откуда: г. Полтава

Добавлено: Чт, 19 Апр 2012 09:11

флай писал(а):

также по слухам - "есть план по оценщикам, риэлтерам, нотариусам".

тоже про план такой слышал, но деталей не знаю

_________________
Кто понял жизнь работу бросил

Валерий2007

Сообщения: 34

Добавлено: Чт, 19 Апр 2012 14:54

Всем добрый день!

Сделаю небольшое замечание - в этой теме, мне кажется желательно, что бы отвечали люди которые реально достаточно много работают с ОГИС. Прошу не обижаться, но в большинстве Вы затрагиваете вопросы которые имеют минимальное отношение к реальным условиям и ситуациям которые возникают при работе с ОГИС.

Теперь немного о себе. С ОГИС плотно работал около 7 лет (делал для них по 120-150 работ за год). Для 15 исполнительных служб по своей области. Оценивал имущество стоимостью и в 100 грн., и имущество стоимостью в несколько миллионов долларов. За это время было более 60 попыток опротестовать мои работы в суде (все безуспешные). Проверок от разных людей "в погонах" даже не скажу, сколько было. Пять раз на меня и "по факту" возбуждались уголовные дела. Четыре раза как открылись так и закрылись - "по отсутствию состава". В одном случае (3 года назад) посадили людей (собственников продаваемого имущества за предоставление неправдивых данных ОГИС), я проходил как свидетель. Один раз (4 года назад ) на мой отчет для исполнительной была отрицательная рецензия от Экспертного совета УТО, при ее составлении было столько нарушений что в итоге суд ее даже не принял в качестве доказательства. Уже один год с ОГИС не работаю - никто не выгонял (до сих пор звонят), сам для себя решил. Ну не хочу я садиться в тюрьму, ну не хочу и все...

А теперь по теме вопроса: "безопасность оценщика при работе с ОГИС".
Пишу то, что вывел для себя, на истину в последней инстанции не претендую. Кое что, писать не буду - сами либо знаете, либо догадыветесь. Думаю понятно, о чем я. А не понятно - помочь ничем не могу.

Есть четыре главных момента:
1.Работать с ОГИС всегда опасно. Без вариантов. Это всегда конфликт интересов, только либо в активной, либо в пассивной форме.
2.При работе с ОГИС нужно всегда внимательно смотреть кто, что, и с какой целью Вам предлагает оценивать. (У меня на это уходило до 50% времени). Без вариантов. И без этого будут возникать проблемы, а если этого не делать - будут одни проблемы. И вместо зарабатывания денег Вы будете их тратить, сильно нервничать и плохо спать...
3.Проистекает из двух первых. Вы должны быть в очень хороших отношениях с сотрудниками ОГИС (имеются в первую очередь ввиду не интимные или коррупционные, а скорее дружеские (но без крайностей) отношения и скорее всего с начальником районной ИС). Это существенно помогает решать момент №2 и частично оберегает Вас от опасности "быть подставленными".
4.Вы должны писать в своем отчете только то, что вы можете со 100% гарантией подтвердить из других источников. Желательно по больше прикладывать к отчету в виде приложений. Без вариантов. Повторюсь. И без этого будут возникать проблемы, а если этого не делать - будут одни проблемы. И вместо зарабатывания денег Вы будете их тратить, сильно нервничать и плохо спать...
Это достаточно сложно. Требуются знания, ум, смекалка и т.д. И эта работа должна дорого стоить для заказчика.

Теперь подробнее по отчету (как я делал).
Получение заказа. При получении заказа кроме "постановы про призначення" сразу берем копию акта описи и ареста (копии сразу в приложения к отчету). При этом они должны четко соответствовать образцам приведенным в нормативных актах (если не соответствуют - заставляем сразу переделать). Кроме того, сразу садимся в исполнительной службе и читаем все исполнительное производство (помогает частично решить момент №2 и позволяет понять насколько напряжен и как развивается данный конфликт интересов, кроме того иногда выясняются интересные и важные для проведения оценки данные). При этом сразу необходимо тщательно проверить соответствие названий, адресов, описанных характеристик оцениваемого имущества в предоставленных документах (постанове, акте описи и ареста, присутствующих тех. документах (к примеру техпаспортах) и т.д., и при наличии разницы разобраться по какой причине это произошло и определить для себя, насколько это важно для проведения оценки и последующей реализации имущества. Потом садимся и беседуем с "Вашим товарищем" (допустим начальником районной ИС), все о том-же насколько проблемна может быть эта работа, как, в каком объеме и когда будет проводиться оплата. После этого решаем - а нужно ли Вам это? Если не нужно, возвращаем постанову официально, либо ее просто сами уничтожают исполнители (если Вы ее уже подписали - необходимо это произвести в Вашем присутствии).

Если все впорядке и Вы решили делать эту работу, оформляем документы на оплату и движемся дальше. Дам совет: не уверены в оплате – работу не выполняйте.

Осмотр объкта оценки. Необходимо обязательно самому осматривать имущество. Без вариантов... (Уже выше писал).
При этом у на руках должна быть техническая документация на объект оценки (если она вообще есть у ОГИС). При осмотре нужно внимательно сверить фактическое состояние с указанным в документах и соответственно при наличии разницы разобраться по какой причине это произошло и определить для себя насколько это важно для проведения оценки и последующей реализации имущества.
Кроме того, необходимо обязательно произвести фотографирование объекта оценки и побольше. Я обычно делал 20-30 фото одиночного автомобиля или квартиры, 30-50 фото домовладения. При этом не нужно самому фотографироваться, но необходимо не привлекая особого внимания сфотографировать рядом с объектом оценки сопровождающих Вас при осмотре лиц (гос. исполнителя, собственников и т.д.) Кроме того желательно сделать несколько фотографий окрестностей (могут потом пригодиться). Устанавливать ли автоматически на цифровом фотоаппарате функцию нанесения даты на снимок решайте сами. Я этого не делал, но у меня програмное обеспечение позволяет ее потом добавить и поэтому я просто записывал время осмотра, а у же при составлении отчета решал какие к нему прикладывать фотографии с датой или без нее). При осмотре удобно использовать "бланк осмотра" - перечень информации которую нужно получить при осмотре (просто заносите полученные данные в бланк, при этом сложно что то пропустить). Обязательно необходимо всех, кто был при осмотре переписать (ФИО, где работают, должность, в каком качестве присутствуют). Желательно самому им представиться и побеседовать – иногда интересные вещи выясняються.

Провели осмотр и начинаем расчеты. Вы тут на десятке страниц спорили какую необходимо считать стоимость (рыночную, ликвидационную, специальную...), можно это обсуждать очень долго, но если хотите себя застраховать хотя бы от части проблем, необходимо реально рассчитывать ликвидиционную стоимость, но везьде использовать аппарат расчета рыночной стоимости и писать что определяеться рыночная стоимость. Что это значит? Поясню. Реально машина на рынке стоит 10000 у.е., ее стоимость (ликвидационная) при продаже через ОГИС будет 6000-7000 у.е. Мы расчитаем реальную стоимость при продаже через ОГИС 6000-7000 у.е., но пользуемся аппаратом используемым для расчета рыночной стоимости и пишем что это рыночная стоимость. Это достаточно сложно, нужно иметь знания и умения, но вполне реально и возможно.
Причем при рассчетах и это очень важно (смотри момент №4), Вы должны писать в своем отчете только то, что вы можете со 100% гарантией подтвердить из других источников. К примеру исходные данные в "постанове про призначення", дублируются в акте описи и ареста и в технической документации. Что бы подтвердить техническое состояние оцениваемого объекта можно провести дополнительный осмотр специалистами и получить соответствующий "Акт о техническом состоянии" от СТО (для автомобилей), или проэктного института (для оборудования или недвижимости). При этом желательно что бы заказ на эти работы выдала напрямую ОГИС (у "ребят в погонах" не будет возможности потом сказать, что это именно Вы специально заказали "нужное" заключение).
При расчетах необходимо что бы Вы могли подтвердить 100% любую цифру или коэфициент в независящих от Вас источниках. Как Вы это сделаете - это вопрос Вашей личной компетенции и профессионализма. Кто-то забрасывает в прессу 20 "левых" объявлений о аналогах, кто-то составляет сметы, кто-то намеренно проводит сложные расчеты (к примеру статистические)...
Поправку на торг удобно брать согласно справке взятой в агенстве недвижимости (лучше 3-4 справки + элементарные пояснения). Текст этой справки необходимо заранее продумать, что бы не подставить тех, кто Вам ее дает. И т.д.

Все это необходимо выполнять и это самая лучшая защита оценщика при работе с ОГИС.
Могу со 100% гарантией утверждать, что если Вы сделаете все как я описал выше и при этом будете держать глаза и уши открытыми, то возможность подставить Вас будет близка к «0».
Делать или не делать данную оценку для ОГИС, как и на каких условиях – это решение Вы уже принимаете сами и тут вся ответственность за последствия ложится на Вас.
Но все равно рано или позно к Вам прийдут «гости». Не потому что Вы плохо сделали отчет, просто исполнительное производство это всегда конфликт и иногда он проявляеться в такой форме. Но если Вы сделаете как я написал, Ваши шансы ограничится только испоченным настроением и определенным волнением многократно возрастают.

А теперь почему я прекратил работать с ОГИС.
Если Вы внимательно все прочитали, то наверняка подумали - блин, сколько всяких ньюансов нужно знать, какой объем работы нужно проделать и сколько времени на это надо... И связи с СТО, институтами, агенствами недвижимости и в самой ОГИС... Так и есть - эта работа требует много времени, знаний и связей - и она соответственно должна хорошо оплачиваться.
Вот с этим то и проблема, не хотят платить, а сами заработать хотят. Очень... А сейчас еще и при случае подставить...
Сейчас главные принципы ОГИС (по крайней мере у нас в регионе) такие: платим мало; хотим очень много и часто скажем так, не в рамках закона; все появляющиеся проблемы – только твои. Для меня это не приемлемо. Не хочу в тюрьму, ну не хочу и все... Поэтому и прекратил с ними работать.

Сейчас у нас с ОГИС работают ребята которые за день-два задним числом делают отчет, берут за это 500-600 грн. и снижают цену имущества в 2,5 - 3 раза.Или новички, которые не понимают что это такое. Качество отчетов - никакое (просто мусор). Ну и естественно в судах от них ничего не остается. И не обижайтесь - эти ребята не "мои коллеги" пока таким занимаються...

Я тоже ничего не потерял. Сейчас плотно работаю с адвокатами. Помогаю эти «мусорные» отчеты в суде уничтожать. И рецензию не надо делать официальную - просто на листочке (обычно 3-4) пишу все ошибки, а уж адвокаты в суде все сами делают. Если найду серьезные ошибки стоит от 300 у.е. и выше. Такого что бы не нашел еще не было. Только у меня с ними одна договоренность - оценщика который напартачил "не убиваем" - сертификатов не лишаем. Не из-за человеколюбия - просто он дальше туфту продолжает гнать, а у меня работа есть. И адвокатам это объяснил. Поэтому на сегодня по моей вине никого сертификата не лишили.
Это вкратце.

Для Флай, Трифон - мы с Вами в разных регионах, если нужен конкретный (бесплатный) совет пишите в личку.
Wink

MIDNIGHT

Сообщения: 801
Откуда: Киев

Добавлено: Чт, 19 Апр 2012 15:32

Классно написано. Спасибо огромное.

Петрович

Сообщения: 783

Добавлено: Чт, 19 Апр 2012 17:12

не, нафиг эти ОГИСы подальше ))
Валерий, спасибо за подробный обзор
кстати, для Трифона - если вы не член УТО, то есть такой абзац 2 стать 13 Закона об оценке:

Цитата:

Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) може
виконувати оцінювач, який має не менш ніж дворічний досвід
практичної діяльності з оцінки майна, експертні ради, що
спеціально створені саморегулівними організаціями оцінювачів з
метою контролю за якістю оцінки майна, яка проводиться
оцінювачами - членами саморегулівної організації, оцінювачі, які
мають не менш ніж дворічний досвід практичної діяльності з оцінки
майна та працюють у Фонді державного майна України, а також інших
органах, зазначених у статті 5 цього Закону.

и абзац 3 статьи 28 того же Закона:

Цитата:

Саморегулівні організації оцінювачів здійснюють такі
повноваження з громадського регулювання оціночної діяльності:

......

рецензування звіту про оцінку майна, яка проводиться
оцінювачами - членами саморегулівної організації оцінювачів, на
вимогу інших організацій, громадян, юридичних осіб відповідно до
вимог положень (національних стандартів) оцінки майна та у
порядку, встановленому саморегулівною організацією оцінювачів;

не знаю, насколько это поможет, но по идее, в соответствии с вышеуказанным, экспертна рада УТО может рецензировать отчеты только своих членов

Добавлено спустя 10 минут 25 секунд:

СИМа писал(а):

Петрович, мне кажется, что этот наказ для фондовских рецензий.

согласен, что этот наказ для фондовских рецензий, но нефондовские рецензии находятся какбы не в правовом поле, ибо их форма не утверждена официальным государственным органом
и потом, сама преамбула этого наказа даёт понять, что действие этого наказа распространяется на ВСЕ рецензии, фондовские и нефондовские, ибо:

Цитата:

З метою дотримання єдиних норм і правил оцінювачами - рецензентами, що працюють у державних органах приватизації, під час складання рецензії на звіт про оцінку майна та забезпечення контролю за додержанням законодавства про оцінку майна та професійну оціночну діяльність суб'єктами оціночної діяльності в процесі здійснення ними практичної оціночної діяльності

коллега Трифон, являясь субъектом ОД, осуществлял оценку для ОГИСа в процессе "здійснення ним практичної оціночної діяльності", следовательно, рецензировать его отчет необходимо с применением утвержденной регулятором оценочной деятельности (т.е. Фондом) формы рецензии, а никак иначе

Валерий2007

Сообщения: 34

Добавлено: Чт, 19 Апр 2012 19:12

Писал быстро и упустил еще один важный момент. Добавляю.

Все документы и материалы (постановы, акты, техдокументация и т.д.) для проведения оценки для ОГИС Вы должны получать только из рук государственного исполнителя и желательно с сопроводиловкой. И отдавать свои только государственному исполнителю опять же с сопроводиловкой. Без вариантов и без исключений...
И желательно все движение документов (к Вам и от Вас) фиксировать и сохранять. Может показаться, что это куча бумажной работы и это правда. Только наверняка рано или позно наступит момент когда наличие такой сопроводиловки будет Вам ой как нужно... И когда он наступит никто не знает. Поэтому лучше все это иметь в архиве.

Что касаеться рецензий на отчеты. Сейчас для оценщиков нехорошее время. Реальная практика показывает - главное что бы рецензия на отчет была, и желательно либо от института судебной экспертизы либо от общественной организации оценщиков, иногда вообще от "обычных" оценщиков. На законодательство никто не смотрит. И вопросы решаются сейчас совсем в другой плоскости. Если уже попали в поле зрения "ребят в погонах" будут Вас "давить". Прокуратура сейчас вообще уголовные дела не закрывает. Только через суды можно пробовать. Поэтому настоятельно рекомендую быть внимательными и хорошенько думать прежде чем браться сегодня за "стремные работы".

Думаю теперь все.
Желаю всем побольше высокооплачиваемой работы и полного отсутствия проблем!

Трифон

Возраст: 47
Сообщения: 41
Откуда: Краматорск

Добавлено: Чт, 19 Апр 2012 21:22

Валерий2007
Слушай, я вот смотрю и репу чухаю, такой богатый опыт, причем богатый во всех отношениях, следишь за форумом и всего 8 сообщений ...
"Знающий не говорит, говорящий не знает ?" Smile

Снимаю шляпу.

А вообще если без шуток, потрать еще немножко времени, да на досуге подучи молодежь, по человечески прошу.

_________________
Все относительно

Валерий2007

Сообщения: 34

Добавлено: Чт, 19 Апр 2012 22:26

Гм... По поводу обучения не ко мне.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 19 Апр 2012 22:49

Валерий2007, я думаю, имелось ввиду обучение тут, на форуме. анонимно. Smile

СИМа

Сообщения: 3602

Добавлено: Пт, 20 Апр 2012 05:54

Валерий, а у Вас все постановления срабатывают? Лично у меня до 90% уходят в мусорный ящик (закрылось производство, отказ от авансирования и пр).
Получив постановление, я произвожу расчет стоимости и сопроводительным письмом отправляю в ОГИС. В письме: о необходимости заключить договор на основании ст.10 ЗУ про оценку и перечень доков , необходимых для работы со ссылочкой на НПА.
И жду.... А после того, как заключен договор работаю.
Личные контакты исключены, т. к редко в исполнительной молодежь работает более 6мес., начальство так же меняется часто.
Все контакты с ОГИС веду только через письма (заказные, с описью, или на канцелярию с отметкой на своем экземпляре).
Все выезды только с исполнителем и заполнением Акта державного выконавця. Как раз в Акт при обследовании КТС указывается, что необходимо заключение СТО и Вам его дополнительно предоставляет госисполнитель. Также было и с недвигой.

СИМа

Сообщения: 3602

Добавлено: Пт, 20 Апр 2012 07:02

Да, на счет стремных работ... они все стремные. можно подвергнуть любую оценку полному разносу (при желании) и приватизацию, и аренду, и КП, и для кредитования, и для постановки на баланс... Было бы желание. Это издержки профессии. В целях обезопасить себя наш офис напичкан камерами и объявлением "ведется запись" в рамках ЗУ про боротьбу....
Всем стремно, ходоки не ходят Smile

Валерий2007

Сообщения: 34

Добавлено: Пт, 20 Апр 2012 07:54

Я написал про защиту оценщика при работе с ГИС и про обучение (во всех ее проявлениях) так как и что хотел... Wink

Думаю все понятно...
Если будут конкретные вопросы - пишите в личку, по возможности постараюсь ответить.

Что касается постановлений ГИСа у меня их нет, так как я с ними сейчас не работаю (читайте выше). Почему по 90% постановлений у Вас нет конкретной работы - ответ лежит на поверхности и если Вы сами еще не догадались ничем Вам помочь не могу.

Что касается "стремности" работ по оценке, то извините они далеко не все такие. "Разносу" действительно можно подвергнуть любую оценку любого оценщика, но многое зависит от того кому она в руки попадет и в какой конфликтной ситуации изначально находиться, чьи интересы затронуты. Кажется очевидно что эти риски будут разными при оценке для целей бухгалтерского учета не государственного предприятия и для принудительной реализации (с судебными тяжбами) имущества того же предприятия. Я про это тоже писал (читайте выше). То что я написал про "стремность работ" те кому надо поймут, а те кто не согласен - пожалуйста оставайтесь при своем мнении...

Насчет напичканого видеокамерами офиса и всяких табличек Вы меня изрядно повеселили. Боюсь что вряд ли это сможет Вас серьезно защитить, разве что служит для самоуспокоения и придает больший "вес" офису.
Могу подсказать еще одну "фишку" - вступите всей фирмой в какое-либо общество по борьбе с корупцией - сейчас таких много (отличаются по большей части стоимостью вступления) и прицепите всем сотрудникам бейджики с надписями "член .... обшества по борьбе с коррупцией". Смотреться будет классно...
Жаль только что на самом деле защита оценщика находится совсем в другой плоскости...

Еще скажу что у меня нет времени на флуд и всякие безцельные дискуссии - работать надо. Поэтому прошу не обижаться если я не буду в них участвовать.

Всем всего наилучшего!

СИМа

Сообщения: 3602

Добавлено: Пт, 20 Апр 2012 08:22

Многовато желчи. Походу нет работы потому что не дают Smile

. С Вашим то опытом работать да работать...
А на счет 90%, алименты- мужья погашают, по з/п платят, по долгам физлицам- платят и т.д. и дела закрывают до момента проведения оценочных процедур. А своими намеками недвусмысленными, вы заставляете мысль двигать в направлении что с ОГИС работают только неудачники и желающие поесть баланды, ну вы же раздув щеки и признав их не коллегами работаете с адвокатами, а почему не с погонами? Или это подразумевается?
Ну а на счет Вашего хамства... вы же со всеми договориться можете, а не услышав вострога о себе любимом сразу хамим Smile

корона не жмет?

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Пт, 20 Апр 2012 10:20

Коллеги, давайте несколько сбавим обороты...
СИМа, мне кажется, что коллега Валерий2007 врядли хотел Вас обидеть, он скорее ёрничает, чем хамит... Вы же, вспылив, на мой взгляд, уже переходите черту... я прошу вас обоих "выдохнуть" и вернуться к обсуждению оценочных вопросов... за что буду очень вам благодарен, как администратор.

СИМа

Сообщения: 3602

Добавлено: Пт, 20 Апр 2012 10:48

Принято, Ковал. Извините, уж тема очень горячая.
А опытом делиться надо. Если прописано в законе, что привлекается СОД-СХ , то все равно это будет головная боль у любого оценщика.

У меня все равно в голове не укладывается:
Даже если все 100% постановлений срабатывают (усматривается некая предвзятость на назначение ликвидных постанов), выезд на один объект редко бывает одиночным.
Не пускают, Акты 1,2,3, суд, принудительное вхождение с МЧС, участковым и пр... + время на чаи с начальником огис + сама работа . 150 работ за год..., Отчет по крупному объекту, как минимум 10-15 дней, надо все вылизать, все закрепить доп. документами. проверить на адекватность, с оглядкой на вероятность судебных исков.

15 огис по области (это ведь не 25мин в метро). едешь в область 300км в какой-либо урюпинск, чтобы тупо познакомиться с доками.. а время, а издержки. Это при оценке объекта в 100грн актуально? О миллионах- вопросов нет, крупный объект паришься по полной- запросы, справки, привлечение спецов. Крупные объекты, как минимум 10-15 дней, надо все вылизать, все закрепить доп. документами.
Но квартиры, дома, движка, КТС... Какова же стоимость работ должна быть, стесняюсь спросить!

ЛП

Сообщения: 362
Откуда: ЗУ

Добавлено: Пт, 20 Апр 2012 11:15

Сима писала:
Какова же стоимость работ должна быть, стесняюсь спросить!
Стоимость работ с учетом... сами понимаете чего, в 3 раза выше обычной стоимости работ.

_________________
Желай большего, но довольствуйся малым

galswit
Moderator

Сообщения: 945
Откуда: Львів

Добавлено: Пт, 20 Апр 2012 17:41

Поломать всякий отчет возможно?
А нужно-ли?
И какие проблемы, если рассчитана Вами стоимость пребывает в рыночном диапазоне.

Сам работаю с ДВС и проблем достаточно. Но то что на форуме это триллер какой-то. Работа как работа. В приватизации по-моему проблем гораздо больше. По крайней мере мне не указывают что и сколько стоит. Пишу что думаю, а вот с деньгами действительно туго, но без предоплаты не работаю.

Валерий2007

Сообщения: 34

Добавлено: Вс, 22 Апр 2012 21:55

Всем добрый вечер!

Прочитал сообщения в теме с пятницы…
Улыбнулся … и решил что нужно несколько прояснить ситуацию.

Во -первых, СИМа я не хотел Вас обидеть и если чем-то зацепил, прошу прощения.
И прошу Вас не обижаться на то, что напишу ниже, даже если это не очень Вам понравиться - это мое мнение (включая то, что уже написано) и думаю я имею право его высказать. И сразу акцентирую: пишу и имею ввиду только то, что разрешено законодательством Украины. Ни о каких противоправных действиях речи не идет.

Во -вторых, эта тема называется «Безопасность оценщика при работе с ОГИС», а не что-то вроде «Как эффективно работать с ОГИС и заработать побольше денег». Думаю, что на откровенный разговор о техниках и оптимизации работы с ОГИС вряд-ли стоит надеяться, так же как и на то, что на форуме появятся темы на подобие: «Как оценщику заработать капитал работая с банками» или «Как эффективно работать и заработать оценщику при приватизации государственного имущества» и т.д. с пошаговыми инструкциями в них. Думаю это логично - никто в здравом уме не будет на форумах выкладывать свои «секреты», с помощью которых зарабатывает на жизнь. И я не исключение - рассказывать об этом не буду (изменится там ситуация и возможно я снова буду с ними работать). И тот, кто надеется найти здесь подобные сведения, думаю, будет разочарован.

Другое дело помощь попавшим в беду коллегам и какой-то практический совет в конкретной ситуации (только предварительно внимательно прочитайте то, что я уже написал). В моих сообщениях (на 14 стр.) я писал только на тему «Безопасность оценщика при работе с ОГИС». В алгоритме, который я там привел, уже есть ответы на многие вопросы. Просто нужно внимательно посмотреть, как конкретно описан в нем Ваш вопрос. К примеру, если говорить о 90% «постановлений отправляемых в мусорный ящик», то если Вы внимательно прочитаете алгоритм, станет ясно, что подобная ситуация там просто не возможна, так как после чтения материалов исполнительного производства и беседы с исполнителем (начальником службы), Вы просто откажетесь делать все оценки по которым невозможна оплата за выполненные работы, отсутствуют и реально в ближайшее время не возможно получить необходимую для проведения оценки техдокументацию и т.д. Если Вы будете поступать так постоянно, вскоре исполнитель сам перестанет Вам такие работы предлагать (какой смысл, если Вы их не берете) и начнет «сбрасывать» их на другого оценщика.
Таким образом, этот ньюанс в работе с ГИС уже там учтен, но таких ньюансов на самом деле десятки, а может и сотни и что бы эффективно работать на этом рынке нужно в них разбираться САМОМУ. Алгоритм только показывает сам принцип работы и формальные протцедуры которые нужно обязательно выполнять (это «скелет»), его использование позволит "сореентироваться на местности", защитит Вас от грубых ошибок, позволит объективно собрать информацию и с высокой долей вероятности обнаружить «подставы», настроить в начале свою работу и все (и это лучшая в данной ситуации защита оценщика). Свои взаимоотношения и формат работы с ГИС Вы должны строить САМОСТОЯТЕЛЬНО (это «мясо»). И разбираться, почему Вам сбрасывают «мертвые постановления» и многое другое нужно тоже САМОСТОЯТЕЛЬНО. Поймите, у каждого из Вас своя ситуация по работе с ОГИС и никто за Вас этого делать не будет. Надеятся на советы посторонних людей не стоит. В алгоритме четко написано – плотно общайтесь с ОГИС, знакомьтесь с ними, держите открытыми уши и глаза - так Вы получите достаточно необходимой информации. Не будете общаться, анализировать полученную информацию - работа с ОГИС не будет эффективной, а иногда будет очень неприятной.

Кто-то может не согласится со мной, кто-то использует что-то свое, кто-то согласен частично и это нормально!
Тот кто несогласен найдет миллион оправданий что бы так не делать, тот кто согласен будет так работать, и если что-то не будет получаться начнет искать способы решения и в конечном итоге найдет их. Не думаю, что я имею право давать оценку тому, что делают другие. Поэтому не нужно меня просить анализировать то, что делаете Вы - я объективно могу писать только о том, что реально применял на практике сам. И это я уже написал.

И еще, тут в сообщениях проскочили слова "договариваться" и "надо". Отвечу так: "Кому я должен - всем прощаю!" Не думаю, что кроме выполнения правил форума я связан здесь какими-то еще обязательствами. И это тоже мое мнение и прошу его уважать.

Все…
Думаю лимит моих сообщений на этом форуме до конца года исчерпан…

Всем удачи!

MIDNIGHT

Сообщения: 801
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 27 Апр 2012 15:53

Валерий2007, спасибо за консультацию по личке. Жаль тема глохнет. А тема нужная.

Gorets33
Гость

Добавлено: Пт, 17 Май 2013 14:18

zanoza писал(а):

Да Вы что, Gorets33? Вы хотите сказать, что у вас разные величины рыночной стоимости получаются для одного и того же объекта на одну и ту же дату?!
Surprised

Да. Если у Вас не так - то Вы не правы. Поясняю, когда производится оценка объекта для типичной продажи - аналоги подбираются исходя из условий типичной продажи. Если определяется стоимость для продажи посредством Исполнительной службы (принудительная продажа) - аналоги подбираются НЕ с рынка типичных сделок, а с рынка АНАЛОГИЧНЫХ сделок... Вы забываете, что недвижимость - это не только "четыре стены"... Это еще и конкретный набор прав на эти "четыре стены". И то, что при различном наборе прав на эти "четыре стены" будет разная стоимость - это, на мой взгляд, так же понятно, как и то, что дважды два равно четыре...

zanoza писал(а):

Цель оценки - выполнить оценку. А не использовать ее.

Вы, конечно, можете считать и так. Но в НС-1 сказано:

база оцінки - комплекс методичних підходів, методів та
оціночних процедур, що відповідають певному виду вартості майна.
Для визначення бази оцінки враховуються мета оцінки та умови
використання її результатів;

Каким образом Вы обосновываете выбор базы оценки, если Вы считаете, что цель оценки - это составление отчета? Very Happy

А ведь пока Вы не определите базу оценки - Вы не можете знать. какую именно стоимость Вам необходимо определять!
Чтоб ответить сразу и на возникшие возражения, еще кусочек из того же НС-1:

Цитата:

11. Оцінка проводиться із застосуванням бази, що відповідає
ринковій вартості або неринковим видам вартості. Вибір бази оцінки
передує укладанню договору на проведення оцінки майна.
Вибір бази оцінки залежить від мети, з якою проводиться
оцінка майна, його особливостей, а також нормативних вимог.

В принципе, Вам просто нужно найти время перечитать стандарты... Wink

Там все написано... Smile

Добавлено спустя 6 минут 53 секунды:

Серый писал(а):

Здрасте-приехали. Наличие принудительности уже противоречит определению рыночной стоиомсти, согласно которого стороны действуют без принуждения.

Вы забыли, что определение рыночной стоимости для исполнительного производства установлено законодательством. Поэтому, в данном случае от оценщика не зависит база оценки. Но даже если законодательные требования противоречат понятию "рыночной стоимости", это ведь не означает, что мы в процессе оценки действуем как попугаи и под "аналогами" понимаем любой объект, стены которого похожи на стены объекта оценки. Головы у нас ведь не только, чтобы "туда кушать"... Very Happy

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 17 Май 2013 14:53

Gorets33 писал(а):

Вы забываете, что недвижимость - это не только "четыре стены"... Это еще и конкретный набор прав на эти "четыре стены". И то, что при различном наборе прав на эти "четыре стены" будет разная стоимость - это, на мой взгляд, так же понятно, как и то, что дважды два равно четыре...

Это да, это то, что я постоянно говорю: объектом оценки являются не физические объекты, а права на эти физтческие объекты. И, конечно, разный набор прав дает разную стоимость. Только при определении рыночной стоимости прав их стоимость и рассматривается/определяется с точки зрения свободного рынка таких же прав (есть у меня право аренды, его стоимость определяется на свободном рынке точно таких же прав аренды на аналогичные объекты). А если есть хоть какое-либо принуждение - это не рыночная стоимость, наличие каких-либо ограничений относительно свободного права действия противоречит самому определению рыночной стоимости. Тебя вынуждают продать объект, про какую свободу может идти речь как с точки зрения продавца так и сточки зрения покупателя (его вынуждают провести сделку быстрее, чем со свободными объектами).

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Юта

Сообщения: 1692

Добавлено: Пт, 17 Май 2013 15:08

Gorets33 писал(а):

zanoza писал(а):
Да Вы что, Gorets33? Вы хотите сказать, что у вас разные величины рыночной стоимости получаются для одного и того же объекта на одну и ту же дату?!
Surprised

Да. Если у Вас не так - то Вы не правы. Поясняю, когда производится оценка объекта для типичной продажи - аналоги подбираются исходя из условий типичной продажи. Если определяется стоимость для продажи посредством Исполнительной службы (принудительная продажа) - аналоги подбираются НЕ с рынка типичных сделок, а с рынка АНАЛОГИЧНЫХ сделок... Вы забываете, что недвижимость - это не только "четыре стены"... Это еще и конкретный набор прав на эти "четыре стены". И то, что при различном наборе прав на эти "четыре стены" будет разная стоимость - это, на мой взгляд, так же понятно, как и то, что дважды два равно четыре...

Как нельзя быть немножко беременной, так и стоимость не может быть "немножко рыночной" - в данном случае рыночной для исполнительного производства, для которой якобы нужно подбирать аналоги с рынка АНАЛОГИЧНЫХ сделок. Если по какому-то критерию стоимость, подлежащая определению не удовлетворяет определению рыночной стоимости - это уже не рыночная стоимость, для кого бы она не рассчитывалась. Если хотите действовать согласно законодательству по исполнительному производству, которое требует определение рыночной стоимости - ну и определяйте ее, не принимая во внимание принудительность будущей сделки и ограниченный срок экспозиции. Если берете эти факторы (принудительность, срок экспозиции) - так и пишите честно, что база - нерыночная. Дважды два - четыре, с какой целью не считай.

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пт, 17 Май 2013 15:09

Gorets33 писал(а):

В принципе, Вам просто нужно найти время перечитать стандарты... Там все написано...

Советую Вам для начала самому последовать своему совету Smile

и почитать определение РС.
А вообще этот боян рвали в многих темах, основная здесь. А вот в качестве резюме - мнение, уважаемого мною и авторитетного специалиста, которое как для меня ставит все точки над и в этом вопросе. Так что не правы Вы Smile

Удачи.

Gorets33
Гость

Добавлено: Пт, 17 Май 2013 15:19

Серый писал(а):

Полностью согласен! Это как раз то, о чем я говорю! И Вы же подчеркиваете, что определять нужно тот набор прав, который есть!

Серый писал(а):

А если есть хоть какое-либо принуждение - это не рыночная стоимость, наличие каких-либо ограничений относительно свободного права действия противоречит самому определению рыночной стоимости. Тебя вынуждают продать объект, про какую свободу может идти речь как с точки зрения продавца так и сточки зрения покупателя (его вынуждают провести сделку быстрее, чем со свободными объектами).

Давайте попробуем разобраться, что такое "принуждение"? В нашем случае, мы имеем принуждение в виде ОТДАТЬ ДЕНЬГИ. Если другого пути нет, тогда для именно ЭТОЙ цели продается недвижимость (или другое имущество). Дальше ход мыслей примерно такой: право собственности - это комплект из трех прав. Составляющими права собственности есть права владения, пользования и распоряжения. Если объект оценки продается через исполнительную службу, де-факто, собственник лишен одного из приведенных трех прав: права распоряжения. Но права владения и пользования у него ведь остались! Поскольку наше законодательство не предусмотрело изменения правоустанавливающего документа в случае, если собственник лишается 1/3 части своих прав на объект оценки, следовательно, по документам у него все равно фигурирует просто "право собственности"... Вот и имеем на выходе: де-юре, у владельца право собственности, а де-факто, только право владения и право пользования... И каким образом оценивать НОВЫЙ набор прав? Если такой объект сравнивать с объектом, по которому продавцу принадлежат все три права - результат будет неверный. Совершенно, на мой взгляд, логично, что в таком случае (по возможности) подбираются аналоги с ТАКИМ же набором прав... Именно потому, что от этого существенно меняется РЫНОЧНАЯ стоимость. Ведь стоимость остается рыночной несмотря на то, что имеет место факт принуждения. Просто объект переходит из одного сегмента рынка в другой...
Думаю, дискутировать на тему "с какого бодуна" законодательство Украины требует для принудительной продажи определять именно РЫНОЧНУЮ стоимость - бесперспективно... Мы ведь не в ВР... Very Happy

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пт, 17 Май 2013 15:25

Gorets33, Вы путаете:
- конкретную ситуацию выполнения оценки для конкретного варианта дальнейшего использования
и
- ситуацию, когда Вас просят определить Рыночную Стоимость полного набора прав (что и подразумевается в наших НС и пр.).

Gorets33
Гость

Добавлено: Пт, 17 Май 2013 15:35

Hard_Pragmatic писал(а):

Так что не правы Вы Smile

Удачи.

Если Вы имеете ввиду то, что написал коллега под ником Трифон, то я ведь пишу то же самое, только другими словами...
Единственное, в чем у нас расхождение, только в том, что он обосновывает введение поправки в виде "специальной стоимости" с отрицательным значением (что само по себе не очень хорошо), а я предлагаю аналоги брать с аналогичного сегмента рынка... Very Happy

Добавлено спустя 2 минуты 30 секунд:

Grey Horse писал(а):

Нет, не путаю. Согласно стандарту - написано без слова "полное". Wink

Везде пишется только "право собственности". И при принудительной продаже у хозяина также написано в документах "право собственности".

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пт, 17 Май 2013 15:48

Gorets33 писал(а):

Если Вы имеете ввиду то, что написал коллега под ником Трифон

странно вроде ссылка корректно работает,
нет, я имею в виду то что пишет коллега galswit, на всякий процитирую здесь

galswit писал(а):

Есть такая пословица: "Зарікалася свиня в багно не лізти".

Так и я обещал больше не дискутировать на эту тему, но, все-таки очертим проблему.

1. Объект продается с "прилюдних торгів" - рыночня стоимость;

2. Объект продается в "обмежені чинним законодавством строки" - нерыночня стоимость;

3. Покупая объект через ДВС всегда рискуешь попасть в проблему потери денег и неполучения объекта. Неподкупность наших судо в всем известна. и "керуючись внутрішнім переконнням" результаты торгов могут отменить. Я не утверждаю, что вы 100% не получите назад деньги, но потерянное время, нервы и упущенная выгода от альтернативы вклада!!!

4. есть сегмент рынка вынужденных продаж с учетом всех особенностей, он прозрачен в части цен предложений и можно отследить по объектам понижение цены во времени - рыночня стоимость ? ДА или НЕТ?

Вот вопрос на который законодательство не дает четкого ответа.

Сегмент рынка на котором продается значительное количество имущества имеет свои особенности и правила которые влияют на стоимость. Имеет ли пофессиональное право неучитывать это оценщик? Вот вопрос, а ответ каждый дает себе сам.

Риски, господа, вещь объективная.

Поэтому - ПИШИТЕ РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ И СПИТЕ СПОКОЙНО.

А для себя я уже давно принял решение.

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пт, 17 Май 2013 15:50

Gorets33 писал(а):

Нет, не путаю. Согласно стандарту - написано без слова "полное". Wink

Ага...
То есть по Вашей логике, если оценивать гос. помещение под выкуп (для ФГИ, например), в котором находится арендатор... то наличие такого арендатора на объекте должно влиять на стоимость объекта? В сторону понижения, естественно...
А при оценке объекта залога - моей квартиры - нужно учитывать и то, что я уже в ней живу и не имею отношения к потенциальному покупателю, что тоже снижает ее стоимость? Shocked

Логика Ваша...

Gorets33
Гость

Добавлено: Пт, 17 Май 2013 16:33

Grey Horse писал(а):

Gorets33 писал(а):

Нет, не путаю. Согласно стандарту - написано без слова "полное". Wink

Логика Ваша...

Извините, совершенно не понял, о чем это Вы. Что касается арендатора - то давайте сначала определимся, какой там договор аренды... Хотя лично я не считаю,что поправка на арендатора должна делаться. Поскольку наличие арендатора для одной категории потенциальных покупателей будет снижать цену, для другой - поднимать. Зависит от покупателя. Я не знаю, каким боком это может влиять на рыночную стоимость. Единственное, если в договоре аренды указано, что договор заключен на 100 лет по стоимости 1 грн. за кв.метр и без права расторжения по инициативе арендодателя... Тогда, конечно, такой договор аренды, без сомнения, будет снижать стоимость такого помещения... Very Happy

По поводу квартиры - так же не понял, какая взаимосвязь с тем, о чем я писал.

irenka

Сообщения: 1098

Добавлено: Пт, 17 Май 2013 16:38

Grey Horse писал(а):

То есть по Вашей логике, если оценивать гос. помещение под выкуп (для ФГИ, например), в котором находится арендатор... то наличие такого арендатора на объекте должно влиять на стоимость объекта? В сторону понижения, естественно...

В этом случае у ФГИ, как и у любого типичного арендодателя, ни одного из трех составляющих права собственности арендатор не отбирает. Арендодатель здесь на свое усмотрение одалживает право пользования, но в любой момент может его взять назад, а также параллельно с арендатором имеет право пользоваться помещением, если это оговорено в условиях аренды например.

Grey Horse писал(а):

А при оценке объекта залога - моей квартиры - нужно учитывать и то, что я уже в ней живу и не имею отношения к потенциальному покупателю, что тоже снижает ее стоимость?

Здесь вообще непонятно, что Грей Хорс имел ввиду. Кто продает и кто покупает. Залоговая стоимость вообще ниже рыночной как правило. Она зачастую идет как ликвидационная для банковских отчетов.

Последний раз редактировалось: irenka (Пт, 17 Май 2013 16:42), всего редактировалось 1 раз

Gorets33
Гость

Добавлено: Пт, 17 Май 2013 16:38

Hard_Pragmatic писал(а):

galswit писал(а):

Сегмент рынка на котором продается значительное количество имущества имеет свои особенности и правила которые влияют на стоимость. Имеет ли пофессиональное право неучитывать это оценщик? Вот вопрос, а ответ каждый дает себе сам.

А вот писал я:

Поясняю, когда производится оценка объекта для типичной продажи - аналоги подбираются исходя из условий типичной продажи. Если определяется стоимость для продажи посредством Исполнительной службы (принудительная продажа) - аналоги подбираются НЕ с рынка типичных сделок, а с рынка АНАЛОГИЧНЫХ сделок...

Как говорится, "найдите десять отличий"...

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Пт, 17 Май 2013 17:14

Gorets33 писал(а):

Как говорится, "найдите десять отличий"...

Не спорю, в утверждениях отличий нет, просто речь то не об этом.
Отличия есть в выводах из этих утверждений, у Вас вывод, что стоимость посчитанная в такой способ и на таком рынке это РС ,у galswit и я присоединяюсь:

galswit писал(а):

2. Объект продается в "обмежені чинним законодавством строки" - нерыночня стоимость;

Gorets33
Гость

Добавлено: Пт, 17 Май 2013 17:25

Hard_Pragmatic писал(а):

galswit писал(а):

2. Объект продается в "обмежені чинним законодавством строки" - нерыночня стоимость;

Тогда понятно. Поскольку никто (в том числе и уважаемый galswit) пока еще не обосновал, почему рынок продаж заложенного имущества со сходными правовыми ограничениями, с одинаковыми требованиями к сроку экспозиции, нельзя считать "рынком", я остаюсь при мнении, что посчитанная на основании ЭТОГО рынка стоимость, является рыночной". В остальном - спасибо Вам за ссылку на ветку... Почитаю повнимательнее... Very Happy

K_BM

Возраст: 52
Сообщения: 355
Откуда: Одеса

Добавлено: Сб, 18 Май 2013 08:19

Істина не постійна, істина змінна в часі.

НСО №1

Цитата:

49. Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо…

Якщо об'єкти порівняння приймаються з відкритого ринку, а термін їх експозиції перевищує, наприклад, 6 місяців, при цьому термін реалізації об'єкту оцінки законодавчо обмежено 2 місяцями, то хто може на 100% стверджувати, що не потрібно застосовувати показник корегування на дану відмінність – умови продажу. І тому, з моєї точки зору, опираючись на вищенаведене, ринкова вартість для застави та для примусової реалізації може відрізнятись.
Проблема - огрунтування показника корегування.
Хоча, застосовуючі ст.8 ЦКУ, сутто гіпотетично, можна провести аналогію з корегуванням на дану відмінність активу ІІ групи основних засобів – КТЗ. Методикою оцінки КТЗ законодавчо встановлений такий коефіцієнт корегування.
Поняття «база оцінки» більш дохідливо визначане в МСО2011

_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Сб, 18 Май 2013 13:29

Gorets33 писал(а):

Поскольку никто (в том числе и уважаемый galswit) пока еще не обосновал, почему рынок продаж заложенного имущества со сходными правовыми ограничениями, с одинаковыми требованиями к сроку экспозиции, нельзя считать "рынком", я остаюсь при мнении, что посчитанная на основании ЭТОГО рынка стоимость, является рыночной".

Может, и поздно - но вдогонку к дискуссии. Тема может показаться очень философской, но... На самом деле это не так. Вы

Нужно просто обратиться (внимательно!) к первоисточнику. Лучшим таковым я считаю все-таки МСО, а не наши... гм... НСО. Так вот в МСО говорится следующее:

Засади МСО (2011) писал(а):

Поняття ринку передбачає, що товари або послуги можуть бути предметом обміну між покупцями і продавцями без необґрунтованих обмежень їхньої діяльності...
Для того, щоб визначити найбільш ймовірну ціну, яка буде сплачена за актив, дуже важливо розуміти масштаб ринку, в якому цей актив обертається... Ринок може бути визначений за різними критеріями. До них належать:
(a) вид товару або послуги, наприклад, ринок автомобілів відрізняється від ринку золота;
(b) масштаб або розповсюдження обмежень, наприклад, виробник товарів не може мати дистриб'юторів або маркетингової інфраструктури для продажу кінцевим споживачам, або кінцеві споживачі можуть не вимагати товарів в обсязі, в якому вони виробляються виробником;
(c) географія, наприклад, ринок схожих товарів або послуг може бути локальним, регіональним, національним або міжнародним...
Ринок у контексті МСО означає ринок, на якому актив або зобов'язання, що оцінюються, як правило, обмінюються на дату оцінки, і до якого більшість учасників цього ринку, в тому числі існуючий власник, як правило, мають доступ...

База оцінки може виконувати одну з трьох основних функцій:
(a) По-перше, вказувати найбільш ймовірну ціну, яка була б досягнута у гіпотетичному обміну на вільному і відкритому ринку. Цю функцію виконує ринкова вартість, як її визначають ці стандарти...

Ринкова вартість - очікувана грошова сума, за яку актив або зобов'язання може бути обмінений в транзакції на дату оцінки між добровільним покупцем та добровільним продавцем, які не пов'язані між собою, після належного маркетингу та за умов, що сторони обізнані та діяли розсудливо і без примусу...
...Ця очікувана грошова сума повністю виключає очікувану ціну, що завищена або занижена у зв'язку з особливими умовами або обставинами, такими як нетипове фінансування, продаж і зворотна оренда, особливі міркування або пільги, що надаються особам, причетним до продажу, або будь-який елемент спеціальної вартості;
...«добровільний продавець» не є таким, хто вирішив або вимушений продати об'єкт за будь-яку ціну, або таким, хто готовий виставити актив за ціною, яка не вважається на сучасному ринку розумною. Добровільний продавець є мотивованим продати актив на ринкових умовах за найкращою ціною, яка можлива на відкритому ринку після проведення належного маркетингу, незалежно від того, якою може бути ця ціна. Реальні обставини фактичного власника не є частиною цих міркувань, оскільки добровільний продавець є гіпотетичним власником;

...Поняття ринкової вартості передбачає, що ціна узгоджується на відкритому і конкурентному ринку, де учасники діють вільно. Ринок, на якому виставлений актив, може бути міжнародним або регіональним.

K_BM писал(а):

І тому, з моєї точки зору, опираючись на вищенаведене, ринкова вартість для застави та для примусової реалізації може відрізнятись.

Да. От Рыночной Стоимости. Very Happy

K_BM писал(а):

Методикою оцінки КТЗ законодавчо встановлений такий коефіцієнт корегування.

И, если я не ошибаюсь - стоимость, полученная с использованием такого коэффициента, называется ликвидационной.
Не Рыночной.

Gorets33
Гость

Добавлено: Сб, 18 Май 2013 15:09

Grey Horse писал(а):

Может, и поздно - но вдогонку к дискуссии. Тема может показаться очень философской, но...

Наверное, модераторам не понравится... Но лично мне эта тема гораздо интереснее, что обсуждение по восьмому кругу того, "какие гады в ФДМУ и Кабмине, что лишают на с профессии"... Very Happy

Засади МСО (2011) писал(а):

Скажите, а рынок 1-комнатных квартир отличается от рынка офисных или торговых помещений? Если "да", то в ЧЕМ отличие между этими товарами? Если "нет", почему для расчета РС 1-комн. квартиры те же самые МСО не рекомендуют использовать данные по офисным или торговым площадям?

Засади МСО (2011) писал(а):

Ринкова вартість - очікувана грошова сума, за яку актив або зобов'язання може бути обмінений в транзакції на дату оцінки між добровільним покупцем та добровільним продавцем, які не пов'язані між собою, після належного маркетингу та за умов, що сторони обізнані та діяли розсудливо і без примусу...

Я не буду рассматривать мотивации покупателя. Рассмотрим мотивацию продавца. Если мы говорим о залоговом имуществе, то давайте признаем, что человек совершенно СОЗНАТЕЛЬНО, БЕЗ ПРИНУЖДЕНИЯ, брал кредит под залог имущества. Поскольку реализация предмета залога - это продолжение сделки, начавшейся в момент обращения кредитополучателя в кредитное учреждение за получением кредита, то мы вполне обоснованно можем говорить об отсутствии "принуждения" к реализации предмета залога в случае нарушения заемщиком своих обязательств по данной сделке. Что касается "адекватного маркетинга", то если мы рассматриваем рынок реализации объектов залога в одном сегменте с общим рынком аналогичной недвижимости, тогда, действительно,мы вправе говорить об отсутствии возможностей для адекватного маркетинга. Если мы говорим о сегменте залогового имущества, как об отдельном рынке, то на данном рынке такие факторы, как отсутствие возможностей для осмотра, большая вероятность длительных судебных разбирательств после оформления сделки, возможные проблемы с выселением жильцов из квартиры - это ТИПОВЫЕ условия данного рынка. Следовательно, говорить о "неадекватности" маркетинга в условиях, когда именно такие условия являются типичными для данного сегмента рынка недвижимости, - нелогично. Естественно, это мое субъективное мнение.

Засади МСО (2011) писал(а):

...«добровільний продавець» не є таким, хто вирішив або вимушений продати об'єкт за будь-яку ціну, або таким, хто готовий виставити актив за ціною, яка не вважається на сучасному ринку розумною.

Во-первых, даже при принудительной реализации, у нас сохраняется условие, при котором продавец НЕ является таким, кто вынужден продать за ЛЮБУЮ цену. Во-вторых, мы ведь и говорим о стоимости, которая на данном рынке является "разумной". Ведь, как я понимаю, ни у Вас, ни у меня, нет сомнения в том, что абсолютная величина стоимости объекта, реализуемого посредством ИС, будет отличаться от стоимости такого же объекта, но реализуемого без посредничества ИС...

Засади МСО (2011) писал(а):

Добровільний продавець є мотивованим продати актив на ринкових умовах за найкращою ціною, яка можлива на відкритому ринку після проведення належного маркетингу, незалежно від того, якою може бути ця ціна. Реальні обставини фактичного власника не є частиною цих міркувань, оскільки добровільний продавець є гіпотетичним власником;

Опять же, если мы говорим о рынке заложенного имущества, как о самостоятельном рынке со СВОИМИ, присущими именно этому рынку особенностями, то никакого противоречия с данным определением не наблюдается. Другое дело, если для нас существует только один рынок - рынок недвижимости... Без сегментирования по виду товара на этом рынке... Тогда, конечно, в случае реализации недвижимости посредством ИС, о рыночных условиях мы говорить не можем в принципе... И должны выкручиваться между требованием законодательства определить "рыночную" стоимость там, где действуют НЕ рыночные условия... Shocked

Засади МСО (2011) писал(а):

...Поняття ринкової вартості передбачає, що ціна узгоджується на відкритому і конкурентному ринку, де учасники діють вільно. Ринок, на якому виставлений актив, може бути міжнародним або регіональним.

Другими словами, на мой взгляд, Вы выделяете свой "рынок" или его сегмент по мотивации его операторов, а не по типу реализуемого товара. Мотивация - нетипична, не подпадает под типичную мотивацию для Рыночной Стоимости, что по МСО является обязательным.[/quote]
Нет, не я выделяю рынок по мотивации участников, а участники создали рынок, на котором вращаются ТОЛЬКО объекты, соответствующие мотивации участников именно этого рынка. Вопрос о "нетипичности" этой мотивации - думаю, философский. Потому, что если есть достаточно большой рынок с достаточно большим количеством участников, если это рынок, на который может попасть в качестве участника любой желающий, - то можно говорить, что для этого рынка мотивация является типичной. А вот если эту мотивацию попробовать перенести в другой сегмент рынка недвижимости - там это будет, как Вы правильно заметили, НЕтипичная мотивация.

Moderator3
Moderator

Сообщения: 683

Добавлено: Сб, 18 Май 2013 21:30

Gorets33 писал(а):

!	Moderator3:
	Модераторы одобряют дискуссию.

_________________
Я живу на своїй, Богом даній, землі!

Gorets33
Гость

Добавлено: Сб, 18 Май 2013 22:05

Moderator3 писал(а):

Модераторы одобряют дискуссию.

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Сб, 18 Май 2013 23:34

Gorets33 писал(а):

Скажите, а рынок 1-комнатных квартир отличается от рынка офисных или торговых помещений?

Удивительный вопрос... Sad

Ответ - "да", потому как товар-то - разный, предназначен для удовлетворения совершенно разных потребностей, и продавцы-покупатели на нем в общем случае разные...

Gorets33 писал(а):

Поскольку реализация предмета залога - это продолжение сделки, начавшейся в момент обращения кредитополучателя в кредитное учреждение за получением кредита, то мы вполне обоснованно можем говорить об отсутствии "принуждения" к реализации предмета залога в случае нарушения заемщиком своих обязательств по данной сделке.

Как по мне, случай так называемой демагогии, извините. В огороде - бузина, а в Киеве... Sad

При чем здесь к сделке по продаже такая предыстория? И манипулирование понятиями отсутствия - наличия "принуждения"?

Gorets33 писал(а):

Что касается "адекватного маркетинга", то если мы рассматриваем рынок реализации объектов залога в одном сегменте с общим рынком аналогичной недвижимости, тогда, действительно,мы вправе говорить об отсутствии возможностей для адекватного маркетинга.

Вот, 100%.

Gorets33 писал(а):

Если мы говорим о сегменте залогового имущества, как об отдельном рынке, то на данном рынке такие факторы

Не говорим, поскольку это противоречит логике МСО и понятия Рыночная Стоимость. Для одной и той же квартиры есть Рыночная Стоимость и есть Цена, которую можно получить при Вынужденной Продаже.

МСО 2011 писал(а):

«Вимушений продаж» ілюструє ситуацію, у якій відбувається обмін, а не конкретну базу оцінки.

Добавлено спустя 15 минут 22 секунды:

Gorets33 писал(а):

Во-вторых, мы ведь и говорим о стоимости, которая на данном рынке является "разумной".

Я так понимаю МСО, что в их понимании это - не рынок. Условие Добровольного Продавца не выполняется...

Gorets33 писал(а):

Ведь, как я понимаю, ни у Вас, ни у меня, нет сомнения в том, что абсолютная величина стоимости объекта, реализуемого посредством ИС, будет отличаться от стоимости такого же объекта, но реализуемого без посредничества ИС...

Ну, коллега, Вы даете! Surprised

Пару раз приходилось сталкиваться с ИС... Опять фактические условия реализации, зачастую, гм... промолчу... ладно, Вы пытаетесь положить в основу существования отдельной Рыночной Стоимости. А скажите, при приватизации - там тоже своя Рыночная Стоимость? Для таких же объектов, как на вторичном, не-государственном рынке? Very Happy

Подсказываю ответ: да, своя, потому что там тоже продавец со своими заморочками и ограничениями! Laughing

Gorets33 писал(а):

Другое дело, если для нас существует только один рынок - рынок недвижимости... Без сегментирования по виду товара на этом рынке... Тогда, конечно, в случае реализации недвижимости посредством ИС, о рыночных условиях мы говорить не можем в принципе...

Почти соглашусь на 100%. Кроме того, что - как это "без сегментирования по виду товара"!? Это к чему сказано? Surprised

Gorets33 писал(а):

Нет, не я выделяю рынок по мотивации участников, а участники создали рынок, на котором вращаются ТОЛЬКО объекты, соответствующие мотивации участников именно этого рынка.

Масло масляное... Хорошо, не Вы выделяете - но мотивация нетипичных участников рынка (недобровольных продавцов) есть - то есть есть и противоречие с МСО.

Добавлено спустя 9 минут 15 секунд:

Gorets33 писал(а):

Потому, что если есть достаточно большой рынок с достаточно большим количеством участников, если это рынок, на который может попасть в качестве участника любой желающий, - то можно говорить, что для этого рынка мотивация является типичной.

Как уже говорилось, это - не рынок. Не весь рынок, наверное, точнее будет сказать. И условия его функционирования не соответствуют определению Рыночной Стоимости, поэтому и цены, фиксируемые на этом сегменте, РС не характеризуют, как бы этого не хотелось исполнителям Отчетов для ИС.

Gorets33 писал(а):

И должны выкручиваться между требованием законодательства определить "рыночную" стоимость там, где действуют НЕ рыночные условия...

Никто.
Не должен.
Ни между чем.
Выкручиваться.
Ерунда надуманная!

В нормативной базе написано: в такой-то фактической жизненной ситуации нужно определить Рыночную Стоимость. Точка, все.
Для ИС определяете Рыночную Стоимость в общечеловеческом понимании, и не нужно стенать, что она-де не соответствует фактической жизненной ситуации.
Это не Ваше дело, не вопрос Вашей компетенции. Требование такой базы оценки прописано в нормативной базе. Не согласны - не выдумывайте РС для ИС, а меняйте нормативную базу.
Не поменяли пока? Значит, следуйте требованиям существующей. Далее см. выше.

Gorets33
Гость

Добавлено: Вс, 19 Май 2013 02:38

Grey Horse писал(а):

Удивительный вопрос... Sad

Ответ - "да", потому как товар-то - разный

Приятно видеть, что Вы соглашаетесь с тем, что на рынке недвижимости предлагается РАЗНЫЙ товар... Возможно, Вы даже согласитесь с тем, что у разного товара могут быть и типичные условия реализации разными...

Grey Horse писал(а):

При чем здесь к сделке по продаже такая предыстория?

Это не предистория. Это я Вам просто напомнил о том, что договор, на основании которого реализуется залоговое имущество, заключался сторонами добровольно! И именно в этом договоре собственник добровольно соглашается на реализацию своего имущества в случае невыполнения им своих обязательств...

Grey Horse писал(а):

Опять фактические условия реализации, зачастую, гм... промолчу... ладно, Вы пытаетесь положить в основу существования отдельной Рыночной Стоимости.

Нет. Отдельной рыночной стоимости нет и быть не может. Есть разные рынки. И на разных рынках одна и та же недвижимость будет (должна) иметь различную стоимость.

Grey Horse писал(а):

как это "без сегментирования по виду товара"!? Это к чему сказано? Surprised

К тому, что на рынке недвижимости есть разный товар и этот разный товар может образовывать отдельный сегмент рынка. Причем, одни и те же объекты вполне нормально мигрируют из одного сегмента в другой. Перевели квартиру в нежилой фонд - вот Вам миграция из одного сегмента в другой... Также и с заложенными квартирами: пока идет реализация предмета залога - это один сегмент рынка, как только собственник нашел деньги на погашение долгов - без проблем снимается квартира с принудительной продажи и возвращается в другой сегмент...

Grey Horse писал(а):

В нормативной базе написано: в такой-то фактической жизненной ситуации нужно определить Рыночную Стоимость. Точка, все.
Для ИС определяете Рыночную Стоимость в общечеловеческом понимании, и не нужно стенать, что она-де не соответствует фактической жизненной ситуации.

Я понял Вашу мысль. С точки зрения продавца Вы правы. А как в понятие "рыночная стоимость" в этом случае укладываются мотивации покупателей? Ведь риски, которые присутствуют при приобретении такой квартиры существуют. И они вполне реальные и обоснованные. И их гораздо больше, чем на рынке обычных квартир. Как же быть в таком случае с требованием МСО о том, что и покупатель должен действовать "без помутнений в голове"? Получается, такие квартиры никак не вписываются в понятие "рыночная стоимость": если брать за базу стоимость обычного рынка - тогда Вы нарушаете требования МСО и НС по отношению к покупателю, если вносите соответствующую поправку, которая изменяет стоимость, привязывая ее к конкретным условиям данного сегмента рынка, - тогда нарушаете условия "рыночной стоимости" по отношению к продавцу... Получается, что здесь можно получить "рыночную стоимость" лишь в одном случае: если рассматривать данный сегмент как отдельный рынок, со своими типичными мотивациями сторон, со своими типичными периодами экспозиции, вообще со своими типичными условиями...

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Вс, 19 Май 2013 08:19

Коллега Gorets33, Вы со мной спорите или с МСО? Sad

Я рекомендую Вам еще раз их вдумчиво перечитать. А еще это интересно в сравнении с МСО, кажется, 2005, где еще оставалась ликвидационная стоимость...

Gorets33 писал(а):

Также и с заложенными квартирами: пока идет реализация предмета залога - это один сегмент рынка, как только собственник нашел деньги на погашение долгов - без проблем снимается квартира с принудительной продажи и возвращается в другой сегмент...

Ну да, ну да... Развивая Вашу мысль, рынок можно таким образом дробить на сегменты до бесконечности... по целому ряду признаков... И тогда добьемся того, что вместо концепции Рыночной Стоимости будет немаленькая кучка Инвестиционных Стоимостей - зато для каждой жизненной ситуации, да...

Gorets33 писал(а):

Как же быть в таком случае с требованием МСО о том, что и покупатель должен действовать "без помутнений в голове"? Получается, такие квартиры никак не вписываются в понятие "рыночная стоимость"

Да. Об этом я и говорю. Конкретные Ваши ситуации с реализацией объектов ИС не подпадают под условия рыночной сделки. И что, в чем трагедия? Вы что, не можете отрешиться от условий реализации и определить для данного актива, данного набора прав, связанных с объектом, Рыночную Стоимость, как того и требует формально нормативная база?
Ну, тогда я не знаю... Sad

Добавлено спустя 10 минут 54 секунды:

Gorets33 писал(а):

если брать за базу стоимость обычного рынка - тогда Вы нарушаете требования МСО и НС по отношению к покупателю, если вносите соответствующую поправку, которая изменяет стоимость, привязывая ее к конкретным условиям данного сегмента рынка, - тогда нарушаете условия "рыночной стоимости" по отношению к продавцу...

Абсолютно ничего я не нарушаю. РС определяю исходя из предположения о типично-мотивированных покупателе и продавце, а не конкретных и ИС. Все. Это и есть Рыночная Стоимость. Да, оценивая для ИС, просто "забываем", что процедура реализации конкретного объекта в дальнейшем предполагает реализацию через ИС. Уходим от конкретики ситуации к гипотезе РС.
А иначе, если развивать Вашу логику дальше, то объект, который продавец не собирается продавать, имеет РС = 0. Ведь продаваться-то объект не будет вообще в ближайшее время, откуда и какие деньги, о чем Вы; кто их увидит? Very Happy

Читайте МСО. И не путайте задание на оценку, плохо или хорошо, но обусловленное нормативной базой, и дальнейшее использование Вашей оценки.
Не путайте специфику и объем оцениваемых прав с условиями сделки и мотивацией сторон...
Такое мое мнение.

Gorets33
Гость

Добавлено: Вс, 19 Май 2013 10:11

Grey Horse писал(а):

Коллега Gorets33, Вы со мной спорите или с МСО? Sad

Наверное, это, все-таки, не спор, а дискуссия... Very Happy

И каким образом мои слова противоречат МСО?

Grey Horse писал(а):

Вообще-то,лично я говорю только о рыночной стоимости. О ликвидационной я не говорю.

Grey Horse писал(а):

Развивая Вашу мысль, рынок можно таким образом дробить на сегменты до бесконечности... по целому ряду признаков... И тогда добьемся того, что вместо концепции Рыночной Стоимости будет немаленькая кучка Инвестиционных Стоимостей - зато для каждой жизненной ситуации, да...

Во-первых, причем тут "кучка инвестиционных стоимостей"? Если уж и говорить о "кучке", то это будет "кучка рыночных стоимостей". Второе, ни в МСО, ни в каких иных нормативных документах, Вы не увидите утверждения о том, что рынок недвижимости - единственный и неделимый... Вы ведь не так давно согласились со мной в том, что есть, как минимум, три разных сегмента: рынок жилой недвижимости, рынок офисной недвижимости, рынок торговой недвижимости. Но вот рынок залоговой недвижимости Вы усиленно отвергаете. При этом, насколько я помню, Вы соглашались со мной в том, что недвижимость - это НЕ "четыре стены", а КОМПЛЕКТ ДОКУМЕНТОВ на эти "четыре стены"... Ведь предметом сделки является не недвижимость, как таковая, а права на нее. И тем не менее, Вы все равно отвергаете возможность разделять товары на этом рынке в зависимости от набора прав, которые, собственно, продаются. Не совсем логично, на мой взгляд. В третьих, что касается "бесконечности". Если учесть, что особенностью недвижимости, как товара, является то, что двух идентичных объектов недвижимости нет и быть не может по определению, то, действительно, можно говорить о "бесконечности" сегментов на этом рынке. Так, что, лично я не вижу в такой постановке вопроса ничего противоестественного.

Grey Horse писал(а):

Конкретные Ваши ситуации с реализацией объектов ИС не подпадают под условия рыночной сделки. И что, в чем трагедия? Вы что, не можете отрешиться от условий реализации и определить для данного актива, данного набора прав, связанных с объектом, Рыночную Стоимость, как того и требует формально нормативная база?

Вот и договорились.... Very Happy

Так ведь я ж о том и говорю! А что такое В ДАННОМ СЛУЧАЕ "рыночная стоимость"? РЫНОЧНОЙ она будет лишь в том случае, если сегмент купли-продажи предметов залога мы будем рассматривать, как отдельный рынок, с его ТИПИЧНЫМИ именно для этого рынка мотивациями сторон, типичным для этого рынка нормативно - законодательным обеспечением, типичными для этого рынка периодом экспозиции и адекватностью маркетинга... Только в этом случае будет соблюдаться один из основополагающих принципов оценки - принцип замещения, который никак не впихивается в случае, когда берутся данные с общего рынка и переносятся на рынок залогового имущества... И в результате, если мы признаем существование конкретного рынка конкретного вида товара, аналоги для сравнения берем не с других рынков, а с этого, тогда мы и на выходе получаем РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ для ЭТОГО рынка! Но здесь, как я понимаю, самое сложное - это согласиться с тем, что рынок недвижимости не является монолитным, что на нем существуют различные сегменты, что один и тот же объект недвижимости может переходить из одного сегмента в другой, и в каждом новом сегменте его РЫНОЧНАЯ стоимость будет соответствовать его стоимости в данном конкретном сегменте! А такого понятия, как "рыночная стоимость вообще, одна для всех сегментов" - не существует. Но зато всё становится на свои места: никаких "конфликтов" ни с МСО, ни с НС, ни с законодательством... Very Happy

Grey Horse писал(а):

Gorets33 писал(а):

Абсолютно ничего я не нарушаю. РС определяю исходя из предположения о типично-мотивированных покупателе и продавце, а не конкретных и ИС. Все. Это и есть Рыночная Стоимость.

А я предлагаю Вам добавить к Вашей фразе небольшое дополнение таким образом, чтобы Ваша фраза звучала так:
"РС определяю исходя из предположения о типично-мотивированных покупателе и продавце, которые действуют на конкретном рынке" И тогда Вы будете абсолютно правы! Но если Вы будете для расчета РС квартиры в Киеве брать "типично мотивированных продавцов и покупателей" с рынка Нью-Йорка - это будет не правильно. Если Вы будете для для расчета квартиры брать "типично мотивированных продавцов и покупателей" производственно - складской недвижимости - тоже будет неправильно... И я еще пытаюсь Вам обосновать, что когда Вы берете "типично мотивированных" с общего рынка и впихиваете их типичную мотивацию в рамки купли - продажи залогового имущества - это тоже, на мой взгляд, неправильно. И всего лишь!

K_BM

Возраст: 52
Сообщения: 355
Откуда: Одеса

Добавлено: Вс, 19 Май 2013 11:07

Друже Grey Horse, мені імпонує Ваша логіка, бачення. Нажаль, що ця цікава дискусія відбувається не вербально.

Насамперед, я відзначу, що не працюю з ДВС, але показники корегування на «умови продажу» зустрічаю в інших звітах і якщо він в межах до 5%, ставлюсь з розумінням.

Мова лише про ринкову вартість.

Згідно НСО№1, п.49, законодавець проставив ранжиром показники корегування. Мовою математичного модулювання: позначив кореляційну вагомість чинників, які впливають на процес формування ринкової вартості. Свідомо це зроблено чи випадково, але близько до істини. Третім чинником за вагомістю – «умова продажу». Цікаво, а що для вас дефініція «умова продажу», окрім різниця на «попит/пропозиція»?
Я розумію, коли обмежений термін реалізація заставного майна приблизно співпадає з ринковим терміном експозиції на ринку, то підстав для застосування коефіцієнту корегування нема. А якщо термін ринкової експозиції перевищує в 2-3 рази термін примусової реалізації, який обмежений в часі згідно ЗУ і цей же ЗУ вимагає визначати ринкову вартість. При цьому, об'єкти порівняння Ви підбираєте на ринку, який не має умов обмеження в часі щодо їх реалізації.
Не вже для Вас все так категорично і вимоги НСО№1 щодо корегування на умови продажу Ви обмежуєте лише корегуванням на «купівлю/продаж», в даному випадку?

_________________
Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення

ВалентинаЕ

Сообщения: 84

Добавлено: Пн, 20 Май 2013 11:34

Добрый день,
извините, что "врываюсь" в догонку в Вашу интересную беседу, но я бы здесь поступила гораздо проще и ближе к жизни:

какой вид стоимости мы прописываем в договоре с ОГИС , думаю, что все прописывают рыночную, посокольку иной вид стоимости согласно НС №1 должен быть указан либо в определении суда, либо в каком другом документе. Следовательно, какие виды аналогов мы должны взять - те, которые вращаются на свободном, конкуретном рынке. Хочет ОГИС продать товар по сниженной (а не заниженной оценщиком) стоимости - есть процедура, которая худо-бедно у них прописана. И эта вот стоимость, на мой взгляд, может рассматриваться как ликвидационная. Какие-то поправки на условия продажи, кроме уступки на торг (это - святое!), на мой взгляд, могут быть в том случае, если продается доля, часть имущества, на которое наложен арест - тогда, право первоочередной покупки получают сособственники, следовательно имущество уже попадает на ограниченный рынок.

За 10 лет практики, были со стороны ОГИС и арбитражных управляющих попытки управления процессом оценки - но доходчивое разъяснение НС №1 снимало все вопросы, либо клиент исчезал- но это же его право

slon_kharkov

Сообщения: 107

Добавлено: Пн, 20 Май 2013 11:50

ВалентинаЕ писал(а):

... думаю, что все прописывают рыночную, посокольку иной вид стоимости согласно НС №1 должен быть указан либо в определении суда, либо в каком другом документе...

Не совсем так. В отчете об оценке определяется вид стоимости указаный либо в постановлении суда, либо в законодательстве, либо в договоре (либо рыночная, если ничего нигде не указано). Вид стоимости указаный в договоре не должен противоречить законодательству. При этом вид стоимости (база) в любом случае должен быть обоснован в отчете.
Поэтому, если заказчик оценки хочет определенный другой вид стоимости (указание на это содержится в договоре на оценку) и это не противоречит законодательству, то я не вижу проблем с определением стоимости отличимой от рыночной. Вот такое мнение.

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пн, 20 Май 2013 12:43

ВалентинаЕ писал(а):

какой вид стоимости мы прописываем в договоре с ОГИС , думаю, что все прописывают рыночную, посокольку иной вид стоимости согласно НС №1 должен быть указан либо в определении суда, либо в каком другом документе. Следовательно, какие виды аналогов мы должны взять - те, которые вращаются на свободном, конкуретном рынке. Хочет ОГИС продать товар по сниженной (а не заниженной оценщиком) стоимости - есть процедура, которая худо-бедно у них прописана. И эта вот стоимость, на мой взгляд, может рассматриваться как ликвидационная.

Ну, собственно, мне и хотелось это показать, только другими словами, со ссылками на... Smile

и заходом с разных сторон.

ВалентинаЕ писал(а):

Какие-то поправки на условия продажи, кроме уступки на торг (это - святое!), на мой взгляд, могут быть в том случае, если продается доля, часть имущества, на которое наложен арест - тогда, право первоочередной покупки получают сособственники, следовательно имущество уже попадает на ограниченный рынок.

Да. Только не на ограниченный рынок, хочется сказать, а на рынок, где продаются подобные ограниченные права, но покупатели типично мотивированы и не ограничены в сроках... Если возникают такие юридические ограничения, то они относятся к оцениваемому имуществу, объекту, а не к мотивации продавцов-покупателей продать побыстрее-купить подешевле РС.

slon_kharkov писал(а):

Поэтому, если заказчик оценки хочет определенный другой вид стоимости (указание на это содержится в договоре на оценку) и это не противоречит законодательству, то я не вижу проблем с определением стоимости отличимой от рыночной. Вот такое мнение.

100%.

Gorets33
Гость

Добавлено: Пн, 20 Май 2013 12:55

ВалентинаЕ писал(а):

Следовательно, какие виды аналогов мы должны взять - те, которые вращаются на свободном, конкуретном рынке.

И при этом Вас совсем не смущает то, что право пользования и право владения принадлежит одному лицу, а право распоряжения другому? Т.е., право собственности на данный объект распределено между различными субъектами... Как Вы учитываете данное обстоятельство при ОБЯЗАТЕЛЬНОМ (согласно стандартам) анализе прав объекта оценки и объектов - аналогов? (Я так понимаю, под выражением "которые вращаются на свободном, конкурентном рынке" Вы имеете ввиду некий монолитный рынок недвижимости, на котором отсутствует деление по видам товаров, по правам на товар и любые другие деления?)

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 20 Май 2013 13:31

Gorets33 писал(а):

И при этом Вас совсем не смущает то, что право пользования и право владения принадлежит одному лицу, а право распоряжения другому?

Вы все время утверждаете, что право распоряжения объектом перешлок исполнительной службе. Мне вот интересно, на основании чего Вы это утверждаете?
Вы сами говорите, да и все это знают, что любое право в объекте стоит денег. Тогда, чтобы к исполнительной службе (да и к любому другому лицу) право может перейти за стоимость этого права, а сам переход должен быть подтвержден неким правочином (договор купли/продажи, дарения, наследства, мены, аренды и т.д.). Сомневаюсь, что ОГИС что-то покупает у владельца объекта.
Далее, правообладатель неких прав может продать только принадлежащие ему права, и никак не больше. ОГИС же продает весь объект, т.е. полные права. Спрашивается, почему.
Да потому что никакие права к ОГИС не переходили и полное право как было у собственника так и остается.
А ОГИС действует как гос. орган, следящий за тем, чтобы не нарушались права. Т.е. есть нарушенное право - должник не отдал долг в установленный срок. ОГИС выполняет функцию по установлению того, чтобы должник отдал занятое, а кредитор получил причитающиеся ему средства в максимально полном объеме. А то что Вы называете правом распоряжения, так никаке это не право, а ОГИС накладывает арест на имущество должника и реализует его самостоятельно только для того, чтобы должник не мог реализовать его по заведомо заниженной цене через разные схемы (так должно быть в чистом виде, на самом деле как действует ОГИС и как продает имущество - отдельная тема). Своего рода, ОГИС выполняет функции узаконненого вышибалы денег.
Таким образом, никакие права к ОГИС не переходят. Она (ОГИС) всего лишь выполняет функции принудительного торговца имуществом должника, т.е. выполняет функции посредника.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

СИМа

Сообщения: 3602

Добавлено: Пн, 20 Май 2013 13:46

ОГИС не выполняет функции принудительного торговца! ОГИС проводит исполнительные действия-описывает и арестовывает имущество. И в Акте описи и ареста указывается кому передается на ответственное хранение, при необходимости ответственным хранителем может быть назначен любой с предупреждением об уголовной ответственности. Собственник по АКТу может быть ограничн в праве пользования/ хранения и т.д. Принудительным торговцем выступет торгующая организация. По опыту работы с ОГИС - им все равно какая цифра на выходе, им главное процедуру соблюсти и сроки ( ну у нас так было Smile

). В договорах с ГУЮ указывался только один вид стоимости : РС и ни чего другого! В ЛС видели коррупционную составляющую и требовали только РС.
А вообще-то там очень много противоречий... и каждый исполнитель-оценщик риски берет на себя - сможет ли убедительно аргументировать в суде свою трактовку НПА

ВалентинаЕ

Сообщения: 84

Добавлено: Пн, 20 Май 2013 13:59

Gorets33 писал(а):

Уважаемый Gorets33, я бы не стала утверждать, что "право распоряжения имуществом принадлежит другому лицу", - оно ограничено, в силу наложеного ареста на имущество.

Gorets33 писал(а):

(Я так понимаю, под выражением "которые вращаются на свободном, конкурентном рынке" Вы имеете ввиду некий монолитный рынок недвижимости, на котором отсутствует деление по видам товаров, по правам на товар и любые другие деления?)

Нет, уважаемый, не горячитесь, сегментация рынка - это азбука

Gorets33
Гость

Добавлено: Пн, 20 Май 2013 14:05

Серый писал(а):

Вы все время утверждаете, что право распоряжения объектом перешло к исполнительной службе. Мне вот интересно, на основании чего Вы это утверждаете?

С ответом я немного припозднился... Very Happy

До меня уже ответили, что к ОГИС никакие права не переходят. Право распоряжения переходит к кредитору в момент заключения договора о залоге. А законодательство устанавливает каким именно образом кредитор может этим правом воспользоваться. Ведь ОГИС - это исполнительный орган. Он, как и торгующая компания, действуют в интересах того самого держателя права распоряжения (как правило, это кредитор). А в том, что Вы пишите про ОГИС я с Вами совершенно согласен!
Кстати, именно на том основании, что это право переходит к кредитору в момент заключения договора залога, а не в момент, когда дело дошло до торгов, я и утверждаю, что не факт, что здесь можно говорить о "принудительном" характере реализации! Ведь в момент заключения договора залога должник действовал по собственной инициативе, осознанно, без давления, полностью отдавая отчет в своих действиях! Где же принуждение? Он ведь это право передал кредитору добровольно!

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 20 Май 2013 14:16

Коллеги об чем спор? (РС не РС - "ромашка какая то" Из "Джентельмены удачи")
ОГИС работает по постанове КМУ, а там четко написано, "Рыночная". И нам не дано менять ее.
Другое дело какой сегмент рынка брать для анализа, "свободный" или "ограниченный" (назову их так). В данном случае "ограниченный" это рынок продаж объектов только ОГИС. А он, нужно отметить, довольно крупный и активный.
Лично я придерживаюсь последнего, ибо тут есть вполне достоверные данные по продажам (отчеты бирж) и в цене уже учтены проблемы присущие объекту продажи.

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пн, 20 Май 2013 14:28

rudge писал(а):

В данном случае "ограниченный" это рынок продаж объектов только ОГИС. А он, нужно отметить, довольно крупный и активный.

А как формируется стоимость (ну, или цена конкретной сделки) при реализации объекта ОГИС?

Сергей_К

Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Пн, 20 Май 2013 16:51

Gorets33 писал(а):

Кстати, именно на том основании, что это право переходит к кредитору в момент заключения договора залога, а не в момент, когда дело дошло до торгов, я и утверждаю, что не факт, что здесь можно говорить о "принудительном" характере реализации! Ведь в момент заключения договора залога должник действовал по собственной инициативе, осознанно, без давления, полностью отдавая отчет в своих действиях! Где же принуждение? Он ведь это право передал кредитору добровольно!

Как-то странно Вы трактуете ЗУ Про заставу (ст. 17, ст. 20), получается что кредитор может не дожидаться погашения кредита в установленный срок, пренебречь правами должника и в любой момент реализовать объект (предмет) залога. И у нас разве только объекты (предметы) залога продаются с принудительных торгов?

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 20 Май 2013 19:16

Grey Horse писал(а):

А как формируется стоимость (ну, или цена конкретной сделки) при реализации объекта ОГИС?

Обыкновенным сравнением с необходимыми поправками. И поручаем Рыночную но в своей конкретной нише общего рынка. Ведь все объекты продаются с торгов, а это априори метод формирования РС. По крайней мере меня так учили в свое время Smile

А почему никого не смущает что существуют такие сектора на рынке недвижимости как, на пример, 1-комнатные квартиры на 3-м этаже 9-ти этажек внутри квартала и 1-комнатные квартиры на 1-м этаже 9-ти этажек но с выходом окон на красную линию проходной улицы. Тут вроди бы нет спора. Аналоги подбираются соответствующие. А сектор рынка объектов продаж от ОГИС вдруг становится вне Закона. Где логика? Чем он не угодил? Тем что есть специфика? Но ведь формирование стоимости 1-комнатных квартир на 1-м этаже 9-ти этажек с выходом окон на красную линию проходной улицы в сравнением с формированием стоимости 1-комнатных квартир на 3-м этаже 9-ти этажек внутри квартала тоже разные. В каждом из этих секторов рынка своя специфика формирования стоимости и свои цены.
Или такое суждение алогично?

Юта

Сообщения: 1692

Добавлено: Пн, 20 Май 2013 19:46

rudge писал(а):

Ведь все объекты продаются с торгов, а это априори метод формирования РС.

Не уверена. обратимся к первоисточнику (НС1)

Цитата:

Согласитесь, когда Вашу квартиру или иное имущество выставляют на торги - тут присутствует определенная доля "принуждения" - Вы вынуждены продавать имущество из-за сложившихся обстоятельств

rudge писал(а):

на пример, 1-комнатные квартиры на 3-м этаже 9-ти этажек внутри квартала и 1-комнатные квартиры на 1-м этаже 9-ти этажек но с выходом окон на красную линию проходной улицы. Тут вроди бы нет спора. Аналоги подбираются соответствующие. А сектор рынка объектов продаж от ОГИС вдруг становится вне Закона. Где логика? Чем он не угодил? Тем что есть специфика? Но ведь формирование стоимости 1-комнатных квартир на 1-м этаже 9-ти этажек с выходом окон на красную линию проходной улицы в сравнением с формированием стоимости 1-комнатных квартир на 3-м этаже 9-ти этажек внутри квартала тоже разные. В каждом из этих секторов рынка своя специфика формирования стоимости и свои цены.
Или такое суждение алогично?

Алогичность- не алогичность, но элемент софистики присутствует, на мой взгляд. Квартира, где бы она не располагалась обладает некой стоимостью, которую можно с большой долей вероятности определить, корректно применяя процедуры оценки. Если Вас спросить, сколько стоит Ваша квартира - Вы назовете приблизительную стоимость, без оговорок собираетесь ли Вы ее закладывать в банк или она (не дай Бог) арестована ОГИС. Будучи выставленной на торги она, скорее всего будет продана по цене ниже рыночной - при достаточном развитии рынка жилой недвижимости по рыночной стоимости ее или подобную ей квартиру можно без особого труда приобрести на открытом рынке, не заморачиваясь с процедурой участия в торгах. Поэтому, подбирая объекты сравнения на сегменте рынка принудительных продаж мы рискуем изначально брать в качестве ориентира стоимости (цены), которые сформированы на нерыночной базе (не соблюдается добровольность сделки с одной стороны).

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 20 Май 2013 21:06

Юта писал(а):

ниже рыночной

Я так понял что в сравнении Вы берете данные со свободного рынка и вводите соответствующую поправку на проблему от ОГИС. Следовательно я осмелюсь предположить, что Вы знаете методику расчета поправки на проблему объекта от ОГИС? Тогда поделитесь.
Я же предложил сравнивать ОО с теми, что уже проданы ОГИС на торгах где в таких аналогах уже учтены ВСЕ проблемы. Видимо по причине проблем ОГИС объекты от ОГИС и продаются на торгах по стоимости ниже чем на свободном рынке.
Вы что, не согласны что сектор рынка "проблемных" существует? А это что по Вашему https://trade.informjust.ua/ ?
Это что не данные по предложениям https://trade.informjust.ua/default.aspx?mf=trade ?
Если есть желание то поищите и результаты торгов. Они открытые.

Цитата:

...не соблюдается добровольность сделки с одной стороны.

с какой? со стороны собственника? А он то тут при чем после решения суда об аресте имущества. Чувствуете АРЕСТЕ, то есть фактической потере права собственности. И да же при всем этом, у собственника, пока Де Юре, еще есть шанс продать самому и погасить долги. Или Кто то заставляет ОГИС продавать по не рыночной стоимости? Прочитайте постановление КМУ которым руководствуется ОГИС. Там четко написано - РС.

PS Почему то все думают о владельце но никого не волнует то положение в котором оказался кредитор в пользу которого ОГИС продает актив должника. А ведь он то уж точно заинтересован вернуть свои кровные и с ним обязательно согласовывают стартовую стоимость знакомя с отчетом об оценке.

Добавлено спустя 4 минуты 38 секунд:

Да забыл. Знаете коллега Юта, можно посчитать и РС офиса через аналоги квартир. Главное

Цитата:

.... корректно применяя процедуры оценки

я бы еще добавил, "зная как поправки определить" Тут я про поправку на проблему ОГИС

Юта

Сообщения: 1692

Добавлено: Пн, 20 Май 2013 21:49

rudge писал(а):

Юта писал(а):
ниже рыночной

Я так понял что в сравнении Вы берете данные со свободного рынка и вводите соответствующую поправку на проблему от ОГИС. Следовательно я осмелюсь предположить, что Вы знаете методику расчета поправки на проблему объекта от ОГИС?

Не знаю и не вижу необходимости в такой поправке. Читаем ЗУ "Про виконавче провадження":

Цитата:

Стаття 58. Визначення вартості, оцінка майна боржника

1. Визначення вартості майна боржника проводиться державним
виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна.Для оцінки за регульованими цінами, оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден державний виконавець залучає суб'єкта оціночної
діяльності - суб'єкта господарювання, який провадить свою
діяльність відповідно до Закону України "Про оцінку майна,
майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні"

Что-то я не вижу здесь никаких оговорок насчет "проблем от ОГИС". Зато четко вижу "ринкові ціни", дифиниция которой Вам известна. Так что боюсь, проблема не в ОГИС а в Вашем умении (желании) читать между строк.

rudge писал(а):

Я же предложил сравнивать ОО с теми, что уже проданы ОГИС на торгах где в таких аналогах уже учтены ВСЕ проблемы. Видимо по причине проблем ОГИС объекты от ОГИС и продаются на торгах по стоимости ниже чем на свободном рынке.

Таки ниже? Написать "ниже рыночных" рука не поднялась? Smile

Потому что рыночная цена - это только та, которая формируется на свободном рынке, свободном в т.ч. и от "проблем ОГИС".

rudge писал(а):

Чувствуете АРЕСТЕ, то есть фактической потере права собственности.

С чего Вы это взяли? Потеря права распоряжения - это не равно потере права собственности. Собственник остается собственником, а вот добровольность сделки с его стороны утрачена - это да.

rudge писал(а):

Или Кто то заставляет ОГИС продавать по не рыночной стоимости?

Жизнь диктует ОГИС свои жестокие законы Very Happy

В 90% случаев сумма долга гораздо меньше рыночной стоимости квартиры - ОГИС хочет получить свое, а сколько "сдачи" получит должник - его волнует в последнюю очередь.

rudge писал(а):

И да же при всем этом, у собственника, пока Де Юре, еще есть шанс продать самому и погасить долги.

И вот если этот собственник придет к Вам за оценкой своей квартиры - Вы тоже при оценке будете принимать во внимание "проблемы ОГИС"? И на каком основании? Уточните, если не трудно.
Задача ОГИС - взыскать сумму долга и побыстрее (в сроки, часто более короткие, чем типичные на рынке), так что здесь одно из двух - или, подыгрывая ОГИС определять некую суррогатную проблемную стоимость "для ОГИС" и обзывать ее "рыночной", не имея на то достаточных оснований, или руководствоваться законом и определять рыночную стоимость, проводя свою деятельность "відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні". И спать спокойно.

Добавлено спустя 15 минут 42 секунды:

А поправка, которую можно применить для объекта, который планируется продавать на конкурентных торгах - это поправка на минимальный "шаг" торгов, если таковой существует. Тогда это будет использование результатов оценки в качестве "начальной стоимости".

Последний раз редактировалось: Юта (Пн, 20 Май 2013 22:24), всего редактировалось 1 раз

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пн, 20 Май 2013 22:24

rudge писал(а):

Grey Horse писал(а):

А как формируется стоимость (ну, или цена конкретной сделки) при реализации объекта ОГИС?

Обыкновенным сравнением с необходимыми поправками. И поручаем Рыночную но в своей конкретной нише общего рынка.

Я немножко не о том... Какова последовательная процедура формирования конкретной цены, заплаченной за конкретный объект на конкретных торгах, который Вы предлагаете использовать в качестве аналогов? Совпадают ли условия с условиями формирования РС? Думаю, что нет...

rudge писал(а):

Почему то все думают о владельце но никого не волнует то положение в котором оказался кредитор в пользу которого ОГИС продает актив должника.

Извините, уважаемый коллега rudge, но в определении рыночной стоимости присутствуют, повторюсь в n-й раз, добровольный покупатель и добровольный продавец, а нет никакого кредитора какой-либо из сторон сделки и охов и ахов о его непростой судьбе... А о владельце я думаю исключительно в плане того, соответствует ли он определению добровольного продавца. Не соответствует - все, аналоги по этим сделкам не могут использоваться для определения РС. И точка.

Добавлено спустя 1 минуту 33 секунды:

И, в общем, поддерживаю уважаемую коллегу Юта на 99,9%. У нее в последние дни получается формулировать мысли как-то доходчивее, чем у меня... Smile

Добавлено спустя 1 минуту 48 секунд:

Юта писал(а):

Задача ОГИС - взыскать сумму долга и побыстрее (в сроки, часто более короткие, чем типичные на рынке), так что здесь одно из двух - или, подыгрывая ОГИС определять некую суррогатную проблемную стоимость "для ОГИС" и обзывать ее "рыночной", не имея на то достаточных оснований, или руководствоваться законом и определять рыночную стоимость, проводя свою деятельность "відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні".

Юта

Сообщения: 1692

Добавлено: Пн, 20 Май 2013 22:36

Ув.Grey Horse, спасибо за поддержку!

Grey Horse писал(а):

У нее в последние дни получается формулировать мысли

ну хоть в "последние дни" поформулируем Smile

Gorets33
Гость

Добавлено: Пн, 20 Май 2013 22:40

Grey Horse писал(а):

в определении рыночной стоимости присутствуют, повторюсь в n-й раз, добровольный покупатель и добровольный продавец

А Вы не задумывались над тем, что на рынке в принципе нет и не может быть "добровольных" продавцов и покупателей? Продавцы ВЫНУЖДЕНЫ продавать потому, что им для каких-то нужд нужны деньги. Не нужны были бы эти деньги - они не продавали бы! У покупателей ситуация аналогичная: им нужна недвижимость. И покупать они ее вынуждены лишь по той причине, что получить бесплатно не получается... Поэтому, на самом деле, абсолютной добровольности нет ни у кого по определению!

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пн, 20 Май 2013 22:44

Юта писал(а):

Ув.Grey Horse, спасибо за поддержку!

Это Вам спасибо за поддержку... меня.
И я вот все думаю... У меня была попытка в рассуждениях и доводах опираться на МСО. Как-то эти основы из МСО, по поводу как раз РС и связанных понятий, остались без комментариев что у коллеги Gorets33, что у коллеги rudge... Загадка.
Но повторять снова ссылки - не хочется.

Добавлено спустя 1 минуту 11 секунд:

Gorets33 писал(а):

Поэтому, на самом деле, абсолютной добровольности нет ни у кого по определению!

Софистика.

Добавлено спустя 50 секунд:

Почитайте, все-таки, please, МСО.

Добавлено спустя 1 минуту 19 секунд:

Там есть обсуждение понятия "добровольности", и не в одном месте. Похоже, оно не совпадает с Вашим пониманием.

Gorets33
Гость

Добавлено: Пн, 20 Май 2013 22:50

Grey Horse писал(а):

И я вот все думаю... У меня была попытка в рассуждениях и доводах опираться на МСО. Как-то эти основы из МСО, по поводу как раз РС и связанных понятий, остались без комментариев что у коллеги Gorets33, что у коллеги rudge... Загадка.
Но повторять снова ссылки - не хочется.

Я пытался отвечать.. Но злой модератор... Embarassed

Moderator3
Moderator

Сообщения: 683

Добавлено: Вт, 21 Май 2013 07:04

Gorets33 писал(а):

Я пытался отвечать.. Но злой модератор... Embarassed

Что - "злой модератор упс"? Вам что, запретили где-то?

_________________
Я живу на своїй, Богом даній, землі!

Последний раз редактировалось: Moderator3 (Вт, 21 Май 2013 08:26), всего редактировалось 1 раз

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 21 Май 2013 08:12

rudge писал(а):

Но ведь формирование стоимости 1-комнатных квартир на 1-м этаже 9-ти этажек с выходом окон на красную линию проходной улицы в сравнением с формированием стоимости 1-комнатных квартир на 3-м этаже 9-ти этажек внутри квартала тоже разные. В каждом из этих секторов рынка своя специфика формирования стоимости и свои цены.

Специфика-то есть, только сформирована эта специфика под действием рынка, свободно, без чьего-либо вмешательства, без чьего-либо принуждения/описи имущества, установления сроков реализации имущества. Есть более высокий спрос на конкретный тип недвижимости, например, приведенные вами квартиры на красную линию проходной улицы на первом этаже, то эти объекты тут же поднимаются в цене, ровно на столько на сколько возрос спрос (ну может еще плюс некая ажиотажная составляющая), для такой же квартиры но на этажах выше ориентация на проходную улицу уже может быть минусом: повышенный шум от транспорта, пешеходов, загрязненность воздуха и т.д. и уже для таких объектов ориентация во двор может быть более приоритетной. Но происходит это все под действием рынка. В формирование цены/стоимости никто не вмешивается.
Мы на страницах про оценку для налогообложения говорим, что придумывание разных методик/способов оценки в зависимости от цели оценки не верно и перечит нормативным актам как внутренним так и мировым, и тут же говорите про рыночную стоимость для исполнительного производства как отличную от рыночной стоимости для каких-либо других целей.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Gorets33
Гость

Добавлено: Вт, 21 Май 2013 08:54

Moderator3 писал(а):

Gorets33 писал(а):

Я пытался отвечать.. Но злой модератор... Embarassed

Что - "злой модератор упс"? Вам что, запретили где-то?

Запрещали!
Писать не в той теме... Very Happy

Добавлено спустя 5 минут 2 секунды:

Серый писал(а):

Есть более высокий спрос на конкретный тип недвижимости, например, приведенные вами квартиры на красную линию проходной улицы на первом этаже, то эти объекты тут же поднимаются в цене, ровно на столько на сколько возрос спрос

Не совсем так... Если Вы вспомните, то был довольно длительный период, когда из-за ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ ограничений перевод в нежилой фонд был практически невозможен... ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО вмешалось - облегчило возможность использования таких квартир в качестве торгово-офисных помещений и это привело к появлению нового сегмента рынка... Так, что в приведенном Вами примере тоже без законодательных разрешений / ограничений не обошлось... И чем эти ограничения / разрешения отличаются от других ограничений / разрешений? Я имею ввиду законодательное регулирование процесса реализации залогового имущества.

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Вт, 21 Май 2013 09:00

Gorets33 писал(а):

Писать не в той теме...

Во-первых, я че-то такого не помню. А во-вторых - ТУ ТЕМУ Вы... не нашли? Sad

Gorets33
Гость

Добавлено: Вт, 21 Май 2013 09:09

Grey Horse писал(а):

Gorets33 писал(а):

Писать не в той теме...

Во-первых, я че-то такого не помню. А во-вторых - ТУ ТЕМУ Вы... не нашли? Sad

Насколько я помню, наш обмен мнениями какое-то время проходил в теме, касающейся Постановы... Модератор тему чистил, поэтому, какие-то мои сообщения были перенесены сюда, какие-то просто почищены. Хоть я и благодарен Модераторам за то, что они не позволяют таким, как я, загаживать темы, но Вы, получается, остались без ответа... Smile

Lucenko
Гость

Добавлено: Вт, 21 Май 2013 09:24

Серый писал
Мы на страницах про оценку для налогообложения говорим, что придумывание разных методик/способов оценки в зависимости от цели оценки не верно и перечит нормативным актам как внутренним так и мировым, и тут же говорите про рыночную стоимость для исполнительного производства как отличную от рыночной стоимости для каких-либо других целей.

Я вообще против всех видов придуманных методик...Есть рынок,а рынок если кто забыл,это сложившееся ценообразование в данном регионе,на сегодняшний день!! и не мы,и не благодаря нам...это ценообразование,с нашими методиками и подходами существует!!!! Мы констатируем рынок!! и только!!!!А методики и подходы..придумываем для тех регионов где рынка нет, и быть не может!!! вот и вся правда про нас!

Moderator8
Moderator

Сообщения: 88

Добавлено: Вт, 21 Май 2013 09:27

Moderator8:

Gorets33 писал(а):

Gorets33, обмен мнениями происходил здесь. Ни одно из сообщений не было удалено. Перечитайте сообщения например с этой страницы.
P.S. Ответ Gorets33 Grey Horse на предмет понимания МСО

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 21 Май 2013 09:32

Gorets33 писал(а):

Ну если идти по вашей логике, то рыночной стоимости у нас тогда нет вообще, ибо использование некоего объекта недвижимости в той или иной функции так или иначе имеет законодательное регулирование/требования невыполнение которых запрещает то или иное использование.
Напрмер, чтобы в той же квартире сделать магазин/офис по требованиям нужно сделать отдельный вход, нет входа-нет магазина, законодательное ограничение или как вы говорите

Gorets33 писал(а):

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО вмешалось

Хочу на некоем земельном участке на расстоянии ... метров от ближайшего высотного дома построить высотку, а законодательство не дает ибо не соблюдается отступ фасад-фасад, опять

Gorets33 писал(а):

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО вмешалось

Наверное, нужно отличать регулирующее вмешательство законодательства, направление на учет интересов всех окружающих, в отм числе и экономические выгоды, создание комфортных условий для проживания/ведения деятельности и устранение или минимизацию взаимного влияния от ограиничительной функции законодательного вмешательства, направленной на устранение влияния одной конкретной стороны на другую конкретную сторону.
Когда за счет законодательного вмешательства есть ограничения на како-то вид деятельности в конкретном месте, то такое вмешательство нельзя считать как ограничение. Дай волю, так у нас под каждым домом сейчас будет вместо детской площадки по рыгайловке какй-то для бухарей. Такое законодательное ограничение что ли глобально и влияет/регулирует относительно большой участок/местоположение, тогда как при исполнительном производстве ограничения направлены на конкретное лицо - должника, и влияют только на него и никак не влияют на рынок вцелом.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Gorets33
Гость

Добавлено: Вт, 21 Май 2013 09:58

Серый писал(а):

Дай волю, так у нас под каждым домом сейчас будет вместо детской площадки по рыгайловке какй-то для бухарей. Такое законодательное ограничение что ли глобально и влияет/регулирует относительно большой участок/местоположение, тогда как при исполнительном производстве ограничения направлены на конкретное лицо - должника, и влияют только на него и никак не влияют на рынок вцелом.

Вы не совсем верно уловили мою мысль. Я как раз и говорю, что любой рынок существует в определенном правовом поле, что нет и не может быть "абсолютной свободы". Это правовое поле, кстати, в разных странах разное, что подчеркивается и МСО...
Что касается ограничений, направленных на должника, то я уже писал, что юридически и фактически, когда мы говорим о реализации предмета, например, ипотеки, мы говорим о законодательном принуждении лица НЕ расстаться со свое недвижимостью, а выполнить свои обязательства по сделке займа. Ведь сделка займа - она ведь не заканчивается в момент, когда нотариус ставит печать под договорами займа / залога! Она тогда только НАЧИНАЕТСЯ! И длится эта сделка 10-30 лет! Т.е. до момента полного выполнения сторонами своих обязательств! Реализация предмета залога - это урегулированный законодательством процесс принуждения стороны к выполнению этой стороной обязательств, взятых ею на себя ДОБРОВОЛЬНО, без какого-либо принуждения! Ведь никто никого не заставляет брать кредиты под залог! На это люди идут осознанно и добровольно! Но ведь если они добровольно взяли на себя какие-то обязательства - то почему принуждение к выполнению этих обязательств рассматривается, как "ограничение конкретного лица"?

Sova

Сообщения: 1782
Откуда: г.Донецк

Добавлено: Вт, 21 Май 2013 10:13

Юта писал(а):

ну хоть в "последние дни" поформулируем Smile

Так! А-ну "Ша!". Никто умирать не собирается. Mad

_________________
Я проголосую за кандидата в президенты Украины, который в своей программе гарантирует люстрацию в судебной системе, правоохранительных органах и органах прокуратуры.

Сергей_К

Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Вт, 21 Май 2013 10:36

Gorets33 писал(а):

Реализация предмета залога - это урегулированный законодательством процесс принуждения стороны к выполнению этой стороной обязательств, взятых ею на себя ДОБРОВОЛЬНО, без какого-либо принуждения! Ведь никто никого не заставляет брать кредиты под залог! На это люди идут осознанно и добровольно! Но ведь если они добровольно взяли на себя какие-то обязательства - то почему принуждение к выполнению этих обязательств рассматривается, как "ограничение конкретного лица"?

Реализация предмета залога это не процесс принуждения стороны к выполнению обязательств, а всего лишь способ погашения задолженности. Задолженность может образоваться не только в следствии заключения кредитной сделки, а например - не оплата за поставленный товар (оказанные услуги), где в этом случае добровольность. Повторюсь с вопросом

Сергей_К писал(а):

И у нас разве только объекты (предметы) залога продаются с принудительных торгов?

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Вт, 21 Май 2013 10:37

Sova писал(а):

Так! А-ну "Ша!". Никто умирать не собирается.

Эт точно! (С) Smile

Gorets33 писал(а):

Эххх...

Еще раз. Понятие "Рыночная Стоимость" понимает добровольность при сделке с объектом оценки. А это вовсе не добровольность заключения сделки займа, которая по факту может привести к принуждению при продаже объекта.
Никого не интересует, что привело к принуждению при продаже объекта, главное - что это принуждение есть. А истоки его и то, насколько эти истоки добровольны, никого не интересуют. С точки зрения МСО. И нет смысла обсуждать этот довод в пятый раз. Он не спасает.

И правильно сказала уважаемая коллега Юта, и еще мне правильно подсказали...
Оценка для ИС подразумевает, что оценщик на этом сегменте своего вида деятельности не удержится, если будет определять действительно РС. Не интересно это заказчику и пользователю Отчетов. Посмотрите правде в глаза. Поэтому и определяет тот, кто работает с ИС, заведомо не РС, а меньшую сумму - при том, что нормативно требуется все-таки РС. Ну, вот так работает ИС в нашей стране, так сложилось, и в чем-то принципы ее работы, мне кажется, перекликаются с принципами (бывшими) Тендерной Палаты им. пана Я. Laughing

Которого тут все на десятках страниц полощут, не жалея своих сил. Smile

И в чем-то, ладно, наверное, это... где-то понять можно. Вот только не надо всех окружающих гордо убеждать в том, что это, мол, такая вот особая РС, присущая данному сегменту (???) рынка. Не надо передергивать или просто обходить стороной основы МСО, да и даже наших куценьких НСО. Не надо голову подобными рассуждениями морочить коллегам на Форуме, они ж неглупые люди, уважайте и их, и себя... хорошо?

Юта

Сообщения: 1692

Добавлено: Вт, 21 Май 2013 10:56

Grey Horse писал(а):

Оценка для ИС подразумевает, что оценщик на этом сегменте своего вида деятельности не удержится, если будет определять действительно РС. Не интересно это заказчику и пользователю Отчетов. Посмотрите правде в глаза. Поэтому и определяет тот, кто работает с ИС, заведомо не РС, а меньшую сумму - при том, что нормативно требуется все-таки РС. Ну, вот так работает ИС в нашей стране, так сложилось

Все правильно. К великому сожалению. Поэтому и стараемся не работать с ИС - на "мостик" каждый раз становиться не хочется Surprised

kink

Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск

Добавлено: Вт, 21 Май 2013 11:06

rudge писал(а):

Вы что, не согласны что сектор рынка "проблемных" существует? А это что по Вашему https://trade.informjust.ua/ ?
Это что не данные по предложениям https://trade.informjust.ua/default.aspx?mf=trade ?

Смущает однако, что стартовая цена лота сформирована на основании оценок для ОГИС. "Плавали, знаем..."А результаты торгов? Laughing

Весьма сомнительный рынок ввиду коррумпированности организаторов торгов
http://www.epravda.com.ua/publications/2012/09/19/336001/
Так что от меня +1 к Юта и Grey Horse

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 21 Май 2013 11:06

Уважаемые коллеги.
Говоря о РС мы ссылаемся не дефиницию РС. Но как показывает жизнь суть РС далеко не так однозначна как это прописано в дефиниции. Даже в одной нише, на пример рынок квартир, есть довольно существенные отличия. И эти отличия обусловлены существующими реалиями. Тут и влияние законов, тут и мотивации, как продавца, так и покупателя, о которых мы можем только догадываться. Я уж молчу о таких факторах как месторасположение, состояние и тп. По этому и появляются в данной нише еще разного рода "под ниши".
Говоря о такой "поднише" как продажа/покупка арестованного имущества (ОГИС на пример) я попытался поставить себя на место как продавца (ОГИС) так и покупателя.
Начну с первого.
ОГИС работает в соответствии с постановой КМУ которая требует продавать только через торги (я тут про крупные товары) и стартовая стоимость должна быть рыночной. Тут как видно нет отличия от мотивации свободного продавца. Далее появляются некоторые различия. Они связаны с узаконенным периодом продажи. Свободный продавец может ждать сколько ему нравится. ОГИС же действуя по постанове не продавшийся товар с первого раза может снизить его стоимость. Но ведь "разумный" продавец то же может поступать так же, если хочет продать. Видимо или продавец действует не разумно либо у него другие мотивации, неведомые нам.
Теперь "влезем в шкура" покупателя. Разумный покупатель "не купить товар дороже если есть такой же но дешевле" Следовательно про наличии той же квартиры от ОГИС и на "свободном" рынке логично предположить что взор покупателя будет обращен на квартиру от ОГИС если та дешевле. Тут важную роль играет стартовая стоимость. Если РСо = РСс то явно покупатель не пойдет на торги. Но если РСо будет существенно ниже РСс, в том числе за счет проблем присущих объекту от ОГИС, то разумный покупатель, взвесив все риски пойдет на торги и попытается купить такой объект.
Как в таком варианте действовать оценщику?
Брать аналоги со свободного рынка понимая что не продастца с первого раза, уж точно. Или проанализировать соответствующую под нишу, "рынок от ОГИС" (арестованного имущества) назову его так, и сделать соответствующие выводы в виде отчета. При этом в такой стоимости будет учтены все аспекты формирующие стоимость арестованного ОО.
Теперь посмотрим чего требует "закон" (НС) для РС. Смотрим НС2 (так как недвижимость)

Цитата:

19. Порівняльний підхід передбачає таку послідовністьоціночних процедур:
збирання і проведення аналізу інформації про продаж або пропонування подібного нерухомого майна та визначення об'єктів порівняння;
вибір методу розрахунку вартості об'єкта оцінки з урахуванням обсягу та достовірності наявної інформації;
зіставлення об'єкта оцінки з об'єктами порівняння з наступним коригуванням ціни продажу або ціни пропонування об'єктів порівняння;
визначення вартості об'єкта оцінки шляхом урахування величини коригуючих поправок до вартості об'єктів порівняння;
узгодження отриманих результатів розрахунку.
Інформація про продаж та пропонування подібного нерухомого майна повинна відповідати критеріям, визначеним у Національному стандарті N 1.

А что в НС1

Цитата:

16. Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу грунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів в оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об'єкта оцінки.
За відсутності достовірної інформації про ціни продажу подібного майна ринкова вартість об'єкта оцінки може визначатися на основі інформації про ціни пропонування подібного майна з урахуванням відповідних поправок, які враховують тенденції зміни ціни продажу подібного майна порівняно з ціною їх пропонування.

Следовательно если есть соответствующая под ниша, "рынок от ОГИС", а ОО "находится в нем", то что нарушает оценщик? Есть рынок. Данные не убиваемые (подкреплены доками). При этом итоговая стоимость уже учтет все проблемы ОО на данном рынке.
Уважаемые коллеги. Я не в коей мере не настаиваю на том что нужно действовать только так и не иначе. Я просто высказываю свои мысли и пытаюсь подкрепить их как логикой так и законодательной базой.

Добавлено спустя 10 минут 38 секунд:

kink писал(а):

А кто уверен что стоимость предложения на "свободном" рынке не основана на оценке коллег?

Цитата:

Весьма сомнительный рынок ввиду коррумпированности организаторов торгов

Вы обратите внимание что я слово "свободный" беру в кавычки, подразумевая что он не "очень" то и свободен.
А уж про то как риелторы "разводят" клиента думаю не стоит вообще говорить. Особенно если хотят себе взять для перепродажи.
Да коллега не все так "пушисто". Но вот почему то я ни где не встречал того рынка который называется "свободный". Да же на базаре бабку заставляют держать цену. Иль есть сомнения по последнему? Smile

Суть одна, как на меня, Оценщик должен попытаться влезть одновременно в шкуру продавца и покупателя, и размышлять так же как они, а не идеализировать свое суждение ссылаясь на НС.
PS; вот пример классический. Мы берем в расчет курс НБУ (7,993) по методикам, а за окном курс 8,15 - 8,2. Где логика? Но Закон превыше всего!!!

Hard_Pragmatic

Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Вт, 21 Май 2013 11:40

Вот кстати ооооочень хороший вопрос остался без ответа:

Юта писал(а):

rudge писал(а):

И да же при всем этом, у собственника, пока Де Юре, еще есть шанс продать самому и погасить долги.

а?

Т.е. получается, что для одного и того же объекта, в одно и тоже время может существовать две РАЗНЫЕ РС? Very Happy

Одна РС определенная "ОГИСовским" оценщиком с рынка вынужденных продаж, а вторая обычным оценщиком определенная на свободном рынке?
По-моему уже более нагляднее нельзя показать что "ОГИСовская" это всё таки НЕ РС
Smile

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Вт, 21 Май 2013 11:47

rudge писал(а):

ОГИС работает в соответствии с постановой КМУ которая требует продавать только через торги (я тут про крупные товары) и стартовая стоимость должна быть рыночной. Тут как видно нет отличия от мотивации свободного продавца. Далее появляются некоторые различия. Они связаны с узаконенным периодом продажи.

Узаконенный период фактической продажи по правилам ОГИС... Какое это вообще имеет отношение к прописанной в нормативных документах РС, которая предполагает разумно долгий период реализации (срок экспозиции на рынке), да еще и исходит из того, что это период (срок) имел место быть до даты оценки? Как по мне - никакого.
Это проблемы ОГИС и нормативной базы. Так уж вышло. И это не должно быть проблемами оценщика, перед которым стоит задача - определить Рыночную Стоимость.

rudge писал(а):

Говоря о такой "поднише" как продажа/покупка арестованного имущества (ОГИС на пример) я попытался поставить себя на место как продавца (ОГИС) так и покупателя.

Это совершенно излишне. Характеристики продавца и покупателя определены понятием РС - если мы задаемся определять РС.
А по поводу НС №1 и 2, "інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна"... Подібність, по всем святцам, относится к характеристикам имущества в первую очередь, к юридическим особенностям и ограничениям, но уж никак не к специфике мотивации продавца и покупателя. Не зря же теоретически при определении РС предусмотрены корректировки на "условия продажи", если они нетипичны по какому-то объекту с точки зрения рынка.
Наоборот, это идеальный теоретический способ определения Ликвидационной Стоимости (когда-то обсуждалось, лет 12 назад) - набрать аналоги, продававшиеся в укороченные сроки, и по ним эту самую ЛС посчитать. А Вы предлагаете, по сути, то же самое, но называете это типа РС для ОГИС... Sad

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 21 Май 2013 11:50

rudge писал(а):

Даже в одной нише, на пример рынок квартир, есть довольно существенные отличия. И эти отличия обусловлены существующими реалиями. Тут и влияние законов, тут и мотивации, как продавца, так и покупателя, о которых мы можем только догадываться. Я уж молчу о таких факторах как месторасположение, состояние и тп. По этому и появляются в данной нише еще разного рода "под ниши".

Это все факторы формирования стоимости исходя из объекта оценки. И это нормально: есть объект оценки и есть аналогичные объекты, к ним, а вернее к их стоимости вносятся корректировки на выявленные отличия. И эти отличия едины и стоимость получится одинаковой независимо от того, для какой цели проводится оценка. Вы же выделеляете определение стоимости объекта оценки исходя из цели, для чего эта оценка будет использована. Т.е. тем самым выделяете рыночную стоимость для целей в ходе исполнительного производства. И считаете это нормальным. Получается, что оценочная стоимость для налогообложения - это плохо и нигде не прописано, а рыночная стоимость для исполнительного производства - это нормально. Сейчас вот "кто-то" прочитает эту полемику (или ему доложат) и завтра организуют специализацию 1.9 (или 3.1) - оценка для целей исполнительного производства. Это ж отдельная "ниша", так чего ж ей не стать отдельным направлением.
Далее. Например, имея долг должник может самостоятельно по договоренности с кредитором реализовать объект для расчета по долгам. Он также может самостоятельно исходя из необходимости выставить объект на продажу и для реализации в более быстрые сроки поставить более низкую стоимость относительно аналогичных объектов. Та же вынужденность продажи, та же ограниченность во времени на продажу. И если такой продавец придет к оценщику и закажет определить стоимость объекта при условии ускоренной реализации, оценщик незадумываясь поставит вид стоимости - ликвидационная стоимость. А ничего же ведь не изменилось относительно реализации объекта ОГИС. ОГИС действует только как посредник между сторонами (должником и кредитором) и следит за максимальным удовлетворением прав кредитора.
Поэтому, мое мнение: задали рыночную стоимость - получите. А кто потом как ее использует, какой срок реализации выставлет для объекта и т.д. - это проблемы того, кто эти требования установил, пусть он потом за них и отвечает. Они к рыночной стоимости не имеют никакого отношения. Иначе получется несочетаемое: с одной стороны - рыночная стоимость, а с другой - наличие неких ограничений, не отвечающих понятию рыночной стоимости.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 21 Май 2013 13:14

Юта писал(а):

Hard_Pragmatic писал(а):

Вот кстати ооооочень хороший вопрос остался без ответа:
а? Smile

Т.е. получается, что для одного и того же объекта, в одно и тоже время может существовать две РАЗНЫЕ РС? Very Happy

Нууууу коллега Вы чего то не того. Smile

Иль понятие идентификация не включает в себя изучение всех аспектов связанных с ОО?
Двух РАЗНЫХ РС не может быть априори. Да и не будет их!!!
Если придет заказчик ДО решения суда, то естественно ни о каком "рынке ОГИС" и думать нельзя. Но если ОО попал под арест то это явно внешний фактор повлиявший на стоимость такого ОО. Иль не так? Ну, а если заказчик скроет факт ареста делая оценку для ОГИС, то там уж точно вылезет, должна, проблема не учтенного фактора при определении РС.
Коллеги, Я к стати с некоторыми аргументами согласен, но есть и сомнения. Ведь не все так гладко в нашей методологии. И не просто так у некоторых оценщиков возникли вопросы по поводу учитывать или нет "проблему ОГИС" (присущие ОО ограничения) при определении РС, и как ее определить (рассчитать).
Но ведь рынок таких объектов то есть. Его что игнорировать? А как же быть с "... провести необхідне маркетенгове дослідження...."
Или это не рынок? Ведь он же полностью отвечает критериям рынка.
По этому и полемизирую и предложил "выход из положения". Просто я пытаюсь глянуть на "проблему" с позиции операторов рынка не обремененных НС, методиками и Законами, а не нашей, оценщиков работающих в определенном законодательном поле.
Вы же меня знаете Smile

Добавлено спустя 1 минуту 59 секунд:

Серый писал(а):

...Сейчас вот "кто-то" прочитает эту полемику (или ему доложат) и завтра организуют специализацию 1.9 (или 3.1) - оценка для целей исполнительного производства....

"Типун те на язык", Вы "накаркаете" еще Smile

Gorets33
Гость

Добавлено: Вт, 21 Май 2013 13:39

Сергей_К писал(а):

Реализация предмета залога это не процесс принуждения стороны к выполнению обязательств, а всего лишь способ погашения задолженности.

............которая появилась вследствие заключения договоров займа / залога... (просто продолжил Ваше предложение, чтобы придать ему законченный смысл)...

Сергей_К писал(а):

Задолженность может образоваться не только в следствии заключения кредитной сделки, а например - не оплата за поставленный товар (оказанные услуги), где в этом случае добровольность.

я говорил о залоговых операциях. Когда речь идет о конфискации имущества, о других принудительных изъятиях - там действуем строго по Закону и о "добровольности" не задумываемся... Как я понимаю...

Добавлено спустя 7 минут 5 секунд:

Grey Horse писал(а):

Извините, но ведь это ОДНА И ТА ЖЕ сделка! Вы предлагаете не учитывать НАЧАЛО сделки, а учитывать лишь ее конец?

Grey Horse писал(а):

Никого не интересует, что привело к принуждению при продаже объекта, главное - что это принуждение есть. А истоки его и то, насколько эти истоки добровольны, никого не интересуют. С точки зрения МСО.

Я понял, Вы пропустили в МСО тот момент, где говорилось об "анализе прав на ОО"... То, что Вы описываете, как "никого не интересует предистория сделки" - есть не что иное, как "анализ прав объекта оценки"... Так, что Ваша версия, все-таки,расходится с подходом, прописанным в МСО.

Добавлено спустя 17 минут 17 секунд:

Серый писал(а):

Насколько я понимаю позицию rudge , с которой согласен, Вам просто предлагается при определении РС объекта, имеющего законодательные ограничения на продажу (запрет на отчуждение в соответствующем реестре), брать лишь те объекты для сравнения, которые имеют ТАКОЕ же ограничение! В противном случае, посчитанная Вами стоимость к рыночной не будет иметь никого отношения, если, конечно, Вы не посчитаете соответствующую поправку отдельно и не введете ее при оценке... Но если Вы такую поправку вводите - то Вы уже тем самым признаете отличие данного объекта от тех объектов, которые выставляются на рынке, но не имеют обременений...

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 21 Май 2013 14:07

Gorets33
+1 Я как раз про энто.
Хотя думаю чиновники не поймут. Для них постанова КМУ = библия, а там РС и с какого сетора рынку не указано. Читай со "свободного"

Гвоздь

Сообщения: 118

Добавлено: Вт, 21 Май 2013 17:32

Полностью согласен с rudge. И пример с долларом удачный.

Из практики: недавно для ДВС-ов считал "дом в селе", так в сравнительный взял одним из аналогов объявление банкиров, в котором четко было указано, что это начальная цена аукциона и имеет место продажа майна боржника через исполнительную службу. Поставил торг 0%. Для остальных торг -15% и абзац про риски покупателя. Совесть чиста, потому как удельная стоимость аналогов с торгом -15% к "рынку" все равно была выше, чем -0% к предложению банкиров/ДВС-ов. Хотя, я понимаю, что торга -15% на рынке нет.

ЗЫ все познается в сравнении (с)
Если сравнить "доллары за метры" зачитываемые на заседаниях фонда по разным видам гос/комм майна, то лично я ДВС-ам стоимость не занижаю - завышаю! А если сравнить с "отчетами для нотариусов" (по-модному "для целей налогообложения") - не просто завышаю - безбожно завышаю!!! Однако ж ничего, все работают спокойно, у всех рыночная стоимость... просто она у всех разная, что тут такого?!! Smile

kink

Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск

Добавлено: Чт, 23 Май 2013 10:18

rudge писал(а):

Но ведь рынок таких объектов то есть. Его что игнорировать? А как же быть с "... провести необхідне маркетенгове дослідження...."

этот рынок так и назовите - рынок объектов обремененных вынужденными условиями продажи... и Ваше право, на Ваше усмотрение, как мнение лично Ваше - использовать эти лоты с аукционов в качестве объектов сравнения... только не тулите эту стоимость к РС...не подменяйте понятие и не манипулируйте формулировками...уже всё что можно процитировали и как будто мимо кассы...

dejur

Сообщения: 110

Добавлено: Чт, 23 Май 2013 10:49

Як вбачається з дискусії, існує думка про різну ринкову вартість в різних сегментах ринку.

Однак Законодавець передбачив таке і призначив визначати ринкову вартість, одночасно надав можливість виконавчій службі знижувати дану вартість на 30% і т.д.

Якщо продовжувати дану тенденцію то необхідно ввести ще один напрямок оцінки 1.8/2 для виконавчої служби і термін оціночна вартість для виконавчої.

І ще по кожному напрямку для бухгалтерії, консалтингу і т.д.

СИМа

Сообщения: 3602

Добавлено: Пн, 17 Июн 2013 04:46

МСО 2011. Засади МСО.
Вимушені продажі.

Цитата:

53. Термін "вимушений продаж" часто використовується в тих випадках, коли продавець змушений здійснити продаж і, в результаті чого не може провести належний маркетинг. Ціна, яку можна отримати і цих умовах, залежить від характеристик тиску на продавця і причин, з якої неможливо здійснити належний маркетинг. Це може також відображати наслідки для продавця, що не в змозі продати актив у визначений термін. Якщо характер і причини обмежень, що тиснуть на продавця, невідомі, ціна, яка отримана при вимушеному продажі, не може бути об"єктивно визначена. Ціна, на яку продавець погоджується у разі вимушеного продажу, відображатиме конкретні обставини, а не ціну гіпотетично готового до угоди продавця у визначенні ринкової вартості. Ціну, яку можна отримати у разі вимушеного продажу, має лише випадкове відношення до ринкової вартості чи інших баз, визначених у цьому стандарті. "Вимушений продаж" ілюструє ситуацію, у якій відбувається обмін, а не конкретну базу оцінки.
54. Якщо необхідно зазначення ціни, отриманої в результаті вимушеного продажу, потрібно чітко визначити причини обмежень, що впливаєть на продавця, у тому числі наслідки непродажу у зазначений період з викладом відповідних припущень. Якщо на дату оцінки ці обставини не актуальні, необхідно чітко визначити це в рамках спеціальних припущень.

Сообщения: 494

Добавлено: Чт, 19 Сен 2013 16:11

http://vesti.ua/politika/17721-gosudarstvennaja-ispolnitelnaja-sluzhba-poluchila-novogo-glavu
Другим приказом Янукович уволил Дудинова с поста главы Государственной службы геологии и недр Украины.
и....ть геологам прёт Surprised

_________________
Не тяжкий труд, а мыслей ход, опредляют наш доход.

СИМа

Сообщения: 3602

Добавлено: Чт, 19 Сен 2013 16:18

http://novosti.ua/politics/67723

Сообщения: 494

Добавлено: Чт, 19 Сен 2013 16:24

хотя вроде человек с юридическим образованием
http://novosti.ua/politics/67723
дакже встречаются данные о том, что Валерий Дудинов является адвокатом. В частности, на сайте Высшей квалификационной комиссии адвокатуры при Кабмине сказано, что свидетельство адвоката Валерию Алексеевичу Дудинову было выдано Донецкой областной квалификационно-дисциплинарной комиссией адвокатуры 27 апреля 2005 г.

_________________
Не тяжкий труд, а мыслей ход, опредляют наш доход.

СИМа

Сообщения: 3602

Добавлено: Вс, 25 Май 2014 20:33

чуть не по теме, но касательно ОГИС
http://business.vesti.ua/53426-ipotechnoe-zhile-v-ukraine-nachnut-ucenivat-do-50
Ипотечное жилье в Украине начнут уценивать до 50%

slon_kharkov

Сообщения: 107

Добавлено: Вт, 27 Май 2014 15:29

И раньше уценивали.

СИМа

Сообщения: 3602

Добавлено: Ср, 28 Май 2014 05:47

до 30%, а сейчас 50

Сергей_К

Возраст: 54
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Сб, 30 Авг 2014 13:42

Цитата:

ДЕРЖАВНА ВИКОНАВЧА СЛУЖБА ЗАПРОШУЄ ДО СПІВПРАЦІ НЕЗАЛЕЖНИХ ОЦІНЮВАЧІВ

28.08.2014

Державна виконавча служба України запрошує до співпраці суб’єктів оціночної діяльності - суб’єктів господарювання для проведення оцінки арештованого державними виконавцями майна.

Предметами оцінки є квартири в багатоквартирних житлових будинках, домоволодіння, цілісні майнові комплекси, нежитлові будинки та споруди, автомобільна техніка тощо.

Свої пропозиції та пропоновану вартість оціночних послуг просимо надсилати до Державної виконавчої служби України за адресою: вул. Артема, 73, м. Київ, 04053, або на e-mail: zvernennia@dvs.gov.ua.

У разі додаткових запитань звертатися за тел.: (044) 482-06-28.

http://www.minjust.gov.ua/news/45927

СИМа

Сообщения: 3602

Добавлено: Вс, 21 Дек 2014 17:12

http://ukropnews.com/news/_5172.html
«Создание частной исполнительной службы, установление реальной взаимосвязи между вознаграждением государственного исполнителя и выполнением конкретного судебного решения — практически неизбежные решения для этой проблемы», — отмечает Филатов.

IrenaL

Сообщения: 516

Добавлено: Вс, 21 Дек 2014 17:33

СИМа писал(а):

«Создание частной исполнительной службы, установление реальной взаимосвязи между вознаграждением государственного исполнителя и выполнением конкретного судебного решения — практически неизбежные решения для этой проблемы», — отмечает Филатов

Ну да! При этом, обучим их небесплатно, отсертифицируем/отлицензируем , внесем в реестр, тоже за отдельную плату. Проходили это с арбитражными управляющими. А что в итоге: исполнитель (государственный или частный) так и будет заинтересован в ПРОЦЕССЕ, а не в результате, но теперь он еще получит возможность за свои "косяки" иметь деньги. Ну банки, держитесь теперь

Gorets11
Гость

Добавлено: Вс, 21 Дек 2014 18:14

СИМа писал(а):

шаги должны быть сбалансированы, чтобы частные исполнители не превратились в бандформирования по выбиванию долгов

А в кого эти структуры МОГУТ превратиться? Если полностью соблюдать исполнительное законодательство - их эффективность не может и не будет отличаться от эффективности госисполнителей... Чтобы эффективность была реальной - нужно наплевать на исполнительное законодательство и на многие другие законодательные нормы...
Имеем же прекрасный пример: коллекторы. По сути - это те же самые "частные исполнители"... По методам работы - типичные вымогатели и "выбивалы"...

Stern
Гость

Добавлено: Вс, 21 Дек 2014 18:48

Gorets11 писал(а):

СИМа писал(а):

В очередной раз "отрывочное" реформирование. Без увязки с законодательной базой. Cui prodest? Very Happy

СИМа

Сообщения: 3602

Добавлено: Пт, 23 Янв 2015 13:15

http://lb.ua/news/2015/01/23/293054_minyust_nachal_likvidatsiyu.html

Добавлено спустя 18 секунд:

Минюст начал ликвидацию Исполнительной и Регистрационной службы

Юрий Андрусенко

Сообщения: 912
Откуда: Херсон

Добавлено: Ср, 20 Янв 2016 14:33

Шквал законодавчих змін призводить до того, що важливі нововведення залишаються поза увагою громадськості. Справжні пригоди починаються вже на стадії правозастосування. Намагаючись пробитися у скопі знеціненої інформації, увага спеціаліста поволі оминає важливе.
Відсутність єдиного підходу породжує мультитрактування, а те у свою чергу – хаос. Прикладом такого трактування і його результатом може слугувати наступне.
Ст.58 Закону України «Про виконавче провадження» чітко визначає термін дії Звіту про оцінку у шість календарних місяців. Спираючись на цю норму, боржники часто зловживали своїми правами, загаюючи ознайомлення зі Звітом про оцінку і унеможливлюючи вчасну передачу на реалізацію – термін оцінки просто спливав раніше. Очевидно, прагнучи забезпечити виконавче провадження, а значить – виконання рішень судів – Мінюст видає Наказ від 22.12.2015 р. № 2710/5 «Про реалізацію арештованого майна шляхом проведення електронних торгів». Пункт 1 розділу ІІ Порядку реалізації арештованого майна наголошує: Реалізація майна здійснюється після визначення його вартості (оцінки) відповідно до статті 58 Закону України «Про виконавче провадження». Якщо строк чинності звіту про оцінку майна закінчився після передачі майна на реалізацію, повторна оцінка такого майна не проводиться. Вартість майна, визначена у звіті про оцінку майна, є дійсною на період реалізації арештованого майна. Датою передачі майна на реалізацію вважається дата внесення в Систему інформаційного повідомлення про електронні торги.
Отже, Мінюст вирішив, що з цього моменту цінність об’єкта є незмінною у часовому проміжку, що припадає на період реалізації? З одного боку, прагнення авторів такої законодавчої ініціативи начебто зрозумілі і прозорі – адже зовнішнє втручання у систему СЕТАМ неможливе або, скажімо точніше – мінімізоване – виходить, у такий спосіб маємо вирішити питання реалізації арештованого майна? Однак, не все так просто. Згідно з п.2 розділу ХІ Порядку, у разі надходження постанови державного виконавця про зупинення виконавчого провадження Організатор зобов'язаний негайно зупинити електронні торги та поновити їх при одержанні постанови державного виконавця про відновлення виконавчого провадження. Таким чином, за певних підстав – об’єктивних або не дуже – при зупиненні виконавчого провадження зупиняються і торги, що виглядає логічним. І жодного слова про оцінку – Мінюст вирішив не тільки питання пролонгації оцінки, але і фіксації протягом певного часу, скільки знадобиться для поновлення виконавчого провадження. Виглядає дивно і сумно водночас: приклад благих намірів, що призводять у прірву беззаконня. Як би там не було – складається враження, що фінансові інтереси знову перемогли інтереси громадянина, його прав і свобод – одним словом, найвищу цінність, що нам так впевнено проголошує Конституція.
Рубати Гордіїв вузол у Праві є неприпустимим. Можливих варіантів виходу із ситуації багато – лімітування строків, підвищення професійної відповідальності оцінювачів, внесення оцінок і рецензій у спеціальні реєстри тощо. У будь-якому випадку – вирішити питання запропонованим Мінюстом способом все одно не вдасться – навпаки, питання судових тяжб із «простроченими» реалізаціями тільки назрівають. Чому міністерство припускається таких невиважених кроків – питання риторичне. Можливо, бланковим реформаторам комусь би не завадила консультація практичних спеціалістів? Питання залишатиметься відкритим ще довго.

Юрій Андрусенко для ВІКНО.

https://www.facebook.com/groups/vikno.okno/permalink/471124769746428/

slon_kharkov

Сообщения: 107

Добавлено: Чт, 21 Янв 2016 13:03

Юрий Андрусенко писал(а):

Шквал законодавчих змін...

Спасибо, полезно.

На страницу 1, 2, 3 ... 18, 19, 20 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме